Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
3e chambre civile
ARRET DU 16 JANVIER 2019
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 15/06786 - N° Portalis DBVK-V-B67-MHSI
Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 SEPTEMBRE 2015
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 13/01544
APPELANTS :
Monsieur [R] [K] [Z]
né le [Date naissance 8] 1975 à [Localité 22]
de nationalité Française
[Adresse 14]
[Localité 16]
Représenté par Me Isabelle DAUTREVAUX de la SELARL CAZOTTES/DAUTREVAUX, avocat au barreau de MONTPELLIER
Mademoiselle [F] [T] [C]
née le [Date naissance 2] 1979 à [Localité 20]
de nationalité Française
[Adresse 14]
[Localité 16]
Représentée par Me Isabelle DAUTREVAUX de la SELARL CAZOTTES/DAUTREVAUX, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMES :
Madame [G] [H]
née le [Date naissance 1] 1951 à [Localité 17]
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Localité 10]
Représentée par Me Jacques CAVANNA, avocat au barreau de MONTPELLIER
Monsieur [M] [L]
né le [Date naissance 3] 1941 à [Localité 23] (ALGER)
de nationalité Française
[Adresse 13]
[Localité 16]
Représenté par Me Valentin ESCALE, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Thomas FERHMIN, avocat au barreau de MONTPELLIER
Maître [R] [P]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 24]
Représenté par Me Gilles LASRY de la SCP SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER
Monsieur [W] [N]
de nationalité Française
[Adresse 25]
[Localité 9]
Représenté par Me Jean Marc NGUYEN-PHUNG de la SELARL SELARL PHUNG 3P, avocat au barreau de MONTPELLIER
substitué par Me PARVERIE, Avocat
CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC
[Adresse 15]
[Localité 18]
Représentée par Me Pascal ADDE de la SCP GRAPPIN - ADDE - SOUBRA, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Delphine SOUBRA ADDE de la SCP GRAPPIN - ADDE - SOUBRA, avocat au barreau de MONTPELLIER
SARL SM IMMOBILIER
[Adresse 7]
[Localité 4]
Non représentée
assignée par signification remise à personne habilitée le 9 décembre 2015
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 15 Octobre 2019
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 NOVEMBRE 2019, en audience publique, Thierry CARLIER ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du même code, devant la cour composée de :
Mme Anne-Marie HEBRARD, Présidente
Mme Caroline CHICLET, Conseillère
M. Thierry CARLIER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Nadine CAGNOLATI
ARRET :
- Réputé contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour 12 décembre 2019 prorogé au 16 janvier 2020, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Mme Anne-Marie HEBRARD, Présidente, et par Mme Nadine CAGNOLATI, Greffière.
*
**
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte du 3 mars 2010, [R] [Z] et [F] [C] ont acquis par l'intermédiaire de Maître [A], notaire à [Localité 24], une maison d'habitation avec piscine, [Adresse 14] (Hérault), cadastré n°[Cadastre 6], section AH, de Madame [G] [H]. Le prix convenu était de 325 000 € et 15 000 € d'honoraires de l'agence immobilière SM Immobilier à [Localité 18].
L'acte de vente indique que le bien immobilier à usage d'habitation a été construit par la venderesse grâce au permis de construire délivré le 9 décembre 1977, rectifié le 14 septembre 1978 et le certificat de conformité délivré le 17 décembre 1980.
Par certificat d'urbanisme du 14 janvier 2010, le bien a été déclaré être en zone NC du POS du 9 avril 1993, et en zone « espace naturel sensible ». L'acte précise que l'assainissement est individuel, une fosse sceptique ayant été installée courant 2008.
Par acte des 1 et 8 mars 2013, [R] [Z] et [F] [C] ont assigné [G] [H], le notaire, Maître [R] [A], la SARL SM Immobilier et la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc, prêteur des demandeurs, en annulation de la vente, du crédit immobilier et de l'adhésion obligatoire au contrat d'assurance groupe, au motif qu'ils ont découvert après leur installation que la maison n'était pas raccordée au réseau d'eau potable, mais seulement à un réseau d'eau brute destiné à l'irrigation et impropre à la consommation et que les travaux nécessaires après la sécheresse de 2003 n'avaient pas été réalisés ( RG n° 15/06786 ) .
Par acte du 25 mars 2013, [G] [H] a appelé en garantie [W] [N] qui avait réalisé les travaux de réfection de la façade.
L'instance enrôlée sous le RG numéro 13/01863 a été jointe à la précédente.
Par acte du 22 novembre 2013, [G] [H] a appelé en garantie [M] [L], son ex-époux, le bien en cause ayant été construit pendant leur mariage.
L'instance enrôlée sous le RG numéro 13/06698 a été jointe à l'instance initiale.
