Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1ère Chambre C
ARRET DU 28 MAI 2019
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 16/06588 - N° Portalis DBVK-V-B7A-MZOX
Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 JUILLET 2016
TRIBUNAL D'INSTANCE DE SETE
APPELANTE :
SCI [Adresse 15]
[Adresse 12]
[Localité 18]
Représentée par Me Audrey LISANTI, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Justine FAGES, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMES :
Monsieur [T] [N]
né le [Date naissance 2] 1938 à [Localité 18]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 18]
Représenté par Me Catherine GUILLEMAIN de la SCP DORIA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Madeleine ARCHIMBAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER
Monsieur [K] [N]
né le [Date naissance 1] 1934 à [Localité 18]
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Localité 18]
Représenté par Me Catherine GUILLEMAIN de la SCP DORIA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Madeleine ARCHIMBAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER
Madame [Y] [N]
née le [Date naissance 5] 1942 à [Localité 18]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 18]
Représentée par Me Catherine GUILLEMAIN de la SCP DORIA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Madeleine ARCHIMBAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER
Monsieur [E] [M]
né le [Date naissance 7] 1967 à [Localité 18]
de nationalité Française
[Adresse 13]
[Localité 14]
Représenté par Me Catherine GUILLEMAIN de la SCP DORIA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Madeleine ARCHIMBAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER
Madame [V] [M]
née le [Date naissance 9] 1966 à [Localité 16]
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 10]
Représentée par Me Catherine GUILLEMAIN de la SCP DORIA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Madeleine ARCHIMBAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 27 Mars 2019
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 AVRIL 2019, en audience publique, Nathalie AZOUARD ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du même code, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Nadine CAGNOLATI
ARRET :
- Contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Mme Sylvie SABATON, Greffière.
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FAITS et PROCEDURE ' MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
Le 18 novembre 1994 la SCI [Adresse 15] a acquis une maison d'habitation avec terrain attenant sise [Adresse 17].
Ce bien était occupé par [C] [N] en qualité de locataire.
Le 9 avril 2010 la SCI faisait délivrer à [C] [N] un congé pour reprise avec effet au 31 octobre 2010.
Le 22 mai 2010 la SCI [Adresse 15] concluait un bail d'habitation pour un an à compter du 1er juin 2010 avec [J] [O] portant sur un appartement situé à [Adresse 17] pour y reloger [C] [N].
A compté du mois de juin 2011 la SCI ne devait plus régler le loyer pour l'appartement loué à [J] [O].
[C] [N] décédait le [Date décès 8] 2013.
Par acte d'huissier du 15 décembre 2014 [T] [N], [X] [N], [Y] [N], [E] [M] et [V] [M] ont fait assigner la SCI [Adresse 15] devant le tribunal d'instance de Sète pour voir condamner la SCI au surcoût engendré par la relocation, aux frais de déménagement suite au congé aux fins de reprise.
Le jugement rendu le 13 juillet 2016 par le Tribunal d'Instance de Sète énonce dans son dispositif :
Dit que les consorts [N]-[M] ont qualité pour agir.
Dit que l'action n'est pas prescrite.
Dit que le congé aux fins de reprise signifié le 9 avril 2010 est nul.
Condamne la SCI [Adresse 15] à payer aux consorts [N]-[M] les sommes suivantes :
- 5.544 € au titre du surcoût du loyer acquitté de 2011 à 2013,
- 500 € au titre des frais de déménagement,
- 897 € au titre des honoraires de consultation,
- 1.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Condamne la SCI [Adresse 15] aux dépens.
Le jugement constate que les consorts [N]-[M] qui produisent un certificat d'hérédité démontrent ainsi leur qualité à agir.
Sur la prescription le premier juge relève que la dette était née antérieurement à la loi du 24 mars 2014 c'est la prescription quinquennale qui s'applique et non la prescription triennale.
Il considère ensuite que le point de départ de la contestation du congé est né le jour de la signification de ce dernier soit le 9 avril 2010 et que [C] [N] avait donc la faculté de le contester jusqu'au 9 avril 2015, comme ses héritiers auquel ce statut ne confère pas un délai supplémentaire.
Le juge d'instance retient ensuite que les consorts [N]-[M] ayant fait délivrer une assignation le 15 décembre 2015 ne sont pas forclos à agir.
