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délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1ère Chambre C
ARRET DU 10 SEPTEMBRE 2019
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/03799 - N° Portalis DBVK-V-B7B-NHQE
Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 MAI 2017
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS
N° RG 15/00330
APPELANTE :
Madame [Z] [C]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Dominique charles FRESET de la SCP AVOCARREDHORT, avocat au barreau de BEZIERS substitué par Me Benjamin JEGOU de la SCP AVOCARREDHORT, avocat au barreau de BEZIERS
INTIMEE :
Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son syndic bénévole en exercice,
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substitué par Me Odile LABERTRANDE de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 29 Mai 2019
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 JUIN 2019, en audience publique, Madame Nathalie AZOUARD, conseiller ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du même code, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame Marie-Lys MAUNIER
ARRET :
- Contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
*
**
FAITS et PROCEDURE- MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES:
Mme [X] [C] épouse [N], Mme [T] [C], Mme [Q] [C] et Mme [Z] [C] sont toutes les quatre propriétaires indivises d'un terrain sis [Adresse 2]) qu'elles ont reçu par donation de leur père, [J] [C], par acte authentique du 17 avril 1991 et sur lequel a été édifié un immeuble soumis au statut de la copropriété, suivant un règlement de copropriété établi par acte authentique du même jour.
Chacune de ces s'urs est propriétaire, outre de la quote-part de parties communes y afférentes, des lots suivants :
* Lot n° [Cadastre 1] (appartement + jardin) : Mme [Q] [C] ;
* Lot n° [Cadastre 2] (appartement + jardin) et lot n° [Cadastre 3] (studio) : Mme [X] [C] épouse [N] ;
* Lot n° [Cadastre 4] (appartement + jardin) : Mme [T] [C] ;
* Lot n° [Cadastre 5] (appartement + jardin) : Mme [Z] [C].
Un litige va opposer Mme [Z] [C] à ses trois autres s'urs, en raison de divers aménagements réalisés par ces dernières et de l'utilisation de parties communes à laquelle elle peut prétendre pour la jouissance de son lot n° [Cadastre 5].
Par ordonnance en date du 9 février 2010, sur sa requête et au contradictoire de ses s'urs, Mme [Z] [C] a obtenu l'instauration d'une expertise judiciaire confiée à M. [S] [X], aux fins notamment de décrire les travaux effectués et de
dire si ces travaux ont entraîné une appropriation de parties communes ou privatives.
Suivant exploit du 23 février 2012, en lecture du rapport établi par l'expert [X] le 7 novembre 2011, Mme [Z] [C] a fait assigner ses trois s'urs ainsi que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2],
représenté par son syndic bénévole, Mme [T] [C], aux fins, entre autres prétentions :
' de restitution de l'ensemble des parties communes que ses s'urs se sont appropriées (vide-sanitaire aménagé tant en habitation qu'en garage, aménagements extérieurs, voies d'accès à son appartement et terrasse) ;
' de condamnation de ses trois s'urs au paiement des sommes de 24 000 € et 60 000 € en réparation de ses préjudices - matériel et financier - et de 10 000 € en réparation de son préjudice moral, outre le remboursement de ses frais irrépétibles.