Par jugement réputé contradictoire du 1er septembre 2015 le tribunal de grande instance de Montpellier a :
- déclaré l'action en annulation de la vente recevable ;
- dit n'y avoir lieu d'écarter certaines pièces des débats ;
- débouté les demandeurs de l'intégralité des demandes formées par eux à l'encontre d' [G] [H], de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc, de Maître [A], de l'agence immobilière SM Immobilier et de [W] [N] ;
- déclaré irrecevable la demande d' [G] [H] tendant à obtenir la mainlevée de l'hypothèque judiciaire inscrite à l'initiative de demandeurs sur un bien qui lui appartiendrait en tout ou partie ;
- l'a débouté de ses demandes tendant à l'indemniser des frais mis à sa charge dans le cadre de la procédure relative à l'inscription de cette hypothèse ;
- rejeté sa demande d'indemnisation de son préjudice moral ;
S'étant déclaré valablement saisi de l'appel en garantie formé par [G] [H] à l'encontre de [W] [N], a :
-déclaré sans objet ses demandes à l'encontre de celui-ci ;
- débouté [W] [N] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive;
- dit n'y avoir lieu à expertise ;
- déclaré sans objet les demandes d' [G] [H] à l'encontre d' [M] [L],
- condamné les demandeurs in solidum à indemniser [G] [H] de ses frais irrépétibles à hauteur de 2 000 € ;
- condamné [R] [Z] et [F] [C] in solidum à indemniser Maître [A] de ses frais irrépétibles à hauteur de 2 000 € ;
- condamné les demandeurs in solidum à indemniser la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc de ses frais irrépétibles à hauteur de 800 € ;
- condamné ces derniers à supporter les dépens de l'instance principale, engagée par eux à l'encontre d' [G] [H], de la Caisse Régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc, de Maître [A] et de la SARL SM Immoibilier ;
- condamné [G] [H] à indemniser [W] [N] de ses frais irrépétibles à hauteur de 1 000 € ;
- rejeté la demande d'indemnisation de ses frais irrépétibles formée par [M] [L];
- condamné [G] [H] à supporter les dépens afférents à l'appel en cause de [W] [N] et [M] [L] ;
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
[R] [Z] et [F] [C] ont relevé appel total de cette décision le 10 septembre 2015 à l'encontre d' [G] [H], [M] [L], Maître [R] [A], la société Caisse régionale du crédit agricole mutuel du Languedoc, [W] [N] et la SARL SM Immobilier ;
La SARL SM Immobilier n'a pas constituée avocat , la déclaration d'appel et les conclusions lui ayant été signifiées le 9 décembre 2015.
Vu les conclusions de Monsieur [Z] et Madame [C] remises au greffe le 13 septembre 2019 ;
Vu les conclusions de [G] [H] remises au greffe le 14 octobre 2019 ;
Vu les conclusions de [R] [P] remises au greffe le 17 décembre 2018 ;
Vu les conclusions de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc remises au greffe le 16 décembre 2015 ;
Vu les conclusions de [M] [L] remises au greffe le 7 octobre 2019 ;
Vu les conclusions de [W] [N] remises au greffe le 9 octobre 2019 ;
Vu l'ordonnance de clôture du 15 octobre 2019 ;
SUR CE :
Monsieur [Z] et Madame [C] demandent à la cour de prononcer la nullité de la vente :
- à titre principal, sur le fondement du dol et de la garantie des vices cachés
- à titre subsidiaire, pour erreur sur les qualités substantielle de la chose
- très subsidiairement , pour manquement à l'obligation de délivrance conforme
Ils font principalement valoir que Madame [H] a sciemment caché à ses acquéreurs l'absence d'alimentation en eau potable, la non conformité du système d'assainissement et le sinistre qui avait affecté l'habitation à la suite de la sécheresse de 2003, ainsi que l'absence de travaux confortatifs nécessaires aux fins de stabilisation de la maison qui est affectée dans sa solidité.
Ils exposent que l'annulation de la vente emporte de plein droit l'annulation du crédit immobilier et de l'adhésion obligatoire au contrat d'assurance groupe .
Ils font valoir que la responsabilité contractuelle de l'agent immobilier est engagée, ce dernier n'ayant pas vérifié que l'immeuble était affecté à l'usage auquel l'acquéreur le destinait et que le notaire a également commis une faute en ne vérifiant pas que l'immeuble correspondait à toutes les caractéristiques nécessaires à l'habitabilité.
Si l'annulation de la vente n'était pas prononcée, ils sollicitent que Madame [H], au titre de sa responsabilité contractuelle, prenne en charge l'intégralité des travaux concernant la fosse septique et la solidité de la maison.
Madame [H] conteste toute mauvaise foi ou réticence dolosive et fait valoir que l'action sur le fondement de l'article 1648 est irrecevable, le bref délai n'ayant pas été respecté.
Elle soutient que les appelants étaient parfaitement informés du type de fourniture d'eau, Madame [H] ayant accompagné Madame [C] pour procéder au changement de titulaire de compteur d'eau, relevant notamment que les appelants ne se sont pas interrogés pendant trois ans sur le fait qu'ils ne recevaient aucune facture d'un réseau d'eau public.
Par ailleurs, elle expose que la maison n'a subi aucun désordre lié à la sécheresse, les travaux à réaliser étant des travaux d'entretien ou de rénovation, enfin qu'elle a fait refaire l'intégralité de l'assainissement par l'entreprise [N].
Maître [P] demande à titre principal à la cour de dire irrecevables les consorts [Z]-[C] à rechercher sa responsabilité sur un fondement contractuel.
Subsidiairement, il fait valoir que les acquéreurs ne se sont pas interrogés sur l'absence de compteur d'eau et qu'ils ont signé le contrat de distribution ' eau brute non potable ', que le notaire n'est pas tenu de se déplacer sur les lieux, que les vérifications d'urbanisme n'ont révélé aucune servitude particulière, enfin que la loi n'impose pas au notaire de renseigner sur le raccordement au réseau d'eau potable.
