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délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1ère Chambre C
ARRET DU 28 MAI 2019
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/02981 - N° Portalis DBVK-V-B7B-NFXO
Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 MAI 2017
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN
N° RG 15/04478
APPELANTS :
Monsieur [K] [M]
né le [Date naissance 1] 1937 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par Me Bruno FITA de la SCP FITA-BRUZI, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
Madame [J] [M]
née le [Date naissance 2] 1939 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Bruno FITA de la SCP FITA-BRUZI, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
Madame [H] [L]
née le [Date naissance 3] 1974 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Bruno FITA de la SCP FITA-BRUZI, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
Madame [A] [I]
née le [Date naissance 4] 1936 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Bruno FITA de la SCP FITA-BRUZI, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
Monsieur [Q] [U]
né le [Date naissance 5] 1971 à [Localité 4] (BELGIQUE)
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Représenté par Me Bruno FITA de la SCP FITA-BRUZI, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
Madame [T] [F] épouse [U]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Représentée par Me Bruno FITA de la SCP FITA-BRUZI, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
Monsieur [O] [C]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Adresse 5]
Représenté par Me Bruno FITA de la SCP FITA-BRUZI, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
Monsieur [X] [J]
né le [Date naissance 6] 1952 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Adresse 6]
Représenté par Me Bruno FITA de la SCP FITA-BRUZI, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
Monsieur [E] [E]
né le [Date naissance 7] 1960
[Adresse 7]
[Adresse 7]
Représenté par Me Bruno FITA de la SCP FITA-BRUZI, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
Madame [B] [N] épouse [W]
née le [Date naissance 8] 1942 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 8]
[Adresse 8]
Représentée par Me Bruno FITA de la SCP FITA-BRUZI, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
INTIMES :
Monsieur [X] [W]
né le [Date naissance 9] 1942 à [Localité 7]
de nationalité Française
[Adresse 8]
[Adresse 8]
Représenté par Me Bruno FITA de la SCP FITA-BRUZI, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
SAS CAMPING [Établissement 1], immatriculée au RCS de Perpignan sous le n° [Établissement 1], dont le siège est [Adresse 9], et pour elle son représentant légal en exercice y domicilié ès qualités
[Adresse 9]
[Adresse 10]
Représentée par Me Harald KNOEPFFLER de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant
Assistée de Me Marjorie AGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Harald KNOEPFFLER, avocat plaidant
SCI IMMOSERMA, immatriculée au RCS de Perpignan sous le n° 528 794 118, dont le siège est [Adresse 10], et pour elle son représentant légal en exercice y domicilié ès qualités
[Adresse 10]
[Adresse 10]
Représentée par Me Harald KNOEPFFLER de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant
Assistée de Me Marjorie AGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Harald KNOEPFFLER, avocat plaidant
INTERVENANT VOLONTAIRE:
Monsieur [X] [W]
né le [Date naissance 9] 1942 à [Localité 7]
de nationalité Française
[Adresse 8]
[Adresse 8]
Représenté par Me Bruno FITA de la SCP FITA-BRUZI, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 25 Mars 2019
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 AVRIL 2019,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée
Greffier, lors des débats : Madame Sabine MICHEL
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sabine MICHEL, Greffier.
*
**
Le camping [Établissement 2] a été exploité à [Localité 8] jusqu'en 2003 par une société d'économie mixte et à partir de 2004 par un Etablissement Public Industriel et Commercial dénommé Office de tourisme ' camping [Localité 8] créé à l'initiative de la municipalité pour gérer le camping.
Afin de procéder à la cession de l'ensemble, par délibération du 26 novembre 2010, la commune a décidé la désaffectation du bien qui était antérieurement affecté au service public ; puis par délibération du 16 décembre 2010, l'emprise foncière qui devait être cédée a fait l'objet d'une décision de déclassement au domaine privé de la commune.
