Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 19 AVRIL 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 19/07078 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OMCN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 25 SEPTEMBRE 2019
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 18/03237
APPELANTE :
SARL AUDIO VIDEO CONCEPT immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 808 261879, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié es qualité au siège social sis
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Fabien GONZALEZ, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
INTIMEE :
SCI BERF FRANCE 3 immatriculée au RCS de PARIS sous le N° 532 052 636, Représentée par son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Philippe SENMARTIN de la SELARL CHABANNES-SENMARTIN ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Ordonnance de clôture du 21 Février 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 MARS 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier, lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.
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EXPOSE DU LITIGE
La SCI Berf France 3 est propriétaire depuis 2011 d'un local commercial, antérieurement loué, le 15 octobre 2001, par la SCI Imefa à une SARL EIM, aux droits de laquelle se trouvait, depuis le 12 novembre 2014, la SARL Audio Video Concept.
Le 28 juin 2017, la SARL Audio Video Concept a donné congé à la SCI Berf France 3 et un état des lieux contradictoire a été dressé le 26 décembre 2017. Le bailleur a chiffré les réparations locatives et les loyers impayés, déduction faite du dépôt de garantie, à 12 824,25 euros, dont seule une partie aurait été versée par l'ancienne locataire.
Le 20 juin 2018, la SCI Berf France 3 a assigné la SARL Audio Video Concept aux fins d'obtenir notamment sa condamnation à lui payer la somme de 9 661,78 euros avec intérêts depuis la mise en demeure délivrée le 20 avril 2018 et 1 200 euros pour résistance abusive. Elle a fait notamment valoir l'article 16 du bail qui prévoit que si des réparations ou travaux s'avéraient nécessaires, le preneur devra, dans les quinze jours de la notification des devis, établis à la demande du bailleur, donner son accord sur lesdits devis, faute de quoi les travaux seront réputés agréés, ainsi que le commencement d'exécution de la débitrice.
La SARL Audio Video Concept a opposé l'absence de justification des sommes demandées ou de la nécessité des réparations locative puisque le devis n'avait pas été établi par une entreprise du bâtiment et que les photographies montraient le bon état d'entretien des locaux. Aucune facture n'était produite et la nécessité des travaux n'était pas démontrée, ce qui rendait inapplicable l'article 16 du bail.
Le jugement rendu le 25 septembre 2019 par le tribunal de grande instance de Montpellier énonce dans son dispositif :
Condamne la SARL Audio Video Concept à payer à la SCI Berf France 3 un montant de 9 661,78 euros dont 6 545,18 euros au titre de loyers impayés et 3 116,60 euros au titre des réparations locatives ;
Dit que ce montant portera intérêt au taux légal à compter de l'assignation ;
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires y compris de dommages et intérêts ;
Condamne la SARL Audio Video Concept à payer à la SCI Berf France 3 un montant de 1 500 euros en indemnisation de ses frais irrépétibles ;
La condamne aux entiers dépens de l'instance.
Le jugement expose que le décompte démontre que le loyer était payé sans incident par prélèvement jusqu'au mois de septembre 2017, où le prélèvement sera rejeté, avant d'être régularisé le 18 octobre 2017. Il constate que les loyers et charges d'octobre, novembre et décembre 2017 n'ont fait l'objet que d'un règlement partiel par un chèque qui sera annulé le 10 janvier 2018. Le décompte justifie donc d'un arriéré de loyers et charges de 14 046,70 euros avant imputation du dépôt de garantie de 6 859,18 euros. S'ajoute à la dette des loyers, la dette des réparations locatives. Le jugement relève qu'un règlement partiel a été effectué le 16 février 2018 et devrait s'imputer sur la dette la plus ancienne, soit la dette des loyers mais relève que le chèque a été annulé le 9 mars 2018.
