Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1ère Chambre A
ARRET DU 28 MARS 2019
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 15/07522
N° Portalis DBVK-V-B67-MI67
Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 JUILLET 2015
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 12/05363
APPELANTS :
Monsieur [I] [F]
né le [Date naissance 1] 1973 à [Localité 1] (11100)
[Adresse 1]
[Localité 2]
Monsieur [G] [O]
né le [Date naissance 2] 1945 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Madame [S] [L] épouse [O]
née le [Date naissance 3] 1951 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Tous trois représentés par Me Yann GARRIGUE de la Selarl LEXAVOUE GARRIGUE GARRIGUE LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, postulant
et par Me Frank RIGAUD, avocat au barreau de BEZIERS, plaidant
INTIMES :
Maître [Z] [S]
mandataire liquidateur de la société IPF
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représenté par Me Isabelle [K], avocat au barreau de MONTPELLIER
SCP [C]
[Adresse 4]
[Localité 7]
Représentée par Me Hélène BAUMELOU de la SCP BRUGUES LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTERVENANTE :
SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT
[Adresse 5]
[Localité 8]
Représentée par Me Laëtitia RÉTY-FERNANDEZ substituant Me Jérôme PASCAL de la SARL CAP-LEX, avocat au barreau de MONTPELLIER
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 02 Janvier 2019
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 JANVIER 2019, en audience publique, Madame Anne-Marie HEBRARD, Présidente, ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du même code, devant la cour composée de :
Madame Anne-Marie HEBRARD, Présidente
Madame Brigitte DEVILLE, Conseiller
Monsieur Thierry CARLIER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame Elisabeth RAMON
ARRÊT :
- Contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Madame Anne-Marie HEBRARD, Présidente, et par Madame Elisabeth RAMON, greffier
**********
EXPOSÉ DU LITIGE
La société IPF a entrepris la réhabilitation de l'ancien atelier d'assemblage des meubles de l'établissement d'Émile Gallé à [Localité 9] afin de permettre sa revente par lots.
Suivant acte authentique passé le 28 décembre 2006 devant maître [C], notaire associé de la SCP [C], titulaire d'un office notarial à [Localité 10], M. [I] [E], notaire, a acquis de la société IPF les lots n°18 et 64 de cet ensemble immobilier moyennant le prix de 94'630 €. Le lot 18 est décrit à l'acte comme « un local professionnel situé au rez-de-chaussée du bâtiment A », le lot 64 est un parking.
Le même jour devant le même notaire, les époux [O] ont acquis de la société IPF les lots [Cadastre 1] et [Cadastre 2] de ce même ensemble immobilier moyennant le prix de 102'108 €. Le lot numéro [Cadastre 1] représente « un local professionnel situé au rez-de-chaussée du bâtiment A » et le lot [Cadastre 2] est un parking.
Pour financer leurs projets, M. [F] et les époux [O] ont souscrit chacun deux crédits auprès de la Banque Patrimoine et Immobilier.
Suite à la désignation d'un huissier à l'effet de procéder à un constat de l'état d'avancement des travaux et la communication à ce dernier d'un plan détaillé du projet du chantier, M. [F] et les époux [O] découvrant que les lots 18 et [Cadastre 1] dont ils avaient fait l'acquisition se situaient au niveau ' 1 de l'ensemble immobilier, c'est-à-dire en sous-sol et non au rez-de-chaussée, ont par actes séparés des 29 octobre 2012 régulièrement publiés à la Conservation des Hypothèques, saisi le tribunal de grande instance de Montpellier plus particulièrement en nullité des deux actes de vente du 28 décembre 2006.
