Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 29 MARS 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 19/03516 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OFHL
Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 MARS 2019
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN
N° RG 18/04340
APPELANTS :
Monsieur [Y] [Z]
né le 16 Juillet 1983 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté par Me Patricia GRANGE, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat postulant
assisté de Me Iris RICHAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Patricia GRANGE, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat plaidant
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/005626 du 10/05/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
Madame [V] [I]
née le 04 Février 1986 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Patricia GRANGE, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat postulant
assistée de Me Iris RICHAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Patricia GRANGE, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat plaidant
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/005623 du 10/05/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
SAS LFTG
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Patricia GRANGE, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat postulant
assistée de Me Iris RICHAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Patricia GRANGE, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat plaidant
INTIMEE :
Mademoiselle [E] [M]
née le 11 Juillet 1975 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Yann MERIC, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
Ordonnance de clôture du 24 Novembre 2021
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 FEVRIER 2022, en audience publique, Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
*
**
Le 31 janvier 2018, [E] [M], et la société LFTG, ont signé un document intitulé « projet de bail commercial soumis au décret du 30 septembre 1953 », portant sur un local propriété d'[E] [M] pour un usage de « fabrication et production de bières artisanales, débit de boissons et alimentaire ».
Par acte du 5 décembre 2018, [Y] [Z], représentant légal de LFTG, et sa compagne [V] [I] directeur légal, ont fait assigner [E] [M] pour faire constater la validité du bail commercial à effet du 1er juin 2018, obtenir sous astreinte l'accès aux locaux pour permettre une reprise de travaux, et réparer les préjudices de la SAS LFTG jusqu'au jour où elle sera en mesure d'ouvrir l'établissement, et la réparation de préjudice moral et salarial pour [Y] [Z] et [V] [I].
Le jugement rendu le 7 mars 2019 par le tribunal de grande instance de Perpignan énonce dans son dispositif :
Dit que le projet de bail commercial du 31 janvier 2018 ne peut être qualifié de promesse de bail entre [E] [M] et la SAS LFTG.
Rejette les prétentions indemnitaires de la SAS LFTG et des consorts [Z] ' [I], et la demande reconventionnelle d'[E] [M].
Condamne [E] [M] à payer aux consorts [Z] ' [I] la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et les dépens en ce compris les frais du PV de constat du 22 mai 2018.
Le jugement retient que la condition d'inscription de la SAS LFTG au registre du commerce et des sociétés est remplie par l'inscription avant la date de l'assignation, et que la condition d'un bail en forme authentique à seulement des conséquences fiscales sans incidence sur la validité du contrat.
Le jugement déduit du contenu d'un mail adressé le 19 janvier 2018 par [Y] [Z] à l'expert-comptable que la promesse de bail ne correspondait qu'à un projet antérieur à une rédaction définitive sans pouvoir être qualifié de promesse synallagmatique au jour de sa signature, ni valider la réalité contractuelle d'échange de consentement d'un bail commercial, ni établir un commencement d'exécution, même si les consorts [Z] ' [I] ont effectivement occupé le local et engagé des travaux, et propose un règlement partiel de loyer et qui n'a pas été cependant effectué, alors notamment que le projet ne précise pas de date de début et de fin de bail, qu'une attestation de « mise à disposition du local » signée par [E] [M] caractérise une absence de consentement immédiat à un bail.
Le jugement rejette la demande de dommages-intérêts d'[E] [M] pour préjudice moral au motif de son comportement laissant la société LFTG engager des frais importants dans l'incertitude de la finalisation du bail.
[Y] [Z], [V] [I], la SAS LFTG, ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 21 mai 2019.
Une ordonnance du conseiller de la mise en état du 22 septembre 2020, définitive pour n'avoir pas était déférée, a déclaré l'appel recevable.
La clôture était prononcée par ordonnance du 24 novembre 2021.
Les dernières écritures pour [Y] [Z], [V] [I], la SAS LFTG, ont été déposées le 20 août 2019.
Les dernières écritures pour [E] [M] ont été déposées le 23 novembre 2021.
Le dispositif des écritures pour [Y] [Z], [V] [I], la SAS LFTG, énonce en termes de prétentions au sens de l'article 954 du code de procédure civile :
Réformant le jugement dans la mesure utile.
