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délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1ère Chambre C
ARRET DU 10 SEPTEMBRE 2019
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 16/07492 - N° Portalis DBVK-V-B7A-M3PO
Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 JUIN 2016
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 13/06694
APPELANTE :
SCI SGIP [Z]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
INTIMEE :
Madame [P] [Y] [V] [T] demeurant [Adresse 2] et exploitant un commerce à l'enseigne Centre Oméga situé [Adresse 3]
née le [Date naissance 1] 1977 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Vincent RIEU de la SCP DORIA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
Assistée de Me Franck DENEL de la SCP DORIA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 03 Juin 2019
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 JUIN 2019, en audience publique, Madame Leïla REMILI ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du même code, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame Sabine MICHEL
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sabine MICHEL, Greffier.
*
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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Le 13 mai 2004, Madame [T] [Z], gérante de la SCI SGIP [Z], a cédé à Madame [P] [T] un fonds de commerce d'esthéticienne, exploité dans des locaux situés au premier étage de l'immeuble, [Adresse 3], appartenant à la SCI.
Par acte notarié du 25 juin 2004, la SCI SGIP [Z] a donné à bail commercial ledit local à Madame [P] [T], moyennant un loyer mensuel de 890 € et une provision sur charges de 150 €.
Plusieurs litiges et procédures ont opposé les parties dont l'un concernant le loyer et un problème de TVA qui devait aboutir à un jugement du tribunal de grande instance de Montpellier du 3 février 2011 qui va dire que le loyer a été fixé «'par novation'» à la somme de 890 € TTC, soit 744,15 € HT.
Par acte d'huissier du 22 octobre 2013, la SCI SGIP [Z], considérant notamment qu'il y avait eu un changement du prix durant le bail, a fait assigner Madame [P] [T] devant le tribunal de grande instance de Montpellier et par jugement du 6 mai 2014, le juge des loyers commerciaux a dit que le bail liant les parties a été renouvelé le 25 juin 2013, ordonné une expertise, commis pour y procéder Monsieur [R] [H] pour permettre la fixation du loyer de renouvellement et l'appréciation de la valeur locative.
Le rapport a été déposé le 21 avril 2015.
Par jugement du 7 juin 2016, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Montpellier ':
'Dit qu'il n'y a lieu à déplafonnement du prix du loyer du bail renouvelé,
'déboute la SCI SGIP [Z] de l'ensemble de ses demandes,
'condamne la SCI SGIP [Z] aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise,
'condamne la SCI SGIP [Z] à payer à Madame [P] [T] la somme de 1000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
'rejette les autres demandes.
Le jugement rappelle tout d'abord que le déplafonnement du loyer du bail à renouveler ne peut être envisagé que si la preuve est rapportée d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145'33 du code de commerce, la preuve incombant au bailleur qui prétend au déplafonnement.
'Sur les caractéristiques du local considéré : il n'y a eu aucune modification selon l'expert et il n'est pas contesté que depuis l'origine du bail, la locataire n'a jamais eu la jouissance de la cave de 11, 25 m² cédée en 2003 à un tiers.
'Sur la destination des lieux : le bail est « tous commerces » et l'expert confirme que la destination des lieux n'a pas été modifiée.
'Sur les obligations respectives des parties :
*L'augmentation de la taxe foncière, si elle a été significative, est insuffisante à justifier un déplafonnement. En effet, elle s'est étalée sur sept ans au moins et les taxes foncières 2012 et 2013 n'ont pas été communiquées.
*Par ailleurs, la baisse de loyer résultant d'un problème de TVA qui a opposé les parties et qui a donné lieu à un jugement du tribunal de grande instance du 3 février 2011, en raison de la faible importance de cette baisse, ne présente pas de caractère notable et ne constitue pas en soi une cause de déplafonnement.
'Sur les facteurs locaux de commercialité':
*Selon l'expert, la disparition de concurrents n'a pas d'incidence particulière sur l'activité commerciale car la clientèle est davantage rattachée au savoir-faire du commerçant plutôt qu'à la situation du local. La piétonisation du centre-ville est ancienne et aucune modification n'est intervenue pendant le cours du bail expiré. La création de la ligne 2 du tramway mise en service en 2006 a amené une clientèle au c'ur de ville mais l'étude de la chambre de commerce et de l'industrie de [Localité 1] de 2009 relativise l'impact. Enfin, il n'est pas établi que l'augmentation de la population des visiteurs sur [Localité 1] ait une incidence notable sur l'activité d'esthétique exercée par Madame [P] [T].
