Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 01 DECEMBRE 2020
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/04190 - N° Portalis DBVK-V-B7C-NZAA
Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 AVRIL 2018
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS
N° RG 13/02251
APPELANTES :
Syndicat des copropriétaires DE L'IMMEUBLE [Adresse 11], immatriculé au registre des copropriétés sous le numéro AAO-534-545, représenté par son syndic en exercice, la SARL PACULL IMMOBILIER, dont le siège social se situe [Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Représentée par Me Alexandre GAVEN, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant
SARL PACULL IMMOBILIER au capital de 7.500 €, immatriculée au RCS de BEZIERS sous le numéro 497.686.535, prise en la personne de son gérant domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Alexandre GAVEN, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant
INTIMES :
Monsieur [W] [J]
né le [Date naissance 1] 1940 à [Localité 8]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Représenté par Me Jean Luc ENOU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Madame [N] [Z] épouse [J]
née le [Date naissance 2] 1947 à [Localité 9]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Représentée par Me Jean Luc ENOU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 30 Septembre 2020
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 OCTOBRE 2020, en audience publique, M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
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EXPOSÉ DU LITIGE
[W] [J] et [N] [Z], épouse [J], sont propriétaires de deux lots dépendant d'un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 11] », situé au [Localité 7] (34), le lot 351 consistant en un appartement et le lot 386 consistant en un parking.
Par assignation délivrée le 6 août 2013, les époux [J] ont demandé au tribunal de grande instance de Béziers de prononcer la nullité de l'assemblée générale du 21 juin 2013 et de retenir la responsabilité du syndic, la SARL Pacull Immobilier.
Le jugement rendu le 9 avril 2018 par le tribunal de grande instance de Béziers énonce dans son dispositif :
Prononce la nullité en sa totalité de l'assemblée générale en date du 21 juin 2013 de la copropriété de l'immeuble « [Adresse 11] » ;
Dit que toutes les résolutions adoptées à la dite assemblée générale n'ont aucune existence juridique et ainsi aucune force contraignante ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
Condamne la SARL Pacull Immobilier à payer la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision en sa totalité ;
Condamne la SARL Pacull Immobilier aux entiers dépens de d'instance.
Le Tribunal a retenu que les époux [J] poursuivaient la nullité de l'assemblée générale du 21 juin 2013 au motif que les convocations avaient été envoyées moins de 21 jours avant sa tenue et que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 11] » n'en disconvenait pas, celui-ci entendant uniquement justifier d'une urgence, dont le Tribunal a toutefois estimé qu'elle n'était soutenue par aucun élément pertinent.
Après avoir constaté que [W] [J] était présent à ladite assemblée générale mais l'avait quittée à l'issue du vote de la 25ème résolution, le Tribunal a considéré que s'il avait été défaillant pour les résolutions suivantes, 26 à 33, et opposant aux résolutions 5,6,7,8 et 20, il était néanmoins en capacité de solliciter la nullité de l'assemblée sans qu'il y ait lieu de faire des distinctions avec les autres résolutions, l'assemblée générale formant un tout cohérent, certaines résolutions en impliquant d'autres.
Sur la demande d'allocation de dommages-intérêts au motif que les époux [J] auraient formé une demande de résolution qui n'aurait pas été inscrite à l'ordre du jour, le Tribunal n'y a pas fait droit pour le motif que si elle avait été effectivement inscrite et votée, elle aurait été annulée, comme l'ensemble des autres résolutions.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 11] » et le syndic, la SARL Pacull Immobilier, ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 8 août 2018.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 30 septembre 2020.
Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires et le syndic ont été déposées le 25 septembre 2020.
Les dernières écritures pour les époux [J] ont été déposées le 28 septembre 2020.
Le dispositif des écritures pour le syndicat des copropriétaires et le syndic énonce :
Vu l'article 9 du décret du 17 mars 1967,
Vu les articles 64 et 65 du décret du 17 mars 1967, dans leurs rédactions applicables au litige,
Vu l'article 1382 du Code civil, dans sa rédaction applicable au litige,
Vu les pièces versées aux débats,
Réformer en toutes ses dispositions le jugement déféré, rendu par le tribunal de grande instance de Béziers le 9 avril 2018 ;
En conséquence,
Constater que les époux [J] n'ont notifié au syndic leur nouvelle adresse du [Localité 7] que le 23 juillet 2013 ;
Dire et juger que la convocation à l'assemblée générale a été notifiée au moins 21 jours avant la date de la réunion, à l'adresse connue du syndic, par courrier en date du 28 mai 2013 et présenté au bureau de poste de Juan-les-Pins le 30 mai suivant ;
Dire et juger que les époux [J] ont été régulièrement convoqués à l'assemblée générale devant se tenir le 21 juin 2013 ;
Dire et juger que le procès-verbal de l'assemblée, faisant état de 10.027 tantièmes, ne contient aucune irrégularité ;
Dire et juger irrecevable la demande des époux [J] de contester la résolution n°1, ces derniers n'ayant pas la qualité d'opposant ;
Dire et juger que la responsabilité de la SARL Pacull Immobilier n'est pas engagée ;
Débouter les époux [J] de l'intégralité de leur demandes, fins et conclusions ;
Condamner solidairement [W] [J] et [N] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11] et à la SARL Pacull Immobilier, la somme de 2 000 € chacun, en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamner solidairement [W] [J] et [N] [J] aux entiers dépens.