Constater la validité de la promesse de bail commercial valant bail signé entre les parties le 31 janvier 2018 à effet du 1er juin 2018, et en ordonner l'exécution.
Condamner [E] [M] à payer à la SAS LFTG :
-18 200 € hors-taxes pour la première période d'exploitation du 1er juin 2018 au 31 mars 2019,
-2200 € par mois à compter du 1er avril 2019 jusqu'au jour où la société pour exercer son activité dans le local,
-161,07 € et 3000 € au titre du préjudice économique en frais et démarches en vue de l'ouverture,
-91,70 € au titre des intérêts d'emprunt arrêtés à juillet 2019, outre les intérêts à venir jusqu'au jour de l'arrêt ou du début d'exploitation,
-185,70 € (12,38 x 15 mois) au titre de l'assurance du prêt arrêté à juillet 2019, outre les échéances mensuelles de 12,38 € à venir jusqu'au jour de l'arrêt ou du début d'exploitation.
Condamner [E] [M] à payer à [V] [I] et [Y] [Z] la somme de 5000 € chacun au titre de leur préjudice moral.
Condamner [E] [M] à payer à [Y] [Z] la somme de 21 600 € au titre des salaires et droits à la retraite qu'il a perdu pour l'année 2018, et 1800 € par mois à compter du 1er janvier 2019 jusqu'au jour du début d'exploitation.
Subsidiairement, prononcer les condamnations au titre du préjudice moral et au bénéfice de la SAS LFTG la somme de 3167,07 € au titre de son préjudice économique.
Condamner [E] [M] à payer à la SAS LFTG et les consorts [Z] ' [I] en plus de la somme de 2000 € au titre des frais non remboursables de première instance, la somme de 3000 € au même titre à hauteur d'appel.
Condamner [E] [M] aux dépens qui comprendront les frais du PV de constat du 28 mai 2018.
[Y] [Z] et [V] [I] exposent que [E] [M] leur a consentie en septembre 2017 un bail sur une terre agricole, que [Y] [Z] avait commencé en mai 2017 une activité personnelle de fabrication de bière et vente de produits en relation sous une enseigne LFTG dans un petit local, que [E] [M] leur proposait un bail commercial pour cette activité sur un local plus grand comprenant une partie habitation, qu'il était convenu sur les conseils d'un cabinet d'expertise comptable que des travaux devaient être réalisés par les preneurs avec un loyer modeste progressif pour une prise de possession estimée au 1er juin 2018.
Des échanges suivaient entre les parties et l'expert-comptable pour rédiger les documents juridiques du bail et de la constitution de la société LFTG, jusqu'à l'envoi par [E] [M] par mail le du 31 janvier 2018 du projet de bail commercial signé par elle. [Y] [Z] signait le document et le retournait par mail.
Les travaux étaient engagés en accord entre les parties. [E] [M] faisait une attestation de mise à disposition du local pour l'obtention de financement.
C'est au mois de mai 2018 seulement que [E] [M] formulait des exigences nouvelles qui faisaient naître des points de discorde, et bloquait l'accès aux locaux. Leurs multiples tentatives de renouer le dialogue échouaient.
Les appelants soutiennent que la validité du bail résulte suffisamment de l'accord dans la promesse sur la chose et sur le prix clairement indiqués dans le document du 31 janvier 2018, les documents de mention de dates de début et fin de bail n'ayant qu'un caractère accessoire.
Ils relèvent que [E] [M] les avait invités à prendre possession des lieux à compter du 1er mars en leur remettant les clés pour qu'ils commencent les travaux sans délai, puis les a invités par courriel du 16 mai 2018 à régulariser le bail auprès de son notaire, proposant même une résiliation amiable du bail.
Ils expliquent par une argumentation à laquelle la cour renvoie les parties les préjudices résultants des obstacles à la régularisation du bail et à l'exploitation de l'activité commerciale.
Le dispositif des écritures pour [E] [M] énonce :
Confirmer le jugement, sauf en ce qu'il a rejeté la demande reconventionnelle de dommages-intérêts d'[E] [M] pour préjudice moral, et condamné [E] [M] au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.
Et statuant sur les chefs infirmés, condamner solidairement la SAS LFTG et les consorts [Z] ' [I] au paiement de la somme de 10 000 € pour son préjudice moral, de la somme de 3500 € pour les frais exposés en première instance et 3500 € pour les frais exposés en appel, et aux dépens.
