Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 17 NOVEMBRE 2020
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/05586 - N° Portalis DBVK-V-B7C-N4FE
Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 AVRIL 2018
TRIBUNAL D'INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 11-16-1794
APPELANTS :
Monsieur [J] [R]
né le [Date naissance 1] 1926 à [Localité 10] (69)
de nationalité Française
[Adresse 7]
[Localité 6]
Représenté par Me Jean-Louis DEMERSSEMAN de la SELARL ACCESSIT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assisté de Me Claire EVEZARD, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Jean-Louis DEMERSSEMAN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Madame [O] [I] épouse [R]
née le [Date naissance 3] 1930 à [Localité 9] (CORSE)
de nationalité Française
[Adresse 7]
[Localité 6]
Représentée par Me Jean-Louis DEMERSSEMAN de la SELARL ACCESSIT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Claire EVEZARD, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Jean-Louis DEMERSSEMAN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIMEES :
S.A.S FRANCE PIERRE PATRIMOINE prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Maxime CLAVERIE, avocat au barreau de PARIS substituant Me Caroline CUTIRI-ORTEGA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
SNC COMPAGNIE FONCIERE ALPHA prise en la personne de son gérant dûment habilité à cet effet et domicilié ès qualités audit siège social
[Adresse 4]
[Localité 8]
Représentée par Me Camille FABRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Camille FABRE, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Sébastien PONIATOWSKI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 24 Décembre 2019
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 OCTOBRE 2020,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
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Les époux [R] sont locataires depuis 1973 d'un appartement pour lequel aucun bail n'a été établi, et la location est toujours soumise aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948. Jusqu'en 2015, le bailleur était la SNC Compagnie Foncière Alpha, et après la vente de l'immeuble le nouveau bailleur est la SAS France Pierre Patrimoine.
Les époux [R] rencontrent depuis plusieurs années des problèmes récurrents de jouissance paisible et de nombreuses procédures les ont opposé à la SNC Compagnie Foncière Alpha.
Dans un arrêt du 11 septembre 2014, la Cour d'appel de Montpellier a commis un expert judiciaire, [W] [F], pour l'éclairer sur les désordres, leur origine, sur les travaux déjà éventuellement entrepris et sur les éléments susceptibles de permettre de déterminer la part de responsabilité de chacune des parties.
Par acte d'huissier en date du 12 octobre 2016, les époux [R] ont fait assigner la SNC Compagnie Foncière Alpha et la SAS France Pierre Patrimoine aux fins de les voir condamner à réaliser les travaux visés au rapport d'expertise, et indemniser leur préjudice.
Le jugement rendu le 3 avril 2018 par le Tribunal d'Instance de Montpellier énonce dans son dispositif :
Déclare nulle l'expertise de [W] [F].
Ordonne une nouvelle expertise et commet pour y procéder [U] [H].
Ordonne le renvoi de l'affaire à la mise en état.
Réserve le surplus des demandes.
Le jugement expose que le rapport d'expertise produit le 26 novembre 2015 par [W] [F] diffère par trop, pour l'importance et l'étendue de ses constatation, de la première expertise effectuée par [Y] [D] [T], et du constat d'huissier du 7 novembre 2014. Ces différences sont de nature à susciter l'équivoque.
Le jugement constate que l'acte de vente entre la Compagnie Foncière Alpha (vendeur) et la SAS France Pierre Patrimoine (acquéreur) stipule que dans l'hypothèse où le vendeur serait condamné à réaliser des travaux dans l'appartement, ces travaux seront réalisés par l'acquéreur, aux frais du vendeur qui s'y engage.
Ainsi, la SAS France Pierre Patrimoine est partie à l'affaire et doit être présente aux opérations d'expertise pour que le rapport lui soit opposable. Celle-ci n'ayant pas été convoquée à l'expertise de [W] [F], il convient d'ordonner une nouvelle expertise en convoquant les trois parties.
Les époux [R] ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 8 novembre 2018.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 24 décembre 2019.
Les dernières écritures pour les époux [R] ont été déposées le 9 octobre 2019.
Les dernières écritures pour la SAS France Pierre Patrimoine ont été déposées le 3 mai 2019.
Les dernières écritures pour la Compagnie Foncière Alpha ont été déposées le 29 avril 2019.