Par jugement assorti de l'exécution provisoire du 21 juillet 2015, ce tribunal a':
- jugé que les actions de M. [F] et des époux [O] étaient recevables et non prescrites,
- prononcé la nullité du contrat de vente du 28 décembre 2006 passé devant Me [C], notaire de la SCP [C], notaires à [Localité 10], entre la SARL IPF et M. [I] [F], publié à la conservation des Hypothèques de Nancy le 23 février 2007 Volume 2007 P n° 2344 et portant sur le bien cadastré commune de Nancy section BN n°[Cadastre 3] lots 18 et 64 lieudit [Adresse 6] d'une surface de 20 a 28 ca,
- prononcé la nullité du contrat de vente du 28 décembre 2006 passé devant Me [C], notaire de la SCP [C], notaires à [Localité 10], entre la SARL IPF et les époux [G] [O]-[S] [L] publié à la conservation des Hypothèques de Nancy le 23 février 2007 Volume 2007 P n° 2343 et portant sur le bien cadastré commune de Nancy section BN n°[Cadastre 3] lots [Cadastre 1] et [Cadastre 2] lieudit [Adresse 6] d'une surface de 20 a 28 ca ,
-fixé les créances de M. [F] et des époux [O] au passif de la société IPF respectivement à la somme de 419'053,03 euros pour le premier et de 298'600 € pour les seconds,
-jugé que le notaire rédacteur d'acte a par sa négligence facilité la tromperie mise en place par la société IPF et ainsi commis une faute engageant sa responsabilité mais rejeté en l'état les demandes de dommages et intérêts de M. [F] et des époux [O] envers ledit notaire, estimant que le placement de la société IPF en redressement judiciaire ne suffisait pas à caractériser son insolvabilité,
-condamné la SCP de notaires aux dépens ainsi qu'à payer à chacun de M. [F] et des époux [O] la somme de 2500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-enfin ordonné la publication du jugement à la conservation des Hypothèques.
M. [F] et les époux [O] ont relevé appel de cette décision, cantonnant leur appel à la demande de dommages et intérêts envers l'étude notariale.
Le 21 novembre 2017 ils ont appelé en intervention l'établissement de crédit la Banque Patrimoine et Immobilier afin que lui soit rendu opposable l'arrêt à intervenir. Le 9 février 2018, le Crédit Immobilier de France Développement venant aux droits de la Banque Patrimoine et Immobilier est intervenu volontairement à la procédure.
Vu les dernières conclusions de M. [I] [F] des époux [O] remises au greffe par RPVA le 6 avril 2018';
Vu les dernières conclusions de la SCP [C], remises au greffe par RPVA le 15 décembre 2017';
Vu les dernières conclusions d'intimé et d'intervention volontaire du Crédit Immobilier de France Développement remises à la cour par RPVA le 9 février 2018';
Vu la constitution par Me [K] de Me [Z] [S], liquidateur de la société IPF et son absence de conclusions';
Vu la clôture de la procédure le 2 janvier 2019,
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la prescription
La SCP [C] critique le jugement en ce qu'il a dit non prescrites les actions en nullité de la vente engagées alors même que'les acquéreurs ont eu connaissance de ce qu'ils qualifient de dol avant même la signature de l'acte authentique, dès lors que ces actes portent reconnaissance qu'ils ont procédé à une visite des lieux avant cette signature et que le tribunal a retenu à tort l'attestation de pure complaisance de M. [N], mandataire la société IPF en charge de la commercialisation des lots, indiquant qu'il aurait présenté aux acquéreurs le rez-de-chaussée et non le sous-sol.
À tout le moins, elle estime que les acquéreurs ont été informés de la situation de leur lot dès la vente en décembre 2006.
Enfin, elle excipe de l'imprudence commise par les acquéreurs de ne pas s'être déplacé sur les lieux et de ne pas avoir respecté l'obligation de se renseigner sur le bien-fondé de leur investissement, imprudence constitutive d'une erreur inexcusable exclusive pour la jurisprudence d'une annulation de la vente pour dol.
Suivant acte authentique du 28 décembre 2006 la société dénommée SARL IPF a vendu à M. [I] [F] « à [Adresse 7], dans un ensemble immobilier sis au dit lieu, comprenant deux bâtiments principaux : bâtiment A sur rue et bâtiment B dans la cour'anciens ateliers Gallé,
[...]
désignation des biens :
- lot numéro 18
local professionnel situé au rez-de-chaussée du bâtiment A.
L'accès se fait par les parties communes particulières aux lots [Cadastre 1] à 30,
['] »,
L'acte authentique passé le même jour entre la SARL IPF et les époux [G] [O] - [S] [L], réitère la vente au même lieu du « lot numéro [Cadastre 1] : local professionnel situé au rez-de-chaussée du bâtiment A »
Cet acte a été précédé d'un avant-contrat sous signatures privées du 22 novembre 2006 pour M. [F] et du 28 novembre 2006 pour les époux [O].
