Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
3e chambre civile
ARRET DU 21 AVRIL 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 16/08661 - N° Portalis DBVK-V-B7A-M6A7
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 24 octobre 2016
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS
N° RG 13/00886
APPELANTS :
Monsieur [B] [U]
né le 07 Mars 1939 à [Localité 25]
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 13]
et
Madame [C] [K] épouse [U]
née le 04 Septembre 1950 à [Localité 23] (OISE)
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 15]
Représentés par Me Aziza BATAL-GROSCLAUDE, avocat au barreau de BEZIERS
INTIMES :
Monsieur [D] [A]
né le 31 Octobre 1969 à [Localité 24]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 11]
et
Monsieur [V] [A]
né le 27 Août 1966 à [Localité 24]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 12]
Représentés par Me Xavier LAFON de la SCP LAFON PORTES, avocat au barreau de BEZIERS
Maître Jean GONDARD
de nationalité Française
[Adresse 26]
[Adresse 18]
[Localité 13]
et
SCP [O] GLODAS COULOT ORMIERES-PECH DE LA CLAUSEJEAN Notaires associés
[Adresse 26]
[Localité 14]
Représentés par Me Gilles LASRY de la SCP SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER
SA GAN ASSURANCE, ès-qualités d'assureur de M. [Y] [R] (police n° A 111 291 01 281 950)
prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités au siège social
[Adresse 19]
[Adresse 21]
[Localité 17]
et
Monsieur [Y] [R], exerçant sous l'enseigne « DM HABITAT »
de nationalité Française
[Adresse 7]
[Localité 1]
Représentés par Me Philippe SENMARTIN de la SELARL CHABANNES-SENMARTIN ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué à l'audience par Me Jérémy ROUSSEL, avocat au barreau de MONTPELLIER
SCI LJM
représentée par son gérant en exercice, M.[D] [A]
[Adresse 2]
[Localité 11]
Représentée par Me Xavier LAFON de la SCP LAFON PORTES, avocat au barreau de BEZIERS
SA AXA FRANCE IARD
représenté par son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège social
[Adresse 10]
[Localité 20]
Représentée par Me Emily APOLLIS de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituée à l'audience par Me Mathilde IGNATOFF, avocat au barreau de MONTPELLIER
SARL SODEBAT
[Adresse 9]
[Localité 15]
Non représentée - signication délivrée à étude le 08/03/2017
Monsieur [L] [P], exerçant sous l'enseigne BE CONCEPT
de nationalité Française
[Adresse 8]
[Localité 3]
Non représenté - signification délivré à prsonne à son liquidateur Me [Y] [S] le 08/03/2017
INTERVENANT :
Maître [Y] [S], ès qualités de mandataire liquidateur de M. [L] [P] exerçant sous l'enseigne BE CONCEPT
[Adresse 16]
[Localité 15]
Représenté par Me Bernard BORIES de la SCP MAGNA BORIES CAUSSE CHABBERT CAMBON AQUILA BARRAL, avocat au barreau de BEZIERS
Ordonnance de clôture du 02 Février 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 FEVRIER 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Thierry CARLIER, Conseiller, chargé du rapport et Mme Marie-Claude SIMON, Vice-présidente placée.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre
M. Fabrice DURAND, Conseiller
Mme Marie-Claude SIMON, Vice-présidente placée par ordonnance du premier président du 1er décembre 2021
Greffier, lors des débats : Camille MOLINA
ARRET :
- rendu par défaut ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre, et par Mme Camille MOLINA, Greffière.
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte de vente conditionnel du 19 février 2010, Monsieur [B] [U] a acquis auprès de la SCI LJM une maison en cours de construction au stade hors d'eau et hors d'air avec menuiserie et cloisonnement intérieur en place cadastrée sous la référence section A n°[Cadastre 5], situé [Adresse 6] au prix de 149.000 euros .