Il conclut qu'aucun manquement ne peut lui être reproché.
Le Crédit Agricole demande à la cour de déclarer irrecevable toute demande formulée à son égard au titre de la police d'assurance décès invalidité souscrite auprès des compagnies CNP Assurance et Predica SA et s'en rapporte sur le reste , rappelant que s'il était fait droit à la demande principale des consorts [C]-[Z], visant à l'annulation du contrat de prêt, ces derniers devraient lui restituer immédiatement le capital prêté.
Monsieur [W] [N] soulève à titre principal la nullité de l'assignation l'ayant appelé dans la cause, cette dernière n'étant selon lui motivée ni en fait, ni en droit et ne lui permettant pas de connaître les griefs qui lui étaient reprochés, en particulier la non conformité des travaux de la fosse septique.
Sur le fond, il expose que les travaux de réfection de la façade visée dans l'assignation délivrée par Madame [H] n'ont rien à voir avec ceux sollicités par les appelants concernant la solidité ou la stabilité de leur maison.
Il fait valoir qu'il a rénové les façades conformément aux demandes de Madame [H] et dans les règles de l'art , aucune responsabilité ne pouvant lui être imputée, tant au titre des façades qu'au titre de la prétendue non-conformité de la fosse septique.
Enfin, Monsieur [M] [L] expose que les appelants ne maintiennent aucune demande à son encontre et demande la confirmation du jugement en ce qu'il a prononcé sa mise hors de cause.
Sur l'annulation de la vente :
Aux termes de l'article 1109 du code civil , ' Il n'y a point de consentement valable si le consentement n'a été donné que par erreur, ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol '.
L'article 1116 du code civil dispose ' Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres constituées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé'.
* concernant l'absence d'alimentation de l'habitation en eau potable :
Au préalable, il convient de rappeler que s'il résulte des dispositions de l'article R 111-3 et L 111-6-1 du code de l'habitation et de la construction d'une part que la location d'un bien non alimenté en eau potable, à usage de résidence principale, est interdite , d'autre part que la vente d'un bien immobilier issu d'une division à usage d'habitation est interdite dès lors que que le bien vendu n'est pas pourvu d'une installation d'alimentation en eau potable, en revanche la vente d'un bien immobilier dépourvue en eau potable et qui n'est pas une construction neuve est légale à la condition d'informer l'acquéreur parfaitement sur la question , ce qui suppose notamment que cette information soit précisée dans le compromis ou l'acte de vente.
En effet, le raccordement au réseau d'eau potable constitue une condition substantielle pour tout acquéreur d'une maison d'habitation, la délivrance d'un immeuble non desservi en eau potable rendant ce dernier non conforme à sa destination.
Par conséquent, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, il n'appartenait pas aux consorts [Z]-[C] de signaler, dès la signature du compromis, puis de l'acte, que l'alimentation en eau potable présentait pour eux un caractère déterminant, mais bien à la venderesse de les informer précisement de l'absence de cette caractéristique essentielle de l'immeuble.
En l'espèce, il convient d'une part de constater que l'acte de vente ne comporte curieusement aucune information quant à l'absence de raccordement de l'habitation au réseau d'eau potable alors même qu'il est précisé dans le même temps que l'immeuble vendu n'est pas desservi par l'assainissement communal, le vendeur indiquant qu'il utilise un assainissement individuel type fosse septique installé au cours de l'année 2008.
D'autre part, le certificat d'urbanisme, repris dans l'acte notarié, mentionne que le POS, qui a classé le terrain en zone non constructible ( NC ) a été approuvé en 1994, postérieurement à la construction de la maison, cette dernière ayant donc été construite en 1977 sur un terrain constructible, l'examen de ce certificat d'urbanisme ne permettant donc pas aux appelants de déduire que la maison était dépourvue de toute alimentation en eau potable , étant en outre relevé que le permis de construire annexé à l'acte notarié vise une attestation de la compagnie générale des eaux en date du 7 juin 1977 et indique que les raccordements aux différents réseaux sont à la charge du pétitionnaire.
Par conséquent, les mentions contenues dans l'acte notarié ne permettaient pas aux consorts [Z]-[C] de douter de l'existence d'un réseau d'eau potable, d'autant plus qu'il résulte d'une photographie produite aux débats qu'il existait bien un compteur d'eau identique à un compteur domestique et que l'habitation comportait toutes les commodités d'une maison approvisionnée en eau potable (cuisine , salle de bains, salle d'eau, buanderie ...).
Si le tribunal indique que les conditions d'approvisionnement en eau de l'immeuble étaient parfaitement connue des acquéreurs, dès leur entrée dans les lieux, les consorts [Z]-[C] ayant signé le 1er avril 2010 un contrat avec la société BRL ( Bas-Rhône-Languedoc ) et approuvée la ' convention générale du contrat de distribution d'eau brute non potable à usage divers ', force est de constater que rien ne démontre qu'ils aient été informé de l'absence de réseau d'eau potable au moment du compromis du 3 décembre 2009 ou de la réitération de l'acte le 3 mars 2010.
