Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
3e chambre civile
ARRET DU 21 AVRIL 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 17/02499 - N° Portalis DBVK-V-B7B-NEVP
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 13 mars 2017
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS
N° RG 11/04136
APPELANT :
Monsieur [F] [D]
né le [Date naissance 4] 1950 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 17]
[Localité 5]
Représenté par Me Régis PECH DE LACLAUSE, avocat au barreau de NARBONNE
INTIMES :
Maître [N] [S]
né le [Date naissance 1] 1952 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 3]'
[Localité 6]
Représenté par Me Gilles LASRY de la SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué à l'audience par Me Hélène BAUMELOU, avocat au barreau de MONTPELLIER
GFA DOMAINE DE TEOU
[Adresse 17]
[Localité 5]
Représentée par Me Régis PECH DE LACLAUSE, avocat au barreau de NARBONNE
SA SAFER LANGUEDOC ROUSSILLON
RCS de Montpellier n° 462 800 574, prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au siège social
[Adresse 13]
[Adresse 13]
[Localité 7]
Représentée par Me Bernard BORIES de la SCP MAGNA BORIES CAUSSE CHABBERT CAMBON AQUILA BARRAL, avocat au barreau de BEZIERS
SARL DOMAINE DE L'EPANCHOIR
RCS de Béziers n°521 314 559, prise en la personne de son réprésentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège social
[Adresse 10]
[Localité 19]
Représentée par Me Marie Pierre VEDEL SALLES, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituée à l'audience par Me Aliénor DAGORY, avocat au barreau de BEZIERS
INTERVENANT :
Monsieur [X] [Z], administrateur ad hoc du GFA DOMAINE DE TEOU
[Adresse 16]
[Localité 2]
Non représenté - signification délivrée à étude 01/08/2017
Ordonnance de clôture du 08 Février 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 MARS 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Thierry CARLIER, Conseiller et M. Fabrice DURAND, Conseiller, chargé du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre
M. Fabrice DURAND, Conseiller
Mme Marie-Claude SIMON, Vice-présidente placée par ordonnance du premier président du 1er décembre 2021
Greffier, lors des débats : Mme Camille MOLINA
ARRET :
- rendu par défaut.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre, et par Mme Camille MOLINA, Greffière.
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EXPOSE DU LITIGE
Le groupement foncier agricole du Domaine du Téou est constitué de deux associés :
' M. [R] [M], détenteur de 143 900 parts et gérant du groupement ;
' M. [F] [D], détenteur de 100 parts.
M. [R] [M] et M. [D] sont également associés au sein du groupement foncier agricole d'[Localité 9].
M. [R] [M], agissant en qualité de gérant du GFA du Domaine du Téou, a signé le 14 décembre 2010 une promesse synallagmatique de vente au profit de la SARL Domaine de l'Epanchoir portant sur :
' des biens immobiliers du GFA Domaine du Téou : parcelles de terre sises communes de [Localité 11], [Localité 12], [Localité 19], [Localité 14], [Localité 18] pour 91ha 97a 54ca ;
' des parcelles situées à [Localité 18] (34) appartenant au GFA d'[Localité 9] pour 19ha 82a 04ca.
Cet acte sous seing privé, rédigé par M. [N] [S], notaire à [Localité 6], stipulait les prix suivants :
' 100 000 euros pour la cave viticole ;
' 187 000 euros pour les terres GFA du Domaine du Téou.
' 63 000 euros pour les terres du GFA [Localité 9].
La SAFER du Languedoc-Roussillon a exercé son droit de préemption par acte du 27 avril 2011.
Cette vente à la SAFER n'a jamais été réitérée en la forme authentique en raison de l'opposition manifestée par le GFA du Domaine du Téou et par M. [D].
Par actes d'huissier signifiés les 15, 18 et 24 novembre 2011, M. [D] a assigné le GFA du Domaine du Téou, la SAFER et la SARL du Domaine de l'Epanchoir devant le tribunal de grande instance de Béziers aux fins de solliciter le prononcé de la nullité du compromis de vente du 14 décembre 2010 et de la préemption subséquente de la SAFER.