Par jugement contradictoire du 14 octobre 2013, après avoir rejeté les fins de non-recevoir opposées à Mme [Z] [C] sur sa capacité et son intérêt à agir, le tribunal de grande instance de Béziers a :
' dit que Mme [X] [C] épouse [N], Mme [T] [C] et Mme [Q] [C] se sont indûment appropriées les parties communes dépendant de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 2] dans les conditions décrites dans le rapport de l'expert [X] ;
' enjoint les mêmes, chacune pour ce qui la concerne, de remettre en état le vide-sanitaire dans son intégralité et de restituer les parties communes, tel que l'ensemble apparaît à l'état descriptif de division du 17 avril 1991 dans le délai de trois mois suivant la signification de la décision ;
' assorti cette obligation, passé le délai, d'une astreinte personnelle à chacune d'elles de 100 € par jour de retard sur une période de soixante jours ;
' enjoint Mme [X] [C] épouse [N] de libérer la zone prise sur les parties communes, figurée sur le croquis établi par l'expert [X], page 9 de son rapport, dans le délai d'un mois suivant la signification de la décision ;
' assorti cette obligation, passé le délai, d'une astreinte de 50 € par jour de retard sur une période de trente jours ;
' condamné solidairement Mme [X] [C] épouse [N], Mme [T] [C] et Mme [Q] [C] à payer à Mme [Z] [C] la somme de 5 000 € en réparation de son préjudice moral ;
' rejeté le surplus des demandes ;
' condamné solitairement les mêmes aux dépens et à payer à Mme [Z] [C] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le 17 janvier 2014, Mme [X] [C] épouse [N], Mme [T] [C] et Mme [Q] [C] ainsi que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], ont relevé appel de ce jugement.
Le 4 mars 2014 une assemblée générale de la copropriété convoquée par Mme [T] [C] a voté la cession de différents lots de copropriété à chacune des quatre s'urs ainsi que la modification du règlement de copropriété afin d'intégrer ces cessions.
Mme [Z] [C] était absente.
Par ailleurs par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Béziers en date du 19 septembre 2014 un administrateur provisoire de la copropriété en la personne de M. [W] a été nommé.
Ce dernier a tenu une assemblée générale des copropriétaires en date du 10 décembre 2014 qui a validé les résolutions adoptées par celle de mars 2014 et désigné Mme [T] [C] aux fonctions de syndic.
Par un arrêt en date du 24 novembre 2015 la cour d'appel a ordonné le sursis à statuer jusqu'à l'issue définitive des procédures en annulation des assemblées générales des copropriétaires de l'immeuble litigieux en date des 4 mars 2014 et 10 décembre 2014 pendantes devant le tribunal de grande instance de Béziers.
Mme [Z] [C] a saisi le tribunal de grande instance de Béziers en annulation des deux assemblées générales sus visées et à défaut en annulation de leurs résolutions.
Par jugement en date du 12 décembre 2016 le tribunal de grande instance de Béziers a au principal :
-constaté l'absence de désignation régulière de Mme [T] [C] en qualité de syndic bénévole de la copropriété à la date de l'assemblée générale du 4 mars 2014,
-constaté la nullité de l'assemblée générale du 4 mars 2014 convoquée irrégulièrement par Mme [T] [C].
Le jugement rendu le 24 mai 2017 par le tribunal de grande instance de Béziers énonce:
'dit n'y avoir lieu à remise en cause de la désignation de M. [W] en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété,
'dit n'y avoir cause d'annulation du procès-verbal de l'assemblée générale du 10 décembre 2014 ni des résolutions n°1 à 6 adoptées lors de cette assemblée,
' déboute Mme [Z] [C] de l'ensemble de ses demandes,
' déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
' condamne Mme [Z] [C] aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de la SELARL JURIPOLE en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
' rejette l'exécution provisoire.
Le tribunal sur la désignation de l'administrateur provisoire et le dépassement de sa mission relève que Mme [Z] [C] ne peut à la fois soutenir que la désignation d'un administrateur provisoire sur le fondement de l'article 47 du décret du 17 mars 1967 est illicite au motif que la copropriété disposerait depuis toujours d'un syndic bénévole en la personne de Mme [T] [C] et initier en même temps une action aux fins d'annulation de l'assemblée générale du 4 mars 2014 au motif que Mme [T] [C] ne disposait pas d'un mandat valable pour agir en qualité de syndic.
Le tribunal retient donc que la désignation d'un administrateur provisoire est justifiée et régulière et que par ailleurs ce dernier a été nommé avec mission de convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation du syndic dans les trois mois suivant la remise des fonds, documents et archives et d'administrer la copropriété dans l'intervalle.
