Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 19 AVRIL 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 19/07600 - N° Portalis DBVK-V-B7D-ONBP
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 21 OCTOBRE 2019
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN
N° RG
APPELANTS :
Monsieur [D] [K]
né le 03 Juillet 1953 à WORMELDANGE (Luxembourg)
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représenté par Me Fernand MOLINA de la SCP DE TORRES - PY - MOLINA - BOSC BERTOU, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
Madame [S] [W] épouse [K]
née le 21 Mai 1956
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Fernand MOLINA de la SCP DE TORRES - PY - MOLINA - BOSC BERTOU, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
INTIME :
Syndicat des copropriétaires RESIDENCE PORT SAINT ANGE 3, pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL SRTI à l'enseigne EUROSYNDIC prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est situé [Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représenté par Me Sébastien CARTON, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant
assisté de Me Léa BERESFORD, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 21 Février 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 MARS 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier, lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.
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EXPOSE DU LITIGE
[D] [K] et [S] [W], son épouse, sont copropriétaires d'un appartement consistant en le lot 56, dans le bâtiment G13, au sein de la résidence Port Saint Ange 3, située à [Localité 4] (66).
Le 3 août 2018, lors de l'assemblée générale des copropriétaires, il a été décidé de la réfection de l'étanchéité du toit terrasse du bâtiment G9, selon une répartition spéciale des dépenses relatives à ces travaux, prévue par la clause particulière de copropriété, qui prévoit notamment que l'entretien de la partie de terrasse couvrant le bloc G9, dont la jouissance est réservée au lot 56, sera à la charge de ce lot, à concurrence de 25 %.
Le 19 octobre 2018, les époux [K] ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence aux fins d'obtenir l'annulation de la résolution litigieuse et, en toute hypothèse, voir dire que les titulaires du lot 56 ne peuvent se voir appliquer la répartition spéciale et, de fait, ordonner au syndic d'appliquer une répartition aux tantièmes pour tous les travaux relatifs à la réfection.
Le jugement rendu le 21 octobre 2019 par le tribunal de grande instance de Perpignan énonce dans son dispositif :
Dit que les époux [K] ne sont pas opposants ou défaillants au sens de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Déclare irrecevable l'action des époux [K] ;
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne les époux [K] aux dépens.
Le jugement expose que la feuille de présence de l'assemblée générale du 3 août 2018 établit que les époux [K] avaient donné procuration à [N] [T], qui a voté pour la résolution critiquée. Ils ne peuvent donc être considérés comme copropriétaires opposants ou défaillants au sens de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Le jugement relève que dans leurs dernières conclusions, les requérants ne sollicitent plus la nullité de la résolution mais qu'ils n'invoquent pas d'autre fondement si ce n'est une décision du tribunal d'instance rendue en 1986, qui ne peut pallier le défaut de fondement juridique.
Les époux [K] ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 22 novembre 2019.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 21 février 2022.
Les dernières écritures pour les époux [K] ont été déposées le 25 juin 2021.
Les dernières écritures pour le syndicat de copropriétaires ont été déposées le 17 février 2020.
[D] [K] est décédé le 12 février 2021.
Le dispositif des écritures pour [S] [K] énonce :
Infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Perpignan en date du 21 octobre 2019 ;
Rappeler que les travaux d'étanchéité de la toiture-terrasse constituent des travaux affectant les parties communes, malgré le fait que des copropriétaires ont la jouissance exclusive de cette terrasse ;
Ordonner par conséquent au syndic d'appliquer une répartition aux tantièmes pour tous les travaux relatifs à la réfection de cette étanchéité, que ce soit pour les travaux passés ou à venir, au prorata de leurs quotes-parts de copropriété dans le bâtiment ;
Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
[S] [K] conteste les motifs retenus par le premier juge. Elle fait valoir que son action n'est pas une action en nullité de la résolution ou en contestation de l'assemblée ou en vue de faire constater que la clause litigieuse doit être réputée non écrite. Il s'agit d'une action pour obtenir l'application correcte de la résolution. Elle avance que la clause litigieuse prévoit que l'entretien de la terrasse couvrant le bloc G9, dont la jouissance est réservée au lot 56, est à la charge du lot à hauteur de 25 %. Selon elle, les travaux prévus par la résolution ne sont pas de simples travaux d'entretien puisqu'il est prévu la réfection totale de la terrasse. Cette interprétation est étayée par le montant élevé des travaux, pour un total de 44 435,58 euros. Il s'agirait de travaux correspondant à des grosses réparations comme la cour d'appel de Paris l'a retenu dans une affaire similaire le 8 février 2006. [S] [K] ajoute que le tribunal d'instance de Perpignan avait précédemment été saisi de la question de l'interprétation de la clause et avait rendu un jugement définitif le 20 juin 1986. Le juge avait estimé que le fait que la terrasse soit une partie privative n'implique pas que l'ensemble de l'ouvrage doive être qualifié de privatif et en avait déduit que les travaux de réfection de l'étanchéité de la terrasse dont il était question incombaient exclusivement à la copropriété puisque l'étanchéité était affectée par des vices de construction. Pour [S] [K], il n'est pas possible pour le syndicat de contester aujourd'hui cette décision, devenue définitive. Un problème affectant la toiture même ne peut pas être vu comme un simple entretien.