Par acte du 19 décembre 2011, M. [D] a acheté l'intégralité des 143 900 parts du GFA du Domaine du Téou détenues par M. [M] au prix de 187 000 euros. Il devenait ainsi l'unique associé du GFA.
Par ordonnance du 11 avril 2013, le juge de la mise en état a fait injonction à M. [S], notaire, de produire les procès verbaux de délibération annexés par ses soins au compromis du 14 décembre 2010.
M. [S] a adressé le 4 juillet 2013 au greffe du tribunal la copie du compromis signé par M. [M] seul, ainsi qu'un courrier indiquant qu'il n'avait jamais obtenu de ce dernier la copie des délibérations d'assemblée générale du GFA autorisant l'acte litigieux de cession des parcelles.
Par acte d'huissier signifié le 16 octobre 2013, M. [D] a appelé en cause M. [S] aux fins de voir engager sa responsabilité civile professionnelle.
Un administrateur ad hoc a été désigné le 12 mars 2015 en la personne de M. [X] [Z] pour représenter en justice le GFA du Domaine du Téou.
Par jugement du 13 mars 2017, le tribunal de grande instance de Béziers a :
' rejeté l'exception d'irrecevabilité soulevée par la SARL Domaine de l'Epanchoir à l'encontre de M. [F] [D] ;
' débouté M. [D] de sa demande d'annulation de l'acte de cession de parcelles propriétés du GFA Du Domaine de Téou passé devant M. [S], notaire.
' constaté la validité subséquente de la préemption exercée par la SAFER du Languedoc-Roussillon ;
' débouté M. [D] de sa demande en condamnation de M. [S], notaire, au paiement de la somme de 200 000 euros de dommages- intérêts ;
' débouté la SARL Domaine de l'Epanchoir de ses demandes de condamnation solidaire de M. [D] et du GFA du Domaine de Téou au paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive, au titre du préjudice économique pour les années 2013, 2014 et 2015 et au titre des frais d'entretiens exposés ;
' condamné M. [D] à payer à la SARL Domaine de l'Epanchoir, à la SAFER du Languedoc Roussillon et à M. [S], notaire, une somme de 2 000 euros à chacun au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
' rejeté la demande d'exécution provisoire ;
' rejeté toutes demandes contraires ou plus amples des parties ;
' condamné M. [D] aux entiers dépens de l'instance.
Par déclaration au greffe du 2 mai 2017, M. [D] a relevé appel total du jugement à l'encontre du GFA du Domaine du Téou, de la SAFER Languedoc Roussillon, de la SARL Domaine de l'Epanchoir et de M. [N] [S].
Vu les dernières conclusions de M. [D] remises au greffe le 1er février 2022 ;
Vu les dernières conclusions de la SARL Domaine de l'Epanchoir remises au greffe le 7 février 2022 ;
Vu les dernières conclusions de M. [N] [S], notaire, remises au greffe le 18 novembre 2021 ;
Vu les dernières conclusions du GFA Domaine du Téou remises au greffe le 8 octobre 2021 ;
Vu les dernières conclusions de la SA SAFER Languedoc Roussillon remises au greffe le 27 septembre 2017 ;
MOTIFS DE L'ARRÊT
Sur les fins de non recevoir soulevées par les parties,
Sur la fin de non recevoir soulevée par la SARL Domaine de l'Epanchoir,
La SARL Domaine de l'Epanchoir ne soutient plus sa fin de non recevoir contre M. [D] dans la mesure où ce dernier a apporté la preuve de la transcription de la cession de parts sur le registre prévu par l'article L. 322-8 du code rural et de la pêche maritime.
Sur la fin de non recevoir soulevée par M. [D] contre la demande nouvelle aux fins de réalisation forcée de la vente,
La cour d'appel ne statue que sur les demandes figurant au dispositif des conclusions des parties.
En l'espèce, la SARL Domaine de l'Epanchoir ne reprend pas sa demande de réalisation forcée de la vente dans le dispositif de ses dernières conclusions.
En conséquence, la cour d'appel n'est pas saisie de cette demande.
