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délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1ère Chambre D
ARRET DU 27 JUIN 2019
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/05747 N° Portalis DBVK-V-B7C-N4R3
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 09 OCTOBRE 2018
TRIBUNAL D'INSTANCE DE NARBONNE N° RG 121800397
APPELANTS :
Monsieur [V] [U]
né le [Date naissance 1] 1971 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par Me Fanny LAPORTE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et Me CLEMENT, avocat plaidant
Madame [O] [R]
née le [Date naissance 2] 1968 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Fanny LAPORTE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et Me CLEMENT, avocat plaidant
INTIMEE :
Madame [U] [K]
née le [Date naissance 3] 1972 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Sabine PEPIN de la SELAS SELAS CHOPIN & ASSOCIES, avocat au barreau de CARCASSONNE
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 14 Mai 2019
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 MAI 2019,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Thierry JOUVE, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Daniel MULLER, Président de Chambre
Madame Myriam GREGORI, Conseiller
Monsieur Thierry JOUVE, Conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Laurence SENDRA
ARRET :
- Contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Daniel MULLER, Président de Chambre, et par Mme Laurence SENDRA, Greffier.
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte en date du 15 septembre 2015, Madame [U] [K] a donné à bail à Monsieur [V] [U] et à Madame [O] [R] une maison située [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel indexé de 570 €.
À la suite d'impayés, la propriétaire a fait délivrer à ses locataires le 29 juin 2017, un commandement de payer la somme totale de 4 174,61 € dont un principal de 3 988 € correspondant à un arriéré de loyer et de charges arrêté au mois de juin 2017 inclus.
En réplique, les locataires ont fait délivrer à la propriétaire des lieux une assignation devant le juge des référés aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire aux fins de constater l'absence de décence du logement. Cette demande a été rejetée par une ordonnance rendue le 28 mai 2018.
Concomitamment, la mise en demeure qui visait la clause résolutoire prévue au contrat, s'avérant infructueuse, la bailleresse a attrait ses co-contractants, par-devant le juge d'instance de Narbonne statuant en référé.
Lequel par ordonnance contradictoire en date du 9 octobre 2018, a :
- constaté la résiliation du bail de plein droit par le jeu de la clause résolutoire avec effet au 23 février 2017,
- ordonné la suspension pendant une année de la clause résolutoire,
- condamné les locataires à payer de la somme de 6 250,22 € au titre des loyers impayés,
- autorisé les locataires à se libérer de leur dette moyennant le versement de 100 € par mois outre les loyers dus pendant la durée d'un an, le dernier versement devant solder l'intégralité de la dette,
- dit qu'à défaut du paiement d'une seule mensualité, la clause résolutoire prendra ses effets de droit, la totalité de la somme due devenant exigible,
- dit que dans ce cas, l'expulsion du locataire sera ordonnée sur notification de la présente ordonnance,
- rejeté de toute demande contraire ou plus amples des parties,
- dit que chaque partie conservera ses dépens,
- rejetté les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile
APPEL
Monsieur [V] [U] et Madame [O] [R] qui ont interjeté appel de cette ordonnance le 16 novembre 2018, ont notifié des conclusions par voie électronique le 9 mai 2019.
Madame [U] [K] a notifié des conclusions par voie électronique le 5 avril 2019.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 mai 2019.
PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Monsieur [V] [U] et à Madame [O] [R] qui concluent à l'infirmation de l'ordonnance déférée :
* à titre principal,
- le constat de l'existence d'une contestation sérieuse liée à l'indécence du logement,
* à titre subsidiaire,
- qu'il leur soit donné acte qu'ils ont quitté les lieux le 31 janvier 2019 ,
- qu'il soit enjoint au bailleur de communiquer l'état des lieux de sortie,
- qu'il soit dit que le premier juge ne pouvait les condamner au paiement la somme de 6 250,22 € alors que le commandement de payer du 29 juin 2017 ne reprend pas le montant de l'allocation-logement perçue directement par le bailleur,
- le rejet de l'ensemble des demandes adverses,
- qu'il soit dit et jugé qu'ils subissent un préjudice de jouissance par la faute du bailleur de délivrer un logement insalubre,
- la condamnation du bailleur à ce titre à leur payer à titre provisionnel :
la somme de 7 980 € correspondant au montant du loyer de 570 € sur 14 mois pendant lesquels le preneur a usé d'un logement décent entre l'entrée dans les lieux en septembre 2015 et les prétendus travaux de réparation en octobre 2016,
la somme de 7 125 € correspondant à au-moins 50 % des loyers facturés soit sur la base d'un loyer de l'ordre de 570 € par mois depuis novembre 2016 jusqu'à décembre 2018, à parfaire au jour de l'arrêt,
- que soit prononcée la compensation entre leur créance et celle locative du bailleur,
- la condamnation du bailleur au surplus,
- le rejet de l'ensemble des demandes adverses.
