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délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1ère Chambre C
ARRET DU 29 OCTOBRE 2019
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 16/07512 - N° Portalis DBVK-V-B7A-M3RT
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 SEPTEMBRE 2016
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN
N° RG 14/04205
APPELANTE :
Syndicat des copropriétaires RÉSIDENCE [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice, la SOCIÉTÉ SOCAGEST, dont le siège social est sis [Adresse 2]), prise en la personne de son représentant légal y domicilié en cette qualité
[Adresse 2]
[Adresse 3]
Représentée par Me Dominique FALANDRY de la SELAS RAYNAUD, FALANDRY, CODOGNES, BOTTIN, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant
Assistée de Me Jauffré CODOGNES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIMEE :
Madame [N] [M]
née le [Date naissance 1] 1966 à [Localité 1] (ALGÉRIE)
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Olivier MARTY, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant
Assistée de Me Emily APOLLIS, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Olivier MARTY, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 28 Août 2019
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 SEPTEMBRE 2019, en audience publique, Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du même code, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire,
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
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[N] [M] exerce son activité de traiteur dans un local commercial situé en rez-de-chaussée dans l'ensemble immobilier en copropriété [Adresse 1].
Se plaignant de ce que la cave située sous son local commercial subi un refoulement important des égouts en cas de fortes pluies et un débordement du puits d'eau générant des inondations, des mauvaises odeurs et empêchant une utilisation normale elle a saisi le juge des référés pour voir ordonner une expertise.
Par ordonnance en date du 19 septembre 2012 [E] [R] a été désigné en qualité d'expert.
Il a déposé son rapport le 7 juin 2014.
Suite à une ordonnance de référé en date du 2 mai 2013 le syndicat des copropriétaires a fait procéder aux travaux sur le puisard et sur les canalisations, ce qui a été de nature à mettre fin aux désordres.
Par acte du 14 août 2014, [N] [M] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Perpignan le syndicat de copropriété de la résidence [Adresse 1] pour qu'il soit jugé que le syndicat a manqué à son obligation de conservation de l'immeuble et d'administration des parties communes, qu'il soit déclaré responsable des préjudices subis et condamné à l'indemniser.
Le jugement rendu le 8 septembre 2016 par le Tribunal d'Instance de Perpignan énonce dans son dispositif :
Juge qu'est établie la qualité de propriétaire de [N] [M] ce qui induit sa qualité et son intérêt à agir ;
Dit n'y avoir lieu à lui enjoindre de produire les titres de propriété ;
Juge que les désordres affectant le local privatif de [N] [M] résultent d'un défaut d'entretien d'une partie commune qui relève de la responsabilité du syndicat des copropriétaires par application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Juge que le syndicat des copropriétaires doit réparer l'entier préjudice subi par [N] [M] du fait de son manquement à son obligation d'entretien ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de remboursement des travaux qu'il a réalisés ;
Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à [N] [M] les sommes suivantes en réparation des différents préjudices :
3 110,18 € au titre du préjudice matériel,
2 800 € au titre du préjudice lié au nettoyage de la cave,
2 000 € au titre du préjudice de jouissance ;
Déboute [N] [M] de ses demandes indemnitaires complémentaires ;
Ordonne l'exécution provisoire ;
Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à [N] [M] la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens ;
Dit que par application de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 [N] [M] est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le tribunal considère tout d'abord que si [N] [M] ne produit pas aux débats ses titres de propriété malgré la demande officielle du syndicat des copropriétaires, ce dernier n'a jamais contesté dans le cadre de la procédure de référé et devant l'expert la qualité de propriétaire de [N] [M] et il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale du 31 janvier 2012 qu'elle est propriétaire du sous-sol de l'immeuble situé sous son local commercial ce qui suffit à établir sa qualité de propriétaire.
Sur la responsabilité des désordres le tribunal retient qu'il ressort du rapport d'expertise judiciaire que les désordres affectant le local privatif de [N] [M] résultent d'un défaut d'entretien d'une partie commune qui relève de la responsabilité du syndicat des copropriétaires le puisard et les canalisations d'égout et d'eaux pluviales servant à la totalité de la copropriété et ne relevant nullement de l'obligation d'entretien d'un des copropriétaires, de sorte que le syndicat doit réparer l'entier préjudice et n'est pas fondé à demander le remboursement des travaux qu'il a réalisés.