Par ailleurs, si Madame [H] soutient à de multiples reprises dans le cadre de ses conclusions s'être rendue avec Madame [C] à la compagnie du Bas Rhône pour faire mettre le compteur à son nom, il convient de relever que cette affirmation n'est étayée par aucune pièce versée aux débats , les pièces 5b et 6 invoquées par l'intimé démontrant simplement que Madame [C] a effectivement souscrit, après son achat, un contrat de distribution d'eau brute non potable, puisqu'il s'agissait de la seule eau pouvant alimenter son habitation.
En tout état de cause, ce contrat a été souscrit postérieurement à la vente et ne démontre nullement que les consorts [Z]-[C] aient été informé antérieurement à la vente et à leur entrée dans les lieux par Madame [H] de l'absence d'un réseau d'eau potable , aucun élément n'établissant d'avantage qu'ils aient occupé les lieux dès la première semaine de janvier 2010, soit avant la signature de l'acte authentique comme le soutient Madame [H].
Si cette dernière soutient qu'elle n'a rien dissimulé et a donné tous les éléments, tous les documents et toutes les informations concernant la distribution de l'eau, force est de constater qu'elle n'en rapporte nullement la preuve, aucune information sur ce point ne figurant dans l'acte de vente et Madame [H] ne démontrant pas avoir expressément donné, avant la réitération de la vente, cette information aux acquéreurs qui n'ont pu découvrir l'absence d'un réseau d'eau potable qu'après leur achat.
Enfin, la circonstance invoquée par Madame [H] que toutes les maisons du secteur seraient alimentées par le Bas Rhône n'était pas de nature à dispenser cette dernière de son devoir d'information à l'égard de ses acquéreurs.
Par conséquent, Madame [H], en s'abstenant d'informer les consorts [Z]-[C] de l'absence de raccordement de la maison au réseau public de distribution d'eau potable, a commis une réticence dolosive qui a vicié le consentement des acquéreurs alors même que la nature des installations permettant l'alimentation en eau potable était un élément déterminant de leur consentement.
* sur l'absence de travaux structurels sur la maison :
En l'espèce, s'il résulte d'une attestation du Maire de [Localité 16] datée du 9 avril 2013 que la commune de [Localité 16] n'a pas été classée commune sinistrée au titre des calamités agricoles pour la sécheresse de l'été 2003 malgré la demande de son conseil municipal, Monsieur [B] [O], expert amiable mandaté par les consorts [Z]-[C], inscrit sur la liste du Conseil National de l'expertise foncière, agricole et forestière, spécialiste en droit de la construction, assurance et immobilier, expose qu'un maître d'oeuvre avait établi un constat le 1er juin 2007 faisant état des dégradations consécutives à des désordres importants consécutifs à la nature du sous sol et que les travaux de rénovation réalisés en 2008 et 2009 par Madame [H] ne garantissent pas la solidité ou la stabilité de la maison.
Monsieur [O] ajoute : ' Ils ressemblent à des travaux de 'maquillage ', car à notre avis l'assèchement du sous-sol constaté en 2007, consécutif à la sécheresse de 2003, imposait après la stabilisation du sol ( pose de micro pieux ) de faire les reprises qui s'imposaient, tant sur les fissures que sur les sols, la toiture ou encore les cloisons et le carrelage '.
Il résulte en effet des constatations effectuées le 1er juin 2007 par Monsieur [D], maître d'oeuvre en bâtiment, à la demande de Monsieur [M] [L], l'existence d'un tassement différentiel du terrain suite à la sécheresse de 2003, tassement qui a provoqué extérieurement au droit des murs principaux de multiples fissures dont certaines supérieures à 1 cm de large, la toiture présentant également une légère déformation au niveau des rives et certains éléments risquant de s'en détacher.
Monsieur [D] ajoute que l'intérieur présente au niveau du carrelage des chambres côté est , y compris la salle de bains, un affaissement supérieur à 3 cm avec une nette séparation du carrelage et des plinthes collées sur le cloisonnement et doublages des murs extérieurs .
Les plafonds et murs de la salle de bains et des toilettes présentent des fissures et des traces d'infiltrations d'eau pluviale .
Enfin, Monsieur [X] constate que la piscine présente un effondrement complet des plages en béton, les parois du bassin présentant des fissures importantes de la structure.
Ces constatations sont en partie corroborées par les photographies annexées au rapport d'expertise amiable.
Il n'est cependant pas contesté que c'est Monsieur [L] qui occupait l'immeuble en 2007 , qui a été destinataire de l'avis de Monsieur [D] du 1er juin 2007 préconisant une reprise en sous oeuvre sous réserve d'une expertise et d'une étude des sols qui n'ont à l'évidence pas été réalisés par l'ex - époux de Madame [H].
En l'état des pièces versées aux débats, il n'est pas démontré que Madame [H] ait eu connaissance de l'avis de Monsieur [D] ni que Monsieur [L], compte tenu de leurs relations conflictuelles, l'ait informé sur l'état exact de la maison et l'importance des travaux à effectuer, et notamment de la nécessité d'une reprise en sous-sol avec pose de micro pieux.
Dans ces conditions, rien ne permet d'établir que les travaux effectués à la demande de Madame [H] et destinés à réparer les dommages apparents concernant notamment le carrelage et les fissures sur les façades aient eu pour objet de dissimuler des désordres de structure plus importants dont il n'est pas démontré la connaissance par la venderesse au moment de la réalisation desdits travaux.