Madame [U] [K] qui conclut à la confirmation de l'ordonnance déférée, sollicite :
- qu'il soit dit et jugé que les appelants ne peuvent pas soulever de prétentions nouvelles en cause d'appel ,
- le constat de défaut de paiement des arriérés de loyer visés dans le commandement de payer délivrer le 21 juin 2017 visant la clause résolutoire,
- la confirmation de l'ordonnance déférée en ce qu'elle a constaté le jeu de la clause résolutoire,
- l'infirmation de l'ordonnance déférée en ce qu'elle a ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire,
- la condamnation des appelants à lui payer à titre de provision la somme de 12 807,76 € avec intérêt légal à compter du commandement,
- la condamnation des appelants à la somme de 825 € au titre de la clause pénale ,
- qu'il soit dit et jugé que le logement donné à bail était décent,
- l'infirmation de l'ordonnance déférée en ce qu'elle a indiqué que les locataires étaient fondés à solliciter la condamnation de leur bailleur au paiement d'une somme de 2 000 € au titre du préjudice de jouissance et et les a dispensés de la clause pénale,
- en conséquence le rejet de toutes les demandes indemnitaires adverses
- la condamnation des appelants à lui verser la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamnation de l'appelant aux dépens incluant les frais de signification du commandement de payer délivré le 29 juin 2017.
MOTIFS :
Sur l'appel :
L'appel interjeté dans les formes et délai de la loi est recevable.
Sur l'existence d'une contestation sérieuse :
Les consorts [U]/ [R] invoquent pour la première fois en cause d'appel l'existence d'une contestation sérieuse liée au caractère insalubre du logement qui ferait obstacle à ce qu'il soit fait droit aux demandes du bailleur.
Contrairement ce que soutient l'intimée, cette prétention nouvelle doit être examinée dans la mesure où, conformément aux dispositions de l'article 564 du code de procédure civile, elle tend à faire écarter les prétentions adverses.
Sur le fond, il convient de considérer en fonction des éléments ci-dessous développés que l'argumentation qui la sous-tend, ne constitue pas une contestation sérieuse.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire :
Le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire. L'intimée sollicite la confirmation sur ce point. Les appelants ne le contestent pas expressément, faisant valoir qu'ils ont de toute façon quitté les lieux le 31 janvier 2019.
Il convient donc de confirmer l'ordonnance déférée sauf en ce qui concerne les questions devenues inutiles de suspension des effets de la clause résolutoire, de la libération des lieux et de l'autorisation de procéder le cas échéant à une mesure d'expulsion.
Dans la même logique, il en est de même de la demande de condamnation de l'intimée à communiquer le procès-verbal d'état des lieux établi le 4 février 2019 dans la mesure où cette communication a déjà eu lieu dans le cadre de l'échange de pièces intervenu entre avocats.
Sur les manquements du bailleur à ses obligations contractuelles:
Le premier juge considérant que les éléments du dossier démontraient le caractère insalubre du logement loué, a accordé aux anciens locataires, à titre indemnitaire, une somme de 2 000 € à déduire de leur dette locative et les a dispensés des effets de la clause pénale.
Les appelants réclament que le montant de l'indemnisation de leur préjudice de jouissance soit porté aux sommes de 7 980 € et de 7 125 €.
L'intimée conclut à la réformation de la décision sur ce point dans la mesure où la prétendue indécence du logement n'est nullement rapportée ainsi que d'ailleurs l'avait constaté le juge des référés dans une précédente ordonnance rendue le 28 mai 2018 à l'encontre des mêmes parties avant de rejeter une demande d'expertise.