Sur les préjudices le premier juge considère tout d'abord que pour la cave [N] [M] qui l'a acquise alors qu'elle exerçait dans l'immeuble son activité de traiteur depuis 3 ans et connaissait donc les désordres existants depuis 2006 ne peut se prévaloir de la dégradation de plusieurs cloisons pour demander leur remplacement et qu'elle peut tout au plus obtenir le remplacement de la cloison de doublage le long des murs de la cave qui a dû être déposée pour effectuer les travaux sur les canalisations et dont le coût est évalué à 2 000 €.
Le tribunal par ailleurs retient la perte d'un tapis et le nettoyage de la caveau titre des préjudices à indemniser.
Il considère enfin que [N] [M] n'a pu utiliser la cave du novembre 2011 à juin 2013 et que le préjudice de jouissance doit être évalué à une somme qui ne peut être supérieure à 2 000 € faute pour [N] [M] de justifier que cette cave est un accessoire au local commercial.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] a formé appel du jugement par déclaration au greffe du 18 octobre 2016.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 28 août 2019.
Le syndicat des copropriétaires a déposé des conclusions le 29 octobre 2018, le 26 août 2019 puis le 28 août 2019.
Dans ses dernières écritures le syndicat des copropriétaires demande d'ordonner la révocation de l'ordonnance de clôture et à défaut de rejeter les conclusions en date du 27 août 2019 déposées par [N] [M] et la SCI EFK intervenant volontaire.
[N] [M] a déposé des écritures le 14 mars 2017 puis le 27 août 2019.
Dans les conclusions du 27 août 2019 elle demande de prendre acte de l'intervention volontaire de la SCI EFK représentée par son gérant en exercice [N] [M].
[N] [M] et la SCI EFK ont enfin déposé des écritures le 29 août 2019 par lesquelles elles ne s'opposent pas à la demande de rabat de l'ordonnance de clôture du 28 août 2019 et à défaut elles demandent le rejet des écritures et des pièces de l'appelant du 26 août 2019.
La cour observe à la lecture comparée des conclusions de l'appelant aux dates respectives des 29 octobre 2018 et 26 août 2019 que le dispositif des écritures est identiques avec à titre principal la demande de voir dire [N] [M] irrecevable comme n'étant pas propriétaire des lots prétendument sinistrés et que seules deux nouvelles pièces sont produites soit une présentation EFK ( pièce n°6) et un relevé cadastral ( pièce n°7).
La cour observe également à la lecture comparée des conclusions de l'intimée :
-que les conclusions en date du 14 mars 2017 sont prises au seul nom de [N] [M] et ne contiennent aucune disposition ni développement sur le défaut de qualité à agir qui lui est opposé par le syndicat des copropriétaires,
-que les conclusions du 27 août 2019 ( identiques à celles du 29 août 2019) comportent l'intervention volontaire pour la première fois de la SCI EFK en sa qualité de propriétaire du lot 148 au sein de la résidence [Adresse 1] au côté de [N] [M] gérante de la SCI et des développements sur le défaut de qualité à agir cette dernière opposé par le syndicat des copropriétaires .
La cour retiendra alors que dans une procédure d'appel ouverte depuis le 18 octobre 2016, alors que les parties ont échangé leurs premières écritures d'appel respectivement le 18 janvier 2017 et le 14 mars 2017, le dépôt de nouvelles écritures le 26 août 2019 par l' appelant et le 27 août 2019 par l'intimée soit respectivement deux et un jour avant la date de clôture de la procédure avec en particulier pour l'intimée l'intervention volontaire pour la première fois de la SCI EFK et des développements sur son défaut de qualité à agir alors que ce motif d'irrecevabilité est invoqué par le syndicat des copropriétaires depuis la première instance, ne répond pas à l'exigence de la loyauté des débats dans l'exercice du principal fondamental en procédure civile du contradictoire.
La cour rejette en conséquence les écritures déposées par le syndicat des copropriétaires le 26 et le 28 août 2019, et les écritures déposées par [N] [M] avec intervention volontaire de la SCI EFK déposées le 27 et le 29 août 2019.
La cour retiendra par conséquent pour le syndicat des copropriétaires les écritures déposées le 29 octobre 2018 et pour [N] [M] les écritures déposées le 14 mars 2017.
