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délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
2e chambre civile
ARRET DU 22 OCTOBRE 2020
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/05419 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OI5M
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 04 JUILLET 2019
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 19/30532
APPELANTS :
Madame [D] [Z] veuve de [Y] [PE]
née le [Date naissance 4] 1949 à [Localité 26]
[Adresse 8]
[Localité 29]
Représentée par Me Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et Me Corinne ROUCOU, avocat plaidant
Monsieur [B] [Z] époux de [G] [L]
né le [Date naissance 5] 1950 à [Localité 26]
[Adresse 25]
[Localité 21]
Représenté par Me Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et Me Corinne ROUCOU, avocat plaidant
Monsieur [I] [Z] époux [F] [U]
né le [Date naissance 9] 1953 à [Localité 26]
[Adresse 13]
[Localité 15]
Représenté par Me Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et Me Corinne ROUCOU, avocat plaidant
Madame [K] [Z] veuve d' [E] [V]
née le [Date naissance 10] 1954 à [Localité 26]
[Adresse 30]
[Adresse 23]
[Localité 27]
Représentée par Me Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et Me Corinne ROUCOU, avocat plaidant
Madame [O] [Z]
née le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 26]
[Adresse 17]
[Localité 24]
Représentée par Me Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et Me Corinne ROUCOU, avocat plaidant
Monsieur [R] [Z] venant aux droits de son père [A] [Z] décédé
né le [Date naissance 3] 1969 à [Localité 26]
[Adresse 16]
[Adresse 22]
[Localité 26]
Représenté par Me Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et Me Corinne ROUCOU, avocat plaidant
INTIMES :
Madame [C] [Z]
née le [Date naissance 18] 1947 à [Localité 33]
de nationalité Française
[Adresse 28]
[Localité 20]
Représentée par Me François BERNON, avocat au barreau de MONTPELLIER, absent à l'audience
Monsieur [M] [Z]
né le [Date naissance 2] 1957 à [Localité 26]
de nationalité Française
[Adresse 28]
[Localité 20]
Représenté par Me François BERNON, avocat au barreau de MONTPELLIER, absent à l'audience
INTERVENANT :
Monsieur [T] [X] [J] [V] venant aux droits de [K] [Z] veuve [V]
né le [Date naissance 6] 1979 à [Localité 26]
de nationalité Française
[Adresse 14]
[Localité 19]
Représenté par Me Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et Me Corinne ROUCOU, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 03/02/20 révoquée par ordonnance de clôture en date du 14/09/20 qui a clôturé à nouveau les débats.
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 SEPTEMBRE 2020, en audience publique, Nelly SARRET ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Madame Véronique BEBON, Présidente de chambre
Madame Myriam GREGORI, Conseiller
Mme Nelly SARRET, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Laurence SENDRA
ARRET :
- Contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Madame Véronique BEBON, Présidente de chambre, et par Mme Laurence SENDRA, Greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [H] [Z]et Madame [S] [N] , décédés respectivement les [Date décès 11] 1982 et [Date décès 12] 2015 ont laissé pour leur succéder leur huit enfants, prénommés [C], [D], [B], [I], [M], [O], [A] et [K], ces deux derniers étant également décédés, [R] [Z] et [T] [V] venant désormais à leurs droits.
Préalablement à son décès, Madame [N] avait fait donation à [C] et à [M] [Z] de la moitié en nue-propriété d'un immeuble situé à Saint Mathieu de Treviers (34270) par acte notarié du 17 juin 2005.
Cet immeuble dépend désormais de la succession et il n'est pas contesté que [C] et [M] [Z] occupent actuellement cet immeuble.
Les autres héritiers ont fait assigner [C] et [M] [Z], leur s'ur et frère devant le président du tribunal de grande instance de Montpellier au visa de l'article 815 - 6 du Code civil aux fins d'obtenir à titre principal que soit ordonnée la vente de cet immeuble à la société Éditions Sans Frontières, ainsi qu'une expertise aux fins de fixer une indemnité d'occupation à la charge des défendeurs depuis le [Date décès 12] 2015. Subsidiairement, ils ont sollicité une mesure d'expertise aux fins de voir fixer également la valeur vénale du bien.
