Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 19 AVRIL 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 19/04115 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OGLE
Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 FEVRIER 2019
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 16/06190
APPELANTE :
S.C.I. LE BOURG
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Camille GONZALEZ, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Me Camille GONZALEZ, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Caroline FRANCOIS, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant
INTIMEE :
SASU FONCIA BOUTEILLE
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Olivier ANDRIEU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant non plaidant
Ordonnance de clôture du 23 Février 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 MARS 2022, en audience publique, Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
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FAITS et PROCÉDURE ' MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES
La SCI LE BOURG est propriétaire d'un immeuble sis à [Localité 4] (69).
Le 1er juillet 2014, la SARL JCS 21 devenue JCS [Localité 4] a pris à bail commercial ce bien par l'intermédiaire de la société FONCIA BOUTEILLE.
[H] [K] gérant de la SARL JCS 21 s'est porté caution solidaire des engagements de la SARL envers la SCI à concurrence d'un montant de 162 000 € représentant 108 mois, soit 9 ans de loyer.
Le 12 novembre 2015 la SARL JCS 21 a été placée en liquidation judiciaire par décision du tribunal de commerce de Lyon et la SCI LE BOURG a déclaré sa créance pour 5 736,42 € le 8 décembre 2015.
En l'absence de repreneur le fonds de commerce a été vendu aux enchères et la SCI a régularisé sa créance le 1er juin 2016 pour 15 130,94 € au titre des loyers échus et impayés postérieurement au jugement déclaratif.
Le prix de vente du fonds de commerce n'ayant pas permis de désintéresser la bailleresse elle a mis en demeure la caution [H] [K] de régler le montant de sa créance par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 septembre 2016.
Cette mise en demeure est restée vaine et la SCI LE BOURG par acte d'huissier délivré le 3 octobre 2016 a assigné devant le tribunal de grande instance de Montpellier [H] [K].
Le 6 mars 2017 par acte d'huissier la SCI LE BOURG a appelé en garantie la société FONCIA BOUTEILLE et, le juge de la mise en état a joint les deux instances.
Le jugement rendu le 21 février 2019 par le tribunal de grande instance de Montpellier énonce dans son dispositif :
Vu la procédure de rétablissement personnel sans liquidation dont bénéficie [H] [K],
Dit n'y avoir lieu de le condamner à exécuter l'engagement de caution qu'il a valablement souscrit à l'égard de la SCI LE BOURG en faveur de la SARL JCS 21 dont il était le gérant;
Rejette en conséquence l'ensemble des demandes formées à son encontre;
Rejette l'intégralité des demandes formées par la SCI LE BOURG à l'encontre de la société FONCIA BOUTEILLE;
Condamne la SCI LE BOURG à payer à la société FONCIA BOUTEILLE une indemnité de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
La condamne aux entiers dépens de l'instance dont distraction en faveur de l'avocat de la société FONCIA BOUTEILLE .
Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Sur le comportement fautif reproché à la société FONCIA BOUTEILLE, en ce qu'elle aurait accepté un engagement de caution irrégulier et n'aurait pas vérifié la solvabilité de la caution le jugement expose en substance que:
-l'engagement de caution est bien signé de [H] [K] et non par sa mandataire,
-l'engagement comporte les mentions manuscrites exigibles,
-l'engagement de caution est valable,
-la SCI a accepté de donner à bail commercial un local qualifié d'appartement à une preneuse immatriculée au registre du commerce et des société un mois à peine avant la signature du bail et devenue insolvable du fait des aléas économiques ou d'erreurs de gestion,
-[H] [K] était alors gérant de 39 salons de coiffure dans le SUD-EST de la France ce qui était la marque d'une assise financière adaptée.
En ce qui concerne le reproche fait à la société FONCIA BOUTEILLE de ne pas avoir été diligente pour poursuivre le preneur les premiers juges relèvent qu'au contraire elle a été diligente pour recouvrer les loyers dès que les premières difficultés sont intervenues et qu'elle a notamment fait délivrer le 31 mars 2015 un commandement de payer alors qu'il n'y avait que deux mois d'impayés de loyer.