Le tribunal considère donc que l'évolution à la hausse des facteurs locaux de commercialité n'est pas établie.
*Selon l'expert, l'ouverture du centre commercial [Établissement 1] qui compte deux salons d'esthétique ne peut avoir d'incidence sur la valeur locative d'un local commercial en centre-ville. Enfin, il n'est pas établi que le déménagement de la mairie ait eu une incidence sur l'activité de ce commerce non plus que la fermeture du magasin Virgin.
Le tribunal en conclut donc que la baisse des facteurs locaux de commercialité, à supposer qu'elle soit avérée, n'est pas notable.
La SCI SGIP [Z] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 17 octobre 2016.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 3 juin 2019.
L'affaire a été fixée pour les débats devant la cour d'appel de Montpellier à l'audience du 24 juin 2019.
Les dernières écritures prises par la SCI SGIP [Z] ont été déposées le 19 décembre 2016.
Les dernières écritures prises par Madame [P] [T] ont été déposées le 5 janvier 2017.
Le dispositif des écritures de la SCI SGIP [Z] énonce:
'infirmer la décision dont appel,
'fixer le montant du loyer des locaux à 1500 € par mois à compter du 25 juin 2013,
'fixer en toute hypothèse le montant du loyer en l'état de l'évolution de celui-ci suite à la novation intervenue et constatée par le jugement du 3 février 2011,
'débouter pour le surplus Madame [P] [T] de ses demandes, fins et conclusions,
'la condamner aux entiers dépens de l'instance comprenant les frais d'expertise et les dépens d'appel,
'la condamner à 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses écritures, auxquelles la cour invite les parties à se référer pour un exposé complet, la SCI SGIP [Z] expose':
- Sur la consistance des lieux': les locaux situés en l'étage n'ont pas été modifiés mais il a été retiré la cave.
- Sur la destination des lieux': la clause «'tous commerces» est un avantage conséquent pour la preneuse.
- Sur les obligations des parties':
*l'impôt foncier a augmenté de 60'% entre 2004 et 2011, de sorte qu'en vertu d'une jurisprudence constante qui considère que lorsque l'augmentation du foncier dépasse 50'%, le bailleur est fondé à demander le déplafonnement.
*le tribunal de grande instance de Montpellier dans son jugement du 3 février 2011, dans le cadre du litige opposant les parties sur la TVA, a retenu un loyer HT de 744,14 € et 890 TTC. Or, les parties avaient souhaité fixer le prix du loyer à la valeur locative de 890 €. La SCI SGIP [Z] considère donc qu'en raison de cette modification du loyer à la baisse, il ne correspond plus à la valeur locative. Il n'est dès lors plus déterminable et doit être fixé à la valeur locative.
- Sur les conditions de la cession' du fonds de commerce : l'appelante considère que le loyer a été fixé dans ce contexte à un prix anormalement bas dont il faut tenir compte, si on le compare au prix du bail du 2ème étage. Il était déjà anormalement bas et le tribunal de grande instance de Montpellier l'a encore sous-évalué en 2011.
- Sur le contexte local invoqué par Madame [P] [T]': à savoir la présence de personnes indésirables à proximité du commerce, l'installation de concurrents à [Établissement 1] ou la fermeture de Virgin sont des événements postérieurs à la date de renouvellement du bail. Par ailleurs, si certains commerces ont fermé, ils ont été remplacés notamment par des grandes enseignes, outre l'arrivée de la ligne 2 du tramway qui a entraîné une augmentation de fréquentation et la revalorisation de la clientèle (par exemple Optical a augmenté son chiffre d'affaires). Quant aux personnes indésirables présentes la nuit, il n'est pas démontré l'incidence sur l'activité commerciale. Enfin, la rue de la loge reste une artère commerçante, la deuxième rue de la ville et un axe d'irrigation.
Le dispositif des écritures de Madame [P] [T] énonce:
'débouter la SCI SGIP [Z] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
'confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Montpellier, juge des loyers commerciaux le 7 juin 2016,
'condamner la SCI SGIP [Z] au paiement de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
'la condamner aux entiers dépens.
Dans ses écritures, auxquelles la cour invite les parties à se référer pour un exposé complet, Madame [P] [T] fait valoir':
- Sur les caractéristiques du local considéré': l'expert a relevé qu'il n'y avait pas de modifications. L'intimée fait en outre observer que l'institut de beauté situé au premier étage n'est pas visible de la rue car les enseignes sont très hautes, les parties communes de l'immeuble sont particulièrement dégradées, les fenêtres sont en mauvais état, le local est peu adapté à l'activité d'esthétique (bruit, odeurs), l'impossibilité d'installation d'une climatisation, l'ascenseur n'est pas conforme et la cave figurant au bail n'a jamais pu être utilisée.