[E] [M] soutient qu'elle n'a jamais accepté une prise de possession des lieux malgré un projet envisagé dans des relations initialement amicales, mais dont les conditions financières proposées n'étaient pas satisfaisantes, qu'elle a appris fortuitement que les appelants avaient engagé des travaux sans son autorisation.
Elle soutient que le projet de bail non finalisé n'était pas une promesse de bail, qu'il n'y a pas eu commencement d'exécution avec l'accord du bailleur, qui ne résulte pas suffisamment d'une occupation des lieux sans contrepartie de paiement de loyers, alors que l'ouverture d'un débit de boissons ne pouvait résulter que d'un acte notarié.
A titre subsidiaire, les appelants ne peuvent invoquer un préjudice économique de perte d'exploitation alors qu'ils exploitent déjà leur fonds de commerce dans une autre domiciliation dans le village, ni pour le même motif le paiement d'un salaire à [Y] [Z], le remboursement de frais financiers, ni un préjudice moral.
En revanche, elle soutient pouvoir prétendre à l'indemnisation de son propre préjudice moral en raison des pressions subies en détournant la confiance qui résultait d'une relation amicale et un comportement violent décrit dans plusieurs attestations.
MOTIFS
Sur la validité du bail
Le document intitulé « projet de bail commercial soumis au décret du 30 septembre 1953 » comporte toutes les indications d'usage pour l'exploitation de l'activité dans les locaux par un bail commercial de 9 années, à la seule exception de la mention de la date de début et de fin.
Il est signé au titre du bailleur par [E] [M] le 31 janvier 2018, date à laquelle celle-ci envoie l'exemplaire signé en pièce jointe par un mail à [Y] [Z] et [V] [I].
Suivent d'autres échanges de mails entre les parties ou avec le comptable du bailleur, caractérisant d'excellentes relations et la volonté sans équivoque d'engager la réalité concrète de mise en 'uvre du bail commercial.
Les échanges font apparaître également l'accord du bailleur pour engager des travaux d'aménagement des locaux, pour lesquels [E] [M] remet les clés à la disposition des preneurs.
[E] [M] établit par ailleurs au bénéfice de [Y] [Z] et [V] [I] une attestation de l'activité commerciale à compter du 1er mars 2018.
La réalité des travaux d'aménagement dans les locaux est suffisamment établie par des photographies et des échanges de mails pour le passage des entreprises.
[E] [M] produit un premier mail à la date du 5 mai 2018 qui caractérise la rupture des relations entre les parties alors que le passage devant le notaire pour finaliser le bail en acte authentique devait intervenir.
La cour observe que le bail commercial peut être écrit ou verbal, que la validité n'est soumise à aucune condition de forme autre que la preuve de la commune intention des parties sur la durée, sur la chose et sur le prix.
Dans l'espèce, le bail intitulé projet manifeste par l'apposition de sa signature l'accord du bailleur sur la chose, caractérisée par les locaux et l'activité d'exploitation, la durée d'usage pour un bail commercial 3-6-9, un prix de loyer annuel par paliers.
Le défaut d'indication d'une date de début d'exploitation du bail, et l'absence de commencement de paiement effectif du loyer, ne remettent pas en cause sérieusement la commune intention des parties, et notamment celle du bailleur de remettre des locaux pour la mise en 'uvre d'un bail commercial, en considération de la remise des clés pour effectuer les travaux d'aménagement nécessaire.
L'attestation d'activité commerciale à compter du 1er mars 2018 caractérise l'intention d'une date de commencement, éventuellement seulement repoussée par le temps de travaux d'aménagement.
L'exigence d'un acte authentique pour une activité de débit de boissons n'a qu'une portée fiscale sans incidence sur la validité du bail, et la réitération d'une promesse par acte notarié n'empêche pas le bail d'être conclu et exécutoire, sauf à démontrer que les parties auraient fait de cette formalité un élément constitutif de leur consentement.
L'intention du bailleur de la réalité d'une promesse de bail est confortée par le mail d'[E] [M] à [V] [I] en date du 16 mai 2018, dans lequel elle s'inquiète de non-conformités de certaines stipulations, mais en indiquant comme solution possible « une résiliation du bail à l'amiable, ou bien une rédaction plus conforme à voir avec le notaire, ou bien commencer à régler les loyers depuis le 31 janvier 2018 ».