De même la créance de loyers a été déclarée dans le mois du jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire de la locataire.
La société FONCIA BOUTEILLE a ensuite été diligente dans le cadre de la procédure devant le tribunal de commerce.
Le jugement relève enfin que la SCI a confié l'action contre la caution à son propre conseil de sorte qu'elle ne peut reprocher à son mandataire la société FONCIA BOUTEILLE un retard dans la mise en 'uvre de la tentative de recouvrement auprès de la caution et qu'il n'est pas en outre démontré que cette dernière si elle avait été assignée plus tôt aurait payé en raison de l'état de ses dettes montrant un état d'engagement de [H] [K] en qualité de caution de près d'un million d'euros.
Ainsi le jugement considère que la SCI LE BOURG ne démontre pas que sa mandataire la société FONCIA BOUTEILLE aurait commis des fautes dans l'exécution de son mandat.
La SCI LE BOURG a relevé appel du jugement contre la société FONCIA BOUTEILLE par déclaration au greffe du 13 juin 2019.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 23 février 2022.
Les dernières écritures pour la SCI LE BOURG ont été déposées le 29 août 2019.
Les dernières écritures pour la société FONCIA BOUTEILLE ont été déposées le 15 novembre 2019.
Le dispositif des écritures pour la SCI LE BOURG énonce :
Condamner la société FONCIA BOUTEILLE à payer à la SCI LE BOURG la somme de 15 130,94 € à titre de dommages et intérêts, la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour trouble de trésorerie et la somme de 3 687,12 € au titre des honoraires de gestion perçus;
En tout état de cause,
Condamner la société FONCIA BOUTEILLE à payer à la SCI LE BOURG la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.
Sur les fautes qu'elle reproche à la société FONCIA BOUTEILLE, la SCI LE BOURG fait valoir en premier lieu la validité de l'engagement de caution et plus particulièrement le fait que la signataire du bail commercial est [B] [L] conformément à une délégation de pouvoirs donnée par [H] [K] mais que cette délégation de pouvoirs ne fait expressément référence à aucun engagement de caution si bien que [B] [L] a signé un engagement de caution personnelle rédigé au nom de [H] [K] alors que ce dernier ne lui avait donné pouvoir que pour prendre des engagements pour le compte de la société JCS 21 et ainsi la société FONCIA BOUTEILLE ne s'est pas assurée comme elle le devait de la validité et de l'efficacité de l'acte de caution.
La SCI reproche en second point à la la société FONCIA BOUTEILLE un manque de diligence dans la vérification de la solvabilité du preneur qui manifestement n'était pas en situation de pouvoir faire face aux loyers puisque ces derniers ont été très rapidement impayés et que la locataire a été placée en liquidation judiciaire très rapidement.
La SCI reproche reproche enfin à la société FONCIA BOUTEILLE de ne pas avoir devant les difficultés rencontrées avec la locataire sollicité l'exécution par la caution de son obligation.
Ainsi la société FONCIA BOUTEILLE n'a jamais contacté la caution pour qu'elle règle les sommes dues au titre du bail alors que la SARL JCS était en liquidation judiciaire et elle n'a diligenté aucune action amiable ou judiciaire à l'égard de la caution avant que la bailleresse ne l'assigne.
Elle fait valoir que si elle a confié l'action contre la caution à son propre conseil comme le relève le jugement dont appel c'est justement en raison de l'absence de diligence de la société FONCIA BOUTEILLE.
Concernant ses préjudices la SCI LE BOURG argue qu'elle subi un trouble de trésorerie dès lors qu'elle n'a perçu aucun loyer notamment et qu'elle a en outre réglé des honoraires à la société FONCIA BOUTEILLE.
Le dispositif des écritures pour la société FONCIA BOUTEILLE énonce :
Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions;
Débouter la SCI LE BOURG de l'ensemble de ses demandes indemnitaires comme injustifiées et abusives;
Condamner la SCI LE BOURG à payer à la société FONCIA BOUTEILLE une somme de 5 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens avec bénéfice de distraction au profit de Maître ANDRIEU..
