1ère Chambre D
ARRÊT DU27 JUIN 2019
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/04886
N° Portalis DBVK-V-B7C-N2SG
Décision déférée à la Cour : Jugement du 20/09/2018 du tribunal paritaire des baux ruraux de Montpellier N° RG5117000003
APPELANTS :
Monsieur [O] [B]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentant : Me Thomas BRUNEL de la SCP BRUNEL/PIVARD/REGNARD, avocat au barreau de MONTPELLIER
SOCIETE CIVILE D'EXPLOITATION AGRICOLE DE [Adresse 2] - SCEA DE [Adresse 2], prise en la personne de ses co-gérants, Monsieur [O] [B] et Monsieur [P] [B]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentant : Me Thomas BRUNEL de la SCP BRUNEL/PIVARD/REGNARD, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIME :
Monsieur [O] [Z]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentant : Me Hachim FADILI, avocat au barreau du VAL DE MARNE
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 04 AVRIL 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Myriam GREGORI, Conseiller, faisant fonction de Président
Monsieur Thierry JOUVE, Conseiller
Mme Nelly SARRET, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Laurence SENDRA
L'affaire, mise en délibéré au 06/06/19, a été prorogée au 13/06/19, puis au 20/06/2019, puis au 27/06/2019.
ARRÊT :
- Contradictoire;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile;
- signé par Madame Myriam GREGORI, Conseiller, faisant fonction de Président et par Mme Laurence SENDRA, Greffier.
Monsieur [O] [Z], propriétaire de parcelles de vignes à [Localité 1] (34) a donné à bail à ferme à la SCEA DE [Adresse 2] et à Monsieur [O] [B], gérant de cette SCEA , deux parcelles en nature de vignes cadastrées section A n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] lieudit '[Localité 3]' pour une surface de 7ha 04a et 62ca, suivant deux actes sous seing privé distincts en date du 7 janvier 2008.
Le bailleur reprochant au preneur d'avoir arraché la totalité des vignes, la SCEA DE [Adresse 2] a saisi le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Montpellier par requête déposée le 27 mars 2017 aux fins de voir constater notamment qu'elle n'a commis aucun agissement de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. Par requête parrallèle du 30 mars 2017, Monsieur [O] [Z] a également saisi la même juridicion aux fins notamment de prononcer la résiliation du bail.
Par jugement du 20 septembre 2008, le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Montpellier, après avoir ordonné la jonction des deux procédures a :
- prononcé la résiliation du bail à ferme et ordonné l'expulsion du preneur et de tous occupant de son chef
- ordonné l'exécution provisoire
- condamné solidairement Monsieur [B] et la SCEA DE [Adresse 2] à payer à Monsieur [O] [Z] la somme de 4000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens
- débouté Monsieur [B] et la SCEA DE [Adresse 2] de l'ensemble de leurs demandes
- rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.
Ce jugement a été notifié par les soins du greffe à la SCEA DE [Adresse 2] par lettre recommandée avec demande d'avis de réception signé le 22 septembre 2018.
Par acte reçu au greffe de la Cour le 2 octobre 2018, Monsieur [O] [B]et la SCEA DE [Adresse 2] ont relevé appel de cette décision.
Aux termes de leurs dernières conclusions déposées à l'audience de plaidoiries du 4 avril 2019, Monsieur [O] [B]et la SCEA DE [Adresse 2] demandent à la Cour de :
* infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions
et statuant à nouveau :
- mettre hors de cause M. [B]
- dire et déclarer que seule la SCEA DE [Adresse 2] est titulaire du bail à ferme
- dire et déclarer que la SCEA DE [Adresse 2] n'a commis aucun agissement de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds
- dire et déclarer que les frais liés à la replantation sont supportés par la SCEA DE [Adresse 2]
- dire et déclarer que le bail rural liant les parties se poursuit
- rejeter l'ensemble des demandes de Monsieur [Z]
* par conséquent :
- ordonner à Monsieur [Z] de libérer les terres, objet du litige et de les mettre à la disposition de la SCEA DE [Adresse 2] et ce, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir
- dire que le bail rural passé entre [K] [Z] et [O] [Z] postérieurement au jugement attaqué n'est pas opposable à la SCEA DE [Adresse 2]
- ordonner à Monsieur [Z] de remettre à la SCEA DE [Adresse 2] tous documents administratifs et des douanes lui permettant d'exploiter les terres
- interdire l'accès des parcelles à Monsieur [K] [Z] ainsi qu'à tous membre de sa famille et à toutes autres personnes autorisées par le propriétaire et ce, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir
- condamner Monsieur [O] [Z] du fait des entraves et du préjudice consécutif subi , à payer à la SCEA DE [Adresse 2] la somme de 6000 € à titre de dommages et intérêts pour désagréments liés à l'expulsion, ainsi que celle de 5000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Ils font valoir que dans le courant de l'année 2015, la SCEA DE [Adresse 2] a fait l'objet d'un contrôle d'un organisme professionnel intitulé ' Languedoc-Roussillon Origine- Sud de France' pour transmission aux services de l'INAO, cet organisme ayant constaté sur les parcelles louées un pourcentage trop important de pieds manquants et de souches mortes, que pour ne pas perdre l'appellation AOC Pic Saint Loup et dans un souci de bonne conduite de l'exploitation, elle a été contrainte de dévitaliser les vignes en novembre 2015 puis de les arracher en juin 2016 pour pouvoir les replanter ensuite, le processus de replantage devant s'échelonner sur trois ans et s'achever dans le courant de l'année 2020 et ce, à ses seuls frais. Elle soutient qu'elle avait obtenu une autorisation verbale du bailleur pour ce faire. Elle explique qu'elle s'est donc rapprochée de la chambre d'agriculture dés 2015 pour faire un diagnostic de son exploitation et une expertise vignoble a été réalisée, puis qu'elle a respecté un programme de replantation en lien avec la Chambre de l'Agriculture avant d'informer en avril 2016 par courrier Monsieur [Z] de la poursuite de sa démarche de restructuration des vignes. Elle considère ainsi n'avoir pas agi dans l'urgence et que ce programme n'était pas prématuré au regard de l'âge du temps de production des futures vignes. Elle ajoute que même si elle n'a pas sollicité l'autorisation expresse du bailleur, elle n'a pas pour autant compromis la bonne exploitation du fond, dans la mesure où il ne s'agit pas d'une destruction de vignes, où il avait déjà été replanté 2, 5 ha de vignes en juillet 2018 et où elle devait poursuivre cette replantation les deux années suivantes . Elle estime, au contraire, avoir amélioré le fonds exploité qui bénéficiera d'une plus-value importante en fin de bail
Elle conteste donc avoir manqué à ses obligations et notamment avoir commis une faute lourde intentionnelle alors qu'elle n'a pas changé la culture du fonds ni modifié sa destination et que la sanction de la résiliation du bail du seul fait de l'absence de l'autorisation du bailleur est trop lourde et n'est d'ailleurs pas prévue par l'article 7 du contrat type départemental de l'Hérault.
Elle précise que Monsieur [Z] ayant fait exécuter le jugement entrepris, elle n'exploite plus les lieux depuis novembre 2018 et qu'elle est fondée à solliciter l'octroi de dommages et intérêts pour les désagréments liés à l'expulsion.
Au dispositif de ses dernières écritures déposées à l'audience de plaidoiries du 4 avril 2019 au greffe de la Cour, Monsieur [O] [Z] demande à la Cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris
- rejeter l'ensemble des demandes et prétentions de Monsieur [O] [B]et de la SCEA DE [Adresse 2]
- condamner solidiarement Monsieur [O] [B]et la SCEA DE [Adresse 2] à lui payer la somme de 10 000 € en application des dispositions de l'article 559 du code de procédure civile
- condamner solidiarement Monsieur [O] [B]et la SCEA DE [Adresse 2] à lui payer la somme de 10 000 € en applications des dipsotions de l'article 1240 du code civil
- condamner solidiarement Monsieur [O] [B]et la SCEA DE [Adresse 2] à lui payer la somme de 6000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Il expose que la SCEA DE [Adresse 2] n'a pas exploité les parcelles en bon père de famille alors qu'à la suite des constats d'huissier réalisés les 24 et 25 mai 2016, il a été constaté des parcelles en mauvais état d'entretien puis le lendemain, des vignes arrachées compromettant ainsi la bonne exploitation du fonds et constituant une faute lourde intentionnelle du preneur puisque celui-ci avait pleinement conscience de la destruction du bien loué. Il conteste formellement avoir donné son accord verbal à cet arrachage et il n'est pas établi qu'il aurait délivré une autorisation préalable et expresse par écrit, Monsieur [B] ayant eu toute latitude s'il estimait qu'un arrachage s'imposait en urgence de l'en informer en amont et le cas échéant de le mettre en demeure de procéder aux travaux à ses frais, tel qu'en dispose l'article L. 415-8 du code rural et de la pêche maritime, après consultation de la commission consultative des baux ruraux et saisir le tribunal paritaire des baux ruraux à cette fin, ce qui n'a pas été le cas. Il ajoute que Monsieur [B] n'a pas non plus tenu compte des préconisations de l'huissier de justice qui le 25 mai 2016 l'a contacté par téléphone à la requête de son bailleur pour lui demander ne pas arracher les vignes et qu'il les a donc arrachées d'autorité empêchant la poursuite normale de l'exploitation. Il précise qu'à aucun moment en première instance, les appelants n'ont évoqué une quelconque replantation effectuée mais seulement une perspective de replantation dans le courant de l'année 2018 et que d'ailleurs, la replantation partielle n'est intervenue qu'au mois d'août 2018 pendant le cours du délibéré du jugement entrepris, soit plus de deux ans après l'arrachage des vignes.