Sur la validité du congé aux fins de reprise le jugement relève que rien ne permet de démontrer que le bail initial conclu 1er juin 1971 portait sur une résidence secondaire et que cette qualification ne peut se déduire du seul fait que l'huissier de justice ait trouvé à plusieurs reprises porte close.
Ainsi le bail a donc été reconduit tacitement par périodes de trois ans le dernier renouvellement étant intervenu le 1er juin 2009 et le terme de bail étant alors le 31 mai 2011.
Le juge considère ainsi que le congé délivré le 9 avril 2010 qui évoque fallacieusement une résidence secondaire, omet de viser l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et fixe un délai de préavis et un terme de bail erronés est nul pour violation de l'article précité.
Ainsi le tribunal retient que la SCI qui a évincé à tort une personne âgée suite à un congé nul doit supporter les frais exposés par cette locataire suite à ce congé et en particulier les frais de relogement au-delà d'une année.
La SCI [Adresse 15] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 23 août 2016.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 27 mars 2019.
Les dernières écritures pour la SCI [Adresse 15] ont été déposées le 9 mars 2017.
Les dernières écritures pour les consorts [N]-[M] ont été déposées le 23 janvier 2017.
Le dispositif des écritures pour la SCI [Adresse 15] énonce :
A titre principal,
Constater l'absence de qualité à agir des consorts [N]-[M].
Dire que l'action des consorts [N]-[M] est prescrite.
A titre subsidiaire,
Infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions.
En tout état de cause,
Condamner solidairement les consorts [N]-[M] à verser la somme de 2.000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Sur la qualité à agir des consorts [N]-[M] la SCI expose tout d'abord que le certificat d'hérédité qui résulte d'une pratique administrative, destinée à simplifier les relations avec les créanciers des organismes publics et pour des sommes inférieurs à 5.335,72 € ne suffit pas à son égard à justifier de la qualité d'héritiers.
Surtout elle soutient que l'action en contestation d'un congé appartient au locataire de son vivant et que si les héritiers ont le droit de reprendre une instance introduite par leur auteur quelle que soit la nature du droit litigieux, qu'il soit transmissible ou non ils ne sont en revanche pas fondés à initier une procédure lorsque l'action n'a pas été introduite par la personne décédée seule titulaire de l'action et du droit personnel découlant du bail.
Sur la prescription de l'action, la SCI expose que le point de départ de l'ancienne prescription quinquennale est le jour de la signification du congé soit le 9 avril 2010 et non le jour auquel le terme du préavis arrive à expiration et que les héritiers devait également agir avant le 9 avril 2015 leurs qualité d'héritiers ne leur conférant pas un délai supplémentaire.
Dès lors les consorts [N]-[M] en délivrant une assignation le 15 décembre 2015 sont nécessairement forclos.
Sur la validité du congé aux fins de reprise la SCI soutient dans des écritures assez confuses en substance:
- que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables s'agissant d'une résidence secondaire [C] [N] résidant en réalité chez sa fille,
- qu'en tout état de cause même à supposer qu'il s'agisse d'une résidence principale la loi du 6 juillet 1989 ne peut s'appliquer dans la mesure où le bail a été conclu en 1971 soit antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi et qu'il est donc soumis à la loi du 1er septembre 1948 qui ne réglemente pas la durée du bail,
- qu'un délai de six mois, délai suffisant a été laissé à la locataire pour se préparer à son départ sachant qu'elle a été relogée et déménagée,
- que le motif du congé : reprise pour habiter est parfaitement fondé s'agissant d'une SCI familiale,
- que l'offre de relogement a été respectée en trouvant un logement correspondant aux besoins de la locataire et à ses possibilités.
La SCI ajoute qu'en aucun cas elle ne serait être tenue des loyers postérieurs au 31 mai 2011 ce d'autant qu'elle aurait pu ne peut pas payer les loyers à [J] [O] à l'expiration du congé en octobre 2010.
Le dispositif des écritures pour [T] [N], [K] [N], [Y] [N], [E] [M] et [V] [M] énonce :
Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions sauf sur le montant des frais de déménagement .
L'infirmant sur ce point condamner la SCI [Adresse 15] à payer aux consorts [N]-[M] la somme de 1.000 € au titre des frais de déménagement.