Avant cette désaffectation et le déclassement, divers particuliers avaient signé avec l'EPIC (Office de tourisme) dans le cadre de l'exploitation du camping municipal des contrats de location de parcelles sur lesquelles ils avaient déposé des mobile-homes.
Par acte authentique du 23 décembre 2010, la SCI Immoserma représentée par son gérant, Monsieur [D], a acquis de la commune de [Localité 8] le terrain antérieurement exploité par la commune à usage de camping.
Par acte du 3 janvier 2011, la SCI Immoserma a donné à bail commercial ce terrain à la SAS Camping [Établissement 1] et un avenant au bail a été signé le 28 février 2013.
A sa prise de possession, la SAS Camping [Établissement 1] a proposé de nouvelles conditions tarifaires à de nombreuses personnes occupant les lieux au moment de son acquisition.
49 propriétaires de mobile-homes qui ont refusé de conclure un nouveau contrat aux nouvelles conditions ont obtenu les 13 et 27 avril 2011 de Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de Perpignan, statuant par deux ordonnances sur requête, l'autorisation de mettre sous séquestre les redevances à échoir dans l'ignorance totale de leur lien avec l'acquéreur de l'assiette foncière et avec l'exploitant.
La SCI Immoserma et la SAS Camping [Établissement 1] ont sollicité la rétractation de ces décisions au président du tribunal qui, par ordonnance de référé du 13 juillet 2011, a (à l'exclusion de [I] [X]) confirmé les ordonnances autorisant la consignation des redevances et a débouté la SAS Camping [Établissement 1] et la SCI Immoserma de leurs demandes en expulsion. L'ordonnance a été confirmée par arrêt du 27 septembre 2012.
Prétendant que par mesure de rétorsion, l'exploitant avait fait procéder aux sections des tuyaux d'alimentation en eau et en électricité, 25 propriétaires de mobile-homes ont assigné devant le Tribunal de Grande Instance de Perpignan la SCI Immoserma et la SAS Camping [Établissement 1] aux fins de rétablissement des réseaux.
Par jugement du 4 décembre 2012, le Tribunal de Grande Instance de Perpignan a débouté les 25 propriétaires de mobile-homes de leurs demandes. En exécution de cette décision, la SAS Camping [Établissement 1] a procédé au déplacement de certains mobile-homes hors de son terrain.
Par acte du 8 juillet 2013, 11 propriétaires de mobile-homes ont assigné la SCI Immoserma et la SAS Camping [Établissement 1] devant le juge des référés aux fins de voir ordonner la réintégration de leurs mobile-homes déplacés hors de l'enceinte du camping et le rétablissement des branchements.
Par ordonnance de référé du 24 juillet 2013, ils ont été déboutés de leurs demandes en réintégration, le juge des référés constatant qu'en toute hypothèse les contrats d'une durée d'un an non renouvelable étaient expirés depuis deux ans. Par arrêt de la Cour d'appel de Montpellier du 24 avril 2014, ces propriétaires ont obtenu la réintégration, la Cour constatant que l'enlèvement avait été réalisé en dehors de toute décision de justice, ce qui caractérisait un trouble manifestement illicite.
Par jugement du 8 juillet 2016, le Tribunal administratif de Montpellier a annulé une délibération du conseil municipal de [Localité 8] du 13 décembre 2014 par laquelle la Commune avait décidé de réitérer le consentement à la vente donné dans le dispositif de la délibération du conseil municipal du 16 décembre 2010 au motif que le déclassement des parcelles objet de la vente n'avait pas été correctement formulé ; seule l'annulation de l'acte authentique peut être opposable à la SCI Immoserma.
Par délibération du 21 juillet 2016, la commune [Localité 8] a confirmé par réitération le déclassement des biens composant le camping municipal [Établissement 2], le consentement à la vente du camping [Établissement 2] à Monsieur [D] pour un montant de 9.490.903 €, et confirmé par réitération l'autorisation accordée à Monsieur le Maire de signer l'acte de vente du terrain de camping municipal.
