| France, Cour d'appel de Montpellier, 1ère chambre d, 18 avril 2019, 18/02242

1ère Chambre D

ARRÊT DU 18 Avril 2019

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/02242 - N° Portalis DBVK-V-B7C-NUO3

ARRÊT n°

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 MARS 2018 TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE PERPIGNAN

N° RG51-15-0004

APPELANTE :

SCEA GROUPEMENT PASTORAL FALGAS LA BOUADELLE, agissant par son Président en exercice, M. [C] [C],

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par Me Michèle BENHAMOU-BARRERE, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

INTIMEE :

Le Département des Pyrénées Orientales, représenté par sa Présidente en exercice [G] [T], domiciliée ès qualité

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par Mme [Y] [R], attachée territorial du Département

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 FEVRIER 2019, en audience publique, Mme Nelly SARRET ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du même code, devant la cour composée de :

Madame Myriam GREGORI, Conseiller, faisant fonction de Président de Chambre,

Monsieur Thierry JOUVE, Conseiller,

Mme Nelly SARRET, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Mme Ginette DESPLANQUE

L'affaire, mise en délibéré au 4 avril 2019 a été prorogée au 18 avril 2019.

ARRET :

- Contradictoire

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;

- signé par Madame Myriam GREGORI, Conseiller faisant fonction de Président et par Mme Ginette DESPLANQUE, Greffier.

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La SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE est bénéficiaire de deux baux consentis par le Département des Pyrénnées Orientales concernant deux propriétés rurales sises à [Localité 1] et à [Localité 2]:

- un bail à ferme suivant acte sous seing privé en date du 3 juin 1977 pour le domaine de [Établissement 1]

- un bail rural à long terme suivant acte authentique en date du 16 novembre 1983 pour le domaine de [Établissement 2], ce bail ayant été modifié par des avenants ultérieurs et renouvelé.

Le 16 juin 2015, le Conseil Départemental des Pyrénées Orientales a adressé à la SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE trois courriers recommandés portant mises en demeure de payer relatifs à des fermages impayés pour les deux domaines.

La SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE, par déclaration du 31 août 2015, a saisi le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Perpignan, aux fins de contester les sommes réclamées par le Département des Pyrénées Orientales.

Par jugement du 15 mars 2018, le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Perpignan a :

- prononcé la résilitation du bail rural du 16 novembre 1983 s'agissant du domaine de [Établissement 2]

- ordonné cependant la suspension des effets de cette résiliation en application de l'article 1228 du code civil

- condamné la SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE à payer au Département des Pyrennées Orientales la somme de 32 683 € au titre des loyers et charges dus à la date du 31 décembre 2016 pour le Domaine de [Établissement 2] mais autorisé la SCEA à s'acquitter de cet arriéré locatif dans le délai d'un an à compter du 15 mars 2018

- dit que si la SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE reprend le règlement du loyer et des charges locatives dans les conditions du bail et s'acquitte de l'arriéré locatif, la résiliation du bail sera réputée ne pas avoir été prononcée et dans le cas contraire, à défaut du respect de l'une de ces conditions, dit que la totalité du solde de la dette sera de plein droit exigible et la résiliation reprendra ses effets, en sorte que la SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE sera tenue de quitter les lieux et rendre libres, tant de ses biens que de tous occupants de son chef, la propriété rurale, objet du bail, à défaut de quoi elle pourra y être contrainte par une expulsion, avec si besoin est le recours à la force publique et elle sera tenue de payer au bailleur une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges prévues par le bail

- avant dire-droit, sur la demande de la SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE relative aux désordres affectant les bâtiments du domaine de [Établissement 2], ordonné une expertise confiée à Monsieur [K] [F]

- condamné la SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE à payer au Département des Pyrénnées Orientales la somme de 1047, 19 € en règlement des loyers restant dus en vertu du bail rural du domaine de [Établissement 1] du 3 juin 1977

- rejeté les autres demandes formées par les parties ( notamment celle relative à la résiliation du bail du Domaine de [Établissement 1])

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile

- condamné la SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE aux dépens de l'instance éventuellement exposés jusqu'au jour du jugement

- réservé les dépens ultérieurs

- ordonné l'exécution provisoire du jugement.

Ce jugement a été notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 15 mars 2018 avec retour pour la SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE de l'avis de réception avec la mention 'non réclamée'

Par acte reçu au greffe de la Cour le 30 avril 2018, la SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE a relevé appel de cette décision.

