Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
2e chambre civile
ARRET DU 24 SEPTEMBRE 2020
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/04857 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OH2D
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 09 JUILLET 2019
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 19/30702
APPELANTE :
La Société Civile Immobilière J5R, inscrite au registre du commerce et des sociétés de [Localité 4] (34) sous le n° 437 870 108, dont le siège social est situé [Adresse 3] à [Localité 4] (34), prise en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Cyrille CAMILLERAPP, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMEE :
SARL EPICES & CHARBON
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Yves Léopold KOUAHOU, avocat au barreau de MONTPELLIER
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 28 Janvier 2020
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 JUILLET 2020, en audience publique, Myriam GREGORI ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Madame Véronique BEBON, Présidente de chambre
Madame Myriam GREGORI, Conseiller
Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Laurence SENDRA
ARRET :
- Contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Madame Véronique BEBON, Présidente de chambre, et par Mme Laurence SENDRA, Greffier.
La SCI J5R est propriétaire de locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] qui sont occupés par la SARL EPICES & CHARBON en vertu d'un bail en date du 26 août 2014 initialement consenti à la SARL AL ANDALOUS.
Invoquant divers manquements de la SARL EPICES & CHARBON, et notamment la réalisation de travaux sans autorisation, un défaut d'entretien des espaces verts, un défaut de production spontanée de l'assurance et l'absence de signification de la cession du bail par l'ancien preneur à la SARL EPICES & CHARBON, la SCI J5R a fait assigner cette dernière, aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail par l'effet de la clause résolutoire, devant le Président du Tribunal de grande instance de MONTPELLIER statuant en référé lequel, par ordonnance du 9 juillet 2019, l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes.
Par acte reçu au greffe de la Cour le 11 juillet suivant la SCI J5R a relevé appel de cette décision.
Par conclusions transmises par voie électronique le 27 janvier 2020, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, elle demande à la Cour d'infirmer la décision entreprise et de :
- constater la résiliation du bail en cause, intervenue de plein droit un mois après la sommation visant la clause résolutoire, soit le 22 février 2019,
- déclarer en conséquence la SARL EPICES & CHARBON occupante sans droit ni titre depuis cette date,
- dire qu'à partir de la signification de la décision à intervenir, la SARL EPICES & CHARBON pourra, ainsi que tous occupants éventuels de son chef, être expulsée, et ce au besoin, avec l'aide de la Force Publique,
- condamner la SARL EPICES & CHARBON à lui payer, à titre d'indemnité d'occupation provisionnelle à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif des lieux, une somme équivalente au montant du loyer majoré des droits et taxes ainsi que de l'avance sur charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié,
- dire, même d'office, l'appel incident de la SARL EPICES & CHARBONS injuste, irrecevable et mal fondé,
- débouter la SARL EPICES & CHARBONS de l'intégralité de ses demandes qui se heurtent à des contestations sérieuses,
- condamner la SARL EPICES & CHARBON à lui payer la somme de 2500,00 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, ainsi que celui du droit proportionnel de l'huissier, et des frais de constat.
Au dispositif de ses écritures transmises par voie électronique le 27 janvier 2020, auxquelles la Cour renvoie pour l'exposé de ses moyens et prétentions, la SARL EPICES & CHARBON conclut à la confirmation de l'ordonnance dont appel en ce qu'elle rejeté les demandes de la SCI J5R.
Elle entend par ailleurs voir condamner cette dernière à effectuer les travaux nécessaires pour la mise aux normes des locaux.
À titre subsidiaire, elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et un délai pour mettre fin au trouble qui serait constaté.
Elle entend enfin voir condamner l'appelante à lui payer une somme de 2500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
L'appel, interjeté dans les formes et délais de la loi, est recevable.
La SCI J5R invoque, pour voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, divers manquements du preneur, qui lui avaient été notifiés par sommation délivrée le 22 janvier 2019, à savoir notamment :
- l'installation sur la façade latérale gauche de l'immeuble d'une évacuation type évacuation de cuisine se trouvant en-dessous des fenêtres des appartements des 1er et 2ème étage,
- l'édification sur la partie droite du préau d'une construction d'environ 6m/9m.
Le contrat de bail liant les parties prévoit expressément en son article 12, paragraphe 3 intitulé : Aménagements :
'Le locataire ne pourra effectuer aucuns travaux de transformation, changement de distribution sans accord préalable et écrit du bailleur.
En cas d'autorisation du bailleur pour effectuer de tels travaux, le locataire devra les effectuer à ses risques et périls sans que le bailleur puisse être inquiété ni recherché à ce sujet. Si ces travaux affectent le gros oeuvre, ils devront être exécutés sous la surveillance d'un architecte...';
Or, sans même que ne soit établi que le preneur aurait saisi la bailleresse d'une quelconque demande d'autorisation de travaux, il apparaît que cette dernière a reçu, au mois d'août 2017, la notification d'un procès-verbal d'infraction dressé le 11 août 2017, constatant que des travaux sont en cours sur les locaux objets du bail et qu'ils sont entrepris sans autorisation administrative, le maire de [Localité 4] ayant pris le 21 août 2017 un arrêté portant ordre d'interruption de travaux.
Il ressort de ces éléments que les travaux réalisés par la SARL EPICES & CHARBON étaient d'ores et déjà bien avancés dès avant cette date du 11 août 2017, et ce sans que celle-ci ne puisse justifier d'un quelconque accord préalable et écrit du bailleur.