Sur les fautes qui lui sont reprochées la société FONCIA BOUTEILLE fait valoir:
-concernant la validité de l'engagement de caution que la SCI ne peut soutenir que son mandataire aurait commis sur ce point une faute en ne vérifiant pas la validité de l'engagement de caution de [H] [K] alors que cet engagement a été déclaré valable par le jugement entrepris et que c'est l'insolvabilité de la caution intervenue ultérieurement qui a entrainé les difficultés et motivé l'appel.
Sur sa prétendue négligence dans son mandat de gestion la société FONCIA BOUTEILLE oppose d'une part qu'elle s'est assurée de la qualité du locataire et de son garant comme de leur solvabilité à l'époque de la signature du bail et de l'engagement accessoire.
Elle a ensuite rapidement fait délivrer un commandement de payer contre la locataire puis dès que la procédure commerciale a été ouverte elle a rapidement déclaré la créance du bailleur et elle ne peut être responsable de la façon dont le mandataire liquidateur a géré ensuite la situation, gestion qui a conduit à la présente situation.
La société FONCIA BOUTEILLE ajoute qu'en outre la SCI ne démontre pas que si l'action avait été engagée plus tôt contre la caution celle-ci se serait acquittée de sa dette [H] [K] ayant de multiples mandats et son insolvabilité pouvant être rapide.
Elle poursuit en relevant que la SCI a confié l'action contre la caution à son propre conseil qui a engagé la procédure le 3 octobre 2016 et non en septembre 2017 et que l'appelant ne démontre pas en quoi au regard de la situation de [H] [K] le résultat aurait été différent si l'assignation avait été délivrée quelques mois plus tôt.
Sur les préjudices allégués par la SCI LE BOURG, la société FONCIA BOUTEILLE expose en substance que,
-sur l'indemnité correspondant à l'arriéré locatif, le préjudice en matière de responsabilité civile ne peut être égal au manque à gagner mais doit être apprécié à la perte de chance de percevoir les loyers or s'agissant d'une caution il n'est jamais acquis que le garant sera solvable à la date où l'action sera engagée et le mandataire de gestion ne peut être assimilé à un assureur et si la dette ne peut être recouvrée c'est en raison de l'insolvabilité du locataire et de la caution et non en raison d'une faute de gestion du mandataire de gestion;
-sur l'indemnité en réparation du trouble de trésorerie, que l'attitude dilatoire d'un locataire ou de son gérant ne caractérise pas la responsabilité du mandataire de gestion et lorsque un propriétaire fait le choix de mettre un bien en location il prend potentiellement le risque d'une trésorerie tendue voir négative comme il prend le risque que les cautions personnes physiques ne soient plus solvables le jour où l'action est engagée contre elles;
-sur le remboursement des honoraires de gestion que le bien a été géré et correctement géré et que c'est en particulier le changement de gérant de la SARL JCS qui explique les difficultés, changement de gérant sur lequel la société FONCIA BOUTEILLE n'avait aucun pouvoir, par ailleurs le gestionnaire a consacré du temps à cette situation alors que pour autant il n'a pas été rémunéré au titre des sommes non versées sa rémunération étant calculée sur un pourcentage des sommes reçues.
MOTIFS
La cour après avoir rappelé que l'appel s'entend comme la critique argumentée en droit et en fait du jugement querellé observe que seul se trouve en débat devant elle l'action de la SCI LE BOURG contre son mandataire la société FONCIA BOUTEILLE.
Sur la faute du mandataire de gestion la société FONCIA BOUTEILLE:
Il est acquis au débat au regard des pièces produites que par contrat de mandat de gestion immobilière en date du 24 novembre 1981 la SCI LE BOURG en qualité de mandant a confié à la société REGIE COTTE la gestion tant active que passive pour les biens et droits immobiliers lui appartenant sur un appartenant sis à [Localité 4] [Adresse 5].
La société FONCIA BOUTEILLE vient aux droits de la société REGIE COTTE.
Dans le cadre de l'exécution de ce mandat la société FONCIA BOUTEILLE en qualité de mandataire de la SCI LE BOURG a par bail commercial en date du 1er juillet 2014 loué le bien visé au mandat de gestion à la SARL JCS21 représenté par son gérant [H] [K] lequel s'est porté caution solidaire avec renonciation aux bénéfices de division et de discussion à hauteur de 162 000 € sur toute la durée du bail en garantie de la parfaite exécution des clauses et conditions du bail.