[C] et [M] [Z] ont soulevé à titre principal l'incompétence de la juridiction estimant que celle-ci n'avait pas été saisie en la forme des référés et ont sollicité à titre subsidiaire le rejet des demandes.
Par ordonnance en date du 4 juillet 2019, le président du tribunal de grande instance de Montpellier a :
- débouté [C] et [M] [Z] de leur exception d'incompétence,
- rejeté l'intégralité des demandes des consorts [Z] au motif que les conditions de l'article 815-6 n'étaient pas réunies,
- condamné solidairement les consorts [Z] à payer à [C] et [M] [Z] et à chacun d'entre eux la somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné solidairement les consorts [Z] aux dépens.
Par déclaration en date du 30 juillet 2019, les consorts [Z] ont relevé appel de l'ordonnance en ce qu'elle les déboutait de l'ensemble de leurs demandes (vente forcée et expertise) et en ce qu'elle les condamnait à des articles 700 et aux dépens.
Dans leurs dernières conclusions du 1er septembre 2020, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, [D], [B], [I] [Z] , [T] [V] venant aux droits de [K] [Z] veuve [V], [O] et [R] [Z] demandent à la Cour de
- débouter les intimés de l'intégralité de leurs demandes, en ce compris leurs demandes relatives à l'appel incident,
- réformer l'ordonnance en son intégralité, sauf en ce qu'elle accueille la demande des requérants en la forme des référés,
- ordonner que la vente de Pimmeuble sis à [Adresse 34] cadastré section [Cadastre 31] soit réalisée entre l'indivision et la société qui se propose d'acquérir le bien immobilier, à savoir EDITIONSANSFRONTIERE PTELTD, société à responsabilité limitée au capital de 1000 $, dont le siège social est à SINGAPOUR (17909) (SINGAPOUR), [Adresse 7], identifiée sous le numéro 201606619 C, prise en la personne de son représentant légal, vente qui sera passée en L4étude de Maitre [W] [P], notaire à [Localité 32] au prix indiqué selon le mandat d°agence pour 290.000€ net vendeur et 15.000 € de commission d'agence ;
Subsidiairement,
- autoriser les appelants à vendre au profit de ladite société,EDITIONSANSFRONTIERE PTE LTD, société à responsabilité limitée au capital de l000$, dont le siège social est à SINGAPOUR (17909) (SINGAPOUR), [Adresse 7], identifiée sous le numéro 201606619 C, prise en la personnede son représentant légal, et déclarer cette autorisation opposable à [C] et [M] [Z], au prix indiqué selon le mandat d'agence pour 290.000€ net vendeur et 15.000 €de commission d'agence,
Subsidiairement,
- nommer un mandataire qui sera autorisé à réaliser des actes de disposition nécessaires à la bonne administration de la succession et en déterminer les prix et stipulations, ainsi que tout acte d'administration qui sera nécessaire dans l'intérêt de l'indivision
- nommer un mandataire de la succession qui aura tout pouvoir pour faire réaliser une expertise de la valeur, tant du bien immobilier que du montant des indemnités d'occupation par les professionnels de son choix,
- rappeler que la décision à intervenir sera exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l'article 492-1 du code de procédure civile,
- condamner les intimés à verser à l'indivision la somme de 3.500€ sur le fondement de l'article 700 du CPC en ce qui concerne la procédure d'appe1,
- les condamner aux entiers dépens
Infiniment subsidiairement,
-réformer l'ordonnance querellée en ce qu'elle condamne les appelants à verser à [C] et [M] [Z] la somme de 1000 € à chacun, soit 2.000 € au total et dire que cet article 700 du CPC qui sera minoré, sera versé au bénéfice de l'indivision.
- réformer l'ordonnance querellée et condamner [C] et [M] [Z] aux entiers dépens.
Dans leurs dernières conclusions du 8 septembre 2020, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, [C] et [M] [Z] demandent à la Cour de:
Principalement et faisant droit à l'appel incident
- constater que Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance statue en référé, et non en la forme des référés.
- réformer en conséquence le jugement entrepris en ce que celui-ci retient sa compétence.