Le dispositif des écritures du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] énonce :
A titre principal,
Constant que [N] [M] n'est pas propriétaire des lots prétendument sinistrés la dire irrecevable en ses demandes par application de l'article 122 du code de procédure civile ;
A titre subsidiaire,
Débouter [N] [M] de toutes ses demandes ;
Infirmer le jugement dont appel ;
Dire que les pompes de relevage sont des éléments d'équipement communs utiles exclusivement au lot n° 12 ;
Dire que leur réparation et leur entretien sont à la charge exclusives de [N] [M] ;
Condamner [N] [M] à rembourser au syndicat des copropriétaires la somme de 13 867,47 € au titre des travaux de réparation des désordres ;
A titre plus subsidiaire ;
Si la responsabilité du syndicat était retenue débouter [N] [M] de toutes ses demandes au titre des préjudices invoqués ;
Rejeter l'appel incident ;
En tout état de cause ;
Condamner [N] [M] au paiement de la somme de 3 000€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la SELAS RAYNAUD FALANDRY CODOGNES BOTTIN.
Sur l'irrecevabilité des demandes de [N] [M] le syndicat expose que cette dernière n'est pas la propriétaire des lots qui appartiennent à la SCI EFK.
Sur la cause des désordres et leur imputabilité le syndicat soutient d'abord que ni la panne des pompes, ni l'engorgement des égouts ne sont la conséquence d'un vice de construction imputable au syndicat des copropriétaires et que les pompes installées dans le puisard ont pour seul but d'écouler les eaux du sous-sol dans le seul intérêts du propriétaire du lot n° 12 qui doit donc seul assumer les dépenses d'entretien et de réparation.
Le syndicat soutient également que de plus [N] [M] a participé à son propre dommage en détruisant le fonctionnement des pompes en raison d'un important dépôt de graisse dans la canalisation principale participant à son encombrement et à une évacuation des eaux usées par la ventilation du bas à graisse.
Sur les préjudices le syndicat expose en substance :
Qu'il n'y a pas de préjudice de jouissance commerciale n'étant pas démontré que la cave avait vocation à être utilisée en accessoire du local commercial ce d'autant que le règlement de copropriété ne prévoit pas la destination commerciale du lot 12 ;
Que pour le préjudice de jouissance l'expert procède à des évaluations sans justificatif et que de plus la cave n'a été inutilisable que 18 jours sur 600 jours ;
Que pour les préjudices matériels tout d'abord concernant le remplacement des cloisons [N] [M] a acheté le bien alors qu'elle exerçait déjà son activité commerciale depuis 3 ans et connaissait l'existence des désordres déjà existants et que par ailleurs l'existence des préjudices matériels et leur lien avec les désordres n'étaient pas suffisamment démontrés.
Le dispositif des écritures pour [N] [M] énonce :
Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a dit que le syndicat des copropriétaires a manqué à son obligation de conservation et d'entretien de l'immeuble et de l'administration des parties communes
Dit que le manquement du syndicat des copropriétaires à ses obligations cause un dommage à copropriétaire ;
Dit que de ce fait la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée à l'égard de [N] [M] ;
Dit que [N] [M] sera dispensée de toute dette commune afférente à cette procédure en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Au principal, faisant droit à l'appel principal de [N] [M],
Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à [N] [M] en réparation des préjudices les sommes de :
6 105,14 € en réparation du préjudice matériel,
5 000 € en réparation du préjudice de jouissance,
5 000 € en réparation des nettoyages rendus nécessaires après les inondations,
1 500 € en réparation des vicissitudes subies ;
Au subsidiaire, confirmer le jugement dont appel ;
En toutes hypothèses,
Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
[N] [M] sur le rappel des faits explique qu'elle est propriétaire au seuil de l'immeuble en copropriété [Adresse 1] d'un local à usage commercial situé en rez-de-chaussée dans lequel elle exerce depuis 2013 une activité de traiteur.
Trois ans après avoir débuté cette activité elle a acquis une cave située sous le local commercial et destinée à usage de réserve et de chambre froide.
Depuis cette acquisition elle est confrontée à deux types de désordres imputables à la copropriété.
Sur le manquement du syndicat des copropriétaires à son obligation d'entretien des parties communes [N] [M] expose qu'il ressort du rapport d'expertise judiciaire que les désordres dans la cave sont dus au fait des pompes du puisard inactives et au fait que les canalisations d'égout se mettent en pression, or le puisard et les canalisations sont des parties communes de l'immeuble et la responsabilité du syndicat qui n'est pas intervenu malgré des demandes répétées est indiscutable.
Le syndicat des copropriétaires doit donc assumer seul l'intégralité des travaux sans pouvoir demander le remboursement à un des copropriétaires et il doit dédommager [N] [M] des dommages subis.