Ainsi il s'agit d'une mission vaste confiée à l'administrateur et l'organisation d'une assemblée générale aux fins de statuer sur la privatisation des parties communes ainsi que sollicité par certains copropriétaires ne peut être regardée comme un dépassement de sa mission.
Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 10 décembre 2014, le tribunal considère tout d'abord que la demande d'annulation au motif de l'absence d'un dossier technique et d'un dossier juridique avant de saisir l'assemblée n'est pas fondée l'objet de l'assemblée générale n'étant pas d'autoriser la création d'une construction en sous-sol mais de privatiser la partie commune en sous-sol en répartissant les tantièmes entre les différents copropriétaires.
Le tribunal retient également que la convocation adressée par l'administrateur provisoire présentait les éléments suffisants pour avoir une connaissance suffisamment précise de l'objet des délibérations qui allaient être soumises au vote.
Il ajoute que le fait que l'autorisation du service de l'urbanisme de transformer le vide-sanitaire en surface habitable n'ait pas été obtenu au préalable n'empêchait pas l'assemblée générale de délibérer sur cette question.
Sur l'abus de majorité dont se serait rendue auteur l'assemblée générale en votant des résolutions qui permettaient au plus grand nombre des copropriétaires d'échapper aux conséquences du jugement du 14 octobre 2013 le tribunal relève tout d'abord que l'adoption d'une résolution en assemblée générale ayant pour conséquence d'éviter l'application d'une décision de justice n'est pas en soi illégale, que de surcroît Mme [Z] [C] ne peut alléguer l'existence d'une discrimination puisqu'elle se voit réservé un des lots et qu'enfin les décisions prises ne génèrent pas de discrimination au détriment de l'un des copropriétaires puisque tous se voient attribuer une portion des parties communes situées dans le vide-sanitaire.
Sur les demandes en annulation de chacune des résolutions les premiers juges exposent que le procès-verbal d'assemblée générale distingue clairement chaque cession de lot, qu'il a été procédé au vote lot par lot et non à un vote global.
Enfin le tribunal considère que les lots cédés constituent des portions des parties communes dont la conservation n'est pas nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
Enfin les premiers juges rejettent la demande en dommages et intérêts présentée par Mme [Z] [C] au titre du préjudice financier et moral subi considérant pour le premier qu'il n'est justifié par aucune pièce et que pour le second le conflit opposant Mme [Z] [C] à ses s'urs et la souffrance morale alléguée paraissent trouver leur origine dans des événements allant manifestement au-delà du seul conflit relatif à la propriété.
Par déclaration au greffe de la cour d'appel en date du 6 juillet 2017 Mme [Z] [C] a interjeté appel du jugement du 24 mai 2017 enrôlé sous le numéro RG 17/03799.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 29 mai 2019.
Les dernières écritures pour Mme [Z] [C] ont été déposées le 14 décembre 2018.
Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] ont été déposées le 12 octobre 2018.
Le dispositif de écritures de Mme [Z] [C] énonce :
-vu le jugement du 14 octobre 2013,
-au visa des articles 9 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division,
-des articles 1134 et 1147 du code civil, 378 du code de procédure civile,
' infirmer le jugement déféré,
'déclarer nulle et de nul effet dans son intégralité l'assemblée générale du 10 décembre 2014 ;
' déclarer nulles toutes les résolutions (1à 6) adoptées le 10 décembre 2014 ;
' dire irrégulières et illégales les cessions proposées au vote de l'assemblée générale comme portant atteinte au droit de la propriété, au droit de l'urbanisme et au droit de la copropriété ;
' condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence en réparation du préjudice moral au paiement de la somme de 5 000 € ;
'condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence à payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
' faire application de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 au profit de Mme [Z] [C].