Se prévalant d'une absence de titre ou droit d'occupation, la SAS Camping [Établissement 1] et la SCI Immoserma ont assigné [K] [M], [J] [M], [H] [L], [A] [L]-[I], [Q] [U], [T] [F] épouse [U], [O] [C], [X] [J], [E] [E], [X] [W], [B] [N] épouse [W], aux fins de les voir déclarer occupants sans droit ni titre des terrains occupés, ordonner leur expulsion, les voir condamner à payer chacun à la SAS Camping [Établissement 1] 100 € d'indemnité quotidienne d'occupation à compter du 1er octobre 2015, 17.261,20 € en indemnisation de son préjudice locatif et 10.000 € en indemnisation de son préjudice financier et commercial, et à la SCI Immoserma 105,24 € au titre de son préjudice locatif.
Le jugement rendu le 2 mai 2017 par le Tribunal de Grande Instance de Perpignan énonce dans son dispositif :
'Déclare recevables les actions de la SCI Immoserma et la SAS Camping [Établissement 1].
'Déboute la SCI Immoserma de ses demandes indemnitaires.
'Ordonne l'expulsion de [K] [M], [J] [M], [H] [L], [A] [L]-[I], [Q] [U], [T] [F] épouse [U], [O] [C], [X] [J], [E] [E], [X] [W], [B] [N] épouse [W], occupants sans droits ni titres des terrains cadastrés Commune de [Localité 8] :
- [Cadastre 1] [Établissement 2]
- [Cadastre 2] [Établissement 2]
- [Cadastre 3] [Adresse 11]
- [Cadastre 4] [Adresse 12]
- [Cadastre 5][Adresse 12]
- [Cadastre 6] [Adresse 13]
- [Cadastre 7] [Adresse 13]
- [Cadastre 8] [Adresse 13]
- [Cadastre 9] [Adresse 14]
- [Cadastre 10] [Établissement 2]
dans les deux mois de la signification de la décision et sous peine, passé ce délai, d'une astreinte provisoire de 25 € par jour de retard, sur une période de 60 jours, astreinte qui pourra être renouvelée.
'Condamne :
- [K] et [J] [M]
- [H] [L]
- [A] [I]
- [Q] [U] et son épouse [T] [F]
- [O] [C]
- [X] [J]
- [E] [E]
- [X] [W] et son épouse [B] [N]
à payer à la SAS Camping [Établissement 1] 15.000 € au titre de l'indemnité annuelle d'occupation pour les années 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, et 15 € par jour pour l'année 2017 à titre d'indemnité d'occupation.
'Déboute les parties de leurs conclusions plus amples ou contraires.
'Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision.
' Dit que chaque partie conservera la charge de ses frais.
'Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Le jugement expose que [E] [E], les consorts [N]/[W] et les consorts [U]/[F] ont chacun signé un contrat de location d'un an ou moins sur l'année 2011, y annexant une liste de réserves. Il n'est cependant pas justifié par les parties du montant de la redevance. Par ailleurs les contrats ne comportent pas la signature de la SAS Camping [Établissement 1] et ainsi son acceptation des réserves. Ces contrats, qui ne sont pas renouvelables par tacite reconduction, n'ont donné lieu à versement d'aucune somme et à signature d'aucune nouvelle convention. Il ne peut donc être raisonnablement établi qu'existait entre les parties un contrat portant sur la chose et le prix accepté par toutes les parties.
Le jugement relève qu'il est incontestable que la SCI Immoserma est propriétaire du terrain sur lequel porte le litige, et que la SAS Camping [Établissement 1] y exerce une activité de camping. Cette double constatation les rend recevables à agir à l'effet de voir ordonner l'expulsion de personnes occupant les lieux et à voir réparer le préjudice résultant pour eux d'une occupation, précisions étant faites que les défendeurs n'ont pas, avant toute défense au fond, soulevé la fin de non recevoir tiré du défaut de qualité à agir de la SCI Immoserma et la SAS Camping [Établissement 1] et qu'il n'est pas contesté que l'EPIC dénommé Office de tourisme a cessé toute activité de camping depuis début 2011.