Il réfute également l'argument selon lequel les terres louées étaient susceptibles de perdre l'appellation AOC Pic Saint Loup, qui leur est acquise conformément au cahier des charges de cette appellation et indique que le contrôleur de Languedoc- Roussillon - Origine Sud de France n'a aucunement effectué une visite pour vérifier le respect des conditions de production de l'AOC Pic Saint Loup, l'objet de cette visite s'inscrivant seulement dans le cadre du plan d'inspection annuel. Il ajoute que cette visite terrain a été jugée conforme et n'a nullement évalué à plus de 25 % le pourcentage de pieds manquants sur les parcelles en cause. Il précise également que l'expertise vignoble invoquée par la partie adverse concernait, en réalité 34 hectares de surface exploitée, qu'elle conclut à une non-conformité en 2025 de 17 hectares sur cette superficie totale, sans que cette expertise n'établisse si les deux parcelles en cause sont comprises dans ces 17 hectares.
Il conteste la demande de mise hors de cause de Monsieur [B] alors que deux contrats de bail à ferme ont été signés le même jour le 7 janvier 2008, l'un avec Monsieur [B], l'autre avec la SCEA DE [Adresse 2] et qu'en outre, ces derniers qui ont saisi ensemble le Tribunal Partiaire des Baux ruraux n'avaient pas sollicité cette mise hors de cause en première instance.
Il invoque enfin d'une part le caractère abusif de l'appel et d'autre part l'existence de dommages qui lui ont été causés par la faute contractuelle et les infractions législatives et règlementaires des appelants qui l'ont engagé dans une longue procédure.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de mise hors de cause de Monsieur [B]
Les appelants ne motivent pas cette demande de mise hors de cause, laquelle n'est pas, en tout état de cause, justifiée dés lors que le bail lie M. [Z] tant à la SCEA DE [Adresse 2] qu'à Monsieur [B] aux termes des deux actes sous seing privés distincts du 7 janvier 2008. Il convient de rejeter cette demande, sur laquelle le premier juge a omis de statuer, les dernières conclusions de première instance de la SCEA DE [Adresse 2] et de Monsieur [B] établissant qu'ils avaient bien formé devant le premier juge cette même demande.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article L. 411-31 du Code Rural, sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L 411-32 et L411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie notamment d'agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, sauf en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.
En l'espèce, il ressort des pièces produites et notamment des procés-verbaux de constat d'huissier des 24 et 25 mai 2016 et du rapport d'expertise de M. [P] du 25 mai 2016 établis à la requête du bailleur - et il n'est pas au demeurant pas contesté - que la SCEA DE [Adresse 2] a fait appliquer en novembre 2015 un traitement de dévitalisation sur les vignes des parcelles louées pour procéder le 25 mai 2016 à l'arrachage de la totalité des pieds de vignes.
La SCEA DE [Adresse 2] et M. [B], qui revendiquent une autorisation verbale de Monsieur [O] [Z], n'établissent pas avoir obtenu l'accord préalable et express du bailleur pour effectuer ces opérations alors que celui-ci a toujours contesté avoir donné un tel accord et a même fait connaître expressément à M. [B] son opposition à l'arrachage des vignes, par l'intermédiaire de l'huissier de justice qui a réallisé les constats précités, ainsi qu'il ressort du procès-verbal du 25 mai 2016. Il convient donc de considérer que ce n'est qu'à l'occasion d'un courrier non daté intitulé 'situation en février 2016" que Monsieur [Z] déclare avoir reçu en main propre en mars 2016 (ou en avril 2016 selon les appelants eux-mêmes), qu'il a été informé expressément par M. [B] tant de la dévitalisation des vignes déjà effectuée que du projet d'arrachage de celles-ci, accompagné d'une demande de renégociation portant sur le bail.
Pour autant, le défaut d'autorisation du bailleur aux fins d'effectuer de tels travaux ne suffit pas à lui seul à justifier la résiliation du bail. Encore faut-il, en effet, que ces agissements soient de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, la charge de la preuve incombant à ce titre au bailleur.
