Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
2e chambre civile
ARRET DU 18 FEVRIER 2021
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/02035 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OST7
Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 JUILLET 2019
JUGE DE L'EXECUTION DE MONTPELLIER
N° RG 18/15633
APPELANTS :
Monsieur [I] [S]
né le [Date naissance 1] 1944 à [Localité 9]
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 3]
Représenté par Me Marie José GARCIA, avocat au barreau de MONTPELLIER
S.A.R.L. LES HAUTS DE COCRAUD
[Adresse 6]
[Localité 3]
Représentée par Me Marie José GARCIA, avocat au barreau de MONTPELLIER
S.C.I. LE MIRABEAU
[Adresse 6]
[Localité 3]
Représentée par Me Marie José GARCIA, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMEE :
S.A. BANQUE POPULAIRE DU SUD
[Adresse 4]
[Localité 7]
Représentée par Me Pascale CALAUDI de la SCP CALAUDI/BEAUREGARD/MOLINIER/LEMOINE, avocat au barreau de MONTPELLIER
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 28 Décembre 2020
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 6 de l'ordonnance n°2020-1400 du 18 novembre 2020, l'affaire a été débattue le 4 janvier 2021 en audience publique, au moins un conseiller s'étant opposé dans le délai imparti à ce que l'affaire soit jugée sans audience.
Madame [U] [Z] a fait le rapport prescrit par l'article 804 du code de procédure devant la cour composée de :
Madame Véronique BEBON, Présidente de chambre
Madame Myriam GREGORI, Conseiller
Madame Nelly SARRET, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors de la mise à disposition : Mme Ginette DESPLANQUE
L'affaire mise en délibéré au 11 février 2021 a été prorogée au 18 février 2021.
ARRET :
- Contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Madame Véronique BEBON, Présidente de chambre, et par Mme Ginette DESPLANQUE, Greffier.
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EXPOSE DU LITIGE :
Par jugement en date du 5 février 2018 rendu par le juge de l'exécution du Tribunal de Grande Instance de Montpellier, la SA Banque Populaire du Sud a été déclarée adjudicataire, à la suite d'une procédure de saisie immobilière poursuivie à l'encontre de la SCI Le Mirabeau, de biens et droits immobiliers dans un ensemble immobilier dénommé Résidence ' Le Mirabeau' sis sur la commune de [Localité 10] - [Adresse 6], cadastré section BC n° [Cadastre 5] pour [Cadastre 2] a et [Cadastre 8] ca, ces biens et droits étant constitués par :
- les lots n° 31, 33, 44 et 36 correspondant à quatre parkings
- les lots n° 55, 56,57, 58 et 59 correspondant à cinq locaux à usage d'habitation au 1er étage
- les lots n° 120, 121, 122 et 123 correspondant à quatre locaux en rez de chaussée.
La SA Banque Populaire du Sud a fait délivrer à la SCI Le Mirabeau un commandement de quitter les lieux par exploit d'huissier du 6 novembre 2018.
Par acte du 4 décembre 2018, la SCI Le Mirabeau, Monsieur [I] [S] et la SARL Les Hauts de Cocraud ont fait assigner la SA Banque Populaire du Sud devant le juge de l'exécution du Tribunal de Grande Instance de Montpellier afin de voir au principal déclarer nul et non avenu le commandement quitter les lieux délivré le 6 novembre 2018 et obtenir l'octroi de dommages et intérêts, les demandeurs invoquant d'une part la libération effective des lieux par la SCI Le Mirabeau et d'autre part l'occupation légitime des lieux par la SARL Les Hauts de Cocraud et Monsieur [I] [S] en vertu de baux commerciaux.
Par jugement en date du 5 juillet 2019, le juge de l'exécution du Tribunal de Grande Instance de Montpellier a :
- rejeté l'intégra1ité des demandes des requérants ;
- condamné la Société civile LE MIRABEAU à payer la SA Banque Populaire du Sud la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- condamné la Société civile LE MIRABEAU aux dépens.
Cette décision a été notifiée aux parties par les soins du greffe du juge de l'exécution.
La SCI Le Mirabeau, Monsieur [I] [S] et la SARL Les Hauts de Cocraud ont interjeté appel de cette décision par déclaration au greffe de la Cour signifiée par la voie électronique le 11 juillet 2019 (appel enregistré sous le n° RG 19/04855).
Par arrêt en date du 12 mars 2020, la présente cour a a prononcé la radiation de l'affaire et son retrait du rang des affaires en cours en raison du mouvement de grève des avocats du barreau de Montpellier et dit qu'elle sera rétablie au rôle de la cour à l'initiative de l'une ou l'autre des parties, sollicitant une nouvelle fixation à la fin de ce mouvement de grève.