Enfin, si les consorts [Z]-[C] invoquent le rapport d'expertise amiable de Monsieur [S] du 17 novembre 2014, expert mandaté à leur demande, qui indique que les problèmes de structures sont visibles, ce n'était manifestement pas le cas lors de l'acquisition de la maison en 2010.
En effet, dans cette hypothèse, Monsieur [Z] et Madame [C] n'auraient pas acquis le bien.
Il est donc établi que Madame [H] a fait réaliser les travaux de 2008 sans connaître la véritable ampleur des désordres affectant la maison, que ces travaux ont remédié aux désordres apparents , les problèmes de structure s'étant manifestement révélés par la suite dans toute leur ampleur, rien ne permettant de caractériser en tout état de cause une intention de Madame [H] de dissimuler intentionnellement aux acquéreurs les problémes de structure de la maison.
Aucune réticence dolosive ni connaissance d'un vice caché de sa part ne pourront donc être retenu sur ce point.
* sur la fosse septique :
Par courrier du 28 avril 2009, le SPANC adressait à Madame [H] un avis défavorable concernant le contrôle de son installation d'assainissement non collectif, l'informant qu'une étude spécifique de conception, de dimensionnement et d'implantation du dispositif de traitement devra être réalisée et soumise pour validation au SPANC, qui vérifiera ensuite la bonne exécution des travaux prescrits.
Le SPANC indiquait également que l'installation de la filière d'assainissement s'était faite sans consultation du SPANC contrairement à l'article 8.1 du règlement du service , Monsieur [N] confimant par ailleurs qu'il avait régulièrement sollicité la venderesse afin qu'elle contacte avant travaux les services du SPANC, ce qu'elle n'avait pas voulu faire.
Par courrier du 8 septembre 2009, le SPANC adressait à Madame [H] un avis favorable concernant son système d'assainissement non collectif, indiquant que la filière d'assainissement avait été réalisée conformément à l'arrêté du 6 mai 1996 modifié ainsi qu'au DTU 64.1XP 16-603 (mars 2007) pour sa partie non remblayée.
Le SPANC adressait le 15 septembre 2009 à la mairie de [Localité 16] une télécopie l'informant d'un contrôle de bonne exécution favorable concernant l'installation réalisée par Madame [H] et précisant : ' Il est à noter que le rapport de bonne exécution a été réalisé après remblaiement pour l'ensemble des tuyaux effectuant l'épandage .Seule la rampe de répartition et de bouclage a pu être contrôlé ainsi que la mise en place de la fosse toutes eaux et des réseaux de ventilation '.
Par courrier du 1er février 2013, le SPANC informait Monsieur [Z] et Madame [C] que leur installation était désormais non conforme, retenant les problèmes suivants :
- réseau d'épandage en charge avec débordement
- engorgement de la fosse toutes eaux avec débordement
- problèmes d'odeurs
Il résulte de cette chronologie que le contrôle du SPANC en 2009 n'a été que partiel et n'a pas porté sur le système d'épandage qui avait été remblayé.
Or, les problèmes constatés par le SPANC en 2013, soit seulement trois ans après la réalisation des travaux , ont bien pour origine le réseau d'épandage.
Il résulte également de la facture établie par Monsieur [W] [N] le 5 septembre 2009 que lors de la reprise de la fosse septique en 2009, les drains n'ont pas été changés.
Enfin, si Madame [H] soutient que la non conformité de l'installation résulterait d'un manque total d'entretien depuis 2010, cette affirmation n'est corroborée par aucun élément versé aux débats, étant relevé que le courrier du SPANC du 8 septembre 2009 expose que les vidanges de boues et de matières flottantes doivent être effectuées au moins tous les quatre ans et que les problèmes de la fosse septique sont apparus et ont été constatés bien avant , dès le début de l'année 2013.
Il ressort de l'ensemble de ces éléments que Madame [H] a manifestement souhaité réaliser son système de fosse septique ' à l'économie ', en refusant dans un premier temps de faire appel au SPANC, puis , suite à l'avis défavorable de ce dernier, en ne procédant qu'au seul changement de la cuve alors même qu'il ressortait des préconisations du SPANC que l'intégralité du système de traitement était à reprendre.
Madame [H] s'est donc rendu coupable de réticence dolosive à l'égard de ses acquéreurs en les informant pas de la reprise simplement partielle de son système de fosse septique ni de l'avis favorable partiel qui avait été rendu par le SPANC , cette réticence ayant abouti à un défaut de conformité de l'installation postérieurement à la vente avec des nuisances importantes relevées par le SPANC (remontée des eaux usées par les canalisations, odeurs, nécessité de vidanger régulièrement).
La réticence dolosive de Madame [H] qui a dissimulé intentionnellement à ses acquéreurs des informations dont elle ne pouvait ignorer le caractère déterminant pour ses derniers, concernant le réseau d'eau potable et le système d'assainissement non collectif constitue une cause de nullité de la vente, le jugement étant par conséquent infirmé.
Par conséquent, il convient de prononcer la nullité de la vente intervenue entre les parties le 3 mars 2010 , de condamner Madame [H] à restituer le prix de vente de 325 000 € avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2010 et capitalisation des intérêts.
La demande non chiffrée relative au remboursement des assurances habitation et taxes foncières sera rejetée.
Les consorts [Z]-[C] devront restituer l'immeuble dès qu'ils auront été remboursés intégralement du prix de vente , la demande de mainlevée de l'hypothèque provisoire prise sur le bien sis à [Localité 19] appartenant en indivision à Madame [H] étant rejetée.