Sur la demande d'annulation de la promesse synallagmatique de vente du 14 décembre 2010 et l'opposabilité aux tiers,
L'article L. 322-1 du code rural et de la pêche maritime dispose que le groupement foncier agricole est une société civile formée entre personnes physiques régie par les dispositions prévues aux articles L. 322-2 à L. 322-21 du même code et par les chapitres Ier et II du titre IX du livre III du code civil.
L'article 1849 du code civil est donc applicable en l'espèce.
Cet article dispose :
« Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social.
En cas de pluralité de gérants, ceux-ci détiennent séparément les pouvoirs prévus à l'alinéa précédent. L'opposition formée par un gérant aux actes d'un autre gérant est sans effet à l'égard des tiers, à moins qu'il ne soit établi qu'ils en ont eu connaissance.
Les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers. »
La promesse litigieuse porte sur 78 parcelles agricoles propriété du GFA du Domaine du Téou (seule la parcelle cadastrée AA n°[Cadastre 8] à [Localité 14] restant dans le patrimoine du GFA, ainsi que cela ressort de la pièce n°20 de l'appelant) situées sur les communes de [Localité 11] (34), [Localité 18] (34), [Localité 12] (11), [Localité 19] (11) et [Localité 14] (11) propriété du GFA du Domaine de Téou et formant une superficie totale de 91ha 97a 54ca.
L'objet social du GFA du domaine du Téou est ainsi défini par l'article 2 de ses statuts signés le 30 août 2002 :
« Cette société a pour objet :
' la mise en valeur, la gestion et l'administration des immeubles à destination agricole qui seront ci-après apportés à la société
' l'achat et la location de tous autres immeubles à destination agricole
' et généralement, toutes opérations quelconques pouvant se rattacher directement ou indirectement à la mise en valeur, à la gestion ou à l'administration desdits immeubles, pourvu que ces opérations ne modifient pas le caractère civil de la société. »
Il en résulte que l'objet social du GFA du Domaine de Téou consiste dans l'acquisition et la gestion par tous moyens d'un patrimoine immobilier agricole sans aucunement envisager la vente d'immeubles.
La notion d'acte de gestion et d'administration, seule envisagée par les statuts, exclut tout acte de disposition, et notamment tout acte de vente des biens dont le GFA est propriétaire.
Dès lors, la décision d'aliéner ne pouvait être prise qu'avec l'accord des associés délibérant à la majorité requise pour la modification des statuts.
Cette majorité requise était celle de l'unanimité des associés, conformément à l'article 16 des statuts s'agissant d'une modification statutaire réduisant les garanties accordées aux associés.
Il importe peu que M. [D] ait été candidat à l'attribution des terres préemptées auprès de la SAFER, ni même que ces terres n'aient pas été exploitées à la date de la décision de préemption. Ces éléments de fait n'entraînent en effet aucune conséquence sur l'irrégularité du consentement du GFA du Domaine du Téou à l'acte du 14 décembre 2010.
Le jugement déféré doit donc être infirmé en ce qu'il a débouté le GFA du Domaine du Téou de sa demande d'annulation de la promesse synallagmatique de vente du 14 décembre 2010.
En conséquence, la cour prononce l'annulation de cet acte en raison de l'absence de consentement régulièrement donné par la personne morale à cet acte.
S'agissant d'un acte n'entrant pas dans l'objet social du GFA du Domaine du Téou, l'annulation de cet acte est opposable aux tiers conformément à l'article 1849 du code civil.
Sur la décision de préemption des parcelles par la SAFER,
La nature légale de sa mission dispense en principe le notaire de justifier du mandat qui lui a été donné par le propriétaire des biens vendus.
Dès lors, si le notaire agit sans y être invité par le propriétaire, ou s'il agit sur le fondement d'un consentement à la vente qui n'a pas été valablement exprimé, la SAFER peut invoquer la théorie du mandat apparent et faire déclarer la préemption régulière en soutenant soutenir avoir légitimement cru que l'officier public avait le pouvoir d'engager le propriétaire.
Pour qu'il y ait mandat apparent, deux conditions doivent toutefois être remplies. Il faut qu'il y ait apparence de mandat, c'est-à-dire que le notaire se comporte en fait comme un mandataire mais aussi que la SAFER soit de bonne foi, c'est-à-dire que son erreur ait été légitime.