Les contrats de location d'emplacements, antérieurs à la vente à la SCI Immoserma, stipulent en leur article 11 qu'ils sont conclus pour une durée d'un an et qu'ils ne peuvent être renouvelés que de manière expresse. Le seul fait pour des locataires arrivés en fin de contrat de consigner le loyer ne répond pas aux conditions de l'article 11 qui constituent la seule exception à la fin automatique du contrat au bout d'une année.
Ainsi les défendeurs, qui n'ont aucun droit à opposer à la SAS Camping [Établissement 1], doivent être déclarés occupants sans droits ni titres et leur expulsion doit être ordonnée sous astreinte.
Le jugement indique par ailleurs que la SCI Immoserma n'établit pas quelle serait la nature, l'importance et la réalité de son préjudice subi pendant la courte période du 23 décembre 2010 au 3 janvier 2011 au cours de laquelle l'activité d'un camping dans une station balnéaire est nulle.
Il est en revanche incontestable que la SAS Camping [Établissement 1] a subi un préjudice économique né de l'occupation sans droit ni titre des défendeurs, n'ayant pas reçu de loyers sur les emplacements qu'elle devrait louer et qui sont occupés par les défendeurs jusqu'à ce jour. Ce préjudice ne saurait toutefois être équivalent au montant du loyer dont la SAS Camping [Établissement 1] a été privé, le montant du loyer incluant nécessairement des taxes, impôts et charges inhérents à une prestation de service. En conséquence, il sera alloué à la SAS Camping [Établissement 1] pour chacune des années 2011-2016 d'occupation la somme de 2.500 € par an.
Pour l'année 2017, les défendeurs paieront journalièrement la somme de 15 € au titre d'indemnité d'occupation. Il n'est pas démontré un préjudice financier et commercial supplémentaire.
[K] [M], [J] [M], [H] [L], [A] [L]-[I], [Q] [U], [T] [F] épouse [U], [O] [C], [X] [J], [E] [E], [B] [N] épouse [W] ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 26 mai 2017.
[X] [W] est intervenu volontairement à la procédure.
Les écritures déposées le 17 janvier 2018 par la SAS Camping [Établissement 1] et la SCI Immoserma ont été déclarées irrecevables par ordonnance du 1er février 2018.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 25 mars 2019.
Les dernières écritures pour [K] [M], [J] [M], [H] [L], [A] [L]-[I], [Q] [U], [T] [F] épouse [U], [O] [C], [X] [J], [E] [E], [X] [W], [B] [N] épouse [W] ont été déposées le 22 aout 2017.
Le dispositif des écritures pour [K] [M], [J] [M], [H] [L], [A] [L]-[I], [Q] [U], [T] [F] épouse [U], [O] [C], [X] [J], [E] [E], [X] [W], [B] [N] épouse [W] énonce :
-Donner acte à [X] [W] de son intervention volontaire à titre principal et au soutien des prétentions des autres appelants.
-Tenant les arrêts rendus par la cour d'appel de Montpellier le 27 décembre 2012, le 24 avril 2014, le jugement rendu le 1er juin 2015 par le juge d'exécution, débouter la SAS Camping [Établissement 1] et la SCI Immoserma de l'ensemble de leurs prétentions.
-Les condamner à payer aux appelants la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Les appelants soutiennent que le camping [Établissement 2], alors exploité par l'EPIC dénommé Office de tourisme Camping [Localité 8], disposait d'un fonds de commerce qui n'a à aucun moment disparu, dès lors que le camping n'a jamais été démantelé ou fermé.