Par convention du 23 février 2010, la SCI LJM et Monsieur [U] ont convenu que le montant des travaux restant à réaliser s'élevait à 32 600 euros et qu'ils étaient confiés au cabinet de maîtrise d'oeuvre Be Concept.
Monsieur [J] [P] exerçant sous l'enseigne Be Concept a fait signer aux époux [U] un contrat d'assistance au maître d'ouvrage pour la somme de 2 870,40 euros.
Par acte authentique du 1er octobre 2010, la vente a été régularisée devant Maître [O], notaire à [Localité 22].
En octobre 2010, les époux [U] ont constaté des désordres notamment des fissurations en façade et des infiltrations par toiture qu'ils ont dénoncé à la SCI LJM. Cette dernière a remis en cause les travaux réalisés par l'entreprise Sodebat (gros oeuvre, charpente, couverture) assurée auprès de la compagnie Axa et par Monsieur [Y] [R] exerçant à l'enseigne DM Habitat (chargé des travaux d'étanchéité), assuré auprès de la compagnie Gan.
Les époux [U] ont également fait valoir qu'une partie de l'immeuble était constitué d'un ancien garage, ce qu'ils ignoraient.
Par acte du 8 février 2012, Monsieur [U] a assigné la SCI LJM, Monsieur [V] [A], Monsieur [D] [A], la SARL Sodebat, Axa France Iard, Monsieur [Y] [R], la compagnie d'assurance Gan, Monsieur [L] [P] exerçant sous l'enseigne Be Concept pour entendre désigner un expert.
Par ordonnance du 16 février 2012, Monsieur [T] [F] a été désigné et a procédé à l'expertise. Il a déposé son rapport le 18 octobre 2012.
Par jugement du tribunal de commerce de Béziers du 14 mai 2014, Monsieur [L] [P] a été déclaré en liquidation judiciaire.
Par jugement du 24 octobre 2016, le tribunal de grande instance de Béziers a :
- dit que la SCI JLM, [L] [P] et la SARL Sodebat sont responsables des désordres retenus par l'expert [F],
- condamné in solidum la SCI JLM, la SARL Sodebat, la SA Axa France Iard et [L] [P] à payer aux époux [U] la somme de 834,60 euros au titre de la réparation des fissures placo,
- condamné la SA Axa France Iard à relever la SCI JLM indemne de cette condamnation,
- condamné in solidum la SCI JLM et [L] [P] à payer aux époux [U] la somme de 7 351,44 euros au titre de la reprise de la toiture,
- condamné la SCI JLM à leur payer la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral,
- rejeté les demandes formées par les époux [U] à l'encontre de [V] [A], [D] [A], [Y] [R], la SA Gan et la SCP [O]-Glodas Couot Ormieres Pesh De La Clause,
- rejeté en conséquence le recours exercé par la SCI JLM, [V] [A] et [D] [A] à l'encontre de la SA Gan,
- rejeté toute autre demande et dit inutiles ou mal fondées celles plus amples ou contraires formées par les parties,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné la SCI JLM aux dépens en ce compris les frais d'expertise ainsi qu'à payer aux époux [U] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le 12 décembre 2016, les époux [U] ont relevé appel de ce jugement à l'encontre de la SCI LJM, Monsieur [D] [A], Monsieur [V] [A], la SA Gan Assurance Iard, la SA Axa France Iard, Monsieur [E] [O], la SCP [E] [O] et [I] [O], Monsieur [L] [P], Monsieur [Y] [R] (RG n°16/8661).
Le 16 décembre 2016, la SCI LJM a également interjeté appel dudit jugement à l'encontre des époux [U], la SARL Sodebat, la SA Gan Assurance Iard, la SA Axa France Iard, Monsieur [L] [P] et Monsieur [Y] [R] (RG n°16/08776).
Par acte d'huissier du 8 mars 2017, les époux [U] ont fait signifier la déclaration d'appel et leurs conclusions d'appelants à la SARL Sodebat, non constituée.
Par acte du 9 octobre 2017, la SCI LJM a sollicité la jonction de l'instance.