Par conclusions transmises par voie électronique le 4 février 2019, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE demande à la Cour de :

* réformer la décision entreprise

* s'agissant du domaine [Établissement 1], débouter le Département de sa demande de résiliation de bail

* s'agissant du Domaine [Établissement 2] :

- A titre principal, débouter le Département de l'ensemble de ses demandes

- A titre subsidiaire

1) sur les redevances au titre des locations de gîte

- dire et juger que l'avenant n° 2 du 19 mars 1998 est nul,

- subsidiairement dire que cette redevance au titre des gîtes est fixée à 40 % des bénéfices nets après charges

- constater qu'il n'est dû à ce titre que la somme de 1671 € pour la période de 2010 à 2016

- à titre infiniment subsidiaire, dire que s'il devait être fait application d'une redevance de 30 % du chiffre d'affaire, la somme due pour la période de 2010 à 2016 s'élèverait à 13 697 €

- constater que la SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE offre d'acquitter les sommes fixées par le Tribunal

2) sur les fermages du domaine de [Établissement 2]

'' A titre principal, débouter le Département de ses demandes en paiement de fermage pour les années 2010 et suivantes

'' A titre subsidiaire, débouter le Département de ses demandes de paiement et dire et juger nulles les mises en demeure de payer

'' A titre infiniment subsidiaire :

- constater que la SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE offre d'acquitter le montant des fermages arbitré par le tribunal,

- enjoindre au Département d'établir un décompte régulier au titre des fermages après avoir justifié de l'acquittement des taxes foncières

- condamner le Département à effectuer les travaux de mise aux normes, sous astreinte de 1000 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision

- condamner le Département au paiement des factures de travaux supportés par la SCEA , soit 8 643, 24 € au titre des travaux relatifs aux fenêtres vétustes et 2048, 96 € au titre de la réfection de maçonnerie des fenêtres

- ordonner le remboursement des sommes indûment perçues, augmentées des intérêts au taux légal en vigueur sous astreinte de 1000 € par jour de retard à compter de la notification de la décision à intervenir

- condamner le Département à payer à titre de dommages et intérêts la somme de 50 000 € en réparation du préjudice financier et celle de 5000 € en réparation du préjudice moral

- débouter le Département de sa demande de résiliation de bail du domaine de [Établissement 2] et de l'ensemble de ses demandes

- condamner le Conseil Général au paiement de la somme de 4000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Au dispositif de ses écritures déposées au greffe de la Cour le 24 décembre 2018, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé de ses moyens et prétentions, le Département des Pyrénées Orientales, représenté par sa Présidente en exercice, [G] [T], demande à la Cour de :

* à titre principal, déclarer irrecevable l'appel interjeté par la SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE

* à titre subsidiaire :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail concernant le Domaine de [Établissement 2]

- prononcer la résiliation du bail concernant le Domaine de [Établissement 1]

* en tout état de cause:

- condamner la SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE à payer au Département la somme de 42 862, 72 € au titre des loyers impayés

- condamner la SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE aux dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'appel

Le Département des Pyrénées Orientales soulève l'irrecevabilité de l'appel, qui n'aurait pas été formée dans les délais légaux aux motifs que l'avis de réception de la notification du jugement entrepris mentionne que la Poste s'est déplacée au siège de la SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE le 22 mars 2018, que la SCEA n'avait que jusqu'au 22 avril pour former appel selon une jurisprudence constante qui considère que si le destinataire est absent à son domicile le jour de la distribution et ne retire pas son pli au bureau de poste dans un délai de 15 jours, la notification est réputée avoir été effectuée à la date du dépôt de l'avis de passage.

Aux termes de l'article 538 du code de procédure civile, le délai de recours par une voie ordinaire est d'un mois en matière contentieuse.

Selon l'article 668 du code de procédure civile, la date de notification par voie postale est à l'égard de celui à qui elle est faite, la date de réception de la lettre. L'article 670 du même code dispose que la notification est réputée faite à personne lorsque l'avis de réception est signé par son destinataire et faite à domicile ou à résidence lors que cet avis est signé par une personne munie d'un pouvoir à cet effet.

L'article 670-1 du même code prévoit également, qu'en cas de retour au greffe de la juridiction d'une lettre de notification dont l'avis de réception n'a pas été signé dans les conditions prévues à l'article 670, le greffier invite la partie à procéder par voie de signification.

Ces dispositions sont applicables à toutes les juridictions et notamment au tribunal paritaire des baux ruraux en application de l'article 749 du code de procédure civile.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier et il n'est pas contesté que l'avis de réception de la lettre recommandée de notification du jugement entrepris adressée par le greffe à la SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE a été retourné avec la mention 'non réclamée' sans avoir été remis à son destinataire qui ne l'a pas signé, cet avis n'ayant pas davantage été revêtu de la signature d'une personne munie d'un pouvoir à cet effet.

Dés lors, en application des dispositions précitées, le délai d'appel n'a pu commencer à courir à l'encontre du jugement entrepris, peu important la date apposée par la Poste sur cet avis, seule la signification du jugement par voie d'huissier étant susceptible de faire courir le délai d'appel, signification qui fait défaut, en l'espèce.

Dés lors, l'appel doit être considéré comme ayant été interjeté dans les formes et dans les délais prévus par la loi et est recevable. Le moyen soulevé à ce titre par le Département des Pyrénées Orientales sera donc rejeté.

Sur la résiliation des baux

Aux termes de l'article L. 411-31 du Code Rural, sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L 411-32 et L411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie notamment de deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance.

- Pour le domaine de [Établissement 1]

Les parties s'accordent pour dire que seul le fermage pour l'année 2015 était demeuré impayé au jour de la demande de résiliation du bail, la SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE n'ayant procédé au paiement de ce fermage qu'au cours de l'instance en appel par chèque daté du 28 janvier 2019.

Un réglement tardif n'est pas susceptible de remettre en cause les conditions d'acquisition de la résiliation du bail.