Sur la nullité de l'assemblée générale du 10 décembre 2014 Mme [Z] [C] invoque :
' l'irrégularité de la désignation de l'administrateur provisoire et un dépassement de sa mission exposant que le président du tribunal de grande instance a été saisi sur le fondement de l'article 47 du décret du 17 mars 1967 soit pour absence de syndic alors que Mme [T] [C] a toujours exercé la fonction de syndic bénévole et ajoutant que le vote de cession de lots n'est ni une décision urgente, ni une décision d'administration simple de la copropriété, ce d'autant que l'appelante avait attiré l'attention de l'administrateur provisoire sur l'irrégularité des résolutions qui allaient être votées.
' L'absence de communication des informations préalables à la prise de décision soutenant ne pas avoir été destinataire des éléments d'informations lui permettant de se prononcer sur les résolutions comme la désignation des lots, les modalités de fixation des prix des lots et que la convocation devait aussi contenir le jugement du 14 octobre 2013 ainsi qu'un dossier technique et juridique et un projet de modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division.
3) Le dépassement des pouvoirs de l'assemblée soutenant l'existence d'un abus de majorité les copropriétaires présents à l'assemblée générale du10 décembre 2014 ayant pour unique but de faire obstacle à l'application du jugement d'octobre 2013, ajoutant que la transformation du vide-sanitaire en partie habitable revient à doubler la surface habitable de l'immeuble alors que la surface habitable est limitée dans cette zone, que la zone est inondable, que les services des impôts fonciers n'ont pas été informés, que Mme [Z] [C] ne pourra jamais user de son vide-sanitaire puisqu'il a été aménagé dans sa globalité par l'époux de Mme [X] [C] et que l'on ne peut y accéder sans passer par chez lui.
L'appelante subsidiairement soutient pour demander l'annulation de l'ensemble des résolutions en substance que :
-il y a un non respect des conditions de présentation du procès-verbal d'assemblée générale la cession des lots étant présentée comme une résolution unique alors que chaque cession doit faire l'objet d'une résolution distincte ;
-le vote des cessions est irrégulier car l'administrateur ne devait pas se contenter de faire droit à la requête de l'une des copropriétaires mais il se devait de l'analyser, car le vote de cessions devait avoir lieu à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires et pas à la majorité de l'article 26, car on ne peut obliger l'un des copropriétaires Mme [Z] [C] à acquérir une portion des parties communes alors qu'elle n'en a pas émis le souhait.
Mme [Z] [C] ajoute que contrairement à ce qui est soutenu par le syndicat des copropriétaires la remise en état de immeuble ne nécessite pas sa démolition car il suffit de procéder à la dépose des aménagements.
Elle répond aussi que le vide-sanitaire est sans aucun doute partie intégrante des parties communes et qu'il s'agit d'une partie unique.
Elle ajoute que par les aménagements réalisés ainsi par Mme [X] [C] a doublé ou même triplé sa surface habitable et qu'elle a privé l'appelante en agrandissant sa terrasse d'un accès plus direct dont elle disposait à l'origine.
Le dispositif des écritures du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] énonce :
Au visa des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965,
vu l'article 17 du décret du 17 mars 1967,
' Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;
' Condamner Mme [Z] [C] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens avec faculté de recouvrement direct.
Le syndicat expose sur la prétendue irrégularité de la désignation de l'administrateur et le dépassement de sa mission que tout d'abord Mme [Z] [C] qui a saisi le tribunal d'une demande d'annulation de l'assemblée générale de mars 2014 au motif que le syndic bénévole ne justifierait pas de sa qualité de syndic ne peut venir sans se contredire soutenir que l'administrateur n'a pas été valablement désigné car Mme [T] [C] a toujours été syndic bénévole de la copropriété et qu'en tout état de cause l'administrateur a été désigné par une ordonnance régulière signifiée aux copropriétaires qui n'ont formé aucun recours que de plus selon l'ordonnance le désignant l'administrateur a une mission large à savoir administrer la copropriété et qu'il était dans sa mission de prendre toute mesure pour mettre la copropriété en conformité.