[S] [K] ajoute que la rédaction de la résolution litigieuse prête à confusion puisqu'il est uniquement précisé que l'assemblée générale a été informée de la répartition spéciale des dépenses relatives à ces travaux prévus par la clause particulière du règlement de copropriété, sans que la clause mentionnée ne précise comment la répartition doit être faite. Elle justifie donc avoir voté pour la résolution en estimant que c'était bien l'interprétation du jugement de 1986 qui était retenue.
Le dispositif des écritures pour le syndicat des copropriétaires de la résidence port Saint Ange 3 énonce :
Déclarer les consorts [K] irrecevables et mal fondé en leur appel ;
Confirmer le jugement en ce qu'il a dit que les époux [K] ne sont pas opposants ou défaillants au sens des dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et a déclaré leur action irrecevable ;
Condamner les époux [K] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires soutient que l'action des époux [K] est irrecevable puisqu'ils ne sont pas des copropriétaires défaillants, leur pouvoir avait été donné à [N] [T] pour l'assemblée litigieuse, ni opposants puisque [N] [T] a voté pour la résolution n° 9, tant en sa qualité propre qu'en sa qualité de mandataire. Les conditions de la loi du 10 juillet 1965 ne sont donc pas remplies.
Le syndicat souligne que les décisions adoptées en assemblées générales des copropriétaires s'imposent à l'ensemble des copropriétaires, sauf à en contester la légalité. La résolution litigieuse a bien été votée et prévoit que la répartition des dépenses se fasse par application de la clause particulière du règlement de copropriété. Le syndicat soutient que la résolution n° 9 est parfaitement explicite puisqu'elle invoque bien l'application de la clause particulière.
En tout état de cause, le règlement de copropriété, et a fortiori la clause particulière litigieuse, s'impose à tous les copropriétaires. Le jugement du tribunal d'instance de Perpignan est inopérant puisqu'il commet une confusion en jugeant que le sol du toit terrasse serait une partie privative tandis que le gros 'uvre et la couche d'étanchéité seraient des parties communes. Selon le syndicat, le sol n'est pas une partie privative mais une partie commune à jouissance privative, il n'y a donc pas débat sur une séparation partie privative ou commune pour savoir à qui incombent les travaux. La clause contenue dans le règlement s'impose sans distinction dès que les travaux portent sur l'entretien du toit-terrasse.
Le syndicat conteste l'argument des époux [K] relatif à l'autorité de la chose jugée du jugement de 1986. Il n'y a pas en effet selon lui identité de parties, puisque les époux [K]
n'étaient pas parties en 1986, ni identité d'objet, puisque la procédure de 1986 avait pour objet d'obtenir la reprise de désordres alors que celle-ci vise à annuler une résolution, ni identité de cause puisque les faits en 1986 étaient en lien avec des désordres et sont aujourd'hui relatifs à des travaux d'entretien votés.
MOTIFS
1. Sur la contestation de l'assemblée générale du 3 août 2018
Le deuxième alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée.
En l'espèce et comme l'a justement relevé le premier juge, la feuille de présence de l'assemblée générale du 3 août 2018 fait mention de ce que les époux [K] avaient donné procuration à [N] [T], laquelle a voté pour la résolution contestée, de sorte qu'ils ne peuvent être considérés comme des copropriétaires opposants ou défaillants au sens des dispositions précitées et ne peuvent désormais la contester.
[S] [K] expose qu'en réalité, elle ne poursuit pas l'annulation de la résolution en litige mais demande qu'elle soit appliquée conformément à une décision du tribunal d'instance de Perpignan du 20 juin 1986, en ajoutant que la rédaction de cette résolution porte confusion au motif que s'il a été décidé de faire procéder à la réfection de l'étanchéité du toit terrasse, il n'a pas été précisé comment cette répartition devait être faite, l'assemblée générale des copropriétaires se limitant à opérer renvoi aux dispositions du règlement de copropriété.
Or, comme l'a justement relevé le premier juge, outre le fait que la décision visée n'a pas autorité de la chose jugée à l'égard du syndicat des copropriétaires, cette argumentation doit s'analyser, en réalité, en une action en contestation de la résolution n° 9 de l'assemblée générale du 3 août 2018, laquelle contestation est irrecevable pour les motifs retenus ci-avant, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable l'action des époux [K].
2. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
[S] [K] sera condamnée aux dépens de l'appel.
Il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement rendu le 21 octobre 2019 par le tribunal de grande instance de Perpignan, en toutes ses dispositions ;
DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables exposés en appel ;
CONDAMNE [S] [K] aux dépens de l'appel.
Le greffier, Le président,