Par ailleurs, il est constant que l'annulation de la vente entraîne l'annulation du prêt accessoire à cette vente , l'article L 312-12 du code de la consommation disposant : ' L'offre de prêt est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non conclusion , dans un délai de 4 mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé '.
Par conséquent, les consorts [Z]-[C] seront tenus de restituer au Crédit Agricole le capital, diminué de la part des échéances déjà payées comprenant capital et intérêts ainsi que les sommes versées à la banque au titre des frais de toute nature.
Madame [H] sera condamnée à garantir le Crédit Agricole des remboursements que ce dernier devra effectuer au profit des appelants en ce qui concerne les intérêts contractuels payés et l'ensemble des frais dont les consorts [Z]-[C] seraient susceptibles d'obtenir répétition.
Concernant l'assurance, il résulte du contrat d'assurance en couverture de prêt versé aux débats que le prêteur, le Crédit Agricole, a adhéré pour son compte et celui de ses emprunteurs à un contrat d'assurance de groupe souscrit par l'intermédiaire de la SARL Adicam, société de courtage d'assurances du Crédit Agricole auprès des compagnies CNP Assurances et Predica , les primes d'assurances étant directement versées au prêteur.
Par conséquent, le contrat d'assurance groupe souscrit par le Crédit Agricole sera également annulé dans les mêmes conditions que l'acte de prêt lui-même.
Sur la réparation des préjudices :
* sur le préjudice de jouissance :
En l'espèce, l'absence d'eau potable depuis 2010 nécessitant notamment d'acheter de l'eau minérale et les désagréments résultant de la non conformité du système d'assainissement non collectif depuis juillet 2012 (remontées d'eaux usées avec nécessité de pompage régulier, odeurs constatées par huissier par constat du 19 décembre 2014) ont incontestablement causé un préjudice de jouissance aux consorts [Z]-[C] justifiant la condamnation de Madame [H] à leur payer à ce titre une somme de 25 000 €.
* sur le préjudice moral :
Les réticences dolosives dont s'est rendue coupable Madame [H] concernant plusieurs caractéristiques essentielles de l'immeuble vendu ont été de nature à causé un préjudice moral aux acquéreurs et justifie la condamnation de la venderesse à leur payer à chacun une somme de 8 000 €.
* sur les frais divers :
Madame [H] sera également condamnée à rembourser aux consorts [Z]-[C] les frais suivants, tels que justifiés au dossier :
- expert [O] : 2 999 €
- agence SM Immobilier : 15 000 €
- SPANC Assainissement : 150 €
- entreprise Astruc du 29 mars 2012 pour curage des drains de la fosse ( 155, 15 € ) et pour vidange obligatoire de la fosse pour 308 € le 7 mai 2014
- étude de sol pour l'assainissement en eau collectif d'ASH Ingénierie du 7 avril 2014 pour 600 €
- les frais de publicité de l'assignation et les frais de l'inscription de l'hypothèque provisoire prise sur un bien immobilier indivis de Madame [H] sis à [Localité 10] ( Hérault ) cadastré section BR n° [Cadastre 12].
L'ensemble de ces condamnations sera assorti des intérêts aux taux légal à compter du 8 mars 2013 , date de l'assignation, avec capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil.
Sur la responsabilité du notaire :
Au préalable, il convient de constater que les appelants fondent leur demande à l'égard de Maître [A] sur les dispositions de l'article 1382 du code civil , le moyen tiré de l'irrecevabilité de leur demande fondée selon le notaire sur la responsabilité contractuelle étant par conséquent rejetée.
En l'espèce, les consorts [Z]-[C] reprochent au notaire une absence de vigilance compte tenu de la situation de l'immeuble situé en zone NC et de ne pas avoir vérifié que l'immeuble, qui présentait toutes les caractéristiques nécessaires d'habitabilité, était pourvu d'une alimentation en eau potable.
Il convient de constater que l'acte de vente rédigé par Maître [A] fait état d'un permis de construire délivré le 9 décembre 1977 visant une attestation de la compagnie générale des eaux en date du 7 juin 1977 et d'un certificat d'urbanisme ne mentionnant aucune absence de raccordement à l'eau potable , alors même que la venderesse indique dans l'acte que l'immeuble vendu n'est pas desservi par l'assainissement communal, précisant qu'elle utilisait un assainissement individuel de type fosse septique installé au cours de l'année 2008.
Par conséquent, au vu des déclarations de la venderesse concernant l'assainissement , de son absence de déclaration concernant le raccordement à l'eau potable, et de l'absence de renseignements sur ce point dans le certificat d'urbanisme et dans les titres antérieurs et alors même que la maison était habitée depuis des années, le notaire n'avait pas l'obligation de procéder à des investigations particulières sur ce point qui ne présentait apparemment aucune difficulté.
Si les consorts [Z]-[C] reprochent à Maître [A] de ne pas avoir sollicité un certificat d'urbanisme opérationnel, il convient de relever qu'en l'absence de tout projet de construction de la part des appelants dont l'habitation se situait en tout état de cause en zone non constructible, une telle demande du notaire n'avait pas lieu d'être , le notaire rappelant sur ce point que les parties déclarent page 23 de l'acte notarié ' qu'elles n'ont jamais fait de l'obtention d'un certificat d'urbanisme préopérationnel et de la possibilité d'exécuter des travaux nécessitant l'obtention préalable d'un permis de construire une condition des présentes '.