Les procédures n'ont pas été jointes.
L'affaire RG n°16/08776 a été radiée par ordonnance du 22 novembre 2017 rendue par le conseiller de la mise en état.
Vu les conclusions de Monsieur [B] [U] et Madame [C] [K] épouse [U] remises au greffe le 4 décembre 2021 ;
Vu les conclusions d'appel incident de la SCI LJM, Monsieur [D] [A] et Monsieur [V] [A] remises au greffe le 5 mai 2017 ;
Vu les conclusions de la SA Gan Assurances et Monsieur [Y] [R] remises au greffe le 28 janvier 2022 ;
Vu les conclusions de la SA Axa France Iard remises au greffe le 9 mai 2017 ;
Vu les conclusions de Maître [Y] [S], ès qualités de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de Monsieur [L] [P] remises au greffe le 3 mai 2017 ;
Vu les conclusions de Maître Jean Gondard et de la SCP Gondard-Glodas Coulot Ormieres-Pech De Laclause remises au greffe le 28 avril 2017 ;
MOTIFS DE L'ARRÊT :
Au préalable, il convient de constater qu'en cause d'appel, aucune demande n'est plus présentée à l'encontre de Messieurs [D] et [V] [A] ainsi qu'à l'encontre de Maître [E] [O] et de la SCP Gondard-Glodas Coulot Ormieres-Pech De Laclause.
Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu'il a mis hors de cause Messieurs [D] et [V] [A] et Maître [E] [O] et la SCP [O]-Glodas Coulot Ormieres-Pech De Laclause et rejeté les demandes présentées à leur encontre.
Par ailleurs, il ressort d'un jugement du tribunal de commerce du 14 mai 2014 que Monsieur [L] [P] a été déclaré en liquidation judiciaire, Maître [Y] [S] ayant été désigné en qualité de mandataire liquidateur.
Il résulte des dispositions de l'article L 622-22 du code de commerce que les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire dûment appelé, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.
En l'espèce, Monsieur et Madame [U] ne justifient pas avoir régularisé une déclaration de créance ni avoir mis en cause Maître [S] devant le tribunal de grande instance de Béziers qui a rendu son jugement le 24 octobre 2016, soit postérieurement à l'ouverture de la procédure collective.
Leur créance est donc inopposable à la liquidation judiciaire de Monsieur [L] [P], conformément aux dispositions de l'article L 622-26 du code de commerce.
Sur les fissures en façade :
L'expert a constaté l'existence de fissures en façade qui ont fait l'objet d'une intervention de l'entreprise Sodebat, en novembre 2011 par la mise en place d'agrafes et en janvier 2012 par la reprise de l'enduit extérieur.
S'agissant de la cause des désordres, l'expert fait état d'un défaut de harpage et d'une insuffisance de liaison en tête de maçonnerie, chaînage ou linteau, concluant que la solidité de l'ouvrage est compromise.
La reprise extérieure donnant satisfaction, ne subsiste plus que les travaux de reprise intérieure qui ont été chiffrés par l'expert à la somme de 834,60 euros .
Il convient de relever que les époux [U], la SCI LJM, vendeur- constructeur conformément aux dispositions de l'article 1792-1 du code civil, et la SA Axa sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné in solidum la SCI JLM, la SARL Sodebat et la SA Axa France Iard à payer aux époux [U] la somme de 834,60 euros au titre de la réparation des placo, a condamné la SA Axa France Iard à relever la SCI JLM indemne de cette condamnation et a condamné la SARL Sodebat à payer à la SA Axa France Iard le montant de la franchise contractuelle à hauteur du montant de cette condamnation.
Le jugement sera donc confirmé de ce chef.
En revanche, le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné [L] [P] in solidum avec la SCI LJM, la SARL Sodebat et son assureur Axa, la créance des époux [U] étant inopposable à la liquidation judiciaire de Monsieur [P], en l'absence de déclaration de créance et de mise en cause du liquidateur.