Le jugement constate qu'un état des lieux contradictoire a été établi et signé et fait état de plusieurs dégradations, sans que l'existence ou la nature locative de ces dernières ne soient discutées dans le document qui a été signé par les deux parties. Il précise que l'état des lieux d'entrée permet de constater que les sols étaient en bon état, tout comme les murs et plafonds. Le jugement expose que la demanderesse fournit un devis qui n'émane pas de la société spécialisée dans les états des lieux et datant du 12 avril 2019. Cela démontre que la demanderesse a conscience que le document détaillant les imputations locatives annexée à la mise en demeure du 20 avril 2018 et émanant d'une société spécialisée dans les états des lieux, n'est pas un devis. Le seul devis joint à la mise en demeure concerne la dépose de l'enseigne pour la somme de 748 euros. Dès lors, l'article 16 du bail ne trouve à s'appliquer que pour ce devis.
Le jugement ne relève pas de résistance abusive dès lors que l'assignation a été régularisée moins de six mois après la fin du bail et deux mois à peine après l'envoi d'une mise en demeure.
La SARL Audio Video Concept a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 28 octobre 2019.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 21 février 2022.
Les dernières écritures pour la SARL Audio Video Concept ont été déposées le 12 juin 2020
Les dernières écritures pour SCI Berf France 3ont été déposées le 12 juin 2020.
Le dispositif des écritures pour la SARL Audio Video Concept énonce :
Infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Audio Video Concept à payer à la SCI Berf France 3 un montant de 9 661,78 euros, dont 6 545,18 euros au titre de loyers impayés et 3 116,60 euros au titre des réparations locatives, dit que ce montant portera intérêt au taux légal à compter de l'assignation, rejeté toutes demandes plus amples ou contraires de la société Audio Video Concept et condamné la société Audio Video Concept à payer à SCI Berf France 3 un montant de 1 500 euros en indemnisation de ses frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens ;
Condamner la SCI Berf France 3 à restituer à la société Audio Video Concept la somme de 6 859,18 euros correspondant au dépôt de garantie ;
Débouter la SCI Berf France 3 de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires et de tout appel incident ;
Condamner la SCI Berf France 3 à payer à la société Audio Video Concept la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
La société Audio Video Concept soutient que le quantum de la créance de loyer de la SCI Berf France 3 n'est pas justifié puisque le décompte produit comprend une somme de 6 282,07 euros en lien avec les réparations locatives et 642,34 euros au titre d'une majoration de clause pénale outre 201,63 euros au titre de l'assignation, ce qui n'a donc pas de lien avec un reliquat de loyers. Ces sommes déduites de la créance alléguée laisseraient un reliquat de 2 535,74 euros, sans qu'il ne soit possible de comprendre à quoi cette somme correspond puisqu'il ne s'agit pas d'une échéance de loyer. Elle ajoute qu'elle a adressé le 9 février 2018 un chèque de 3 165,47 euros à titre de solde de tout compte au mandataire de la bailleresse, qui lui a été retourné sans explication. La société Audio Video Concept ajoute que le décompte sur lequel s'est fondé le tribunal en première instance est erroné puisque le décompte du mois de novembre fait état d'une somme de 716,40 euros, sollicitée au titre de la TVA sur la provision sur charges hors taxe, fixée à 672 euros, alors même que le montant réclamé ne pourrait être supérieur à 134,40 euros.
Concernant les frais de remise en état des locaux, l'appelante conteste la lisibilité de l'état des lieux d'entrée versé aux débats et la possibilité de l'utiliser en support d'une comparaison fiable avec l'état des lieux de sortie. Elle avance également que la société Constatimmo, ayant établi un chiffrage des réparations, n'était pas une entreprise de travaux mais une société effectuant des constats et que les photographies annexées à l'état des lieux de sortie montrent des locaux en bon état d'entretien général. La société Audio Video Concept souligne que la société Constatimmo est une filiale de Foncia, qui est mandataire de la SCI Berf France 3 dans la gestion des locaux litigieux. Le devis versé aux débats pendant la première instance ne suffit pas à démontrer l'existence de réparations locatives puisqu'il n'est produit aucune facture démontrant que les travaux ont été réalisés. L'appelante soutient qu'il n'est pas possible d'appliquer l'article 16 du bail puisqu'il n'est nullement démontré la nécessité d'effectuer des réparations ou des travaux. En tout état de cause, le document produit par Constatimmo n'a pas la qualité de devis et le véritable devis versé aux débats en cours d'instance a été établi plus de quinze mois après la fin du bail.