L'affaire a fait l'objet d'une réinscription au rôle de la cour le 26 mai 2020 à la demande du conseil de la SA Banque Populaire du Sud.
L'affaire a été fixée à l'audience de plaidoiries du 4 janvier 2021.
Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives signifiée par la voie électronique le 14 février 2020, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, La SCI Le Mirabeau, Monsieur [I] [S] et la SARL Les Hauts de Cocraud demandent à la cour :
- d'infirmer dans sa totalité le jugement du 5 Juillet 2019.
- de prendre acte des baux commerciaux de droit des occupants des lieux : M. [I] [S] et la SARL Les Hauts de Cocraud, et des droits liés à ces baux commerciaux.
- de dire que le commandement de quitter les lieux n'ayant pas lieu d'être doit être considéré comme nul et non avenu.
- de condamner solidairement l'huissier et la SA Banque Populaire du Midi à 10.000€ de dommages et intérêts au profit conjoint des deux occupants titrés.
- de condamner la SA Banque Populaire aux dépens.
Aux termes de ses dernières écritures récapitulatives signifiées par la voie électronique le 12 février 2020, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SA Banque Populaire du Sud demande à la Cour de :
- constater que la S.C.I LE MIRABEAU est occupant sans droit ni titre de l'immeuble propriété de la BANQUE POPULAIRE DU SUD sis dans un ensemble immobilier dénommé Résidence « Le Mirabeau » , 61 Quai de Bosc à 34200 SETE, cadastré Section BC n°[Cadastre 5] pour [Cadastre 2]a [Cadastre 8]ca (lots n° 31,33,34,36,55,56,57,58,59,120,121,122,123),
- dire et juger que Monsieur [I] [S] et la SARL LES HAUTS DE COCRAUD ne justifient d'aucun titre d'occupation des locaux sis dans un ensemble immobilier dénommé Résidence « Le Mirabeau », 61 Quai de Bosc à 34200 SETE, cadastré SectionBC n°[Cadastre 5] pour [Cadastre 2]a[Cadastre 8]ca (lots n° 31,33,34,36,55,56,57,58,59,120,121,122,123) dont la BANQUE POPULAIRE DU SUD est propriétaire suite à l'adjudication du 05 février 2018,
En conséquence,
- dire et juger que Monsieur [I] [S] et la SARL LES HAUTS DE COCRAUD ne sont titulaires d'aucun titre d'occupation des locaux sis dans un ensemble immobilier dénommé Résidence « Le Mirabeau », 61 Quai de Bosc à 34200 SETE, cadastré Section BC n°[Cadastre 5] pour [Cadastre 2]a [Cadastre 8]ca (lots n° 31,33,34,36,55,56,57,58,59,120,121,122,123) dont la BANQUE POPULAIRE DU SUD est propriétaire suite à l'adjudication du 05 février 2018,
- débouter la S.C.I LE MIRABEAU, Monsieur [I] [S] et la SARL LES HAUTS DE COCRAUD de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,
- dire et juger valide le commandement d'avoir à quitter les lieux signifié à la S.C.I LE MIRABEAU le 06 novembre 2018,
- confirmer le jugement du juge de l'exécution près le TRIBUNAL de GRANDE INSTANCE de MONTPELLIER du 05 juillet 2019 dans toutes ses dispositions,
- condamner solidairement la S.C.I LE MIRABEAU, Monsieur [I] [S] et la SARL LES HAUTS DE COCRAUD à payer à la BANQUE POPULAIRE DU SUD la somme de 3.000,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la S.C.I LE MIRABEAU, Monsieur [I] [S] et la SARL LES HAUTS DE COCRAUD aux entiers dépens de première instance ainsi qu'aux dépens d'appel.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 décembre 2020.
MOTIFS :
Sur l'impartialité du premier juge
Les appelants demandent en préliminaire que le jugement entrepris soit 'rapporté' aux motifs que le magistrat ayant présidé la chambre des ventes immobilières ayant donné lieu au jugement d'adjudication du 5 février 2018 portant sur les biens saisis en cause est celui qui a également rendu le jugement dont appel, lequel a rejeté leurs demandes de nullité du commandement de quitter les lieux du 6 novembre 2018, situation qu'ils estiment non conforme à la nécessité d'impartialité imposée par l'article L. 111-6 du code de l'organisation judiciaire à tout magistrat rendant un jugement.
Aux termes de l'article 341 du code de procédure civile, " Sauf disposition particulière, la récusation d'un juge est admise pour les causes prévues par l'article L111- 6 du code de l'organisation judiciaire ".