Ces deux actes ne sont pas produits à la cour mais il est admis par la SCP [C] qui le souligne en page 14/27 de ses conclusions « qu'il est acquis qu'aucune différence n'existe entre la description des biens vendus, entre le compromis de vente et l'acte définitif ».
Ainsi tant M. [F] que les époux [O] ont acquis un local professionnel au rez-de-chaussée du bâtiment des ateliers Gallé c'est à dire, un local sis dans la partie du bâtiment dont le sol se trouve au niveau du terrain environnant ou très légèrement surélevé ou surabaissé par rapport à celui-ci et dans lequel on entre donc de plain-pied depuis la «'chaussée'».
Lorsque M. [F] et les époux [O] ont signé leur avant-contrat, l'état descriptif de division et le règlement de copropriété n'étaient pas encore été établis. Les plans du permis de construire pour la réhabilitation du site des ateliers Gallé dressés en août 2006 et dont les acquéreurs en septembre 2006 ont exclusivement eu connaissance lors de leur réservation font apparaître sur les coupes AA, plus particulièrement A3.1.9 et A3.2.9 un bâtiment existant avec un sous-sol, Niveau ' 1, un rez-de-chaussée Niveau 0 et deux étages Niveau1 et Niveau 2. M. [F] le 22 novembre 2002 et les époux [O] le 28 novembre 2006 ont donc acquis, après l'avoir visité ainsi que le confirme M. [N], commercial chargé de la commercialisation du projet, chacun en ce qui le concerne, un local professionnel au rez-de-chaussée au'Niveau 0 et non au sous-sol au Niveau ' 1.
L'état descriptif de division et règlement de copropriété établi le 15 décembre 2006 par Maître Alain [C], expressément visé dans les actes authentiques de vente du 28 décembre 2006, et dont en page 19 «'l'acquéreur [...]reconnaît en avoir reçu copie dès avant ce jour » fait apparaître au paragraphe DÉSIGNATION PAR BÂTIMENTS ET PAR NIVEAUX :
« un bâtiment A sur rue de quatre niveaux':
a) rez de chaussée bas,
b) rez de chaussée haut, premier et deuxième étage'au-dessus toiture terrasse accessible par la cage d'escalier. ».
La description des parties privatives porte pour le lot n° [Cadastre 1] ultérieurement vendu aux époux [O] : « local professionnel situé au rez-de-chaussée du bâtiment A. L'accès se fait par les parties communes particulières au lot [Cadastre 1] à 30. Ils représentent les 386/10000ème de la copropriété. » La description est identique pour le lot n° 18 vendu à M. [F] à l'exception de la représentation qui est des 461/10000éme de la copropriété. Les mentions ont été reprises à l'identique dans l'acte authentique de vente. La mention « rez-de-chaussée bas » n'est effectivement pas reproduite dans la description des lots [Cadastre 1] et 18 alors que celle des lots 19 et 20 porte la mention « local professionnel situé au rez-de-chaussée haut ».
Ainsi le «'rez-de-chaussée'» s'est substitué au Niveau '1 et le rez-de-chaussée haut au Niveau 0. Le «'rez-de-chaussée'» est toujours semi-enterré comme enfoncé dans le sol de 1 m côté rue et 1,50 m à l'arrière du bâtiment et on y accède par le côté ou l'arrière du bâtiment, non par l'entrée principale. Ce niveau ne peut donc recevoir la qualification de rez-de-chaussée qui ne peut qu'être que très légèrement surabaissé par rapport au sol. La lecture du règlement de copropriété, même avec l'annexe des nouveaux plans établis «'d'après documents fournis par le client dressés le 19 septembre 2006'» n'est pas de nature en l'absence de changement de désignation du bien vendu « un local professionnel au rez-de-chaussée », et alors que M. [N], commercial IPF, leur avait présenté à la vente des locaux situés au rez-de-chaussée, côté rue, éclairés par de grandes baies en façade avec accès par l'entrée principale du bâtiment et que les diagnostic techniques ne visent au Niveau -1 que des caves et locaux techniques, à attirer l'attention des acquéreurs sur la localisation en rez-de-chaussée et donc en réalité en sous-sol des lots [Cadastre 1] et 18 acquis.