La société Audio Video Concept oppose à la demande de l'intimée, en paiement de la somme de 3 165,47 euros non encaissée, l'absence d'explication quant au refus d'encaisser le chèque envoyé à cet effet au mandataire de la bailleresse.
La société Audio Video Concept affirme qu'elle est en droit de réclamer à la SCI Berf France 3 le remboursement du dépôt de garantie versé lors de la prise à bail puisque la compensation effectuée par la bailleresse dans son décompte n'est pas justifiée.
Le dispositif des écritures pour la SCI Berf France 3 énonce :
Condamner la SARL Audio Video Concept au paiement des loyers et des frais de remise en état du local, soit la somme réactualisée de 13 039,76 euros en principal, assortie des intérêts au taux légal majorés depuis la mise en demeure du 20 avril 2018 ;
Condamner la SARL Audio Video Concept au paiement de la somme de 2 000 euros en sanction de sa résistance abusive et de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure pénale ainsi qu'aux entiers dépens.
La SCI Berf France 3 soutient que la SARL Audio Vidéo Concept ne peut pas contester sa dette alors même qu'elle a opéré un règlement partiel de celle-ci après son départ des lieux bien que le versement n'ait pu être encaissé, le libellé du chèque étant erroné. Il y a donc bien commencement d'exécution. La SCI Berf France 3 ajoute que son décompte comprend bien deux chefs de demande : les incidents de paiement et les réparations locatives. Elle fournit le décompte des incidents de paiement pour arriver à un total de 13 000 euros. Concernant les réparations locatives, la SCI Berf France 3 fait valoir que la SARL Audio Video Concept n'a pas répondu à la mise en demeure d'avril 2018, à laquelle était annexée un devis et un chiffrage alors même que l'article 16 du bail conclu entre les parties précise que le défaut de réaction du locataire équivaut à acceptation du coût. Elle avance que l'appelante n'a pas contesté l'état des lieux de sortie et l'a même signé. La SCI Berf France 3 conteste avoir un lien avec Constatimmo. Elle précise que le chiffrage par la société Constatimmo, ainsi qu'un devis portant sur la dépose des enseignes extérieures, étaient annexés à la mise en demeure mais qu'elle a tout de même fait établir par une autre entreprise un devis en cours de procédure pour confirmer la justesse de l'évaluation fournie. Il convient selon l'intimée d'ajouter au montant libellé dans l'assignation la somme du montant du chèque transmis en février 2018, qu'il n'a pas été possible d'encaisser. Le montant ainsi demandé comprend bien la mise au crédit de la locataire de son dépôt de garantie.
Concernant les montants contestés par la locataire dans le décompte, la SCI Berf France 3 souligne que le montant demandé au titre de la clause pénale a, par la suite, été crédité dans le document, que les frais d'huissiers sont à la charge du locataire, plus particulièrement lorsqu'ils ont un lien avec une situation d'impayés de sa part et que l'erreur alléguée sur le calcul de la TVA est en fait une addition de la provision mensuelle avec la régularisation de charges 2016. La SCI Berf France 3 ajoute qu'aucune difficulté financière ni justification ne sont fournies pour expliquer ce défaut de paiement, ce qui démontre le caractère abusif du comportement de l'appelante.
MOTIFS
1. Sur l'arriéré de loyers
La SARL Audio Video Concept soutient que le tribunal a considéré que le montant dû au titre des loyers impayés était, à la date de l'assignation, d'un montant de 6 545,18 euros, ceci sur le fondement du décompte fourni par la SCI Berf France 3, alors qu'il était particulièrement incompréhensible et ne permettait pas de démontrer la créance dont se prévalait la bailleresse.
La cour relève toutefois que les premiers juges ont repris méthodiquement et en détails ce décompte, en reprenant bien l'argumentation de chacune des parties et en considération des pièces versées par elles au débat, pour déterminer le montant de l'arriéré de loyers à la somme totale de 6 545,18 euros.