Sur la prétendue absence de communication des documents objets des résolutions le syndicat répond que l'assemblée générale critiquée s'est tenue à la suite du rapport d'expertise judiciaire, expertise ordonnée à la demande de Mme [Z] [C] et qu'elle disposait donc de tous les éléments requis découlant expressément du rapport d'expertise.
Sur l'inobservation des règles afférentes à la tenue des assemblées, le syndicat oppose que le vide-sanitaire est aménagé depuis l'origine sur la base de permis de construire et d'autorisations administratives conformes et que l'assemblé n'avait pour seul but que de valider à posteriori des travaux diligentés et réalisés conformément aux dispositions légales et réglementaires.
Sur l'abus de majorité invoqué le syndicat soutient que le but de l'assemblée est d'apporter une solution pérenne à la réalité de la situation de la copropriété et rappelle que l'expert judiciaire a indiqué en conclusion qu'il existait deux solutions soit la mise aux normes de l'immeuble au règlement de copropriété ce qui implique la démolition intégrale de l'immeuble, soit la mise en conformité du règlement de copropriété à la réalité de la construction, solution qui a été choisie par le syndicat des copropriétaires.
Ce dernier ajoute qu'au surplus rien n'empêche la copropriété de voter des résolutions visant à apporter des solutions amiables à une situation conflictuelle.
En tout état de cause il soutient qu'aucun abus de majorité n'est caractérisé dans la mesure où l'assemblée prévoit une cession des lots à chaque copropriétaires sans distinction Mme [Z] [C] se voyant céder le lot n°[Cadastre 6] situé sous son appartement et un passage piéton étant crée conformément à sa demande pour desservir son lot.
Ainsi il ne s'agit pas d'un avantage conféré à certains copropriétaires seulement mais bien un avantage consenti à tous.
Sur le non-respect de la présentation du procès-verbal d'assemblée générale le syndicat objecte que chacune des cessions de lot a fait l'objet d'un vote distinct et que l'article 17 du décret de 1967 n'exige pas que la mention résolution figure au devant de chaque question.
Sur les conditions du vote le syndicat répond en substance que l'article 10 du décret de 1967 permet à tout moment à un ou à plusieurs copropriétaires de former des demandes d'inscription à l'ordre du jour d'une assemblée générale et que la vente d'une partie commune non nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ce qui est le cas en l'espèce est soumise à la majorité de l'article 26 de la loi de 1965.
Enfin le syndicat rappelle que le jugement du 14 octobre 2013 n'est pas définitif en l'état de l'appel et que la copropriété est toujours libre de prendre des décisions visant à tenter de régler à l'amiable les conflits.
MOTIFS :
Sur la régularité de la désignation de l'administrateur provisoire selon ordonnance du président du tribunal de grande instance en date du 19 septembre 2014 :
En application de l'article 47 du décret du 17 mars 1976 lorsque le syndicat des copropriétaires est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance statuant à la demande de tout intéressé désigne un administrateur provisoire de la copropriété.
En l'espèce il ressort des pièces produites que le président du tribunal de grande instance de Béziers a été saisi le 17 septembre 2014 par Mme [X] [C] épouse [N], Mme [T] [C], et Mme [Q] [C] d'une demande de désignation d'un administrateur provisoire du syndicat de la copropriété du [Adresse 2] au motif de l'absence de syndic depuis plusieurs années.
Comme relevé par le premier juge avec pertinence Mme [Z] [C] ne peut sans incohérence saisir à la fois le tribunal de grande instance d'une demande de nullité de l'assemblée générale du 4 mars 2014 au motif notamment que ladite assemblée a été convoquée irrégulièrement par Mme [T] [C] qui n'avait pas la qualité de syndic, ce qui a été retenu par le tribunal de grande instance dans son jugement du 12 décembre 2016, non frappé d'appel et soutenir dans la présente procédure que la désignation d'un administrateur provisoire par l'ordonnance du 19 septembre 2014 serait irrégulière au motif que le syndicat des copropriétaires avait déjà un syndic en la personne de Mme [T] [C].