Sur la nullité, les appelants demandent à la Cour de relever que le Tribunal a dénaturé leurs écritures lorsqu'il a retenu qu'ils n'avaient pas disconvenu au fait que les convocations n'avaient pas été envoyées dans le délai de 21 jours prévu à l'article 9 du décret du 17 mars 1967.
Les appelants entendent au contraire démontrer que la convocation a été envoyée aux époux [J] dès le 28 mai 2013, à Juan-les-Pins (06), soit à l'adresse dont disposait le syndic à cette date, et que si elle ne leur a été présentée que le 8 juin 2013 à leur adresse du [Localité 7], c'est parce qu'ils avaient demandé une réexpédition de leur courrier, sans toutefois notifier leur nouvelle adresse au syndic.
Ce dernier rappelle à ce titre, d'une part que si un copropriétaire n'a pas fait connaître au syndic son changement de domicile, celui-ci pourra continuer à lui adresser toutes les notifications à son ancienne adresse, d'autre part que le délai de convocation à l'assemblée court à compter du jour de la présentation de la lettre au bureau de poste du lieu de l'adresse déclarée au syndic par le copropriétaire.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires et le syndic entendent justifier que la convocation a été présentée au domicile connu des époux [J], à [Localité 10], le 30 mai 2013, soit 22 jours avant le 21 juin 2013, date à laquelle s'est tenue l'assemblée générale, qu'ainsi la nullité n'est pas encourue au motif d'une convocation tardive.
Sur la demande de nullité du fait de l'absence de vote de l'ensemble des copropriétaires au motif que le total des parties communes de l'immeuble a été calculé sur 10 027 tantièmes alors qu'il résulte du règlement de copropriété de 1973 que ce total représente 10 000 tantièmes, les appelants rappellent qu'il a été modifié à plusieurs reprises depuis cette date, la dernière fois en date du 31 juillet 2008, et qu'il résulte de ce dernier modificatif que les parties communes sont désormais calculées sur cette base, ce qui affecte les millièmes de charges, comme mentionné dans l'acte notarié.
Sur le fait que la première résolution de l'assemblée générale en litige a été adoptée à l'unanimité des 5 419 tantièmes alors que le procès-verbal mentionnait que les copropriétaires présents et représentés totalisaient 5 582 tantièmes, les appelants indiquent qu'il n'y a eu aucune irrégularité, que la différence de 163 tantièmes s'explique par le fait que des pouvoirs en possession du syndic, ne visant pas de mandataire, avaient été donnés au président de séance une fois ce dernier élu, qui s'était ensuite chargé de leur distribution.
Sur le fait que les propriétaires du lot 384 ont pris part au vote alors qu'aucune assemblée n'aurait voté une nouvelle répartition des charges à la suite de la suppression des lots 59 et 60 qui ont permis la création de ce lot 384, les appelants versent aux débats l'acte authentique en date du 6 février 2007, qui prévoit cette nouvelle répartition.
Sur les demandes formées à l'encontre du syndic Pacull Immobilier au motif qu'il aurait engagé sa responsabilité pour ne pas avoir inscrit à l'ordre du jour la demande notifiée par les époux [J] le 4 mai 2013, contenant projet de résolution en relation avec les jardinières et l'étanchéité, et en ne procédant pas à la convocation régulière de l'assemblée, les appelants exposent que la demande ne contenait pas de projet précis de résolution et que le syndic n'avait commis aucune faute lors de la convocation de l'assemblée. Enfin, qu'il n'était pas démontré de préjudice qui serait en lien avec la faute alléguée.