En cause d'appel, la cour constate que la SARL Audio Video Concept, au-delà de ses allégations, n'apporte aucune critique utile aux motifs retenus par les premiers juges, notamment en ce qu'il s'agit du montant de la TVA, de 716, 40 euros, ressortant du document en date du 27 février 2018, dont il est démontré qu'il ne correspond pas aux seules provisions sur charges de 672 euros HT, mais aussi au solde des charges pour l'année 2016, de 2 909,98 euros.
S'agissant enfin du chèque de 3 165,47 euros, qui aurait été retourné sans raison par la SCI Berf France 3, celle-ci justifie, au moyen de sa pièce n° 10, qu'il ne pouvait pas être encaissé en l'état pour avoir été libellé au nom de « FONCIA - Berf France 3 ».
En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a déterminé le montant de l'arriéré de loyers à la somme de 6 545,18 euros, après imputation du dépôt de garantie de 6 859,18 euros, qui n'est donc pas à restituer à la la SARL Audio Video Concept.
2. Sur les réparations locatives
De la même façon, les premiers juges ont précisément repris l'ensemble des arguments et pièces qui leur étaient soumises, notamment les état des lieux, en précisant que l'état des lieux d'entrée était suffisamment lisible.
S'agissant de l'évaluation des frais de remise en état, évalués par la société Constantimmo à la somme de 5 534,07 euros, la SCI Berf France 3 produit un devis en date du 12 avril 2019 de la société ACS, du même montant.
Si le montant de ce devis, déjà versé au débat en première instance, correspond à l'euro près au montant de l'évaluation de la société Constantimmo, la cour considère toutefois qu'il reprend bien l'ensemble des désordres qui résultent de la comparaison des états des lieux et que les montant des différents postes de remise en état sont conformes aux prix du marché, de sorte qu'il est permis d'en retenir le montant total, étant rappelé que l'indemnisation de la bailleresse n'est pas conditionnée par la justification de l'exécution effective des réparations locatives.
Le montant total des réparations locatives sera par conséquent retenu pour la somme totale de 5 534,07 euros + 748 euros (dépose de l'enseigne) = 6 282,07 euros.
En conséquence de ce qui précède, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a condamné la SARL Audio Video Concept à payer à la SCI Berf France 3, un montant de 9 661,78 euros, dont 6 545,18 euros au titre des loyers impayés et 3 116,60 euros au titre des réparations locatives.
Statuant à nouveau, la SARL Audio Video Concept sera condamnée à payer à la SCI Berf France 3, la somme totale de 12 827,25 euros, dont 6 545,18 euros au titre des loyers impayés et 6 282,07 euros au titre des réparations locatives.
3. Sur les prétentions indemnitaires
La SCI Berf France 3 n'apporte pas de critique argumentée aux motifs des premiers juges qui ont retenu qu'elle ne démontrait pas la résistance abusive de la SARL Audio Video Concept, de sorte que le jugement sera confirmé de ce chef.
4. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
La SARL Audio Video Concept sera condamnée aux dépens de l'appel.
La SARL Audio Video Concept, qui échoue en cause d'appel, en toutes ses prétentions, sera en outre condamnée à payer à la SCI Berf France 3 la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement rendu le 25 septembre 2019 par le tribunal de grande instance de Montpellier, sauf en ce qu'il a condamné la SARL Audio Video Concept à payer à la SCI Berf France 3 un montant de 9 661,78 euros, dont 6 545,18 euros au titre des loyers impayés et 3 116,60 euros au titre des réparations locatives ;
Statuant à nouveau de ce chef,
CONDAMNE la SARL Audio Video Concept à payer à la SCI Berf France 3 la somme totale de 12 827,25 euros, dont 6 545,18 euros au titre des loyers impayés et 6 282,07 euros au titre des réparations locatives ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNE la SARL Audio Video Concept à payer à la SCI Berf France 3 la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables exposés en appel ;
CONDAMNE la SARL Audio Video Concept aux dépens de l'appel.
Le greffier, Le président,