L'article L111-6 de ce code précise, quant à lui, sans que cette liste soit limitative, les motifs de la récusation parmi lesquels figure le fait pour un juge d'avoir précédemment connu de l'affaire (5e), l'article 6 de la convention européenne des droits de l'homme et des libertés fondamentales consacrant pour sa part le principe pour tout plaideur du droit à un procès équitable reposant notamment sur l'impartialité du juge.
En l'espèce, il ressort des pièces produites et il n'est pas contesté qu'il s'agit bien du même magistrat qui a rendu le jugement d'adjudication du 5 février 2018 et le jugement entrepris, que cependant ce magistrat a rendu ces décisions en sa qualité de juge de l'exécution délégué par le président du Tribunal de Grande Instance de Montpellier en vertu de l'article R 213-10 du code de l'organisation judiciaire, cette délégation s'effectuant conformément aux dispositions de l'article L 121-3 du même code, de sorte que la composition de la juridiction était nécessairement connue avant l'audience des débats tenue, au demeurant, à la suite de nombreux renvois devant le même juge et les appelants, demandeurs à l'instance, ayant comparu personnellement devant celui-ci.
Dés lors les appelants, qui ont eu connaissance de l'intervention du même juge dans le cadre des deux instances précitées, se devaient de respecter les dispositions de l'article 342 du code de procédure civile qui imposent aux parties, à peine d'irrecevabilité, de faire une demande de récusation ou de renvoi devant une autre juridiction pour cause de suspicion légitime dès qu'elles ont connaissance de la cause justifiant une telle demande et donc de saisir le premier président de la cour d'appel à cette fin en application de l'article 344 du même code. En conséquence, en s'abstenant d'avoir effectué une telle demande au cours de l'instance ayant donné lieu au jugement entrepris, les appelants qui ne font d'ailleurs, que solliciter que le jugement entrepris soit 'rapporté' sans tirer les conséquences de droit adéquates résultant du moyen soulevée à ce titre, doivent être considérés comme ayant renoncé sans équivoque à se prévaloir ultérieurement d'une absence d'impartialité du premier juge et ne sont donc plus recevables à l'invoquer en cause d'appel.
Il convient ainsi de déclarer les appelants irrecevables à soulever en cause d'appel l'absence d'impartialité du premier juge.
Sur la validité de l'assignation introductive d'instance
Les appelants font grief au premier juge d'avoir indiqué que leur assignation introductive d'instance était dépourvue d'un exposé de leurs moyens.
Il ressort du jugement entrepris que si le premier juge a, en effet, relevé que cette assignation ne respecte pas les dispositions de l'article 56 du code de procédure civile en ce qu'elle ne comporte pas un exposé des moyens en droit, il n'en a tiré aucune conséquence de droit sur la validité de cet acte, la Banque Postale du Sud n'ayant pas, par ailleurs, sollicité la nullité de l'exploit introductif d'instance. Alors que l'intimé ne fait que solliciter en cause d'appel la confirmation du jugement entrepris, il n'y pas lieu, en conséquence, de statuer sur la validité de l'assignation et sur les moyens développés par les appelants à cet égard en cause d'appel, le jugement déféré, qui n'a pas prononcé la nullité de l'exploit introductif d'instance, ayant statué sur le fond des demandes qui lui étaient soumises, sans tenir compte, de sa propre observation sur le non-respect des dispositions précitées.
Sur la demande de nullité du commandement de quitter les lieux du 6 novembre 2018
Les appelants demandent la nullité du commandement de quitter les lieux du 6 novembre 2018 aux motifs que la SARL Les Hauts de Cocraud et son gérant, Monsieur [S] sont occupants des locaux en cause en vertu de baux commerciaux verbaux les liant à la SCI Le Mirabeau, Monsieur [S] bien que retraité, continuant à exercer la profession d'architecte, cette occupation commerciale étant connue de la Banque Populaire du Sud et la preuve de ces baux ressortant de compensations de service. Ils ajoutent que la Banque Populaire du Sud ne démontre pas que la SCI Le Mirabeau n'a pas quitté les lieux, le premier juge ayant inversé la charge de la preuve à ce titre.
Aux termes de l'article 1743 du code civil, si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine, cette règle de portée générale s'appliquant également dans l'hypothèse de baux commerciaux et d'une vente par adjudication d'un bien immobilier dans le cadre d'une procédure de saisie immobilière, comme en l'espèce.
La charge de la preuve de l'existence d'un bail incombe aux appelants, lesquels ne produisent aucun acte authentique, ni aucun acte sous seing privé portant sur un contrat de location, seul un bail verbal étant invoqué.