Il n'est en outre justifié par aucune des parties de la désignation régulière de Mme [T] [C] ou d'un tiers en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires ; par conséquent la désignation de Monsieur [W] en qualité d'administrateur provisoire par l'ordonnance du 19 septembre 2014 est régulière comme considéré par le tribunal de première instance.
Sur le dépassement allégué de sa mission par l'administrateur provisoire :
Si l'article 47 du décret sus visé dispose que la mission de l'administrateur provisoire est notamment de se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation du syndic, cette énumération n'est pas limitative et il est constant que l'administrateur provisoire a les mêmes pouvoirs et les mêmes obligations que le syndic.
En l'espèce l'ordonnance désignant l'administrateur provisoire ne limite pas ses pouvoirs à la seule convocation de l'assemblée générale pour désigner le syndic et il est même précisé qu'il doit administrer la copropriété le temps qu'un syndic soit désigné ce qui lui donne une mission large et générale lui permettant comme en l'espèce de soumettre à l'assemblée générale du 10 décembre 2014 à la demande de l'un des copropriétaires en l'occurrence Mme [T] [C] comme la loi l'autorise la cession de lots de parties communes aux copropriétaires.
Par conséquent comme retenu à bon droit par le premier juge l'administrateur provisoire n'a pas dépassé sa mission.
Sur l'irrégularité de la convocation à l'assemblée générale du 10 décembre 2014 au motif de l'absence de communication préalable d'un dossier technique et juridique :
Mme [Z] [C] soutient également que la nullité de l'assemblée générale litigieuse doit être prononcée au motif que la convocation à la dite assemblée ne contenait pas les éléments techniques et juridiques suffisants et nécessaires sur les projets de résolutions envisagés.
La cour observe tout d'abord que la convocation à la dite assemblée n'est pas produite ce qui ne permet pas à la cour de l'analyser.
La cour relève ensuite que Mme [Z] [C] ne précise pas quelles sont les dispositions légales ou réglementaires prévoyant que doivent être joints un dossier technique et un dossier juridique étant considéré comme déjà retenu par le premier juge que l'objet des résolutions soumises au vote de l'assemblée n'est pas la création d'une construction en sous-sol mais la privatisation de certaines parties communes.
Enfin il est constant que suite en particulier au rapport d'expertise judiciaire communiqué à l'ensemble des parties et dont il a été largement discuté de façon contradictoire notamment dans le cadre de la procédure ayant donné lieu au jugement du tribunal de grande instance de Béziers en date du 14 octobre 2013 tous les copropriétaires dont Mme [Z] [C] étaient à l'évidence en possession des éléments suffisants pour pouvoir voter de manière éclairée aux résolutions.
C'est donc à juste titre que le premier juge n'a pas fait droit à la demande de nullité de l'assemblée générale du 10 décembre 2004 sur ce fondement.
Sur l'abus de majorité :
En réalité comme exposé par le jugement dont appel la question la plus prégnante est de déterminer si l'assemblée générale du 10 décembre 2014 en votant les résolutions visant à une privatisation de parties communes s'est rendue auteur d'un abus de majorité.
Il est constant qu'il ressort des conclusions du rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [X] que suite aux travaux qui ont été réalisés dans la copropriété et en particulier dans le sous sol partie commune il en résulte une appropriation de parties communes par les copropriétaires de certains lots outre une transformation de garages en surface habitable.
Il ressort également de ce rapport que suite à ces travaux certains copropriétaires ont vu leurs tantièmes de copropriété augmentés de façon significative au détriment d'autres dont Mme [Z] [C] .
Il est également constant que le tribunal de grande instance de Béziers dans son jugement du 14 octobre 2013 (procédure actuellement pendante devant la cour d'appel) a en se fondant sur les constatations de l'expert judiciaire enjoint à certains copropriétaires de procéder à divers travaux sous astreinte pour remettre notamment le sous sol en état et restituer des parties communes.