Cependant, les dispositions de l'article L. 411-31 du Code Rural n'imposent pas que les deux défauts de paiement de fermage exigés pour entraîner la résiliation du bail portent sur deux échéances distinctes et autorisent la résiliation à la suite d'une échéance unique, à condition néanmoins que deux mises en demeure séparées par un délai minimal de trois mois aient été délivrées par le bailleur.

En l'espèce, il ressort des pièces produites que si le Département des Pyrénées Orientales a délivré deux mises en demeure successives pour le paiement du fermage 2015, ces mises en demeure n'ont pas respecté le délai de trois mois prévu par les dispositions précitées puisque sa première mise en demeure en date du 3 octobre 2016 a été portée à la connaissance du preneur le 6 octobre 2016, date à laquelle il en a accusé réception et que sa seconde mise en demeure est datée du 29 décembre 2016 soit un délai inférieur à 3 mois par rapport à la précédente, étant précisé, en outre, que le retour de l'avis de réception de ce courrier ne comporte aucune date de remise à son destinataire et aucune signature.

La résiliation du bail ne pouvait, en conséquence, être encourue pour le Domaine de [Établissement 1].

Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande formée par le Département des Pyrénées Orientales à ce titre, et ce sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens soulevés par la SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE.

- Pour le domaine de [Établissement 2]

Il ressort des pièces produites qu'au jour de la demande de résiliation du bail par le Département, soit au 1er mars 2016, date de ses conclusions, la SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE était encore redevable des fermages pour les années 2010 à 2012, hors redevances relatives aux gîtes. Le Département des Pyrénées Orientales justifie avoir adressé à la SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE deux mises en demeure successives pour réclamer le paiement de ces fermages, la première en date du 24 septembre 2014, dont le preneur a accusé réception le 25 septembre suivant, la seconde en date du 26 janvier 2015, dont le preneur a accusé réception le 3 février 2015.

La SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE soutient qu'elle n'a pas manqué à ses obligations à ce titre et conteste être redevable des fermages en cause envers le Département des Pyrénées Orientales en invoquant :

- qu'aucun fermage n'était dû pour la période réclamée, les parties ayant convenu la fixation d'un loyer forfaitaire (250 700 francs) pour la durée du bail, loyer acquitté en un seul paiement lors de la prise de possession du bail, conformément à la clause relative au fermage et contenue dans le bail

- qu'elle n'a reçu aucune demande en paiement de fermages jusqu'en 2014,

- qu'aucun titre de recette émis par le Département ne lui a été notifié concernant les sommes dues et n'a été rendu exécutoire contrairement aux règles de la comptabilité publique, les mises en demeure ne pouvant s'y substituer

- qu'il n'a pas été tenu compte de certains paiements faits par la SCEA, et particulièrement, d'un versement par chèque d'un montant de 2314, 65 € en date du 18 janvier 2012.

- que le Département a manqué lui-même à ses obligations en n'effectuant pas les travaux de mises aux normes des bâtiments nécessaires pour permettre l'accès aux personnes handicapées, l'isolation des lieux, l'installation des détecteurs de fumée s'agissant des gîtes loués au sein de l'exploitation, en n'effectuant pas les travaux nécessaires pour remédier à un certain nombre de désordres affectant ces mêmes bâtiments et en ne procédant pas aux diagnostics obligatoires relatifs à l'amiante et aux performances énergétiques.

Le bail notarié du 16 novembre 1983 prévoit page 15 qu'il ' est consenti et accepté moyennant un loyer payable d'avance pour la durée du présent bail soit la somme de 250 700 francs, non révisible et non remboursable, ce qui correspond à un loyer annuel de 10 028 francs que le bailleur reconnaît avoir reçu avant ce jour et en dehors de la comptabilité du notaire ....'.

Il convient également de relever que ce bail à long terme d'une durée initiale de 25 ans, avec effet à compter du 1er janvier 1983 et expirant le 31 décembre 2007, a été renouvelé tacitement à son expiration, et ce, chaque année, ainsi que prévu par les dispositions du bail initial.

La SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE ne saurait ainsi prétendre que la somme de 250 700 francs qu'elle a versée le jour de la conclusion du contrat de bail valait paiement pour toute la durée du bail excédant la durée initiale de 25 ans, alors qu'il ressort des termes même de la clause précitée que la somme de 250 700 francs correspondait à un loyer annuel de 10 028 francs et donc à l'équivalent de 25 versements annuels ne correspondant qu'à la durée initiale du bail . Le bailleur pouvait donc continuer à prétendre à compter du 1er janvier 2008 à un fermage annuel

de 10 028 francs, soit 1528, 76 euros, dés lors que le bail a été renouvelé chaque année tacitement à compter de cette date.

Par ailleurs, si le Département admet avoir omis de réclamer le paiement des fermages à compter du premier renouvellement du bail, il ne résulte d'aucune pièce versée aux débats que cette omission constitue une renonciation du bailleur au paiement du fermage, dés lors au surplus, qu'il appartient à tout preneur de procéder au réglement de ses fermages spontanément, sans attendre une quelconque réclamation de son bailleur et que le Département, pour prétendre à la résiliation du bail, a respecté les clauses contractuelles du bail en adressant deux mises en demeure successives relatives aux termes impayés en cause avant l'acquisition de la prescription quinquennale.