Devant un impayé de loyers la société FONCIA BOUTEILLE en qualité de mandataire du bailleur a fait délivrer le 31 mars 2015 à la SARL JCS 21 dénommée actuellement la SARL JCS [Localité 4] un commandement de payer un arriéré de loyers d'un montant de 3 495,92 € visant la clause résolutoire du bail et par actes d'huissier en date des 11 et 12 juin 2015 elle a fait assigner devant lé juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon la SARL JCS [Localité 4] et [H] [K] aux fins de voir constater la résiliation du bail commercial et d'obtenir la condamnation solidaire des deux défendeurs au paiement provisionnel de la somme de 6 651,84 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 mai 2015.
Par ordonnance en date du 7 septembre 2015 le juge des référés a constaté le désistement de la demande de résiliation du bail l'arriéré locatif ayant été soldé après la délivrance de l'assignation et déclaré la SCI LE BOURG non fondée en sa demande de provision en l'état du versement du 3 août 2015 ayant soldé les loyers échus.
Le 12 novembre 2015 la SARL JCS 21 a été placée en liquidation judiciaire par décision du tribunal de commerce de Lyon et la société FONCIA BOUTEILLE pour le compte de la SCI LE BOURG a déclaré sa créance pour 5 736,42 € le 8 décembre 2015.
En l'absence de repreneur le fonds de commerce a été vendu aux enchères et la SCI a régularisé sa créance le 1er juin 2016 pour 15 130,94 € au titre des loyers échus et impayés postérieurement au jugement déclaratif.
En application des articles 1984 et suivants du code civil régissant le contrat de mandat il est constant que si le mandataire est sauf cas fortuit présumé en faute du seul fait de l'inexécution de son mandat, cette présomption ne saurait être étendue à une mauvaise exécution et il appartient donc dans ce cas au mandant d'établir les fautes de gestion de son mandataire.
Par conséquent en l'espèce la SCI LE BOURG qui reproche à son mandataire la commission de plusieurs fautes de gestion est tenue d'en rapporter la preuve.
La SCI LE BOURG reproche à son mandataire trois fautes.
Un défaut de vérification de la validité du mandat :
La SCI LE BOURG fait valoir en premier lieu la question de la validité de l'engagement de caution et plus particulièrement le fait que la signataire du bail commercial est [B] [L] conformément à une délégation de pouvoirs donnée par [H] [K] mais que cette délégation de pouvoirs ne fait expressément référence à aucun engagement de caution si bien que [B] [L] a signé un engagement de caution personnelle rédigé au nom de [H] [K] alors que ce dernier ne lui avait donné pouvoir que pour prendre des engagements pour le compte de la société JCS 21 et que ainsi la société FONCIA BOUTEILLE ne se saurait pas assurée comme elle le devait de la validité et de l'efficacité de l'acte de caution.
Toutefois si devant le tribunal de grande instance [H] [K] s'est employé à opposer la validité de son engagement de caution, le jugement déféré a dit que l'engagement de la caution était parfaitement parfaitement valable, décision aujourd'hui définitive en l'absence d'appel sur ce point si bien que la SCI LE BOURG ne peut venir reprocher à son mandataire d'avoir commis une faute en ne s'assurant pas de la validité de l'acte de caution.
La cour observe en outre que la SCI LE BOURG s'est vue débouter de ses demandes à l'encontre de [H] [K] non pas au motif de la non validité de l'engagement de la caution mais en l'état de la procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire qui par jugement en date du 26 décembre 2017 a effacé la dette.
Un défaut de vérification de la solvabilité de la caution:
Il appartient sur ce point à la SCI [K] de démontrer que des vérifications auraient permis au moment de la signature du bail de savoir que la caution n'était pas solvable preuve qui en l'occurrence n'est pas rapportée aucune pièce n'étant produite à l'appui de cette affirmation.