Sur les infiltrations en toiture :
L'expert a constaté des infiltrations affectant l'ancien garage (défaut de réalisation d'une ligne de rive) et la cuisine, ces dommages compromettant le couvert étant de nature à rendre l'ouvrage impropre à sa destination, la toiture du garage existant étant affectée de faux équerrage et de défauts de construction.
S'agissant de la cuisine, l'expert relève que si Monsieur [R] a eu en charge la confection des solins, la SCI LJM est intervenue suite à une réclamation en phase amiable avec les époux [N] et a procédé ou a fait procéder à des mesures conservatoires par l'adjonction d'éléments bitumineux ne donnant pas satisfaction.
Il précise qu'il a été rajouté une partie en tôle ondulée, du mortier, autant de matériaux hétéroclites qu'il convient d'évacuer.
Compte tenu de ces éléments, il retient la responsabilité de la SCI LJM.
Si cette dernière conteste sa responsabilité, faisant valoir que ce poste de préjudice doit être mis à la charge de la SARL Sodebat et de Monsieur [R], il convient de relever d'une part que sa responsabilité, en sa qualité de vendeur-constructeur, est en tout état de cause engagée de plein droit sur le fondement des articles 1792 et 1792-1 du code civil, d'autre part qu'il résulte du rapport d'expertise que ni la SARL Sodebat, ni Monsieur [R] n'ont participé à la modification de la toiture.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné la SCI LJM à payer à Monsieur et Madame [U] la somme de 7 351,44 euros au titre de la reprise de la toiture, étant rappelé l'inopposabilité de leur créance à la liquidation judiciaire de Monsieur [L] [P].
Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes formées par Monsieur et Madame [U] à l'encontre de Monsieur [Y] [R] et de la SA Gan, étant relevé qu'en appel, les époux [U] ont abandonné toute demande à leur encontre au titre des travaux de reprise de la toiture.
Enfin, la SCI JLM sera déboutée de sa demande aux fins d'être relevée et garantie par la SARL Sodebat, la SA Axa France Iard, Monsieur [Y] [R] et la SA Gan Assurances, des condamnations prononcées à son encontre au titre de la reprise de la toiture.
Sur la réalisation du drain zone Nord et le mur non réalisé en limite de propriété :
En l'espèce, tant l'acte de vente conditionnelle du 19 février 2010 que l'acte de vente du 1er octobre 2011 stipulent d'une part que la vente porte sur une maison en cours de construction au stade du hors d'eau, hors d'air avec menuiserie et cloisonnement interieur en place, d'autre part que l'acquéreur prendra le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état du sol ou du sous-sol, vices mêmes cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte.
Les époux [U] ne justifient pas, après avoir vu et visité le bien, avoir invoqué la non conformité de l'ouvrage livré lors de leur prise de possession de la maison et notamment l'absence de drain en zone Nord et la non réalisation du mur en limite de propriété côté Nord.
En tout état de cause, rien ne permet d'établir que ces travaux incombaient à la SCI LJM, étant rappelé que l'objet de la vente portait exclusivement sur une maison en cours de construction au stade du hors d'eau, hors d'air avec menuiserie et cloisonnement intérieur en place.
Les époux [U] seront donc déboutés de leurs demandes présentées à ce titre et le jugement confirmé de ce chef.
Sur l'ancien garage transformé :
La SCI LJM soutient que les époux [U] savaient parfaitement que leur salle de séjour était un ancien garage et qu'ils ont acheté le bien en parfaite connaissance de cause, faisant notamment valoir que la différence d'aspect des tuiles recouvrant la partie ancienne et la partie nouvelle ne pouvait manquer de frapper le regard et que Monsieur [U] a participé activement aux travaux et est intervenu sur la toiture.
L'expert judiciaire a répondu aux dires de la SCI LJM en indiquant tout d'abord que le vendeur connaissait parfaitement l'historique de la construction, ce qui n'est pas contesté par ce dernier.