- déclarer Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance statuant en référéincompétent, et renvoyer en conséquence les demandeurs à mieux se pourvoir,
Subsidiairement
- dire et juger irrecevables comme nouvelles les prétentions suivantes au visa de l'article 564 CPC : « Subsidiairement :- AUTORISER les appelants à passer seuls la vente au profit de la société EDITIONSANSFRONTIERE PTE LTD Plus subsidiairement : - Nommer un mandataire qui sera autorisé à réaliser des actes de dispositions nécessaires à la bonne administration de la succession et en déterminer les prix et stipulations, ainsi que tout acte d'administration qui sera nécessaire dans l'intérêt de l'indivision - nommer un mandataire de la succession qui aura tout pouvoir pour faire réaliser une expertise de la valeur, tant du bien immobilier que du montant des indemnités d'occupation par les professionnels de son choix. »
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,
- rejeter toute demande adverse comme injuste et mal fondée ,
En tout état de cause
- condamner in solidum les appelants au paiement de la somme de 2 000 € à chacun des intimés au titre de l'article 700 CPC ainsi qu'aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture est en date du 14 septembre 2020.
MOTIFS DE LA DECISION
Bien que l'acte introductif d'instance figurant dans le dossier de premeiere instance ait été délivré avec la mention 'assignation en référé' devant le président du tribunal de grande instance, il ressort des termes employés dans le corps de l'acte et des demandes que la dite assignation est exclusivement fondée sur les dispositions de l'article 815- 6 du Code civil et de l'article 492 - 1 du code de procédure civile et qu'il y est expressément demandé au président du tribunal de grande instance de statuer en la forme des référés.
C'est d'ailleurs dans ce cadre que le premier juge a statué et a rejeté à bon droit l'exception d'incompétence soulevée devant lui.
En vertu de l'article 815-6 du Code civil, le président de grande instance, statuant en la forme des référés, peut autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun des indivisaires.
L'autorisation sollicitée sur ce fondement n'exige pas la preuve que l'opposition d'un ou de plusieurs des indivisaires mette en péril l'intérêt commun, mais seulement que l'urgence soit démontrée et que la vente soit justifiée par l'intérêt commun.
En l'espèce, il résulte des pièces de la procédure que l'ensemble des héritiers, y compris les présents intimés, ont saisi une agence immobilière le 22 février 2017 d'un mandat de vente sans exclusivité sur l'immeuble de Saint Mathieu de Tréviers (34270), indivis entre eux à la suite du décès leur second parent au prix de 305'000 € dont 15 000€ de commission d'agence, soit 290 000€ net vendeur.
Cet élément confirme ainsi dès l'origine leur intérêt commun, au regard de leur nombre, à vendre l'immeuble pour faciliter la liquidation de la succession , les occupants actuels reconnaissant, au regard de leur situation de revenus, ne pas être en mesure de désintéresser les cohéritiers de leurs droits.
La proposition de la société EDITIONSANSFRONTIERE PTE LTD en octobre 2017 est exactement conforme à cette estimation, alors même que les avis de valeur produits par les parties aux débats situent la valeur de l'immeuble en deçà de ce prix évoquant un chiffre négociable entre entre 220 000€ et 240 000€ net vendeur pour les intimés , celui produit par les appelants faisant état d'une valeur moyenne de 270 000€, avec un budget de rénovation estimé à 60 000€, toutes ces valeurs demeurant inférieures à la proposition de la société remontant à 2017; cette proposition est en l'état maintenue dans le cadre d'une procédure judiciaire actuellement pendante devant le tribunal de grande instance de Montpellier entre [C] [Z] et la EDITIONSANSFRONTIERE PTE LTD afin de déclarer la vente parfaite sur la base d'une promesse de vente et de son acceptation par tous les cohéritiers à l'exception de [C].
A ce titre, l'argument tiré de la théorie de l'estoppel au regard de la contradiction existant entre l'action visant à faire déclarer la vente parfaite devant la juridiction de fond et à déclarer l'indivision encore propriétaire dans le cadre de la présente procédure ne peut prospérer, s'agissant de conclusions émanant de parties différentes dans les deux procédures, le seul risque de contradiction de décisions étant de nature à limiter le champ de la décision sollicitée dans le cadre de l'article 815-6 du code civil à autoriser la vente et non à l'ordonner dès lors qu'elle pourrait le cas échéant être constatée par le juge du fond.