- Sur la destination des lieux': l'expert indique qu'il n'y a pas eu de modifications. Le bail est «'tous commerces'» certes mais depuis l'origine, encore que cette facilité soit toute relative, compte tenu de l'absence de visibilité du local, de la vétusté de l'immeuble, de la faiblesse de hauteur du plafond, des inconvénients majeurs du voisinage et de l'impossibilité réelle d'utilisation de l'ascenseur.
- Sur les obligations respectives des parties': contrairement à ce qu'a décidé le juge en 2011, il n'y a pas eu de «'novation'», les parties ayant convenu dès l'origine de fixer le loyer à 890 € TTC. Cependant, même si on considérait qu'il y avait eu une baisse du loyer de 16,39'%, il ne s'agit pas d'une modification notable.
- Sur les facteurs locaux de commercialité': si modification il y a, c'est à la baisse.
*elle a été victime des concurrents d'[Établissement 1] (ouverture de deux salons d'esthétique),
*baisse significative du flux piéton de la rue de la loge depuis 2009 en raison de l'ouverture d'[Établissement 1], du déménagement de la mairie et de la fermeture de Virgin même si l'expert ne partage pas cette opinion (vacance de 18'% des commerces en centre-ville constatée par Midi Libre en 2015, nuisances diverses et obligation d'enlever le chevalet qui constituait l'enseigne commerciale et était installé dans la rue).
*l'arrivée des nouvelles lignes du tramway n'a pas eu pour effet d'accroître significativement la fréquentation du centre-ville.
*aucune preuve de ce que l'augmentation de la population aurait eu une incidence notable sur l'activité du commerce.
*enfin, Madame [P] [T] conteste les termes de comparaison pris par l'expert judiciaire et les majorations qu'il a retenues, demandant en tout état de cause à la cour de confirmer la décision déférée qui a estimé que le loyer n'était pas inférieur à la valeur locative réelle des lieux.
MOTIFS
En application de l'article L. 145-34 du code de commerce, il ne peut être fait échec à la règle du plafonnement du loyer du bail commercial renouvelé qu'en cas de «'modification notable des éléments'» d'appréciation de la valeur locative «'mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33'», à savoir':
- Les caractéristiques du local considéré,
- La destination des lieux,
- Les obligations respectives des parties,
- Les facteurs locaux de commercialité
Les deux premiers éléments ne sont en réalité pas discutés en ce qu'il n'est pas prétendu à leur modification notable.
Seuls sont discutés sérieusement les deux derniers critères.
*Sur les obligations respectives des parties
La SCI SGIP [Z] fait valoir que la minoration du loyer, déjà initialement bas, résultant du jugement du 3 février 2011 ne correspond plus à la valeur locative à laquelle les parties se sont référé lors de la conclusion du bail.
Il convient toutefois de relever que cette décision, aujourd'hui définitive, n'a fait que constater la volonté de la SCI SGIP [Z] de nover et de substituer à la créance initiale de 890 € HT une créance nouvelle de 890 € TTC. De plus, l'appelante ne démontre pas en réalité en quoi le loyer aurait été fixé anormalement bas à l'origine, ce qui ne saurait ressortir de la seule affirmation selon laquelle elle aurait privilégié lors de la vente du fonds la valeur de ce dernier par rapport au prix du loyer ou encore de la comparaison avec le bail du joaillier dont les éléments invoqués ne correspondent pas à ceux ressortant du rapport d'expertise.
Par ailleurs, si l'article L. 145-33 du code de commerce pose le principe selon lequel le loyer doit correspondre à la valeur locative, ce principe est limité par la règle du plafonnement posée par l'article L. 145-34 du même code.
Le plafonnement est ainsi une exception au principe de la fixation du loyer selon la valeur locative. Le loyer plafond est un butoir qui empêche le bailleur d'obtenir un loyer égal à la valeur locative. Cette dernière ne s'impose que si elle est inférieure au loyer plafond.
Le tribunal a en outre justement retenu qu'en raison de la faible importance de la baisse du loyer à hauteur de 16,39'%, il n'y avait pas eu de modification notable s'agissant des obligations respectives des parties.