Dans ces conditions, la cour infirmant le jugement déféré retient que le document intitulé projet de bail vaut promesse de bail par le bailleur qui l'a signé.
L'explication donnée par [E] [M] d'une signature insuffisamment réfléchie délivrée pour rendre service à [Y] [Z] et [V] [I] en raison de relations amicales antérieures est inopérante pour altérer l'intention établie de la promesse.
La cour ne voit pas à l'inverse du premier juge dans le mail du 19 janvier 2018 adressé au comptable par [Y] [Z] la preuve qu'il ne s'agissait que d'un projet sans caractériser une promesse synallagmatique, par le propos « elle nous propose de rédiger une attestation de projet avant la rédaction finale du bail ; cet acte est-il suffisant afin de commencer ».
En effet, la question à l'expert-comptable de savoir si le document est suffisant pour commencer l'activité montre seulement une inquiétude sur la valeur juridique du document à laquelle il appartient au juge d'apporter la réponse dans le litige.
Sur les préjudices
Les preneurs invoquent une perte d'exploitation en raison de l'impossibilité de jouir paisiblement des locaux du fait du bailleur.
Ils produisent au soutien de cette affirmation une lettre recommandée qu'ils ont adressée au bailleur le 23 mai 2018 et une déclaration de plainte auprès de la gendarmerie le même jour, au motif que les serrures d'ouverture des locaux ne sont plus utilisables depuis le 21 mai, alors que le seul autre accès se trouve par le domicile du père d'[E] [M], et un procès-verbal de constat d'huissier du 28 mai 2018.
Le courrier et la plainte ont un caractère unilatéral sans force probante.
Le procès-verbal de constat montre une clé qui ne permet pas d'ouvrir le rideau métallique, et que les preneurs n'ont pas de clé de l'autre accès, ce qui n'établit d'aucune façon une impossibilité d'accès imputable à [E] [M].
En l'absence d'autres éléments de preuve, et sans manifestation d'une volonté d'exécuter la promesse de bail dont le preneur se prévalait en offrant notamment le paiement effectif du loyer depuis le 31 janvier 2018, les appelants ne sont pas fondés dans leurs prétentions à l'indemnisation d'un préjudice imputable à un fait fautif du bailleur, ni au titre d'un défaut d'exploitation, ni d'un préjudice économique de frais d'ouverture, d'intérêts d'emprunt, d'assurance de prêt, qui pourraient en découler.
Les mêmes motifs écartent la prétention au titre de perte de salaire et de droit à la retraite, outre que la perte effective ne fait l'objet d'aucun élément de preuve.
Pour les mêmes motifs, la demande subsidiaire d'indemnisation d'un préjudice économique de la société LFTG n'est pas fondée.
En revanche, [Y] [Z] et [V] [I] sont fondés à prétendre à l'indemnisation d'un préjudice moral résultant du refus du bailleur d'exécuter la promesse de bail commercial consentie, qui sera justement évaluée à la somme réclamée de 5000 € pour chacun d'eux en considération de la durée du préjudice depuis la rupture de l'accord du bailleur en mai 2018.
Il est équitable de mettre à la charge d'[E] [M] une part des frais non remboursables exposés en première instance et en appel par la SAS LFTG et [Y] [Z] et [V] [I], pour un montant global de 5000 €.
[E] [M] supportera les dépens de première instance d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition ;
Infirme le jugement rendu le 7 mars 2019 par le tribunal de grande instance de Perpignan ;
Et statuant à nouveau :
Dit que le projet de bail commercial du 31 janvier 2018 doit être qualifié de promesse de bail entre [E] [M] et la société LFTG, et en ordonne l'exécution ;
Condamne [E] [M] à payer à [Y] [Z] et [V] [I] la somme de 5000 € à chacun d'eux en réparation de leur préjudice moral ;
Rejette les autres prétentions principales des parties ;
Condamne [E] [M] à payer à [Y] [Z] et [V] [I] et à la société LFTG une somme globale de 5000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel ;
Condamne [E] [M] aux dépens de première instance d'appel.
Le GreffierLe Président
Ph. G.