Il apparaît également que, bien qu'interrogée par messages électroniques des 31 août et 15 septembre 2017 sur les travaux réalisés sans autorisation administrative, et malgré une mise en demeure adressée par le conseil de la SCI J5R en lettre recommandée avec accusé de réception du 24 janvier 2018 d'avoir à remettre les lieux dans leur état initial, non seulement la SARL EPICES & CHARBON n'a pas obtempéré mais elle a poursuivi les travaux puisque, par courrier du 14 janvier 2019 la SCI J5R recevait un nouveau procès-verbal d'infraction, dressé le 8 janvier, constatant la réalisation de nouveaux travaux d'extension (avec notamment la pose d'un extracteur à moins d'un mètre d'une des fenêtres du premier étage).
Pour voir considérer qu'elle était bien autorisée, tacitement, par la bailleresse, à réaliser lesdits travaux, la SARL EPICES & CHARBON fait valoir qu'elle a notifié à cette dernière une adjonction d'activité qui n'aurait fait l'objet d'aucune opposition.
Il convient cependant d'observer, d'une part que cette notification d'une adjonction d'activité n'est pas de nature à valoir autorisation, ni même demande d'autorisation d'ailleurs, de travaux, d'autre part qu'en outre, selon les clauses du contrat (en son article 5) et selon les dispositions de l'article L145-47 du code de commerce, elle n'a nullement pris la peine de faire connaître au bailleur son intention d'adjonction d'une activité puisqu'elle a notifié l'adjonction par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 mai 2018, soit postérieurement à la mise en demeure adressée par l'avocat de la SCI J5R et ce alors que les travaux avaient déjà été réalisés ainsi que relevé par procès-verbal d'infraction des services d'urbanisme de la mairie dès le 11 août 2017 qui décrit expressément 'l'extension de la surface d'environ 75 m²' et 'la division du local en deux commerces'.
Pour voir juger que la clause résolutoire n'a pas été mise en oeuvre de bonne foi, la SARL EPICES & CHARBON ne peut valablement se fonder sur des manquements de la bailleresse, puisque ce n'est que le 1er août 2018 que celle-ci formalise une demande relative à un problème de nuisible, de boîte aux lettres et de toiture qui fuit, soit postérieurement à la mise en demeure, d'avoir à remettre les lieux dans leur état initial, adressée par le conseil de la SCI J5R par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 janvier 2018.
La réalisation par la SARL EPICES & CHARBON d'importants travaux dans les locaux objets du bail, sans pouvoir justifier d'une quelconque autorisation écrite, comme prévu au contrat liant les parties, de la bailleresse, ni même sans pouvoir justifier qu'une telle autorisation a été sollicitée, constitue un manquement grave aux obligations contractuelles, mais de plus un manquement réitéré dans la mesure où elle a poursuivi son entreprise malgré mise en demeure.
Ce manquement avéré aux clauses particulièrement claires et précises du contrat de bail est de nature à entraîner l'application de la clause résolutoire qui y est insérée.
Il convient dès lors d'infirmer la décision entreprise et, statuant à nouveau, de constater la résiliation du bail à la date du 22 février 2019, de déclarer la SARL EPICES & CHARBON occupante sans droit ni titre depuis cette date, de prévoir qu'à défaut pour la SARL EPICES & CHARBON de quitter les lieux spontanément, la bailleresse pourra faire procéder, après signification du présent arrêt, à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, de fixer au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, le montant de l'indemnité d'occupation et de condamner la SARL EPICES & CHARBON, provisionnellement, à son paiement depuis la date de résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif des lieux et la remise des clés.
La SARL EPICES & CHARBON étant déclarée occupante sans droit ni titre des locaux, sa demande reconventionnelle tendant à voir condamner la SCI J5R à la réalisation de travaux se trouve dépourvue d'intérêt.
Enfin, il ne sera pas fait droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais pour mettre fin au trouble ainsi qu'elle le sollicite, dans la mesure où il est avéré qu'elle a poursuivi la réalisation des manquements qui lui sont reprochés, et ce depuis les 31 août et 15 septembre 2017, et malgré une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception du 24 janvier 2018 et une sommation délivrée le 22 janvier 2019.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :
La SARL EPICES & CHARBON, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens de première instance et d'appel.
L'équité commande en outre de faire bénéficier la SCI J5R des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de lui allouer, à ce titre, une somme de 1000,00 euros.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Reçoit l'appel de la SCI J5R ;
Infirme l'ordonnance entreprise et, statuant à nouveau :
Constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties, à la date du 22 février 2019, par l'effet de la clause résolutoire qui y est insérée ;
Déclare la SARL EPICES & CHARBON occupante sans droit ni titre depuis cette date ;
Dit qu'à défaut pour la SARL EPICES & CHARBON de quitter les lieux spontanément, la bailleresse pourra faire procéder, après signification du présent arrêt, à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
Fixe au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, le montant de l'indemnité d'occupation et condamne la SARL EPICES & CHARBON, provisionnellement, à son paiement depuis la date de résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif des lieux et la remise des clés ;
Dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande reconventionnelle présentée par la SARL EPICES & CHARBON ;
Déboute la SARL EPICES & CHARBON de ses demandes de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire ;
Condamne la SARL EPICES & CHARBON à payer à la SCI J5R une somme de 1000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SARL EPICES & CHARBON aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui comprendront le coût de la sommation délivrée le 22 janvier 2019.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
MG