En l'espèce, le notaire M. [S] a adressé le 21 janvier 2011 à la SAFER, qui l'a reçu le 16 février 2011, un formulaire de déclaration d'intention d'aliéner qu'il a lui-même signé pour le compte du GFA du Domaine du Téou.
La SAFER conteste dans ses écritures avoir été destinataire d'une copie du compromis de vente. Le simple fait qu'elle verse ce document (pièce n°1) aux débats ne suffit pas à établir qu'elle l'aurait reçu en pièce annexée au formulaire de déclaration d'aliéner du notaire qui n'en fait pas mention.
Ce formulaire n'est cependant pas complet dans la mesure où le notaire mandataire a omis de mentionner le nom de la personne physique représentant les deux groupements fonciers agricoles vendeurs des parcelles.
En l'absence de désignation du gérant du GFA du Domaine du Téou sur la déclaration d'intention d'aliéner adressée au nom de cette société par le notaire, il convient de considérer que la SAFER ne pouvait pas valablement se prévaloir de l'existence d'un mandat apparent ayant engagé cette personne morale dans le cadre d'une offre de vente.
La connaissance par la SAFER de l'identité de la personne physique représentant la personne morale est une information indispensable pour asseoir sa croyance légitime que le notaire, officier public et ministériel chargé d'instrumenter la vente projetée, disposait bien du pouvoir d'engager le GFA du Domaine du Téou.
Il en résulte que la SAFER qui reçoit d'un notaire notification d'un projet de vente de parcelles de terre appartenant à une société ne laissant apparaître ni le nom de son représentant légal, ni une copie de la délibération de cette société manifestant son consentement à l'acte, ne peut tirer de la seule démarche du notaire la croyance légitime que ce dernier disposait des pouvoirs nécessaires pour engager cette société.
En l'absence de cette information, la SAFER ne peut pas se prévaloir de la régularité du mandat sans porter atteinte de manière disproportionnée à la sécurité juridique et au droit de propriété du GFA du Domaine du Téou qui n'a pas régulièrement consenti à la vente et se trouverait à défaut exposé à une forme d'expropriation de fait pour cause d'utilité privée.
Le jugement déféré sera donc infirmé de ce chef et la décision de préemption de la SAFER du 27 avril 2011 doit être annulée.
Sur les demandes de dommages-intérêts formées par la SARL Domaine de l'Epanchoir contre le GFA du Domaine du Téou et contre M. [D],
La SARL Domaine de l'Epanchoir n'apporte pas la preuve d'une faute commise par la GFA et par M. [D] susceptible de justifier l'allocation de dommages-intérêts à son profit.
Les faits qui leur sont reprochés par la SARL de L'Epanchoir ne sont pas fautifs et traduisent seulement la légitime protection de leurs intérêts et la défense de leurs droits dans le cadre d'une procédure judiciaire.
De même, dans la mesure où les demandes formées par le GFA du Domaine du Téou et M. [D] prospèrent en appel, aucun abus de droit d'agir en justice n'est établi à leur encontre de sorte que la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par la SARL de l'Epanchoir doit également être rejetée.
Sur les demandes indemnitaires formées contre le notaire M. [S],
Le notaire, tenu d'un devoir de vigilance et de conseil, doit vérifier les faits et conditions nécessaires à l'efficacité de l'acte qu'il authentifie et auquel il apporte son concours.
En particulier, il doit, sauf s'il en est expressément dispensé par les parties, veiller à l'accomplissement des formalités nécessaires à la validité de l'acte, dont le client se trouve alors déchargé, quelles que soient ses compétences personnelles.
En outre, il appartient au notaire de rapporter la preuve qu'il a satisfait à ses obligations et à son devoir de conseil et d'information envers toutes les parties à l'acte.
En l'espèce, M. [S] a rédigé la promesses synallagmatique de vente du 14 décembre 2010 en mentionnant que le GFA du Domaine du Téou était « représenté par Monsieur [R] [M] demeurant au [Adresse 15] en vertu des délibérations dont les procès-verbaux sont ci-annexés après mention ».
M. [S] a cependant reconnu par courrier du 1er juillet 2013 que ces délibérations du GFA ne lui avaient jamais été retournées et n'avaient donc jamais été annexées au compromis de vente concerné.