Par conséquent, il n'est caractérisé aucun manquement particulier du notaire qui a rédigé son acte au vu des documents techniques en sa possession , de la localisation et de la destination des lieux et des informations transmises par les parties et en particulier par la venderesse.
Les demandes présentées à son encontre par les consorts [Z]-[C] seront donc rejetées.
Sur la responsabilité de l'agence immobilière :
Il est constant que l'agent immobilier est débiteur de plusieurs obligations :
* il doit respecter le mandat qui lui a été confié par son client (article 1992 du code civil)
* il a un devoir de conseil à son égard (article 1147 du code civil)
* il doit également répondre des préjudices qu'il cause aux tiers (article 1382 du code civil)
Sa responsabilité peut donc être recherchée s'il n'a pas indiqué à l'acquéreur certaines informations qu'il connaissait ou aurait dû connaître.
En revanche, sa responsabilité ne peut être retenue en cas de vices dont le caractère caché provient du dol du vendeur.
Au préalable, il convient de relever que les consorts [Z]-[C], qui fondent leur demande sur les dispositions de l'article 1147 du code civil, ne peuvent rechercher la responsabilité contractuelle de l'agence immobilière avec laquelle ils n'ont aucun lien contractuel, la société SM Immobilier ayant uniquement reçu mandat pour vendre de Madame [H].
Par ailleurs, l'agent immobilier, comme le notaire, au vu des déclarations de la venderesse concernant l'assainissement , de son absence de déclaration concernant le raccordement à l'eau potable, et de l'absence de renseignements sur ce point dans le certificat d'urbanisme et dans les titres antérieurs et alors même que la maison était habitée depuis des années et disposait d'un compteur d'eau ressemblant à un compteur domestique normal n'avait pas l'obligation de procéder à des investigations particulières sur ce point qui ne présentait apparemment aucune difficulté , l'immeuble présentant toutes les caractéristiques nécessaires d'habitabilité et rien ne pouvant laisser supposer, comme le soutiennent par ailleurs les consorts [Z]-[C], que la maison ne bénéficiait pas de l'eau potable.
Par conséquent, la réticence dolosive de Madame [H] concernant l'absence de réseau d'eau potable que rien, au regard des caractéristiques de l'immeuble et des renseignements concernant l'habitation, ne pouvait laisser supposer, est de nature à exonérer l'agent immobilier de sa responsabilité délictuelle à l'égard des consorts [Z]-[C].
Les demandes de ces derniers à l'encontre de l'agent immobilier seront donc rejetées .
Sur les appels en garantie de Madame [H] à l'encontre de l'entreprise [N] et de Monsieur [L] :
Sur l'appel en garantie à l'encontre de Monsieur [N] :
Monsieur [N] soulève principalement la nullité de l'assignation délivrée à son encontre le 25 mars 2013.
En l'espèce, l'assignation indique :
' Attendu que Madame [H] a été assignée par Monsieur [Z] et Madame [C] qui ont évoqué un certain nombre de griefs, dont notamment des problèmes liés à la réfection de la façade de la villa réalisée par le requis ,
Qu'en l'état donc Madame [H] appelle dans la cause l'entrepreneur afin que celui-ci la garantisse de toute condamnation '.
Aux termes de l'article 56 du code de procédure civile , l'assignation contient à peine de nullité l'objet de la demande avec un exposé des moyens en fait et en droit.
En l'espèce, force est de constater que l'assignation litigieuse ne vise aucun fondement juridique au soutien de l'appel en garantie et ne contient pas d'avantage un exposé des moyens en fait , mentionnant simplement un certain nombre de griefs dont notamment des problèmes liées à la réfection de la façade, cette formulation laissant supposer que d'autres griefs sont invoqués à l'encontre de l'entreprise [N] dont cette dernière n'était nullement informé à la lecture de l'assignation.
Il convient en effet de rappeler qu'outre les problèmes de façade, étaient invoquées par les consorts [Z]-[C] la non conformité des travaux de reprise de la fosse septique , ce grief n'étant nullement invoqué par Madame [H] à l'appui de son appel en garantie à l'encontre de l'entreprise [N].
Si Madame [H] fait valoir que l'assignation initiale délivrée par les consorts [Z]-[C] à son encontre a été signifiée en tête de son appel en cause, force est de constater que cette assignation initiale des 1er et 8 mars 2013 ne faisait mention que du problème de la reprise de l'assainissement individuel, à l'exclusion de tout problème concernant la réfection de la façade.
En tout état de cause, il n'appartient pas au destinataire d'un appel en garantie de déduire des différentes assignations délivrées dans le cadre d'une procédure quels sont les griefs qui lui sont reprochés et qui justifient son appel en garantie mais bien à la partie qui procède à cet appel en garantie de préciser , dans le cadre de son assignation et conformément aux dispositions de l'article 56 du code de procédure civile, les moyens de fait et de droit sur lesquels reposent son appel.
Compte tenu de ces éléments , l'assignation particulièrement lapidaire délivrée le 25 mars 2013 à Monsieur [W] [N] sera déclarée nulle pour défaut de motivation, ce qui entraîne la nullité des dispositions du jugement du 1er septembre 2015 concernant Monsieur [N].