Condamner la SCI [Adresse 15] à payer aux consorts [N]-[M] la somme de 3.000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Sur leur qualité d'héritiers les consorts [N]-[M] soutiennent qu'elle est parfaitement démontrée par le certificat d'hérédité.
Sur la prescription les consorts [N]-[M] soutiennent plus particulièrement qu'ils ne sont devenus titulaire du droit d'agir qu'au jour du décès de leur mère emportant donc point de départ du délai de prescription soit le [Date décès 8] 2013 de sorte que leur assignation ayant été délivrée le 15 décembre 2014 leur action ne peut être prescrite.
Sur la nullité du congé les consorts [N]-[M] précisent d'abord qu'un document datant du 1er juin 1971 valant contrat de location a été retrouvé, de sorte que le terme du bail est au 1er juin 2013 et que leur mère était seule locataire.
Ils soutiennent ensuite plus particulièrement qu'il s'agit bien d'un contrat de location portant sur une habitation principale et non une habitation saisonnière et que le fait que leur mère et grand-mère âgée n'y résidait pas en permanence alternant des allers- retours chez sa fille en raison de son état de santé ne permet pas de requalifier le bail en résidence secondaire.
Ils ajoutent qu'en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 imposant un préavis de 6 mois avant la date d'expiration et le terme du bail étant au 30 mai 2013 le congé, le congé aurait dû être délivré le 1er décembre 2009.
Enfin ils rappellent que le droit pour le bailleur de donner congé est limité lorsqu'il a face à lui un locataire âgé.
Sur la demande de réparation les consorts [N]-[M] exposent tout d'abord que si jusqu'au 1er juin 2011 la SCI a pris en charge la différence de loyer d'un montant de 252 € entre le loyer de la maison de l'Étoile et l'appartement de M. [O] leur auteur a dû ensuite supporter seule la différence de loyer.
Sur les frais de déménagement ils contestent les dires de la SCI affirmant qu'elle ne rapporte pas la preuve d'avoir participé au déménagement.
Enfin ils soutiennent qu'à l'époque [C] [N] a eu recours à un conseil pour faire valoir ses droits ce qui a engendré des frais.
MOTIFS
Sur la qualité à agir de [T] [N], [K] [N], [Y] [N], [E] [M] et [V] [M] :
En application de l'article 730 du code civil la qualité d'héritier s'établit par tous moyens.
En l'espèce [T] [N], [K] [N], [Y] [N], [E] [M] et [V] [M] produisent au débat un certificat d'hérédité délivré par le maire de [Localité 18] le 24 avril 2013 au vu du livret de famille et c'est à juste titre que le premier juge a considéré que ce document qui n'est contredit par aucune pièce permettait d'établir la qualité d'héritier de [T] [N], [K] [N], [Y] [N], [E] [M] et [V] [M].
Par ailleurs en application de l'article 724 du code civil les héritiers sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt et cette seule qualité d'héritiers leur permet d'agir en justice pour obtenir réparation du préjudice pouvant découler d'un congé délivré frauduleusement par le bailleur à leur auteur, ce droit à réparation étant né dans le patrimoine du locataire avant son décès et s'étant donc transmis à ses héritiers.
Par conséquent le jugement dont appel sera confirmé à ce qu'il a dit que les consorts [N]-[M] avaient qualité à agir.
Sur la prescription de l'action exercée par les consorts [N]-[M]:
La cour observe tout d'abord qu'il n'y a pas de débat en appel sur le fait que la prescription applicable aux faits de l'espèce est régit par l'article 2224 du code civil et que l'action se prescrit donc par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits qui lui permettent de l'exercer.
S'agissant de l'action en contestation de la validité du congé pour reprise ouverte au locataire cette action se prescrit tant pour le locataire que pour ses ayants droit à compter de la signification du congé litigieux soit en l'espèce à compter du 9 avril 2010.
En outre il sera rappelé que c'est à celui qui se prévaut de la prescription d'une action de rapporter la preuve que cette action est prescrite.
Au cas présent la SCI [Adresse 15] ne produit pas l'assignation introductive d'instance qui lui a été délivrée ne rapportant pas ainsi la preuve de la prescription qu'elle invoque.