Le dispositif des écritures pour les époux [J] énonce :
Vu les articles 8, 9, 11, 14, 15, 18, 20, 22, 24, 25, 26, 42 et 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
Vu les articles 6, 7, 9 à 11, 13, 14, 15, 17, 32, 33 et 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967,
Vu l'arrêté du 7 février 2007 d'application de l'article R. 2-1 du CPCE,
Vu l'article 1984 alinéa 2 du Code civil,
Vu l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 563 du Code de procédure civile ;
Rejeter l'appel du syndicat des copropriétaires et de la société Pacull Immobilier et toutes les demandes du même syndicat et de la même société ;
Confirmer le jugement du 9 avril 2018, y compris par substitution de motifs, en déclarant notamment que le syndicat reconnaît par conclusions que le courrier de convocation à l'assemblée n'a été présenté aux intimés que le 8 juin 2013, donc hors le délai légal de vingt et un jours et sans urgence documentée ;
En cause d'appel et sur appel incident, y ajoutant, condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11] et la SARL Pacull Immobilier à payer aux époux [J] tous les frais de convocation, de tenue et de notification de l'assemblée à titre de dommages et intérêts et la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens d'appel, en ce compris le timbre fiscal, avec bénéfice au profit des concluants des dispositions de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le tout dont distraction au profit de l'avocat des concluants, par application de l'article 699 du Code de procédure civile.
Au soutien et pour l'essentiel, sur le respect du délai légal de convocation de 21 jours, les époux [J] réitèrent leur affirmation selon laquelle le syndicat des copropriétaires et le syndic auraient reconnu dans leurs conclusions de première instance qu'ils n'avaient pas respecté ce délai. Ils entendent souligner que le courrier expédié le 28 mai 2013, et réexpédié le 30 mai 2013, ne leur a été présenté que le 8 juin 2013, soit hors délai, qu'ainsi le jugement dont appel doit être confirmé en ce qu'il a déclaré nulle l'assemblée générale du 21 juin 2013.
Sur la demande de nullité du fait de l'absence de vote de l'ensemble des copropriétaires au motif que le total des parties communes de l'immeuble aurait été calculé sur 10 027 tantièmes alors qu'il résultait du règlement de copropriété de 1973 que ce total représentait 10 000 tantièmes, les époux [J] entendent rappeler que les 163 tantièmes résultant de la différence appartiennent à sept copropriétaires et que l'un d'eux, [L], n'est arrivé qu'après le vote acquis de la 3ème résolution, de sorte qu'il était absent lors de la 1ère résolution.
Sur la distribution des mandats, les époux [J] relèvent que le procès-verbal mentionne que c'est le syndic qui a été destinataire des pouvoirs et qui les a remis au président de séance, ceci en violation des dispositions de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, qui est d'ordre public.
Les époux [J] estiment également que l'assemblée générale doit être annulée au motif que le nom du propriétaire du lot 380, Watrelot, a été barré et remplacé par celui de l'indivision [P], qui a voté sans pouvoir de représentation, alors que ce lot avait été vendu la veille de l'assemblée générale sans que le syndic n'ait reçu la notification prévue à l'article 6 du décret du 17 mars 1967.
Les époux [J] sollicitent enfin la nullité de l'assemblée au motif que les modifications de l'état descriptif de division n'ont pas conduit à des modifications de millièmes de charges.
Au final, tenant l'ensemble de ces griefs et le fait que le syndic n'a pas porté à l'ordre du jour leur projet de résolution en relation avec les jardinières et l'étanchéité, les époux [J] demandent l'allocation de dommages-intérêts.
MOTIFS
Sur la régularité de la convocation des époux [J] à l'assemblée générale du 21 juin 2013
L'article 65 du décret du 17 mars 1967 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu'en vue de l'application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s'il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique. Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.
Il résulte de ces dispositions que si un copropriétaire n'a pas fait connaître au syndic son changement de domicile, celui-ci pourra continuer à lui adresser toutes les notifications ou mises en demeure prescrites par la loi à son ancienne adresse, sans que ce copropriétaire puisse s'en plaindre en soulevant la nullité.
Il est enfin précisé que le délai de convocation à l'assemblée court à compter du jour de la présentation de la lettre au bureau de poste du lieu de l'adresse déclarée au syndic par les copropriétaires et non pas à compter du jour de présentation de la lettre au bureau de réexpédition où elle a été finalement réceptionnée par le copropriétaire hors délai.
En l'espèce, le syndic Pacull Immobilier justifie que la convocation à l'assemblée générale du 21 juin 2013 a été expédiée aux époux [J] le 28 mai 2013 et présentée au domicile connu du syndic le 30 mai 2013, soit à leur adresse de [Localité 10], avant qu'elle ne fasse l'objet d'une réexpédition à l'adresse du [Localité 7], où elle a été présentée le 8 juin 2013 et effectivement distribuée le 11 juin 2013.
Les époux ne peuvent se prévaloir de ce qu'ils auraient informé le syndic de leur changement de domicile dès lors que cette information résulte d'un courrier en date du 22 juillet 2013, remis en main propre le lendemain, le 23 juillet 2013, soit après la date d'envoi de leur convocation à l'assemblée générale du 21 juin 2013.