Le notaire n'a pas davantage vérifié que le gérant du GFA du Domaine du Téou disposait bien de la capacité juridique et des autorisations requises par les statuts de la personne morale pour pouvoir aliéner les parcelles dont elle était propriétaire.
Ces négligences fautives du notaire sont de nature à engager sa responsabilité délictuelle sur le fondement des dispositions de l'article 1382 ancien du code civil.
Sur les demandes formées contre le notaire par le GFA du Domaine du Téou et M. [D],
Il doit être rappelé que dans les motifs précédents, toutes les demandes des parties adverses formées contre le GFA du Domaine du Téou et contre M. [D] ont été rejetées. Ceux-ci ne peuvent donc pas se prévaloir d'un préjudice matériel que le notaire pourrait être tenu de réparer.
Le GFA du Domaine du Téou est seul fondé à faire valoir un préjudice moral causé par la nécessité pour lui d'engager une longue procédure judiciaire source de désagréments et d'aléa pour le demandeur. Ce préjudice moral est évalué à hauteur de 3 000 euros.
M. [D], qui n'avait pas lui-même qualité pour engager cette action en nullité relative, ne subit personnellement aucun préjudice indemnisable.
Sur les demandes formées contre le notaire par la SARL Domaine de l'Epanchoir,
La SARL Domaine de l'Epanchoir n'apporte pas la preuve d'un préjudice en lien de causalité directe avec les fautes reprochées au notaire.
En effet, si M. [N] [S] avait exigé le procès-verbal de délibéré du GFA du Domaine du Téou autorisant la vente des parcelles et vérifié la validité du consentement de cette personne morale, il aurait constaté que cet acte n'avait jamais été autorisé et il en aurait informé les parties à l'acte sous seing privé.
La vente n'aurait jamais été conclue sous seing privé et la SARL Domaine de l'Epanchoir n'aurait jamais eu vocation à devenir propriétaire de ces parcelles agricoles.
La SARL Domaine de l'Epanchoir n'est donc pas fondée à alléguer un quelconque préjudice matériel constitué de pertes de gain économique ou encore de frais d'entretien de ces biens fonciers.
Elle doit cependant être indemnisée du préjudice moral qu'elle a subi du fait des tracasseries et de la perte de temps générées par les procédures administratives et judiciaire rendues nécessaires par les fautes de négligence commises par le notaire.
Il lui sera donc allouée la somme de 3 000 euros de ce chef.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la fin de non recevoir opposée par la SARL de l'Epanchoir à M. [D] ;
Infirme le jugement pour le surplus ;
Statuant à nouveau,
Prononce l'annulation de la promesse synallagmatique de vente conclue le 14 décembre 2010 entre le GFA du Domaine du Téou et la SARL de l'Epanchoir ;
Dit que cette annulation est contraire à l'objet social du GFA du Domaine du Téou et qu'elle est donc opposable aux tiers ;
Prononce l'annulation de la décision de la SAFER du Languedoc-Roussillon du 27 avril 2011 de préemption des parcelles objets de l'acte sous seing privé eu 14 décembre 2010 ;
Déboute la SARL de l'Epanchoir de sa demande de dommages-intérêts contre le GFA du Domaine du Téou et contre M. [D] ;
Condamne M. [N] [S] à verser au GFA du Domaine du Téou une indemnité de 3 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;
Condamne M. [N] [S] à verser à la SARL Domaine de l'Epanchoir une indemnité de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral ;
Condamne in solidum M. [N] [S], la SARL Domaine de l'Epanchoir et la SAFER aux entiers dépens de première instance et d'appel avec recours entre eux à hauteur d'un tiers chacun ;
Condamne M. [N] [S] à verser au GFA du Domaine du Téou une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les procédures de première instance et d'appel ;
Condamne la SARL Domaine de l'Epanchoir à verser au GFA du Domaine du Téou une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les procédures de première instance et d'appel ;
Condamne la SAFER Languedoc-Roussillon à verser au GFA du Domaine du Téou une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les procédures de première instance et d'appel ;
Déboute les parties de leurs plus amples demandes.
Le greffier, Le conseiller faisant fonction de président de chambre,