De même, il ne ressort d'aucune disposition légale ou contractuelle que le Département soit contraint, pour prétendre à la résiliation du contrat de bail, à délivrer des titres de recettes correspondant aux fermages impayés. S'agissant d'un contrat de bail de droit privé portant sur des biens dont il n'est pas contesté qu'ils appartiennent au domaine privé du Département, seules sont applicables, sur les conditions de la résiliation du bail, les dispositions prévues au contrat, lesquelles sont conformes, en l'espèce, aux dispositions légales ordinaires du statut du fermage. C'est ainsi que le fermage fixé par le bail est dû de plein droit par le preneur en vertu du seul contrat liant les parties et la résiliation du bail est encourue, à défaut de paiement de deux termes de loyers demeurés impayés , la seule exigence formelle à respecter par le bailleur étant la délivrance d'une mise en demeure, formalité remplie, en l'espèce, par le Département. Peu important, en conséquence, que ce dernier ait ou non préalablement délivré à la SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE des titres de recettes.

La SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE n'établit pas, en outre, avoir régularisé le paiement des fermages impayés pour les années 2010 à 2012, tels que visés par les lettres de mise en demeure des 24 septembre 2014 et 26 janvier 2015 qui lui ont été adressées par le Département et ce, dans le délai de trois mois visé par l'article L. 411-31 du Code Rural. A cet égard, les seuls versements dont il est justifié étant relatifs aux fermages dus pour le Domaine de [Établissement 1] ou à d'autres causes (paiement de taxes notamment). S'agissant particulièrement de la somme invoquée de 2314, 65 €, si la SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE justifie par les relevés de comptes qu'elle produit (pièce 28), conformes aux documents produits par le Département ( pièce 15) , qu'elle a bien adressé ce réglement au Département en janvier 2012, il convient de relever que ce versement a eu pour objet de régler :

- une taxe foncière 2010 à hauteur de 636, 76 € et de 19 €

- un fermage pour le Domaine de Falgas ( imputé par le bailleur pour le paiement de l'année 2009) à hauteur de 937, 74 € et de 28 €

- une taxe foncière 2011 à hauteur de 693, 15 €,

mais qu'il n'a eu en aucun cas pour objet de régler les trois fermages impayés de 2010 à 2012 pour le Domaine de [Établissement 2].

Enfin, s'agissant du manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, la SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE produit :

- un courrier en date du 12 août 2012 adressé au Département et aux termes duquel la SCEA se plaint d'importants problèmes d'isolation thermique l'empêchant de poursuivre l'activité des gîtes, activité annexe à son exploitation

- un procès-verbal de constat d'huissier en date du 5 décembre 2017 faisant apparaître un certain nombre de désordres, notamment des infiltrations, affectant principalement les bâtiments à usage de gîte, le logement de Mme [Z], salariée de la SCEA s'occupant des gîtes et le logement du gérant de la SCEA

- deux attestations l'une émanant de Mme [Z], l'autre de M. [K], ancien salarié de la SCEA confirmant l'existence de désordres affectant les bâtiments destinés aux gîtes.

Cependant, la SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE est mal fondée à opposer, pour justifier du non-paiement des fermages pour les années 2010 à 2012, l'inexécution par le Département de ses obligations contractuelles de bailleur tant au titre des désordres que des travaux ou mises aux normes pour l'accueil du public, alors que :

- la première réclamation du preneur à ce titre résulte du courrier du 12 août 2012, les désordres ne pouvant donc justifier le défaut de paiement des loyers payables d'avance et exigibles à une date antérieure soit pour les années 2010 et 2012,

- les désordres affectent principalement les bâtiments à usage de gîte, pour lesquels une redevance distincte du fermage initial et complémentaire à celui-ci a été fixée par les parties suivant avenants postérieurs au contrat de bail initial, ces bâtiments ne représentant qu'une partie annexe et infime de l'exploitation louée (2 ares 66 pour une exploitation de 193 hectares, 70 ares et 65 centiares), la SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE ne pouvant donc justifier la retenue des fermages, à tous le moins hors redevances relatives aux gîtes, par le seul motif invoqué de non-réalisation de travaux ou mises aux normes incombant au bailleur en ce qui concerne ces bâtiments, motif qui ne peut être considéré comme une réponse proportionnée à un tel manquement, si celui-ci était avéré

- il n'est pas établi que la SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE s'est trouvée au cours des années 2010 à 2012 dans l'impossibilité totale d'exploiter le fonds loué tant au titre de son activité principale d'éleveur d'équidés, les biens loués comprenant essentiellement des parcelles en nature de bois, landes et terres qu'au titre des bâtiments de gîtes , puisque la SCEA produit elle-même plusieurs attestations de clients ayant effectué des séjours au cours de l'année 2013, date à laquelle ils louaient les bonnes conditions matérielles d'hébergement offertes par ces gîtes.