Le dispositif des écritures pour les époux [R] énonce :
Condamner la SNC Compagnie Foncière Alpha et la SAS France Pierre Patrimoine à réaliser dans les règles de l'art et sous astreinte les travaux visés au point 5 du rapport d'expertise de [W] [F], pages 27 à 33, et ce sous contrôle d'un architecte ou d'un bureau d'étude technique.
Dire et juger que l'astreinte commencera à courir un mois après la signification de la décision à intervenir et pendant un délai de deux mois à l'issue duquel il sera à nouveau statué sur l'astreinte.
Dire et juger que cette astreinte sera de 2.000 € par mois.
Condamner solidairement la SNC Compagnie Foncière Alpha et la SAS France Pierre Patrimoine à payer aux époux [R] au titre de leur préjudice de jouissance la somme de 4.300 € chacun.
Condamner solidairement la SNC Compagnie Foncière Alpha et la SAS France Pierre Patrimoine à payer aux époux [R] au titre de leur préjudice de jouissance pendant la durée des travaux la somme arrêtée par l'expert à 4.000 €.
Réserver leur droit à solliciter le paiement d'une indemnité complémentaire, au titre de leur préjudice de jouissance et au titre d'un éventuel préjudice économique si les travaux devaient excéder la durée prévue par l'expert ou s'ils étaient contraints à se loger ailleurs.
Condamner solidairement la SNC Compagnie Foncière Alpha et la SAS France Pierre Patrimoine à payer aux époux [R] la somme de 3.000 € au titre de leur préjudice moral.
Condamner solidairement la SNC Compagnie Foncière Alpha et la SAS France Pierre Patrimoine au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais d'expertise avancés.
Les époux [R] soutiennent que la SNC France Pierre Patrimoine a acquis l'immeuble postérieurement au jugement ordonnant l'expertise confiée à [W] [F]. Il appartenait à la Compagnie Foncière Alpha de l'assigner afin de lui rendre opposable ladite expertise, dont rien ne justifie par conséquent la nullité.
Ainsi, il convient d'ordonner les travaux décrits par l'expert et d'indemniser les époux [R] au titre de leur préjudice de jouissance et leur préjudice moral.
Ils soulignent que la Compagnie Foncière Alpha peut se voir condamner au regard de l'acte de vente, qui précise que, dans l'hypothèse où le vendeur serait condamné à réaliser des travaux dans l'appartement, ces travaux seront réalisés par l'acquéreur, aux frais du vendeur qui s'y engage.
Le dispositif des écritures pour SAS France Pierre Patrimoine énonce :
Dire inopposable le rapport d'expertise de Monsieur [F] à la société France Pierre Patrimoine, laquelle n'a pas été appelée à la cause par les époux [R].
Confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré nul le rapport d'expertise de Monsieur [F].
Confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné une nouvelle expertise et désigné [U] [H].
A titre subsidiaire, débouter les époux [R] de leurs demandes, fins et conclusions.
A titre plus subsidiaire, condamner la Compagnie Foncière Alpha à garantir et relever indemne la Société France Pierre Patrimoine de toutes condamnations prononcées au profit des époux [R], ce en application de la clause de garantie stipulée à l'acte de vente du 11 mai 2015.
En tout état de cause, condamner les époux [R], subsidiairement la Compagnie Foncière Alpha, à verser à la Société France Pierre Patrimoine la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamner les époux [R] ou tout succombant aux entiers dépens.
A titre principal, la société France Pierre Patrimoine soutient que le rapport de [W] [F] lui est inopposable. Elle soulève le caractère non-contradictoire de ce rapport, n'ayant pas été appelée en la cause par les époux [R], pourtant informés de la vente de l'immeuble le 11 mai 2015.
La société sollicite également la nullité du rapport d'expertise de [W] [F] du fait de sa divergence avec le rapport de [Y] [D] [T] et de l'absence de vérifications par [W] [F].
La société soutient que les demandes de travaux des époux [R] ne sont pas suffisamment détaillées.
A titre subsidiaire, la société France Pierre Patrimoine soutient que les postes indemnitaires invoqués par les époux [R] ne sont pas démontrés.
A titre infiniment subsidiaire, la société France Pierre Patrimoine sollicite, dans le cas où la Cour viendrait en voie de condamnation, de condamner la société Compagnie Foncière Alpha à garantir la société France Pierre Patrimoine et relever indemne de toutes les conséquences du litige conformément à la clause de l'acte de vente.
Le dispositif des écritures pour la Compagnie Foncière Alpha énonce :
A titre principal, confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions.