Et ce n'est que plus de cinq années plus tard, exactement suivant témoignage de ce dernier, le 3 février 2012, qu'ils vont être avisés par M. [N], commercial chargé de la commercialisation du projet IPF, qui indique avoir lui-même découvert lui-même l'existence de locaux commerciaux situés au sous-sol, qu'il leur a été vendus en réalité des locaux professionnels en sous-sol.
L'attestation de M. [N], non arguée de faux et dont il n'est pas démontré qu'elle soit mensongère ou de pure complaisance et qui n'a pas pour conséquence de dédouaner la SARL IPF de sa responsabilité, enlève toute valeur à la mention, qui fait foi jusqu'à preuve contraire, portée dans chacun des actes notariés de vente au paragraphe PROPRIÉTÉ JOUISSANCE, suivant laquelle les acquéreurs ont visité les lieux vendus avant la signature de la vente puisque les locaux visités ne sont pas les locaux acquis le 28 décembre 2006.
S'agissant de l'obligation particulière pour les acquéreurs de se renseigner eux-mêmes et de procéder à des vérifications élémentaires sur la localisation des locaux auprès de la société venderesse, il ne peut qu'être relevé d'une part que M. [F] et les époux [O], à tout le moins M. [C] [O], sont bien allés visiter les locaux en compagnie du commercial de la société IPF au moment de la réservation, d'autre part que la jurisprudence admet que le dol ou "la réticence dolosive, à la supposer établie, rend toujours excusable l'erreur provoquée".
Par suite, la prescription quinquennale de l'action en nullité pour dol prévue par l'article 1304 ancien du code civil, ayant pour point de départ le jour où le contractant a découvert le dol qu'il allègue, et le dol prétendu de la SARL IPF ayant été découvert au mieux le 3 février 2012, la prescription quinquennale de l'action en nullité de M. [F] et des époux [O] a couru à compter de cette date du 3 février 2012 de telle sorte que cette prescription n'était pas expirée à la date des assignations devant le tribunal de grande instance de Montpellier les 29 octobre 2012.
Sur l'annulation de la vente
Il résulte des termes mêmes des articles 1109 et 1116 du code civil ancien que le dol se définit comme le fait de surprendre, sous l'influence d'une erreur provoquée par des man'uvres, le consentement d'une personne et de l'amener à conclure un contrat.
En l'espèce, M. [F] et les époux [O] soutiennent que la SARL IPF les a trompés en leur vendant des locaux professionnels au-rez-de chaussée de l'immeuble alors qu'ils se trouvent en réalité au sous-sol de cet immeuble.
De l'étude de l'ensemble des pièces, il ne peut qu'être relevé que':
' les plans annexés à la demande de permis de construire déposés en mairie de [Localité 9] le 23 juin 2006 par la société Vatilor, alors propriétaire de l'immeuble, font bien mention d'un Niveau -1, 0,1 et 2';
' l'acte authentique du 10 août 2006 par lequel la société Vatilor vend à la SARL IPF l'immeuble du [Adresse 8] mentionne en page 3 «un sous-sol» et un «rez-de-chaussée»';
' l'état descriptif de division du 15 décembre 2006 mentionne en page 3 un« rez-de-chaussée bas», un« rez-de-chaussée haut», un premier étage et un deuxième étage et l'état descriptif des parties parties privatives des lots [Cadastre 1] et 18 situés en rez-de-chaussée bas vise la seule dénomination rez-de-chaussée';
'les actes authentiques du 28 décembre 2006 portent la désignation « rez-de-chaussée ».
Il a été déjà statué sur le fait le Niveau -1 de l'immeuble désigné sous le vocable « rez-de-chaussée » ou « rez-de-chaussée bas » ne pouvait être qualifié de rez-de-chaussée en tant que tel. Substituer au vocable «'sous-sol'» celui de «'rez-de-chaussée bas'» par opposition au rez-de-chaussée devenu rez-de-chaussée haut est déjà critiquable en soi. Mais supprimer le qualificatif «bas» pour le « rez-de-chaussée'» situé en sous-sol a pour conséquence en n'attirant pas l'attention des acquéreurs sur la substitution qui a été réalisée, de les tromper en leur faisant acquérir un local sis au « rez-de-chaussée'» en sous-sol alors même qu'ils ont donné leur consentement à l'acquisition d'un local au «'rez-de-chaussée'» devenu «' rez-de-chausée' haut», seul local qu'ils ont visité en compagnie du commercial d'IPF, peu important la bonne ou mauvaise foi de ce dernier. Cette modification de la désignation des lieux et plus particulièrement cette suppression dans la désignation des parties privatives du qualificatif «'bas'» qui aurait été de nature à attirer l'attention des acquéreurs ayant consenti à l'achat d'un local en «'rez-de-chaussée'» est bien constitutive d'une man'uvre dolosive déterminante ' à tout le moins d'une réticence dolosive ' sans laquelle ni M. [F], ni les époux [O] n'auraient donné leur consentement à l'acquisition d'un local en sous sol.