En conséquence, faute pour la SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE de s'être acquittée des fermages des années 2010 à 2012 à la date de la première demande aux fins de résiliation de bail formée par le Département des Pyrénées Orientales devant le tribunal paritaire des baux ruraux, c'est à juste titre que le premier juge a prononcé la résiliation du bail renouvelé du 16 novembre 1983. Il convient donc de confirmer la décision entreprise à ce titre, mais par substitution de motifs, peu important, en effet, au stade de la résiliation du bail de statuer sur les contestations soulevés par la SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE au titre des autres sommes réclamées par le bailleur (fermages ultérieurs, redevances des gîtes, charges), dés lors qu'il suffit que cette résiliation soit justifiée par le défaut de paiement des seuls fermages 2010 à 2012, hors redevances relatives aux gîtes.

Sur la condamnation au paiement des sommes correspondant aux loyers et charges impayés

Le Département des Pyrénées Orientales sollicite, en cause d'appel, la condamnation de la SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE à lui payer la somme de 42 862, 72 € au titre des fermages, redevances et remboursement de charges dus pour les deux domaines Falgas et [Établissement 2], et arrêtés au 16 novembre 2018 selon bordereau de situation de la paierie départementale du 16 novembre 2018 (pièce 10 de l'appelant), complété par un tableau récapitulatif du 21 novembre 2018 ajoutant les fermages dus pour l'année 2018 (pièce 11 de l'appelant).

La SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE pour s'opposer au paiement des sommes dues invoque :

- l'absence de délivrance par le Département de titres exécutoires concernant les sommes dues

- l'absence de demande de paiement du Département avant 2014

- la nullité de l'avenant du 19 mars 1998 relatif au paiement d'une redevance de 30 % au titre de la location des gîtes

- le calcul erroné de cette redevance

- la non-prise en compte par le département de versements effectués par la SCEA et des erreurs dans le montant des sommes réclamées

- le remboursement indû des taxes foncières de 2009 à 2016

- le remboursement indû des frais d'analyse de l'eau

En ce qui concerne l'absence de délivrance de titres executoires par le bailleur et le défaut de demande de paiement avant 2014, il convient de rappeler que les deux contrats de bail liant les parties portent sur des biens relevant du domaine privé du Département et sont soumis aux règles du statut du fermage, conformément à la volonté des deux parties, ainsi qu'il résulte des clauses contractuelles. Les parties sont donc soumises aux règles de droit privé, la SCEA n'invoquant ni l'existence d'une clause exorbitante du droit commun contenue dans ces contrats , ni le fait pour elle d'être associée à l'exécution même du service public. Le paiement des fermages et des charges prévus par ces contrats, ainsi que rappelé précédemment, est donc dû de plein droit au bailleur à l'échéance fixée par le bail pour les fermages et à première demande du bailleur pour le remboursement des charges, sans d'autres formalités particulières. Le Bailleur, fût-il le Département, lequel tire son droit au paiement du fermage et des charges directement du contrat de bail, ne saurait donc se voir opposer un refus de paiement en l'absence de délivrance préalable de titres de recettes relativement aux sommes en cause, formalité non prévue par les contrats de bail et qui ne peut donc conditionner ce paiement par le preneur. Il conviendra de rajouter que si les collectivités territoriales, dont les départements, sont tenues, en effet, d'émettre des titres de recettes, c'est uniquement pour leur permettre de procéder à des voies d'exécution forcée et leur délivrance ne consitue pas un préalable nécessaire à une demande judiciaire en paiement.

S'agissant de l'absence de demande de paiement par le Département avant 2014, comme précédemment indiqué, elle ne saurait valoir renonciation du bailleur au paiement du fermage, cette demande en paiement ayant pour seule limite la prescription quinquennale, laquelle n'est pas acquise, en l'espèce, à l'égard des sommes réclamées et n'est d'ailleurs pas soulevée par la SCEA.

S'agissant de la redevance due au titre de la location des gîtes, l'avenant n° 2 au bail du 16 novembre 1983 relatif au Domaine de [Établissement 2], signé le 19 mars 1998 stipule qu'il a pour objet la mise à disposition au preneur de la 2ème partie du bâtiment après rénovation dans laquelle ont été aménagés deux gîtes ruraux destinés à conforter par les recettes de leur location le revenu de l'exploitation d'élevage du preneur, étant précisé qu'un premier avenant à ce même bail rural avait été signé le 24 mai 1996 concernant la mise à disposition d'une première partie de bâtiments pour le logement du vacher. Cet avenant prévoit que la clause 'Fermage' du bail du 16 novembre 1983 est complétée par le versement du preneur au Conseil Général (aujourd'hui le Département) au titre de cette mise à disposition de 30 % du montant des produits bruts de la location des gîtes, les charges diverses (eau, électricité, etc....), payable le 1er novembre de chaque année, accompagnée de l'état récapitulatif des recettes de l'année civile précédente, les autres clauses et conditions énoncées au bail initial et dans l'avenant n° 1 restant sans changement.

La SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE ne saurait prétendre que cet avenant sous seing privé constitue un nouveau contrat totalement distinct et autonome du contrat de bail initial, en ce qu'il ne porterait pas sur les mêmes immeubles et n'aurait pas le même objet, s'agissant de bâtiments qui ne sont plus destinés à une activité d'élevage mais à accueillir du public et qu'il aurait dû être soumis au formalisme inhérent aux baux de longue durée exigeant une signature devant notaire. Il ressort clairement des termes du contrat de bail initial du 16 novembre 1983 et des avenants conclus postérieurement que le bail initial ne porte pas exclusivement sur des parcelles de terre mais également sur des constructions, que ces constructions ont été rénovées pour partie aux fins de créer des gîtes ruraux et qu'il s'agit donc bien des mêmes immeubles que ceux visés dans l'acte de bail initial, même s'ils ont fait l'objet d'une rénovation. Si l'exploitation de gîtes ne présente pas de caractère agricole, elle se rattache néanmoins à l'exploitation agricole principale visée par le contrat de bail initial, qui porte sur une surpéficie totale pour le seul Domaine de [Établissement 2] de 193 hectares, 70 ares et 65 centiares alors que l'activité de gîtes s'exerce sur une surface totale de 266, 36 m2 , soit l'équivalent de 266 ares, laquelle représente une part infime de l'ensemble de l'exploitation. En conséquence, les parties étaient recevables à signer un avenant sous seing privé, lequel vise expressément le bail initial et se dispenser de recourir à un acte notarié s'agissant non pas de conclure un nouveau bail mais de rattacher au bail à long terme notarié toujours en cours cette activité purement accessoire et d'en prévoir les modalités financières entre les parties. L'avenant n° 2 du 19 mars 1998 ne saurait donc encourir une quelconque nullité à ce titre.

En ce qui concerne l'absence de délibération préalable du Conseil Général, il résulte de l'article L. 3221-1 du code général des collectivités territoriales, en vigueur au moment de l'avenant litigieux que le président du conseil général prépare et exécute les délibérations du conseil général, l'article R 3221-1 du même code donnant pouvoir au président du conseil général de signer les contrats approuvés par une délibération du conseil général. En l'espèce l'avenant litigieux du 19 mars 1998 mentionne que l'acte est conclu par le président du conseil général agissant au nom et pour le compte du département en vertu d'une délibération de la Commission permanente du Conseil Général sans mentionner la date de cette délibération et sans qu'il en soit justifié. La SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE ne précise pas si elle invoque une nullité relative ou absolue. Cependant à supposer même que le président du Conseil général ait agi sans délibération de la commission permanente et que cette irrégularité soit sanctionnée par une nullité absolue, le juge judiciaire ne peut prononcer la nullité du contrat après l'expiration du délai de la prescription quinquennale prévu à l'article 2224 du code civil qui s'applique à toutes les actions en nullité. Le point de départ de la prescription a couru, en l'espèce, à compter de la date à laquelle le titulaire de l'action a eu connaissance ou aurait dû avoir connaissance des faits lui permettant de l'exercer. En l'espèce, la SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE a eu connaissance ou aurait dû avoir connaissance de cette irrégularité dés la date de signature de l'avenant qui ne comporte pas la mention de la date de la délibération en cause, ce qui aurait dû éveiller immédiatement son attention sur une éventuelle irrégularité à ce titre. En conséquence, et alors que cet acte a reçu un commencement d'exécution, l'action en nullité doit être considérée comme étant prescrite à compter du 19 mars 2003 et la SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE n'est plus fondée à la soulever depuis cette date.

Sur le calcul de la redevance due au titre de la location des gîtes, la SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE invoque à ce titre une pratique instituée par les parties et un accord pris entre elles dès 2010 pour modifier l'avenant en cause aux fins de retenir 30 % ou 40 % du chiffre d'affaire net et non brut, en contrepartie de travaux de mise aux normes que devait effectuer le Département et d'une remise de 30 % accordée par la SCEA sur les séjours effectués dans le Domaine par les agents du Département. Cependant, pour démontrer un tel accord, la SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE ne produit qu'un courrier en date du 12 août 2012 adressé à la présidente du Conseil Génaral qui ne fait état que de pourparlers en ce sens et qui se sont soldés par un échec, la SCEA écrivant 'après nous être entretenus à ce sujet, nous semblions être tombés d'accord pour une rétrocession de 40 % sur le résultat net des gîtes, malheureusement nous avons appris qu'aucune suite favorable n'avait été donnée à cette demande ; nous la réitérons ......', courrier qui contredit donc de manière formelle le témoignage de Madame [N] sur un accord définitif à ce titre du Conseil Général lors d'une réunion du 8 septembre 2010, ce témoin, gérante d'une société chargée du secrétariat de la SCEA, pouvant, au surplus, être considéré comme partial dans le litige opposant cette dernière au Département, compte tenu des liens l'unissant à l'appelant. La présidente du Conseil général confirmait d'ailleurs, par un courrier du 16 juillet 2013, le principe de calcul de la redevance sur les revenus bruts tirés de la location des gîtes pour les années 2010 à 2012. Le seul fait pour la SCEA de produire des documents démontrant que des remises de 30 % étaient accordées aux agents du Conseil Départemental pour les séjours effectués au Domaine de [Établissement 2] ne saurait établir que ces remises étaient conditionnées à une modification de calcul des redevances. Il en est de même du courrier du 15 décembre 2009 adressé par la SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE à la présidente du Conseil Général, et par lequel elle déclare les revenus locatifs des gîtes pour l'année 2008 au titre du 'bilan après déduction de charges' alors que cette déclaration est purement unilatérale de la part du preneur.