Ce dernier, qui ne caractérise pas en quoi l'appel en garantie diligenté à son encontre a pu dégénérer en abus, sera en revanche débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Sur l'appel en garantie concernant Monsieur [L]:
Cet appel en cause aux fins de garantie s'avère sans objet en l'absence de responsabilité retenue à l'encontre de Madame [H] concernant les problèmes de structure de la maison.
Sur les frais de défense non compris dans les dépens :
Il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts [Z]-[C] les frais exposés par eux et non compris dans les dépens.
Madame [H] sera donc condamnée à leur payer à ce titre une somme de 5000 €.
Il serait également inéquitable de laisser à la charge de Maître [A] les frais irrépétibles.
Les consorts [Z]-[C] seront condamnés à lui payer à ce titre une somme de 2500 €.
En revanche, il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge du Crédit Agricole, de Monsieur [N] et de Monsieur [L] les frais exposés par eux et non compris dans les dépens.
Leurs demandes présentées à ce titre seront donc rejetées.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Infirme le jugement en toutes ses dispositions,
Dit que la réticence dolosive de Madame [G] [H] qui a dissimulé intentionnellement à ses acquéreurs des informations dont elle ne pouvait ignorer le caractère déterminant pour ses derniers, concernant le réseau d'eau potable et le système d'assainissement non collectif , constitue une cause de nullité de la vente,
Prononce par conséquent la nullité de la vente intervenue le 3 mars 2010 et concernant une maison d'habitation située à [Adresse 14], cadastrée section AH n° [Cadastre 6] pour une superficie de 20 a et 86 ca , appartenant à Madame [G] [H],
Condamne Madame [G] [H] à restituer le prix de vente de 325 000 € avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2010 et capitalisation des intérêts,
Rejette la demande non chiffrée relative au remboursement des assurances habitation et taxes foncières,
Dit que Monsieur [R] [Z] et Madame [F] [C] devront restituer l'immeuble dès qu'ils auront été remboursés intégralement du prix de vente , la demande de mainlevée de l'hypothèque prise sur le bien sis à [Localité 19] appartenant en indivision à Madame [H] étant rejetée,
Dit que le présent arrêt sera publié au service chargé de la publicité foncière de [Localité 21] aux frais de Madame [G] [H],
Dit que Monsieur [R] [Z] et Madame [F] [C] seront tenus de restituer au Crédit Agricole le capital, diminué de la part des échéances déjà payées comprenant capital et intérêts ainsi que les sommes versées à la banque au titre des frais de toute nature.
Dit que Madame [G] [H] sera condamnée à garantir le Crédit Agricole des remboursements que ce dernier devra effectuer au profit des emprunteurs en ce qui concerne les intérêts contractuels payés et l'ensemble des frais dont les consorts [Z]-[C] seraient susceptibles d'obtenir répétition,
Dit que le contrat d'assurance groupe souscrit par le Crédit Agricole sera également annulé dans les mêmes conditions que l'acte de prêt lui-même,
Condamne Madame [G] [H] à payer à Monsieur [Z] et Madame [C] une somme de 25 000 € au titre de leur préjudice de jouissance et à chacun une somme de 8000 € au titre de leur préjudice moral,
Dit que Madame [G] [H] sera également condamnée à rembourser à Monsieur [R] [Z] et Madame [F] [C] les frais suivants, tels que justifiés au dossier :
- expert [O] : 2 999 €
- agence SM Immobilier : 15 000 €
- SPANC Assainissement : 150 €
- entreprise Astruc du 29 mars 2012 pour curage des drains de la fosse ( 155, 15 € ) et pour vidange obligatoire de la fosse pour 308 € le 7 mai 2014
- étude de sol pour l'assainissement en eau collectif d'ASH Ingénierie du 7 avril 2014 pour 600 €
- les frais de publicité de l'assignation et les frais de l'inscription de l'hypothèque provisoire prise sur un bien immobilier indivis de Madame [H] sis à [Localité 10] ( Hérault ) cadastré section BR n° [Cadastre 12] ,
Dit que l'ensemble de ces condamnations sera assorti des intérêts aux taux légal à compter du 8 mars 2013 , date de l'assignation, avec capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil,
Déboute Monsieur [Z] et Madame [C] de leurs demandes présentées à l'encontre de Maître [R] [A] et de la SARL SM Immobilier,
Dit que l'assignation délivrée le 25 mars 2013 à Monsieur [W] [N] sera déclarée nulle pour défaut de motivation,
Prononce en conséquence la nullité des dispositions du jugement concernant Monsieur [W] [N],
Dit que l'appel en garantie dirigé à l'encontre de Monsieur [M] [L] est sans objet,
Déboute Monsieur [W] [N] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
Rejette les autres demandes,
Condamne Madame [G] [H] aux entiers dépens de première instance et d'appel, comprenant le constat d'huissier du 19 décembre 2015,
Condamne Madame [G] [H] à payer à Monsieur [R] [Z] et Madame [F] [C] la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour leurs frais engagés en première instance et en appel,
Condamne Monsieur [R] [Z] et Madame [F] [C] à payer à Maître [R] [A] la somme de 3000 € , pour ses frais engagés en première instance et en appel,
Déboute la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Languedoc, Monsieur [W] [N] et de Monsieur [M] [L] de leurs demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