Alors même que le liquidateur de la SARL IPF n'a pas conclu, la décision déférée mérite donc confirmation en ce qu'elle a prononcé l'annulation des contrats de vente du 28 décembre 2006 avec toutes conséquences que de droit .
Sur les conséquences de l'annulation et la demande du Crédit immobilier de France développement venant aux droits de la Banque patrimoine immobilier
L'annulation des ventes a pour conséquence la remise en état des parties dans la situation où elles se trouvaient antérieurement à la vente avec au premier chef la restitution des locaux professionnels à la société IFP et la restitution par cette dernière société des fonds perçus aux acquéreurs.
M. [I] [F] sollicite la fixation à titre de dommages et intérêts au passif de la société IPF de la somme de 325'800 € couvrant l'acquisition immobilière et les frais y afférents ainsi que les travaux de rénovation, de celle de 299 271,84 € correspondant au coût du crédit en intérêt assurance et 96'425 € correspondant au préjudice de jouissance.
Au vu des justifications produites aux débats il sera retenu la somme de 322 000 € au titre de l'acquisition immobilière et des frais y afférents réglés tant au notaire pour la vente (103 000 €) qu'à l'AFUL aux fins de réalisation des travaux de réparation et d'entretien de l'immeuble (219 000 € soit 171 000 € pour l'année 2006 et 48 000 € au titre de l'appel de fonds pour travaux du 18 juillet 2007, l'AFUL s'étant vu transférer le 28 mars 2007 le permis de construire délivré le 27 janvier 2007 à la société [Adresse 9] à [Localité 9]), le chèque de 3800 € du 15 janvier 2008 à l'ordre de M. [I] [F] n'étant pas retenu en l'absence de toute justification de liens avec l'opération annulée.
La demande relative au coût du crédit en intérêts, assurances et frais ne peut qu'être rejetée. En effet, l'annulation du contrat de vente entraîne l'annulation de plein droit des contrats de prêt ayant autorisé leur financement et de par cette dernière annulation, M. [F] ne devra remboursement à la banque que du capital réglé par la banque pour son compte directement au notaire pour le vendeur ou à l'AFUL pour la réalisation des travaux et la banque lui restituera les sommes qu'il a versées en principal et intérêts conventionnels depuis la souscription du prêt jusqu'à l'annulation de la vente, sommes qui viendront en déduction de sa créance. Il ne justifie donc pas d'un préjudice à ce titre qui en tout état de cause ne pouvait qu'être limité à la période courant de la souscription du prêt jusqu'à l'annulation de la vente et non s'étendre aux 25 ans des prêts.
Enfin s'agissant du préjudice de jouissance pour ne pas avoir loué le local professionnel moyennant un loyer mensuel de l'ordre de 965 € par mois, une telle demande n'est pas non plus susceptible de prospérer en l'absence de tout lien avec l'annulation de la vente qui replace les parties dans la situation qu'ils occupaient avant la régularisation de l'acte litigieux, M. [F] ne pouvant revendiquer paiement d'un loyer par la société IPF, pour un local qui ne lui aurait jamais appartenu et donc qu'il n'aurait jamais pu louer s'il n'avait pas signé l'acte. Superfétatoirement, il ne démontre pas un quelconque engagement contractuel de la Société IPF envers lui.
Les époux [O] sollicitent la fixation à titre de dommages et intérêts au passif de la société IPF de la somme de 298 600 € couvrant l'acquisition immobilière et les frais y afférents ainsi que les travaux de rénovation, de celle de 176 512,28 euros correspondant au coût du crédit en intérêt assurance et 96'673 € correspondant à la perte de loyer évaluée au mois de mars 2018.