Il ressort, en outre, de l'avenant du 19 mars 1998 que les parties ont entendu appliquer le pourcentage de 30 % sur les recettes de location des gîtes de l'année civile précédente, le preneur s'engageant à adresser au bailleur un bilan financier annuel de cette location. Il ne ressort d'aucune pièce produite par l'appelant que celui-ci ait adressé au Département les bilans financiers annuels de la location en cause depuis l'année 2010, malgré les réclamations du bailleur notamment par courrier du 16 juillet 2013. Cette carence du preneur a donc contraint le Département à calculer la redevance sur les derniers produits de location déclarés par la SCEA en 2009 au titre du bilan de l'année 2008, soit sur la somme de 13215 € , ainsi qu'il résulte d'un courrier du gérant de la SCEA en date du 15 décembre 2009 puis sur ceux déclarés pour l'année 2013 (sans production du bilan correspondant) à hauteur de 8906 €, ainsi qu'il résulte d'un courrier de la SCEA en date du 22 décembre 2014. Le Département n'a donc eu d'autre choix que de retenir, sans incohérence et sans que ce calcul ne puisse être considéré comme résultant d'un accord des parties, des redevances d'un montant de 3964, 50 € pour les années 2010 à 2012 et de 2671, 80 € pour les années suivantes.

C'est donc par des motifs pertinents que le premier juge a considéré qu'il n'était établi l'existence d'aucun accord, ni pratique différente aux fins de calculer la redevance litigieuse sur le chiffre d'affaire net des gîtes.

En ce qui concerne les versements que la SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE prétend avoir effectués, il ressort des pièces produites que la somme invoquée de 2314, 65 € a bien été prise en compte par le Département, ainsi qu'indiquée précédemment dans le paragraphe consacré à la résiliation des baux. En ce qui concerne la retenue invoquée par la SCEA à hauteur de 4144, 82 € le 3 juin 2013 sur le remboursement de la TVA, il n'est produit aucune pièce à ce titre. Il en est de même de la somme de 3964, 50 € qui aurait été acquitté le 18 septembre 2010, la SCEA ne produisant aucun justificatif de paiement.

Par ailleurs s'agissant des taxes foncières du Domaine de [Établissement 2] sur les propriétés bâties, il est exact comme le rappelle le premier juge qu'elles sont à la charge du preneur, conformément aux termes du bail qui prévoit en sa page 10 que le preneur aura à payer et éventuellement à rembourser au bailleur le 5ème du montant global de la taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties, cette charge étant conforme aux dispostions de l'article L 415-3 alinéa 3 du code rural. La SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE ne saurait donc s'opposer au remboursement de ces taxes, dés lors qu'elle ne conteste pas avoir été informée par le bailleur du montant des sommes dues à ce titre, les dispositions contractuelles ne conditionnant pas ce remboursement à la justification par le bailleur du paiement de ces charges.

Enfin, c'est sans aucune incohérence que le Département fait figurer dans son bordereau de situation du 16 novembre 2018 la somme de 11 893, 50 € au titre des produits locatifs pour les années 2010 à 2012 (et non au titre des années 2009 à 2013 comme le prétend l'appelant), cette somme correspondant exactement aux redevances de 30 % résultant de la déclaration de la SCEA au titre des recettes de l'année 2008 (soit 3 x 3 964, 50 € par an), comme indiqué precédemment.

En revanche, c'est à juste titre que le premier juge a déduit des sommes réclamées par le Département celle de 794, 04 € au titre des frais d'analyse de l'eau, dont la charge incombe au bailleur et non au preneur.

Il convient donc de confirmer le jugement entrepris sur la condamnation de la SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE au paiement des sommes dues, sauf à réactualiser le montant des sommes arrêtées au 16 novembre 2018. Il convient donc de condamner la SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE à payer au Département la somme de 42 068, 68 € au titre des sommes dues arrêtées au 16 novembre 2018 pour les deux domaines [Établissement 1] et [Établissement 2], déduction faite des frais d'analyse de l'eau, et ce, sans qu'il soit besoin d'ordonner une mesure d'expertise comptable, qui ne saurait suppléer la carence de l'appelant dans l'administration de la preuve alors que cette charge lui incombe au regard des contestations qu'il a soulevées.

Sur les dispositions du jugement entrepris relatives aux délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, ainsi que sur les demandes aux fins de réalisation de travaux

Il convient de relever que le premier juge a accordé à la SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE qui le sollicitait des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues et suspendu les effets de la résiliation du bail du 16 novembre 1983 en application de l'article 1228 du code civil. Cependant, en cause d'appel, la SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE ne demande pas la confirmation de la décision entreprise sur ce point aux termes de ses dernières écritures. Il convient donc, en l'absence de demande de l'appelante, d'infirmer la décision entreprise sur l'octroi des délais de paiement et la suspension des effets de la résiliation du bail et de dire que la SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE sera tenue de quitter les lieux selon les modalités prévues au dispositif.