Or, en l'espèce, il n'est produit par Monsieur [Z] aucune pièce démontrant que la dévitalisation des vignes et l'arrachage de celles-ci compromettent de manière irrémédiable l'exploitation des parcelles louées alors que les appelants produisent un rapport d'expertise de la Chambre de l'Agriculture de l'Hérault qui a effectué un diagnostic de l'ensemble de l'exploitation de la SCEA, rapport qui a préconisé l'arrachage en priorité des parcelles louées par Monsieur [Z], soit les parcelles 'A[Cadastre 2] et A [Cadastre 1] [Localité 4] et [Localité 5]', telles que celles-ci ont été expressément désignées dans les conclusions 'après suivi parcellaire' de ce rapport et ce, en raison d'un pourcentage important de manquants remettant en cause la rentabilité de l'exploitation, arrachages représentant pour l'ensemble de cette exploitation une superficie de 14 ha 26 et devant être suivis de replantations sur 10 ans. C'est donc à tort que le premier juge a considéré qu'il n'était pas établi que les parcelles en cause faisaient partie des préconisations d'arrachages de la Chambre de l'Agriculture alors qu'elles sont expressément visées. Dans ces conditions, Monsieur [Z] ne démontre pas en quoi la dévitalisation et l'arrachage des vignes qui devaient être suivis de replantations étaient de nature à porter préjudice aux parcelles en cause alors que ces agissements du preneur avaient clairement pour objectif, si ce n'est d'éviter la perte de l'AOC Pic Saint Loup, du moins de favoriser au minimum la rentabilité et la productivité de l'exploitation consituée de vignes très anciennes dont le renouvellement des souches doit pour voir s'envisager de manière anticipée.
Ainsi, c'est à tort que le premier juge a fait reposer la résiliation du bail sur les seuls agissements du preneur résultant de cet arrachage, même s'il eût été grandement préférable pour éviter tout litige ultérieur qu'il informe de manière expresse et préalable le bailleur des préconisations de la chambre de l'agriculture et de son projet de restructuration de son exploitation de nature à impacter les parcelles en cause.
En revanche, indépendamment des constatations relatives à la dévitalisation, il ressort du constat d'huissier du 24 mai 2016, confirmé par le rapport du 25 mai 2016 de Monsieur [P], expert agricole et foncier qui a accompagné l'huissier de justice sur les lieux que les parcelles sont décrites comme étant en mauvais état d'entretien, l'huissier de justice et l'expert relevant particulièrement la présence de chênes de tailles conséquentes ayant deux à trois ans d'âge poussant au milieu des rangées de vignes, ainsi que des massifs de ronce qui encerclent les ceps auxquels tout accès est impossible. Il résulte donc de ces constatations que la SCEA DE [Adresse 2] n'a pas exploité les parcelles en bon père de famille, ce défaut d'exploitation étant antérieur à la dévitalisation des vignes et ne pouvant s'expliquer par le récent projet du preneur de dévitaliser et d'arracher les vignes. Les appelants ne font valoir aucune observation à ce titre et ne produisent aucune pièce de nature à contredire ce mauvais entretien général des terres. Un tel manquement compromettant la bonne exploitation du fonds justifie, en conséquence, la résiliation du bail aux torts du preneur.
Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail à ferme et ordonné l'expulsion du preneur et de tous occupant de son chef, mais par substitution de motifs, en précisant qu'il a déjà été procédé à cette expulsion en novembre 2018 en vertu de l'exécution provisoire prononcée par le jugement entrepris, et en ce qu'il a rejeté l'ensemble des demandes formées par la SCEA DE [Adresse 2] et Monsieur [B].
Sur les demandes de dommages et intérêts de Monsieur [Z]
Il n'est pas établi que l'appel ait été formé de manière fautive, dilatoire ou abusive par la SCEA DE [Adresse 2] et M. [B], l'exercice d'une voie de recours étant un droit ne pouvant dégénérer en abus qu'en cas de mauvaise foi, malice ou intention de nuire. Monsieur [Z] sera donc débouté de ses demandes de dommages et intérêts tant en application des dispositions de l'article 559 du code de procédure civile, qu'en application des dispositions de l'article 1240 du code civil.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Il est inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [Z] les sommes non comprises dans les dépens. La SCEA [Adresse 2] et M. [B] seront condamnés solidairement à lui payer la somme de 1500 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile
La SCEA [Adresse 2] et M. [B] qui succombent en leur appel en supporteront les dépens.
Pour les mêmes motifs, il n'y a pas lieu de les faire bénéficier des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Leur demande à ce titre sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Et y ajoutant,
- Constate qu'il a déjà été procédé à l'expulsion de la SCEA DE [Adresse 2] en novembre 2018 ;
- Rejette la demande de mise hors de cause de Monsieur [O] [B];
- Rejette les demandes de dommages et intérêts formées par Monsieur [O] [Z] ;
- Condamne solidairement la SCEA DE [Adresse 2] et Monsieur [O] [B] à payer à Monsieur [O] [Z] la somme de 1500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Rejette la demande formée par les appelants en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile';
- Condamne solidairement la SCEA DE [Adresse 2] et Monsieur [O] [B] aux dépens de première instance et d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
NS