Madame [U] [K] fait par ailleurs pertinemment remarquer que cette première décision avait autorité de la chose jugée au provisoire et ne saurait donc être contredite par une nouvelle décision du même type.
L'article 488 du code procédure civile pose effectivement ce principe avec cependant la réserve de la survenance de circonstances nouvelles.
En l'espèce, le seul élément nouveau à considérer car non pris en compte dans le cadre de la précédente instance, est un constat d'huissier dressé par Maître [G] le 13 juin 2018 qui fait état de l'absence d'une porte coupe-feu dans la buanderie où se trouve la chaudière, du plafond mal jointé dans deux chambres, de deux placards de salle de bains présentant des traces de champignons et de moisissure, de fissures importantes et de pierres non scellées dans les combles.
Les photographies jointes à cette description permettent de remarquer que ces désordres sont soit en raison de leur importance, soit en raison de leur localisation susceptibles certes de causer une gêne ou une limitation dans l'usage du bien loué, mais ne caractérisent en aucun cas un état d'insalubrité ou d'indécence rendant le logement impropre à son usage. Il n'est par ailleurs pas établi que la présence d'humidité provienne d'un défaut de la structure ou d'un défaut d'entretien par le propriétaire, à l'exclusion de toute mauvaise utilisation des équipements imputable aux locataires.
Dès lors, l'argument de l'exception d'inexécution ne peut être invoqué et le préjudice minime ne peut permettre, à titre provisionnel, qu'une indemnisation de l'ordre de 825 €.
L'ordonnance déférée sera réformée en ce sens.
Sur le montant de la dette locative et les modalités de son règlement :
Le premier juge a reconnu le couple redevable envers son adversaire de la somme de 8 250,22 € au titre des loyers impayés.
L'intimée réclame dans le cadre d'une demande incidente l'allocation d'une provision d'un montant de 12'807,76 € correspondant la dette locative arrêtée au 11 janvier 2019.
Les appelants objectent que dans le décompte figurant sur le commandement de payer ne sont pas imputés les versements effectués par la CAF.
À l'appui de sa demande d'actualisation, Madame [K] produit un décompte détaillé de l'examen duquel il résulte que le virement opéré périodiquement pour un montant de 190 € par l'organisme social à l'agence immobilière chargée de la gestion du bien au titre de l'allocation logement, n'a pas été imputé pour les mois de janvier et février 2017.
Il convient donc de déduire les sommes correspondantes.
Compte tenu du jeu de la compensation de la somme de 825 € due au titre de la clause pénale prévue au bail avec celle d'un montant identique précédemment accordée en réparation du préjudice de jouissance, il convient de condamner les consorts [U]/ [R] à payer, à titre provisionnel, une somme de :
12'807,76 € - 380 € = 12 427,76 € avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt.
En l'absence de toute demande en ce sens de la part des appelants et a fortiori de la présentation et de la justification de leur situation matérielle et financière actuelle, l'ordonnance déférée qui avait accordé un moratoire de 12 mois, sera donc également réformée sur ce point.
Sur les frais irrépétibles et les dépens :
Il ne paraît pas inéquitable de condamner les consorts [U]/ [R] à payer à leur adversaire une somme de 1 300 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
Succombant les intéressés supporteront les dépens de première instance et d'appel incluant le coût du commandement de payer.
PAR CES MOTIFS
La cour,
- reçoit Monsieur [V] [U] et Madame [O] [R] en leur appel,
- rejette leur demande tendant à constater l'existence d'une contestation sérieuse,
- infirme l'ordonnance déférée sauf en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire avec effet au 23 février 2017,
et statuant à nouveau,
- constate que Monsieur [V] [U] et Madame [O] [R] ont quitté les lieux le 31 janvier 2019,
- condamne solidairement Monsieur [V] [U] et Madame [O] [R] à payer, à titre provisionnel, à Madame [U] [K] une somme de 12 427,76 € avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt,
- condamne in solidum Monsieur [V] [U] et Madame [O] [R] à payer à Madame [U] [K] une somme de 1 300 € en application des dispositions de l'article 700 du code procédure civile,
- rejette toutes les autres demandes, plus amples ou contraires,
- condamne in solidum Monsieur [V] [U] et Madame [O] [R] aux dépens de première instance et d'appel incluant le coût du commandement de payer délivré le 29 juin 2017.
Le GreffierLe Président
TJ