De même, le premier juge avait ordonné une expertise relative aux désordres invoqués par le preneur aux frais avancés de ce dernier. Aucune des parties ne sollicite en cause d'appel la confirmation du jugement entrepris concernant cette mesure d'instruction, la SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE faisant d'ailleurs grief au premier juge d'avoir renversé la charge de la preuve à ce titre et exprimant donc son désaccord sur l'organisation de cette mesure d'expertise. En outre, alors que la résiliation du bail relatif au Domaine de [Établissement 2], seul concerné par les désordres invoqués, est prononcée par le présent arrêt, sans suspension des effets de cette résiliation, une telle mesure d'expertise doit être déclarée sans objet et il convient également d'infirmer la décision entreprise sur ce point.

Pour les mêmes motifs, les demandes formées par la SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE aux fins de voir condamner le Département à réaliser des travaux de mise aux normes sur les gîtes du Domaine de [Établissement 2] sont sans objet, le bail étant résilié.

Sur la demande de remboursement des sommes acquittées par la SCEA au titre des travaux de mise aux normes des bâtiments destinés aux gîtes

La SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE sollicite à ce titre le remboursement des sommes de 8 643, 24 € et 2 048, 96 € au titre de travaux relatifs à des fenêtres.

Le premier juge a omis de statuer sur cette demande, omission qu'il y a lieu de réparer.

Si la SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE justifie des factures en cause datées de 2012 et 2013, elle ne démontre pas pour autant le caractère vétuste des fenêtres qui l'aurait contraint à les remplacer, le procès-verbal de constat qu'elle a fait réaliser sur la vétusté des lieux étant daté du 5 décembre 2017, soit une date postérieure de plusieurs années à la réalisation des travaux. Il convient également de relever que si le bail prévoit l'établissement d'un état des lieux contradictoire à l'entrée, il n'est pas produit par les parties. En conséquence, s'agissant des bâtiments et conformément à l'article 1731 du code civil, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives. La seule attestation établie par M. [K] est insuffisante à renverser cette présomption alors d'une part que son témoignage en qualité d'ancien salarié de la SCEA peut être jugé partisan et d'autre part qu'il ne permet d'identifier ni les bâtiments concernés, ni les fenêtres ayant fait l'objet des travaux en 2012 et 2013, M. [K] se contentant d'évoquer à son arrivée au '[Établissement 3]' de nombreuses fénêtres cassées et très peu isolantes.

La SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE ne rapporte pas davantage la preuve de l'obligation à laquelle le Département se serait engagé de procéder à ces travaux de rénovation dans le cadre de la mise à disposition des batiments pour l'exploitation en gîte rural, le contrat de bail initial du 16 novembre 1983 et les avenants postérieurs à ce bail ne mentionnant aucun engagement du bailleur à ce titre, ni encore l'autorisation du Département aux fins d'effectuer de tels travaux.

Enfin, il n'est justifié par l'appelant d'aucune réclamation de sa part au cours du bail auprès du bailleur aux fins de solliciter la prise en charge de ces travaux.

La SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE sera donc déboutée de ces demandes à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts

La SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE sollicite l'indemnisation d'un préjudice financier et moral résultant d'une perte de clientèle et d'une perte d'exploitation résultant des manquements du Département à ses oblibations. Le premier juge a omis de statuer sur cette demande, omission qu'il y a lieu de réparer.

La SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE ne démontre cependant ni la réalité de ces manquements, ni le préjudice qui en découlerait par la production de ses bilans ou une analyse comptable de ses résultats.

Il convient en conséquence de rejeter cette demande.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens en cause d'appel :

La SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE qui succombe en son appel en supportera les dépens.

Pour les mêmes motifs, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Déclare recevable l'appel de la SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE ;

Rejette, en conséquence, le moyen soulevé par le Département des Pyrénées Orientales à ce titre ;

Confirme le jugement entrepris, en ce qu'il a :

- rejeté la demande de résiliation du bail rural du 3 juin 1977 pour le domaine de [Établissement 1]

- prononcé la résilitation du bail rural du 16 novembre 1983 s'agissant du domaine de [Établissement 2]

- condamné la SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE au paiement des sommes dues au Département des Pyrénées Orientales, sauf à réactualiser le montant des sommes arrêtées au 16 novembre 2018

L'infirme pour le surplus

Et statuant à nouveau :

- Condamne la SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE à payer au Département des Pyrénées Orientales la somme de 42 068, 68 € au titre des sommes dues arrêtées au 16 novembre 2018 pour les deux domaines [Établissement 1] et [Établissement 2]

- dit que la SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE sera tenue de quitter les lieux loués au Domaine de [Établissement 2] faisant l'objet du bail du 16 novembre 1983, de rendre libre, tant de ses biens que de tous occupants de son chef, la propriété rurale, objet du bail, à défaut de quoi elle pourra y être contrainte par une expulsion, avec si besoin est, le recours à la force publique et elle sera tenue de payer au bailleur une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges prévues par le bail

- déclare l'expertise ordonnée par le premier juge sans objet

Y ajoutant :

- rejette les demandes formées par la SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE aux fins de remboursement des travaux relatifs aux fenêtres et de dommages et intérêts ;

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile';

Condamne la SCEA Groupement Pastoral FALGAS-LA BOUADELLE aux dépens de première instance et d'appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

NS