Le fonds de commerce de l'EPIC et les contrats en cours n'ont jamais été transférés à la SCI Immoserma qui a simplement acheté l'ensemble foncier. Sans qualité de propriétaire du fonds de commerce, la SCI Immoserma comme la SAS Camping [Établissement 1] n'ont aucun lien contractuel avec les appelants.
Chacun des occupants voit son contrat se renouveler depuis plusieurs années, par simple règlement de la redevance à l'EPIC à chaque terme d'exercice.Les sociétés intimées ne sont pas en mesure d'arguer d'une prétendue occupation illégitime.
MOTIFS
Le premier juge relève sans être critiqué que certains des propriétaires de mobilhome dans l'instance avaient signé en 2011, après la cession du terrain par la commune à la SCI Immoserma, un contrat annuel de location, sans identification d'un montant de redevance, ni preuve d'un versement de sommes à ce titre, ni la signature de l'exploitant du bail commercial la SAS Camping [Établissement 1], et sans mention d'un renouvellement par tacite reconduction.
Le jugement énonce également à juste titre que la SCI Immoserma est actuellement propriétaire du terrain, depuis l'acte authentique du 23 décembre 2010 qui n'a pas fait l'objet d'une décision du juge administratif d'annulation, que la SAS Camping [Établissement 1] y exploite toujours une activité de camping, de sorte que l'acquéreur détient tous les droits de son vendeur y compris de disposer des conditions d'exploitation du terrain, et les locataires des emplacements dont le contrat annuel est venu à échéance sans renouvellement exprès ne sont pas fondés à opposer au titulaire actuel de l'exploitation du camping un contrat de location avec un titulaire précédent, qui n'a pas été poursuivi à l'échéance dans les conditions des dispositions contractuelles.
L'annulation par le jugement du tribunal administratif du 8 juillet 2016 de la délibération du conseil municipal qui avait réitéré le consentement à la vente à la SCI, au motif de l'absence de validité du déclassement du terrain, ne constitue pas une décision judiciaire d'annulation de l'acte authentique de vente.
La considération invoquée que le fonds de commerce autrefois exploité par l'EPIC Office de tourisme, mais pas après 2011, n'a pas été transféré par la vente du terrain, n'a pas d'incidence sur la constatation par le premier juge et par la cour de l'absence de renouvellement, avec l'une ou l'autre des sociétés d'exploitation successives, des contrats de location parvenus à échéance.
À supposer même un défaut de lien contractuel des appelants avec l'acquéreur du terrain, l'absence de titre actuel d'occupation resterait acquise.
La cour confirme en conséquence la situation de chacun des appelants d'occupant sans droit ni titre, et le prononcé de leur expulsion des lieux dans les conditions particulières d'indemnisation qui ne sont pas discutées du dispositif du jugement.
Sur les décisions judiciaires spécialement visées dans le dispositif des écritures des appelants :
'l'arrêt du 27 septembre 2012 statue en référé sur une demande d'autorisation de séquestre provisoire du paiement de la redevance d'occupation des parcelles, sans autorité de la chose jugée sur le fond du litige sur le droit d'occupation et la relation contractuelle entre les parties ;
'l'arrêt du 24 avril 2014 statue également en référé sur une voie de fait invoquée d'enlèvement des mobilhomes et de coupure des branchements d'eau et d'électricité, sans davantage d'autorité de la chose jugée sur le fond du litige ;
'le jugement rendu le 1er juin 2015 par le juge de l'exécution procède à la liquidation des astreintes prononcées par l'arrêt du 24 avril 2014, sans davantage d'incidence sur le fond du litige.
La cour confirme les dispositions du jugement déféré sur la charge des dépens et sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Les appelants qui succombent supporteront les dépens de l'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;
Reçoit [X] [W] dans son intervention volontaire dans l'instance ;
Confirme le jugement rendu le 2 mai 2017 par le tribunal de grande instance de Perpignan ;
Condamne les appelants solidairement aux dépens de l'appel.
Le greffier, Le président,