Les consorts [N]-[M] soutiennent que l'assignation introductive d'instance a été délivrée le 15 décembre 2014 et il est d'évidence que c'est par une erreur de plume que le premier juge qui a retenu comme point de départ le 9 avril 2010 a indiqué dans ses motifs que l'assignation avait été délivrée le 15 décembre 2015 au lieu du 15 décembre 2014, puisqu'il a ensuite à juste titre considéré que les consorts [N]-[M] n'étaient pas forclos à agir.
Par conséquent le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a dit que l'action des consorts [N]-[M] n'est pas prescrite.
Sur la qualification du contrat de bail et la loi applicable:
Les consorts [N]-[M] versent au débat un document de quelques lignes en date du 20 mai 1971 aux termes duquel un dénommé [F] [N] reconnaît prendre en location à compter du 1er juin 1971 pour une période indéterminée qui ne peut être inférieure à 9 ans la villa l'Étoile appartenant à [L] [S] au prix annuel de 3.600 Francs maison et terrain compris.
Aucun autre élément ne permet de considérer que ce document est opposable à [C] [N], son nom n'y figurant pas et aucune précision n'ést donné sur le lien de parenté pouvant l'unir à [F] [N].
Cet écrit de 1971 ne permet donc pas d'établir l'existence d'un bail écrit en faveur de [C] [N] et il doit donc être considéré que le bail liant les parties est un bail verbal qui ne se trouve soumis ni à la loi du 6 juillet 1989 en son ensemble ni à celle du 1er septembre 1948.
Il ressort de l'article 1736 du code civil que lorsque le bail a été fait sans écrit l'une des parties ne pourra donner congé à l'autre qu'en observant les délais fixés par l'usage des lieux en outre selon l'article 14 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 si certaines dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs peuvent s'appliquer à des contrats conclus antérieurement cela ne concerne que les articles 7, 11-1, 20-1, 21 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 et non l'article 15 sur les formes et conditions du congé pour reprise.
Enfin le fait que le congé du 9 avril 2010 vise l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne peut suffire à considérer que cet article est applicable au cas d'espèce le juge n'étant pas tenu par l'erreur des parties sur la loi applicable ce d'autant que ce congé mentionne également qu'il concerne une résidence secondaire alors que la loi du 6 juillet 1989 ne s'applique qu'aux locaux qui constituent la résidence principale .
Sur la validité du congé délivré le 9 avril 2010 :
Par conséquent l'article 15 de la loi précité ne trouvant pas à s'appliquer le congé qu'il émane du preneur ou du bailleur n'est soumis qu'à l'article 1736 du code civil qui exige de respecter seulement les délais fixés par l'usage des lieux et qui ne prévoit aucun formalisme, ni aucun motif s'agissant d'un acte discrétionnaire.
En l'espèce le congé a été délivré le 9 avril 2010 pour reprise avec effet au 31 octobre 2010 soit un préavis de six mois qui doit être considéré comme un préavis raisonnable.
En outre la cour observe qu'il n'est pas contesté que la bailleresse a réglé les loyers du logement occupé par [C] [N] du 1er juin 2010 date d'effet du congé au 1er juin 2011 soit pendant une année supplémentaire.
Par conséquent le congé délivré le 9 avril 2010 à [C] [N] est valable et celle-ci est devenue occupante sans droit ni titre à compter du 31 octobre 2010.
Les consorts [N]-[M] fondant leur demande sur la nullité du congé pour non respect des règles de forme ne peuvent qu'être déboutés de leur demande et la cour n'a pas à exercer de contrôle sur le caractère frauduleux ou non du congé puisqu'il a été précédemment rappelé que le présent congé n'a pas à être motivé.
Sur les demandes accessoires :
Le jugement entrepris devra être également infirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.
Si l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, il convient en revanche de condamner les consorts [N]-[M] aux dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS :
Infirme le jugement rendu le 13 juillet 2016 par le tribunal d'instance de Sète sauf en ce qu'il a dit que les consorts [N]-[M] avaient qualité pour agir et que leur action n'était pas prescrite ;
L'infirmant en ses autres dispositions et y ajoutant ;
Dit que le congé délivré le 9 avril 2010 par la SCI [Adresse 15] à [C] [N] avec effet au 31 octobre 2010 est valable ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne [T] [N], [K] [N], [Y] [N], [E] [M] et [V] [M] aux dépens de la procédure de première instance et de la procédure d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
N.A.