Enfin, la cour qui n'est tenue que par le dispositif des conclusions, constate que l'appelante sollicite la fixation du loyer à la somme de 1500 € par mois, ce qui ne correspond pas à la valeur locative retenue par l'expert judiciaire qui l'a fixée à 15 400 € annuels.
S'agissant de l'augmentation de la taxe foncière, la SCI SGIP [Z] fait valoir qu'elle a augmenté de 60'% (1096 € en 2002 à 1652 € en 2011). Il convient toutefois de relever que le bail a été conclu en 2004 et qu'il n'est pas plus produit en appel qu'en première instance, d'avis d'imposition pour les années 2012 et 2013. En tout état de cause, en 2004 la taxe foncière était de 1309 € et en 2011 de 1652 €. Il n'y a donc pas d'augmentation constituant une modification notable et justifiant le déplafonnement.
Le jugement sera donc ici confirmé.
*Sur les facteurs locaux de commercialité
L'appelante se contente surtout de critiquer les facteurs locaux de commercialité invoqués par Madame [P] [T] en faveur de la baisse du loyer.
En réalité, l'expert judiciaire [H] ne retient aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité.
La piétonisation et l'attractivité de la [Adresse 3] n'est pas contestable mais elle est ancienne. L'expert judiciaire relève qu'aucune modification n'est intervenue pendant le cours du bail y compris pour les rues adjacentes. Par ailleurs, si la population de [Localité 1] est en continuelle augmentation, il n'est pas démontré que cela ait eu une incidence notable sur l'activité du centre esthétique.
Le rapport d'expertise judiciaire ne comporte pas d'élément probant sur ce point et si l'expert reconnaît que l'emplacement du local constitue un avantage, il fait également état du savoir-faire de l'exploitante, de l'accueil et des prestations assurées.
Si l'implantation de grandes enseignes peut être un élément entraînant un déplafonnement, la SCI SGIP [Z] fait essentiellement état d'une rotation des commerces autour de la rue de la Loge dont il ne peut être tiré d'élément en faveur de la modification prétendue.
Quant à l'arrivée de la ligne 2 du tramway en 2006, le premier juge a justement relevé que si elle avait amené une clientèle au c'ur de ville, l'étude de la CCI de [Localité 1] en 2009 en avait relativisé l'impact. L'expert judiciaire considère ici que l'on ne peut se prononcer avec certitude sur le flux piétonnier. Enfin, l'augmentation du chiffres d'affaires de Optical ne ressort d'aucun élément au dossier.
Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il n'a pas retenu la preuve de l'évolution à la hausse des facteurs locaux de commercialité.
Au vu de l'ensemble de ces éléments, le premier juge a justement considéré qu'il n'y avait pas lieu à déplafonnement du loyer du bail renouvelé.
Sur le montant du loyer renouvelé
L'appelante sollicite au dispositif de ses conclusions et sans ne faire elle-même aucun calcul de «'fixer en toute hypothèse le montant du loyer en l'état de l'évolution de celui-ci suite à la novation intervenue et constatée par le jugement du 3 février 2011'».
L'intimée ne formule aucune remarque sur ce point.
Il y a donc lieu en l'absence de modification notable des éléments cités par l'article 145-33 du code de commerce, de faire application de l'article L. 145-34 et de calculer le loyer renouvelé en fonction de l'indice du coût de la construction tel que prévu par le bail.
Le contrat prévoit que l'indice de base est l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE correspondant au 4ème trimestre de l'année 2003, soit 1214 et l'indice de réajustement étant celui du trimestre correspondant de l'année suivante.
Le bail est renouvelé à compter du 25 juin 2013. L'indice à retenir est celui du 4ème trimestre de l'année 2012, soit 1639.
Le loyer dû à compter du 25 juin 2013 s'élève à la somme de':
744,15 € X 1639/1214 = 1004,66 € HT.
Sur les frais non remboursables et les dépens
En définitive, le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions, en ce compris celles relatives aux frais non remboursables et aux dépens.
L'appelante qui échoue en sa demande principale supportera les entiers dépens de l'appel.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [P] [T] la totalité des frais non remboursables exposés. Il lui sera accordé la somme de 1000 €.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement rendu le 7 juin 2016 par le tribunal de grande instance de Montpellier en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
FIXE le loyer dû à compter du 25 juin 2013 à la somme de 1004,66 € HT, compte tenu de l'évolution du coût de la construction,
CONDAMNE la SCI SGIP [Z] à payer à Madame [P] [T] la somme de 1000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE le surplus des demandes,
CONDAMNE la SCI SGIP [Z] aux dépens de l'appel.
Le greffier, Le président,