A titre subsidiaire, débouter les époux [R] de l'ensemble de leurs demandes et prétentions à l'encontre de la société Compagnie Foncière Alpha.
En tout état de cause, condamner les époux [R] à payer à la société Compagnie Foncière Alpha la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
A titre principal, la société Compagnie Foncière Alpha soutient que le rapport d'expertise de [W] [F] est nul, en ce que ce dernier a fait preuve de partialité tout au long des opérations d'expertise.
A titre subsidiaire, la société Compagnie Foncière Alpha soutient que le rapport d'expertise de [W] [F] est dénué de toute valeur probante, l'expert n'ayant procédé à aucune investigation et se contentant de procéder par simples affirmations. Il n'a pas déterminé l'origine des désordres mais a seulement décrit leurs conséquences.
A titre infiniment subsidiaire, la société Compagnie Foncière Alpha relève que, suite à la cession de l'immeuble du 11 mai 2015 à la société France Pierre Patrimoine, aucune obligation contractuelle ne subsiste à son encontre. Les époux [R] sont donc irrecevables à solliciter sa condamnation à la réalisation de travaux. Par ailleurs, les préconisations de l'expert au titre des travaux à réaliser dans le logement sont infondées, de même que les demandes de dommages et intérêts des époux [R]. Ils devront être déboutés de l'ensemble de leurs demandes.
MOTIFS
Sur la validité du rapport d'expertise judiciaire déposé
Le rapport de l'expert fait après avoir recueilli les observations des parties une description détaillée de ses constatations des désordres affectant l'immeuble, une analyse explicative claire de l'adéquation de diverses possibilités de réparation, de l'origine des désordres.
Il détermine de façon circonstanciée les travaux propres à remédier aux désordres, qui sont tous attribués à une conséquence de la vétusté des lieux et de l'absence de tout travaux d'entretien depuis un grand nombre d'années.
Il chiffre avec précision le coût des travaux nécessaires.
Il apporte des réponses précises et circonstanciées aux dires des parties.
La cour ne constate pas dans la lecture du rapport un manquement de l'expert dans ses investigations et ses réponses à la mission du juge, ni au respect du contradictoire dans la conduite de ses opérations.
La cour ne confirme pas le motif sibyllin du premier juge d'écarter la validité du rapport d'expertise pour une trop grande disparité avec les constatations d'un ancien rapport dans un état antérieur de l'immeuble, sans aucun élément de démonstration.
Le deuxième motif d'un caractère non contradictoire au nouveau bailleur la SAS France Pierre Patrimoine n'est pas davantage fondé, alors que celui-ci n'était pas encore propriétaire des lieux au moment où l'expertise a été ordonnée par l'arrêt du 11 septembre 2014, et qu'il appartenait à la diligence de l'une ou l'autre des parties de faire appeler au cours des opérations d'expertise, qui se sont terminées par le dépôt du rapport le 30 novembre 2015, le nouveau bailleur depuis l'acte de vente du 11 mai 2015, ou au moins de solliciter avant l'assignation en première instance du 12 octobre 2016 un complément d'expertise au contradictoire de l'acquéreur de l'immeuble nouveau bailleur.
La cour infirme le prononcé par le premier juge de la nullité de l'expertise.
Sur la charge des préjudices
La cour constate que les époux [R], auxquels il appartenait d'apporter ou d'obtenir la preuve nécessaire au succès de leurs prétentions ne sont pas fondés sans avoir fait appeler aux opérations de l'expertise judiciaire leur nouveau bailleur la SAS France Pierre Patrimoine, à obtenir la condamnation à leur bénéfice de la SAS France Pierre Patrimoine à effectuer des travaux sur la base des investigations d'une expertise judiciaire qui n'est pas opposable à celle-ci.
La SNC Compagnie Foncière Alpha n'est pas fondée en revanche à s'exonérer de sa responsabilité contractuelle de bailleur du fait de la vente de l'immeuble le 11 mai 2015, alors que les désordres sont clairement désignés par les investigations de l'expert imputables à l'extrême vétusté des lieux et l'absence d'exécution des obligations d'entretien du bailleur depuis de nombreuses années, bien antérieurement à la vente.