L'intérêt commun à vendre une maison à un prix supérieur au prix du marché est patent, le risque de dégradation ou de minoration de prix dans l'attente d'une éventuelle autre proposition étant d'autant plus important que les occupants actuels reconnaissent ne pas avoir le budget nécessaire au delà du simple entretien pour envisager la rénovation des pièces et la mise aux normes sanitaires qui s'imposent ou pour acquitter une indemnité d'occupation à l'égard de l'indivision qui subit ainsi actuellement une perte de rentabilité.
La suspicion d'une opération malhonnête de blanchiment d'argent s'agissant d'une société candidate à l'acquisition basée à Singapour n'est étayée dans le cadre de la présente instance par aucune pièce autre que la domiciliation de la société, et si le fait qu'un des héritiers travaille à Singapour depuis plus de douze ans dans une société à l'appellation proche établit a minima un échange d'informations sur la possibilité d'acquérir un bien successoral situé en France, aucun élément ne permet de suspecter une éventuelle malversation, l'approbation des statuts et des bilans de la société attestée par les autorités de Singapour et l'extrait vierge du casier judiciaire n°3 déposé par [I] [Z] apportant des éléments contraires à ceux avancés sans aucun justificatif, la dénonciation portée par les intimés sur la place judiciaire et l'autorisation donnée sans leur consentement les mettant en toute hypothèse à l'abri du risque d'accusation de complicité de recel qu'ils semblent craindre.
L'urgence se déduit de la date de la proposition qui remonte à 2017, la société pouvant réviser à la baisse son offre de rachat si elle venait à perdre son procès actuellement pendant devant le tribunal judiciaire de Montpellier au regard des avis actuels de la valeur de l'immeuble, des risques de dégradation et de la réticence de ses deux occupants à quitter les lieux en dépit de leurs protestations consistant à affirmer qu'ils sont toujours disposés à vendre le bien.
Il apparaît ainsi que la vente de l'immeuble aux conditions de prix ci dessus précisées est le meilleur moyen de régler au plus tôt le sort de ce bien indivis et ce dans l'intérêt de l'indivision qui est de pouvoir vendre au plus tôt et au meilleur prix au seul acquéreur qui s'est à ce jour présenté, sans être tenue d'assumer la charge de travaux qui s'imposent dores et déjà comme inéluctables.
Il s'en déduit que se trouve justifiée au sens de l'article 815-6 du code civil la demande d'autorisation de vente de l'immeuble indivis présentée par les appelants aux conditions qu'ils proposent.
Il convient en conséquence de les y autoriser par infirmation de la décision entreprise, sans qu'il soit par conséquent utile de procéder à l'examen de leurs autres demandes toutes présentées à titre subsidiaire.
Les dépens de première instance et d'appel seront supportés par [C] et [M] [Z].
Compte tenu de leur situation économique, ils seront exonérés de toute indemnité réclamée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme la décision entreprise dans toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle a rejeté l'exception d'incompétence,
Autorise Mesdames et Messieurs [D] [Z] , [B] [Z], [I] [Z] ,[O] [Z] , [R] [Z] venant aux droits de [A] [Z] et [T] [V] venant aux droits de [K] [Z] veuve [V] à vendre au profit de ladite société, EDITIONSANSFRONTIERE PTE LTD, société à responsabilité limitée au capital de l000$, dont le siège social est à SINGAPOUR (17909) (SINGAPOUR), [Adresse 7], identifiée sous le numéro 201606619 C, prise en la personne de son représentant légal, et déclarer cette autorisation opposable à [C] et [M] [Z], au prix indiqué selon le mandat d'agence pour 290.000€ net vendeur et 15.000 €de commission d'agence,
Dit que Maître [W] [P], notaire à [Localité 32], sera chargé de procéder à toutes formalités préalables à l'acte définitif et le cas échéant d'établir l'acte de vente,
Rejette toute autre demande plus ample ou contraire,
Condamne solidairement [C] [Z] et [M] [Z] aux entiers dépens.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
VB