Au vu des justifications produites aux débats il sera retenu la somme de 297 680 € au titre de l'acquisition immobilière et des frais y afférents réglés à M. [G] [O] pour la vente (112 400 €) qu'à l'AFUL aux fins de réalisation des travaux de réparation et d'entretien de l'immeuble (185 280 €), le chèque de 920 € du 27 octobre 2009 à l'ordre de M. [G] [O] n'étant pas retenu en l'absence de toute justification de liens avec l'opération annulée.
Les demandes relatives au coût du crédit en intérêts, assurances et frais ainsi qu'en paiement des loyers ne peuvent qu'être rejetées. pour des motifs en tous points identiques à ceux qui ont été retenus pour rejeter les demandes aux mêmes fins de M. [F]. Surabondamment, sur les loyers, il sera observé que les époux [O] disposent d'un titre, le jugement du tribunal de commerce de Montpellier du 18 juin 2012 qui condamne la société IPF à payer à M. [G] [O] la somme de 804 € le 15 de chaque mois jusqu'à la date de livraison.
M. [F] et les époux [O] ne contestent pas l'annulation de plein droit des contrats de prêt cette conséquence de l'annulation de la vente ayant autorisé leur financement ni la demande du Crédit immobilier de France Développement tendant au remboursement par les emprunteurs du capital versé.
Il n'est pas plus contesté par la banque que tant M. [I] [F] que les époux [O] sont à jour du paiement de leurs échéances des crédits. En conséquence, M. [F] sera condamné à rembourser au Crédit immobilier de France développement venant aux droits de la Banque Patrimoine et immobilier le montant du prêt de 325'800 € sous déduction des remboursements par échéances qu'il a déjà opérés et les époux [O] seront condamnés à rembourser au même Crédit immobilier de France développement la somme de 298'600 € sous déduction des échéances déjà versées. Si la banque est effectivement en droit de solliciter des intérêts au taux légal depuis la date du versement du montant du prêt jusqu'à complet paiement, il sera précisé que les intérêts au taux légal courent également sur chaque somme et échéance mensuelle réglée par les emprunteurs depuis la date de chaque versement jusqu'au jour du remboursement du capital et qu'ils viendront en déduction de la créance totale.
Les privilèges, gages de garantie et assurances des prêts subsisteront jusqu'au règlement effectif de la créance par chacun des époux [O] et de M. [F].
La Banque établit qu'elle subit un préjudice financier dès lors qu'elle va devoir restituer aux acquéreurs le montant des intérêts conventionnels pour la période comprise entre la souscription du prêt et l'annulation. Par contre, l'annulation de la vente entraînera pour elle une restitution du montant du solde prêté bien avant l'échéance contractuelle prévue et elle sera à même de réinvestir cette somme. Son préjudice sera donc limité à la différence entre les intérêts conventionnels et les intérêts au taux légal pour la période comprise entre la souscription du prêt et l'annulation. Elle en demande réparation aux parties responsables de l'annulation mais ne justifie pas avoir déclaré sa créance en ce sens à la liquidation de la société IPF. Elle est donc irrecevable en sa demande à l'encontre de Me [S] pris en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciiaire de la SARL ITF. Reste son action contre la SCP de notaires.
Sur la responsabilité du notaire
La responsabilité du notaire, professionnel du droit, est une responsabilité relevant du droit commun et, comme telle au regard de l'article 1382, devenu 1240 du code civil, elle suppose la démonstration d'une faute, et d'un préjudice en relation de causalité avec celle-ci. La preuve de cette faute incombe à M. [F] et aux époux [O].
Il pèse en tout premier lieu sur le notaire dans ses rapports avec ses clients un devoir de conseil essentiellement constitué par l'obligation d'informer et d'éclairer les parties. Il a ensuite en sa qualité de rédacteur d'actes et professionnel du droit, l'obligation d'assurer l'efficacité des actes qu'il reçoit.
Il est constant que l'acte authentique du 10 août 2006 portant vente de l'immeuble litigieux par la société Vatilor à la SARL IPF mentionne la participation de Me [C], notaire à [Localité 10], assistant l'acquéreur, que l'état descriptif de division et le règlement de copropriété du 15 décembre 2006 ont été dressés par Maître [C], qu'il a été dépositaire des avant-contrats des 22 et 28 novembre 2012 et qu'il a reçu les ventes du 28 décembre 2006.