Or, ils ne produisent aucun document de nature à établir l'existence d'un bail verbal ayant date certaine.
Il convient, en effet, de rappeler que la preuve d'un tel bail ne saurait résulter à elle seule de la simple occupation des lieux, s'il n'est pas établi, par ailleurs, l'accomplissement par celui qui s'en prévaut des obligations résultant d'un contrat de bail, tel que le paiement d'un loyer, qui constitue l'obligation principale d'un locataire envers son bailleur.
Or, en l'espèce, les appelants, qui prétendent que le paiement du loyer à la SCI Le Mirabeau s'effectue sous forme d'une compensation de services, sans préciser d'ailleurs de quels services il s'agirait, ne versent aux débats aucune pièce justificative à ce titre. Ils ne font que produire un ensemble de documents (Extraits KBIS, courriers de divers organismes fiscaux, sociaux...) établissant qu'ils ont déclaré exercer leurs activités professionnelles à l'adresse du bien immobilier ayant fait l'objet du jugement d'adjudication et que la Banque Populaire du Sud avait connaissance de ce qu'ils occupaient les lieux. Dés lors, alors qu'il n'est pas établi que la SARL Les Hauts de Cocraud et Monsieur [S] se comportaient en qualité de locataires envers la SCI Le Mirabeau par l'accomplissement d'obligations contractuelles habituelles en matière de baux, il importe peu de savoir si ces occupants exerçaient ou non une activité professionnelle ou non dans les locaux litigieux.
De même, le fait que la Banque Populaire du Sud ait eu connaissance de cette occupation au moment du jugement d'adjudication n'est pas suffisante pour prétendre lui opposer un droit à cette occupation, en l'absense de titre locatif ayant date certaine, dont l'existence n'est mentionnée dans aucune des pièces versées aux débats.
C'est donc à juste titre que le premier juge a rejeté la demande de nullité du commandement de quitter les lieux du 6 novembre 2018 fondée sur l'opposabilité par les occupants des lieux, d'un bail commercial, dont l'existence n'est pas établie.
En outre, le fait que la SCI Le Mirabeau prétende avoir quitter les lieux au jour de la délivrance du commandement de saisie immobilière ne saurait justifier la nullité de ce commandement alors qu'il résulte de cet acte, dont les mentions font foi jusqu'à preuve contraire, qu'il a été délivré par l'huissier de justice instrumentaire, au siège social de la SCI Le Mirabeau situé dans les locaux litigieux et dont la certitude lui a été confirmée notamment par la présence de son nom sur la boite aux lettres, la remise n'ayant pu s'effectuer à la personne de son destinataire, les locaux étant fermés. Dés lors, c'est sans inverser la charge de la preuve et de manière pertinente que le premier juge a rejeté la demande de nullité de ce commandement en retenant que la SCI Le Mirabeau ne démontre pas avoir quitté les lieux, alors qu'il incombait, en effet, à cette dernière de prouver ce fait allégué par elle et nécessaire au soutien de sa demande de nullité de l'acte, conformément à l'article 9 du code de procédure civile et non à la Banque Populaire du Sud de faire cette démontration.
C'est donc également à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de nullité du commandement de quitter les lieux fondée sur ce motif.
Il y a lieu, en conséquence, de confirmer l'ensemble des dispositions du jugement entrepris, en ce compris celles relatives à la demande de dommages et intérêts formée par la SARL Les Hauts de Cocraud et Monsieur [S] , qui n'est au demeurant pas motivée en cause d'appel.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Il est inéquitable de laisser à la charge de la SA Banque Populaire du Sud les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens. La SCI Le Mirabeau, la SARL Les Hauts de Cocraud et Monsieur [S] seront condamnés solidairement à lui payer la somme globale de 2000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.
Les appelants, partie perdante à l'instance, supporteront les dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
- Déclare la SCI Le Mirabeau, la SARL Les Hauts de Cocraud et Monsieur [I] [S] irrecevables à soulever en cause d'appel l'absence d'impartialité du premier juge en application de l'article 111- 6 du code de l'organisation judiciaire ;
- Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
et y ajoutant,
- Condamne solidairement la SCI Le Mirabeau, la SARL Les Hauts de Cocraud et Monsieur [I] [S] à payer à la SA Banque Populaire du Sud la somme globale de 2000 € en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- Condamne la SCI Le Mirabeau, la SARL Les Hauts de Cocraud et Monsieur [I] [S] aux dépens d'appel.
L
E GREFFIER LE PRESIDENT
NS