L'acte de vente du 11 mai 2015 stipule notamment concernant le litige en cours avec les époux [R] :
le vendeur (SNC Compagnie Foncière Alpha) conservera les suites de ses conséquences de la procédure déchargeant l'acquéreur (SAS France Pierre Patrimoine) de toute responsabilité à ce sujet ;
le vendeur s'engage à suivre la procédure et informer l'acquéreur de tout événement survenant dans le dossier ;
le vendeur prendra à sa charge toutes les sommes auxquelles il pourra être condamné au titre du litige, de manière à ce que l'acquéreur ne soit jamais inquiété à ce sujet ;
dans l'hypothèse où le vendeur serait condamné à réaliser des travaux, ces travaux seront réalisés par l'acquéreur aux frais du vendeur qui s'y engage.
La cour en déduit dans les rapports contractuels résultant de l'acte de vente que la SNC Compagnie Foncière Alpha doit prendre à sa charge la totalité des travaux et préjudices résultant des désordres.
En revanche la mise en 'uvre des travaux sera à la surveillance de l'actuel bailleur seul responsable contractuel à l'égard des époux [R].
Sur les travaux et les préjudices
La cour déterminera les travaux nécessaires et l'appréciation des préjudices en considération des éléments d'appréciation donnés par le rapport d'expertise judiciaire, dont elle a constaté la validité et la qualité technique, les critiques de principe formulées par les bailleurs successifs ne lui apparaissant pas pertinentes.
Concernant les travaux, la prétention dans le dispositif des époux [R] à la réalisation sous astreinte des travaux, visés au point 5 du rapport d'expertise, pages 27 à 33, pour un montant total évalué au moment de l'expertise à la somme de 65 436,61 € TTC, correspond exactement à la juste appréciation des travaux nécessaires, qui doivent être faits selon l'expert conformément aux normes NF C 15-100 publiées par l'UTE, reprises sur le Guide des travaux de mise en sécurité de l'habitat existant édité par PROMOTELEC (version 2008).
La cour assortira la condamnation à l'exécution des travaux d'une mesure d'astreinte de 2000 € par mois après une période de quatre mois suivant la signification de l'arrêt.
Il appartiendra aux époux [R] de faire constater par tout moyen l'inexécution totale ou partielle des travaux.
La cour fait droit à la juste prétention des époux [R] à l'indemnisation de leur préjudice de défaut de jouissance paisible des lieux, pendant et avant les travaux à une somme globale de 10 000 €, sans faire une distinction d'un préjudice moral particulier.
Ce montant sera au bénéfice des époux [R] à la charge solidaire de l'ancien et du nouveau bailleur qui n'ont pas l'un et l'autre offert au locataire une jouissance paisible des lieux, et le vendeur de l'immeuble devra garantir son acquéreur de ce paiement dans les conditions de la clause du contrat de vente.
Sur les autres prétentions
Il est équitable de mettre à la charge solidaire de l'ancien et du nouveau bailleur qui n'ont pas l'un et l'autre offert au locataire une jouissance paisible des lieux une somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La SNC Compagnie Foncière Alpha supportera la charge des dépens de première instance et d'appel qui comprennent les frais de l'expertise judiciaire.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;
Infirme le jugement rendu le 3 avril 2018 par le tribunal d'instance de Montpellier ;
Et statuant à nouveau :
Condamne la SNC Compagnie Foncière Alpha à faire exécuter dans un délai de quatre mois suivant la signification de l'arrêt, sous une astreinte de 2000 € par mois de retard, sous le contrôle de la SAS France Pierre Patrimoine, les travaux de réparation des désordres préconisés par le rapport d'expertise dans son point 5, pages 27 à 33, pour le montant total évalué au moment de l'expertise à la somme de 65 436,61 € TTC, conformément aux normes NF C 15-100 publiées par l'UTE, reprises sur le Guide des travaux de mise en sécurité de l'habitat existant édité par PROMOTELEC (version 2008) ;
Condamne solidairement la SNC Compagnie Foncière Alpha et la SAS France Pierre Patrimoine à payer à [J] et [O] [R] une somme de 10 000 € en réparation de leurs préjudices de jouissance des lieux ;
Condamne la SNC Compagnie Foncière Alpha à garantir la SAS France Pierre Patrimoine du paiement de cette somme ;
Condamne solidairement la SNC Compagnie Foncière Alpha et la SAS France Pierre Patrimoine à payer à [J] et [O] [R] une somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SNC Compagnie Foncière Alpha aux dépens de première instance et d'appel, qui comprennent les frais de l'expertise judiciaire.
Le greffier, Le président,