Me [C] qui a plus particulièrement dressé l'état descriptif de division et le règlement de copropriété du 15 décembre 2006 ne pouvait que s'interroger sur l'apparition d'un « rez-de-chaussée bas et d'un rez-de-chaussée haut » à la place d'un sous-sol et d'un rez-de-chaussée figurant dans l'acte du 10 août 2006 et surtout sur la disparition du qualificatif « bas » dans la définition des parties privatives des lots en nature de local professionnel situés au sous-sol devenu « rez-de-chaussée ». À aucun moment, il n'argue ni ne justifie avoir interpellé la société venderesse ou les acquéreurs sur ce point. Il se devait d'autant plus d'être vigilant qu'il avait reçu en dépôt les avant-contrats de vente des 22 et 28 novembre 2006 et qu'il n'ignorait pas que M. [F] et les époux [O] achetaient un local professionnel situé en «'rez-de-chaussée'» et non en sous-sol. Me [C] qui a pour obligation de garantir l'efficacité de ses actes, a donc commis une faute en ne vérifiant pas « la chose » même vendue, faisant une totale abstraction de la modification du « rez-de-chaussée'» par lui reçue le 15 décembre 2006, moins d'un mois après les compromis de vente et 15 jours avant la réitération de la vente. Le fait qu'il n'ait pas à se déplacer sur les lieux pour vérifier le respect des plans et la consistance des biens, ne le dispensait pas de vérifier ces mêmes plans et leur évolution au fil des actes, ainsi surtout que la concordance de la désignation de la chose vendue avec celle figurant dans le titre de propriété antérieur, l'acte du 10 août 2006 auquel il a participé, celle visée dans le compromis de vente avant division de l'immeuble, celle résultant de cette dernière opération suivant un acte dressé par ses soins le 15 décembre 2006 et les différent plan susceptibles d'être annexés aux actes. Son attention devait être d'autant plus mobilisée qu'il était le seul notaire à intervenir pour cette opération et que l'ensemble des parties étaient le jour de la vente représentées par des clercs de notaires. Enfin, le fait que M. [F] soit lui-même notaire ne le dispensait pas, bien entendu, de ses obligations et il a été dit plus haut que les acquéreurs n'avaient fait aucune faute, ayant visité les lieux avant la vente et ne pouvant, compte tenu des plans en leur possession et de l'absence de modification du vocable «'rez-de-chaussée » , se rendre compte de l'erreur affectant l'acte.
La faute de Me [C] au sens des dispositions de l'article 1382 du code civil est donc bien caractérisée. Elle est en lien direct avec l'annulation du contrat de vente. N'ayant pas assuré l'effectivité de l'acte qu'il recevait, son comportement fautif a facilité le dol ou la réticence dolosive de la société IPF. Ce faisant, il a participé au préjudice de M. [F] et des époux [O] qui ont acquis un bien qui n'était pas celui pour lequel ils avaient donné leur consentement.
S'agissant du préjudice, il est constant que les restitutions réciproques constitutives à l'annulation du contrat instrumenté ne constituent pas en elles-mêmes un préjudice indemnisable que le rédacteur d'acte peut être tenu de réparer. Cependant la jurisprudence admet que lorsqu'il est devenu impossible du fait de l'insolvabilité démontrée du vendeur, pour les acquéreurs d'obtenir la restitution du prix de vente de sorte que privés de la contrepartie de la restitution du bien vendu, ils justifient ainsi d'une perte subie équivalente au prix de vente annulé, alors la condamnation du notaire rédacteur d'acte et du vendeur peut être poursuivie solidairement en paiement d'une indemnité réparatrice équivalente au prix de la vente annulée et des préjudices annexes.
La SCP [C], soutient que la preuve de l'insolvabilité de la SARL IPF n'est pas rapportée en preuve et qu'en l'état de la procédure de liquidation de biens ouverte au profit de la SARL IPF, M. [F] et les époux [O] ne justifient pas d'un préjudice certain, né et actuel seul sujet à réparation.