Ainsi, il sera retenu que la convocation des époux [J] à l'assemblée générale du 21 juin 2013 est régulière pour avoir été expédiée plus de 21 jours avant sa tenue.
Sur le nombre de tantièmes de la copropriété
Le syndicat des copropriétaires et le syndic justifient que l'acte notarié en date du 31 juillet 2008, qui a procédé à la création de 9 lots, a modifié les tantièmes jusque là calculés en 10 000ème, pour les porter à 10 027ème. Il est relevé à ce titre que cet acte mentionne que cette modification résulte de deux décisions prises en assemblée générale, du 2 août 2005 et du 3 août 2006.
Ainsi, le moyen de nullité soulevé par les époux [J], selon lequel ladite assemblée générale serait nulle au motif que le total des parties communes serait calculé sur 10 027 tantièmes alors qu'il résulterait du règlement de copropriété de 1973 que ce total représenterait 10 000 tantièmes, sera écarté.
Sur le vote de la première résolution
Il résulte de l'ensemble des pièces versées aux débats, notamment du procès-verbal de l'assemblée générale en litige, que le syndic a été destinataire de pouvoirs, qui ont été donnés au président de séance une fois celui-ci élu, ce qui justifie la différence entre le nombre de tantièmes s'étant exprimé lors de ce vote, soit 5 419, et le nombre total de tantièmes de la copropriété, 5 582, la différence relevée de 33 tantièmes s'expliquant par le fait que [B] [L], disposant de ces tantièmes est arrivée à 9 h 48, au moment du vote de la troisième résolution.
Ce moyen de l'irrégularité du premier vote sera donc écarté.
Sur la notification prévue à l'article 6 du décret du 17 mars 1967
L'article 6 du décret du 17 mars 1967 prévoit notamment que tout transfert de propriété d'un lot est notifié sans délai au syndic soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte.
Cette notification, imposée indépendamment de l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, laquelle est produite en l'espèce, a notamment pour objectif de rendre la mutation opposable au syndicat des copropriétaires. A défaut, l'ancien propriétaire conserve cette qualité à l'égard du syndicat.
Toutefois, au motif que l'absence de notification ne dispense pas l'acquéreur de ses obligations de copropriétaire, le syndicat pouvant lui demander de payer les charges pour la période antérieure à ladite notification, il était légitime pour les époux [V] de participer à l'assemblée générale du 21 juin 2013, soit le lendemain de la signature de l'acte de vente intervenue le 20 juin 2013.
Ce moyen sera donc écarté.
Sur la nouvelle répartition des charges générales issue de la création du lot n° 384
Il est constant que le lot n° 384, dès lors qu'il est issu de la réunion des lots n° 59 et n° 60 suivant acte authentique en date du 6 février 2017, se voit affecté des tantièmes respectifs, notamment en ce qui concerne la répartition des charges générales.
Ce moyen sera donc écarté.
Sur la responsabilité de la SARL Pacull Immobilier
Si le défaut d'inscription des questions supplémentaires à l'ordre du jour peut justifier la responsabilité personnelle du syndic, il convient de rappeler qu'il appartient au copropriétaire qui demande l'inscription de certains sujets à l'ordre du jour de préparer et d'adresser au syndic, aux fins de notification, les projets de résolution qu'il souhaite voir soumis à l'assemblée.
En l'espèce, il convient de relever que la demande formée par les époux [J] consiste non pas en un projet de résolution mais en leur seul souhait de voir évoquer en assemblée générale la question des jardinières en étage, sans que le détail de leur demande puisse faire l'objet d'un vote en l'état.
De plus, ils ne démontrent par un préjudice qu'ils auraient subi du fait de ce défaut d'inscription.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes indemnitaires formées par les époux [J] à ce titre.
En conséquence de ce qui précède, le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire formée par les époux [J].
Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera également infirmé en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Statuant à nouveau, les époux [J] seront condamnés solidairement aux dépens de première instance et d'appel, et l'équité justifie d'accorder au syndicat des copropriétaires et à la SARL Pacull Immobilier, à chacun la somme de 1 500 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais non remboursables exposés en première instance et en appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
INFIRME le jugement rendu le 9 avril 2018 par le tribunal de grande instance de Béziers, en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire formée par [W] [J] et [N] [Z], épouse [J] ;
CONDAMNE solidairement [W] [J] et [N] [Z], épouse [J], à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 11] » la somme de 1 500 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais non remboursables exposés en première instance et en appel ;
CONDAMNE solidairement [W] [J] et [N] [Z], épouse [J], à payer à la SARL Pacull Immobilier la somme de 1 500 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais non remboursables exposés en première instance et en appel ;
CONDAMNE solidairement [W] [J] et [N] [Z], épouse [J], aux dépens de première instance et d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
E.G.