[N] [M] soutient avoir subi tout d'abord des préjudices matériels, à savoir frais d'intervention d'un plombier, perte d'un tapis, coût des travaux de remplacement des cloisons de la cave et des peintures.
[N] [M] expose également avoir subi un préjudice de jouissance indiscutable résidant pour elle dans l'impossibilité pendant des années d'utiliser sa cave dans des conditions normales et alors que de surcroît cette cave était destinée à l'exercice de son activité de traiteur lui permettant en particulier de stocker et matériel et divers produits.
[N] [M] revendique également un dédommagement pour les nettoyages rendus nécessaires après les inondations du sous-sol et soutient qu'elle a dû passer des dizaines d'heures tous les quinze jours durant des mois à nettoyer personnellement n'ayant pas les moyens de faire intervenir une entreprise et que l'indemnisation de 1 800 € proposée par l'expert est manifestement insuffisantes au regard de l'ampleur des désordres.
MOTIFS :
Sur la recevabilité des demandes de [N] [M] :
Selon l'article 32 du code de procédure civile est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.
En l'espèce il est constant que [N] [M] fonde son action sur l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 à savoir qu'elle recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans son obligation de conservation de l'immeuble et d'administration des parties communes.
Cette action fondée sur la loi du 10 juillet 1965 n'est ouverte qu'au seul copropriétaire.
[N] [M] doit donc justifier qu'elle est bien copropriétaire au sein de la résidence la charge de cette preuve lui incombant en sa qualité de demandeur à l'action en responsabilité.
Or il est constant que tant dans le cadre de la première instance et malgré une demande officielle du syndicat des copropriétaires comme relevé par le premier juge que devant la cour d'appel [N] [M] n'a produit aucune titre de propriété.
C'est par une inversion de la charge de la preuve du droit de propriété que le jugement a considéré que la qualité de propriétaire de [N] [M] était toutefois établie dans la mesure où le syndicat des copropriétaires n'avait jamais contesté sa qualité de propriétaire dans le cadre de la procédure de référé et devant l'expert et car il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale du 31 janvier 2012 que [N] [M] est titulaire du lot 148 au sein de la copropriété.
La cour tout d'abord rappelle que la décision qui a ordonné une mission d'expertise n'est pas un jugement mais une ordonnance de référé, que cette décision ne lie nullement le tribunal qui doit statuer sur le fond, ce d'autant qu'il n'a pas été discuté lors de la procédure de référé de la preuve de la qualité de propriétaire ou copropriétaire.
Le fait que la question de la qualité de copropriétaire de [N] [M] n'ait pas été évoquée devant l'expert ne saurait non plus amener à considérer que cette qualité est acquise et il n'était pas dans la mission de l'expert spécialisé en architecture de répondre à cette question.
Enfin la lecture du procès-verbal de l'assemblée générale du 31 janvier 2012 permet seulement de relever qu'il est mentionné Mme [M] ( 148) dans la liste des copropriétaires absents ou non-représentés ce qui est insuffisant à rapporter la preuve de sa qualité de copropriétaire ce d'autant que si on lit attentivement la mention il apparaît que le nom de Mme [M] est précédé du nom EFK qui semble correspondre à la SCI EFK.
Par conséquent le premier juge ne pouvait au vu de ces seuls éléments considérer que la qualité de propriétaire de [N] [M] est établie.
Par conséquent [N] [M] est défaillante à démontrer qu'elle est bien copropriétaire au sein de la résidence du [Adresse 1].
D'ailleurs, en proposant par des écritures tardives qui ont été rejetées des débats l'intervention volontaire de la SCI EFK dont elle est la gérante, [N] [M] venait elle-même apporter la revendication de la propriété du lot de cette société, sans apporter en revanche aucun élément de preuve dans ses écritures recevables d'une propriété personnelle.
Par conséquent la cour infirmant le jugement dont appel constate que [N] [M] est dépourvue du droit d'agir n'étant pas copropriétaire au sein de la résidence du [Adresse 1] et dit qu'elle est donc irrecevable en ses demandes.
PAR CES MOTIFS :
La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,
Rejette les écritures déposées par le syndicat des copropriétaires le 26 et le 28 août 2019, et les écritures déposées par [N] [M] avec intervention volontaire de la SCI EFK déposées le 27 et le 29 août 2019 ;
Rejette l'intervention volontaire de la SCI EFK ;
Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 8 septembre 2016 par le tribunal de grande instance de Perpignan ;
Déclare [N] [M] irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité à agir ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne [N] [M] aux dépens de la procédure de première instance et de la procédure d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
N.A.