Par ailleurs, il relève que les plans ne font pas apparaître de façon évidente la présence d'un garage existant, spécialement sur le plan de masse, et que le permis de construire, les différents diagnostics et l'acte de vente ne mentionnent pas la présence d'une partie existante.
Il indique également qu'au niveau des façades, il n'apparaît pas de façon significative la présence d'un bâti existant et que la seule teinte des tuiles plus foncées sur la partie centrale de l'habitation était insuffisante pour un profane pour comprendre que cette partie était déjà existante alors même que les enduits de façade et les doublages intérieurs étaient réalisés, ce qui est confirmé par le cliché pris le 18 mars 2010 figurant à l'expertise.
Il conclut par conséquent que cet état n'était pas apparent de façon évidente pour les acquéreurs.
En tout état de cause, la SCI LJM, qui se borne à soutenir que les époux [U] avaient connaissance d'une partie existante, ne justifie pas les avoir informé de cet état de fait préalablement à la vente, conformément à son obligation précontractuelle d'information.
L'expert indique que cette situation est source de moins-value, en particulier en cas de revente, la partie ancienne n'étant plus couverte par une assurance, même s'il précise que la structure date de 1992 et qu'il serait surprenant que survienne un problème.
L'expert évalue la moins-value à la somme de 10 000 euros, cette moins-value ne pouvant correspondre, comme le réclament les époux [U], au montant de la déconstruction et de la reconstruction à l'identique de la partie de l'habitation litigieuse.
Il convient donc de retenir l'évaluation de l'expert et de condamner la SCI LJM à payer à ce titre à Monsieur et Madame [U] une somme de 10 000 euros.
Le jugement sera infirmé de ce chef.
Sur le préjudice moral :
En l'espèce, les désagréments causés par les désordres constatés par l'expert et par la procédure en résultant justifient la condamnation de la seule SCI LJM à payer à Monsieur et Madame [U] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, étant relevé d'une part que la SARL Sodebat a repris les désordres résultant de son intervention concernant les fissures et qu'il résulte du rapport d'expertise que ni la SARL Sodebat, ni Monsieur [R] n'ont participé à la modification de la toiture.
Sur les frais de défense non compris dans les dépens :
Il serait inéquitable de laisser à la charge des époux [U] les frais exposés par eux en cause d'appel et non compris dans les dépens. La SCI LJM sera condamnée à leur payer à ce titre la somme de 2 000 euros.
En revanche, il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des autres parties les frais exposés par ces dernières et non compris dans les dépens .
Les demandes présentées à ce titre seront donc rejetées.
Sur les dépens :
La SCI JLM, qui succombe pour l'essentiel, sera condamnée aux entiers dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Confirme le jugement sauf en ce qu'il a retenu la responsabilité de [L] [P] et condamné ce dernier au paiement des sommes de 834,60 euros au titre de la réparation des fissures et 7 351,44 euros au titre de la reprise de la toiture, en ce qu'il a rejeté la demande des époux [U] au titre de la moins-value et en ce qu'il a condamné la SCI JLM à payer à Monsieur et Madame [U] la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Dit que la créance des époux [U] à l'encontre de Monsieur [L] [P] est inopposable à la liquidation judiciaire de ce dernier, en l'absence de déclaration de créance et de mise en cause du liquidateur judiciaire ;
Déboute la SCI JLM de sa demande aux fins d'être relevée et garantie par la SARL Sodebat, la SA Axa France Iard, Monsieur [Y] [R] et la SA Gan Assurances des condamnations prononcées à son encontre au titre des travaux de reprise de la toiture ;
Condamne la SCI LJM à payer à Monsieur [B] [U] et Madame [C] [U] née [K] une somme de 10 000 euros au titre de la moins-value affectant la maison vendue ;
Condamne la SCI JLM à payer à Monsieur et Madame [U] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;
Condamne la SCI JLM à payer à Monsieur et Madame [U] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour leurs frais engagés en appel ;
Rejette les autres demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SCI JLM aux entiers dépens d'appel.
Le greffier, Le conseiller faisant fonction de président de chambre,