Il n'est pas discuté que l'assemblée générale du 10 décembre 2014 par la cession de lots de parties communes aux copropriétaires a pour but d'éviter la réalisation des travaux de remise en état ordonné par le jugement du 14 octobre 2013, décision qu'il n'appartient pas à la cour aujourd'hui d'examiner.
Si comme relevé à juste titre par le premier juge l'adoption par une assemblée générale de résolutions visant à éviter l'application d'une décision de justice n'est pas en soit illégale il convient toutefois de rechercher si l'adoption de ces résolutions ne constituent pas un abus de majorité en particulier en favorisant certains copropriétaires au détriment d'autres et en créant une rupture d'égalité.
Or en l'espèce sans même se pencher plus avant sur le rapport d'expertise judiciaire qui fera l'objet d'une lecture approfondie dans le cadre de l'instance en appel sur le jugement d'octobre 2013 il apparaît à la simple consultation du plan annexé à l'assemblée générale du 10 décembre 2014 et faisant figurer la création des lots attribués à chacune des s'urs [C] qu'il existe indiscutablement une rupture d'égalité dans la façon dont sont créés dans les parties communes des lots et dans la façon dont ils sont attribués.
Il est en effet évident que notamment les lots [Cadastre 7] et [Cadastre 8] attribués respectivement à Mme [X] [C] épouse [N] et à Mme [T] [C] sont d'une superficie bien supérieure au lot [Cadastre 6] attribué à Mme [Z] [C].
Ainsi contrairement à ce qu'a considéré le premier juge si chaque copropriétaire se voit bien allouer un lot il existe toutefois une discrimination dans la mesure où les lots ne sont pas de surface et d'utilité équivalente.
Par ailleurs la résolution portant sur la création d'un passage piéton pour accéder au lot de Mme [Z] [C] apparaît également prise dans le but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.
En effet selon le rapport d'expertise judiciaire en raison de l'appropriation par les autres copropriétaires des parties communes extérieures Mme [Z] [C] ne dispose plus que d'un chemin de 0,60 m pour accéder à son lot.
La création d'un chemin d'accès de 1,20 m seulement (selon la résolution IV critiquée) alors que l'expert proposait qu'il soit au moins de 2 m vient aussi servir les intérêts personnels de certains copropriétaires qui disposent quant à eux d'un accès en véhicule à leur lot.
Par conséquent les résolutions III à V devront être annulées pour abus de majorité étant observé que la résolution V portant sur le modificatif du règlement de copropriété pour le mettre en conformité avec les résolutions III ( cession de lots) et IV (création d'un passage) se trouve de fait dépourvue de motif suite à l'annulation des résolutions III et IV.
Sur la demande en dommages et intérêts pour préjudice moral et financier :
Mme [Z] [C] sollicite à ce titre une somme de 5 000 € mais ne caractérise ni ne justifie l'existence d'un préjudice moral et financier en lien avec la irrégularité de l'assemblée générale du 10 décembre 2014, préjudice qui doit être distinct du contentieux qui l'oppose à ses s'urs pour l'appropriation à titre privatif de parties communes de la résidence.
Par conséquent le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [Z] [C] de sa demande en dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires :
Le jugement dont appel sera également confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En revanche il devra être infirmé en ses dispositions sur les dépens et le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS :
La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,
Infirme le jugement rendu le 24 mai 2017 en ce qu'il a rejeté la demande de nullité des résolutions III à V de l'assemblée générale du 10 décembre 2014 de la copropriété [Adresse 2] et sur les dispositions au titre des dépens.
S'y substituant sur ces points et y ajoutant ;
Prononce la nullité pour abus de majorité des résolutions III à V de l'assemblée générale du 10 décembre 2014 de la copropriété [Adresse 2] ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] aux dépens de première instance et d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
N.A.