Il apparaît en outre des propres pièces de la SCI LE BOURG que c'est le gérant de la SARL JCS21 preneur à bail qui s'est porté caution personnelle et solidaire comme il est souvent d'usage en la matière et que par ailleurs ce dernier était déjà gérant de très nombreuses sociétés en France dans le domaine d'activité de la coiffure, destination également du bail commercial en cause, ce qui démontrait à tout le moins une expérience dans ce domaine professionnel.
En tout état de cause pas plus devant le tribunal de grande instance que devant la cour en appel la SCI LE BOURG ne rapporte la preuve d'une mauvaise exécution du mandat par la société FONCIA BOUTEILLE sur ce point.
Un défaut de diligence pour recouvrer la créance auprès de la caution:
Il n'est pas fait reproche à la société FONCIA BOUTEILLE de ne pas avoir été diligente en son action contre le locataire, cette diligence ressortant en outre des actes accomplis par le mandataire contre la locataire en l'occurrence une mise en demeure, la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire alors que la dette locative était minime, la saisine du juge des référés et ensuite la déclaration de créance à l'ouverture de la procédure commerciale concernant la SARL JCS 21.
Concernant le supposé défaut de diligence à l'égard de la caution la cour relève qu'il ressort de la lecture de l'ordonnance de référé en date du 7 septembre 2015 que dès le 2 avril 2015 la société FONCIA BOUTEILLE a fait adresser à la caution [H] [K] une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception en sa qualité de caution solidaire pour l'exécution du bail et [H] [K] a également était cité devant le juge des référé par acte du 12 juin 2015 toujours en sa qualité de caution solidaire.
La société FONCIA BOUTEILLE a donc fait preuve de diligence dans cette première période étant rappelé que la SCI LE BOURG s'est ensuite dans le cadre de la procédure de référé désisté de sa demande de résiliation du bail en l'état de la régularisation de l'arriéré locatif, le juge des référés précisant dans ses motifs qu'au 3 août 2015 les loyers échus étaient soldés.
Il apparaît ensuite à la lecture des pièces versées par la société FONCIA BOUTEILLE que celle-ci dès le jugement du 12 novembre 2015 plaçant la SARL JCS [Localité 4] ( JCS 21) en liquidation judiciaire s'est montrée diligente non seulement en déclarant dès le 8 décembre 2015 la créance de la SCI LE BOURG puis en s'adressant régulièrement au mandataire liquidateur soit directement, soit par le biais d'un huissier de justice pour solliciter le règlement des loyers, le mandataire liquidateur ayant fait le choix dans un premier temps de la poursuite du bail.
La société FONCIA BOUTEILLE a également échangé avec la SCI LE BOURG sur la question de la validité de l'engagement de caution de [H] [K] lui adressant copie de plusieurs documents et le 27 septembre 2016 la SCI [K] a informé son mandataire de ce qu'elle avait confié la poursuite de [H] [K] à son avocat et demandant à la société FONCIA BOUTEILLE de collaborer avec ce dernier.
Par conséquent comme retenu par les premiers juges il n'est pas démontré que le mandataire ait commis un défaut de diligence pour recouvrer la créance de son mandant auprès de la caution, ni que si cette dernière avait été assignée avant le 3 octobre 2016 la situation de [H] [K] aurait été différente.
Par conséquent comme retenu par la décision entreprise la SCI LE BOURG est défaillante à rapporter la preuve d'une faute commise par la société FONCIA BOUTEILLE dans l'exécution du mandant de gestion immobilière qui lui a été confié et elle ne peut qu'être déboutée de ses demandes indemnitaires formées à l'encontre de la société FONCIA BOUTEILLE sans qu'il soit besoin de les examiner plus avant.
Sur les demandes accessoires:
Le jugement dont appel sera également confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.
En outre la SCI LE BOURG succombant en son appel sera condamnée à payer à société FONCIA BOUTEILLE la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens avec bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS:
La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe;
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 février 2019 par le tribunal de grande instance de Montpellier;
Y ajoutant,
Condamne la SCI LE BOURG à payer à société FONCIA BOUTEILLE la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
Condamne la SCI LE BOURG aux entiers dépens avec bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
Le GreffierLe Président