Les appelants, en dépit de la décision du premier juge, se limitent à réaffirmer que l'insolvabilité de la SRL IPF est rapportée en preuve du fait de l'ouverture de sa liquidation judiciaire. Or si l'insolvabilité est l'état d'une d'une société dont l'ensemble du passif est supérieur à l'ensemble des éléments d'actif, rien ne permet d'affirmer que tel est bien le cas en l'espèce de la SARL IPF dont la liquidation judiciaire a été prononcée le 18 septembre 2015. Il se peut que la SARL ait été en'état de cessation des paiements, c'est-à-dire dans l'impossibilité de faire face à son passif exigible avec son actif disponible, mais que la liquidation judiciaire dispose après la vente des actifs, des sommes nécessaires au paiement de tous les créanciers. À l'inverse, la procédure peut être clôturée pour insuffisance d'actif. Me [S], mandataire liquidateur de la SARL IPF a constitué avocat mais n'a pas conclu et à l'exception d'un Kbis de la SARL IPF datant de 2012, du jugement de liquidation judiciaire et des déclarations de créance, il n'est communiqué par les appelants aucune pièce permettant de déterminer le montant du passif de cette liquidation, celui de son actif dans lequel va être réintégré les deux locaux professionnels précédemment vendus à M. [F] et aux époux [O], et de constater si cet actif est supérieur à son passif. En conséquence faute par les appelants de rapporter la preuve de l'insolvabilité de la SARL IPF, ils ne peuvent qu'être déboutés de leur demande en paiement de dommages et intérêts formées à l'encontre de la SCP [C] .
Par ailleurs sur la demande du Crédit Immobilier de France Développement, la SCP [C] soutient plus particulièrement que les restitutions dues à la suite de l'anéantissement d'un contrat de prêt ne constituent pas, en elles-mêmes, un préjudice réparable.
Or, s'il n'est pas contesté que le dol du vendeur est à l'origine du préjudice subi par les acquéreurs, il est également acquis que la faute du notaire [C], qui est en lien direct avec l'annulation du contrat de vente, a engagé sa propre responsabilité à l'égard de la banque du fait de l'annulation de plein droit du prêt, conséquence de l'annulation de la vente. Par suite la banque est en droit de réclamer au notaire réparation du préjudice résultant pour elle de la restitution des intérêts au taux conventionnel, déduction faite des intérêts au taux légal versés par les acquéreurs.
Succombant en leur appel, M. [I] [F] et les époux [O]-[L] supporteront les dépens d'appel à l'exception de ceux relatifs à la SA Crédit Immobilier de France Développement aux droits de la Banque Patrimoine et Immobilier qui sont mis à la charge de la SCP [C]'; les dépens de première instance demeureront par confirmation du premier juge à la charge de la SCP [C] tenant la faute reconnue du notaire.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,
Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a :
- fixé les créances de M. [F] et des époux [O] au passif de la société IPF respectivement à la somme de 419'053,03 € pour le premier et de 298'600 € pour les seconds,
- rejeté en l'état les demandes de dommages et intérêts de M. [F] et des époux [O] envers la SCP [C]';
Statuant à nouveau de ce seul chef,
Fixe la créance de M. [I] [F] au passif de la liquidation judiciaire de la SARL IPF à la somme de 322 000 € ;
Fixe la créance de M. [G] [O] et de Mme [S] [L], son épouse, à la somme de 297 680 € ;
Déboute M. [I] [F] et les époux [G] [O]-[S] [L] de leurs demandes de paiement de dommages et intérêts formées à l'encontre de la SCP [C]';
Y ajoutant,
Condamne M. [I] [F] à payer au Crédit immobilier de France développement aux droits de la Banque Patrimoine et immobilier le montant du prêt de 325'800 €, avec intérêts au taux légal depuis la date du versement du montant du prêt jusqu'à complet paiement, sous déduction du montant des sommes et des échéances réglées, chaque somme, chaque échéance portant intérêts au taux légal depuis la date de son versement jusqu'au jour de son imputation sur le capital remboursé ;
Condamne M. [G] [O] et Mme [S] [L], son épouse, à payer au Crédit immobilier de France développement aux droits de la Banque Patrimoine et Immobilier la somme de 298'600 € avec intérêts au taux légal depuis la date du versement du montant du prêt, jusqu'à complet paiement sous déduction du montant des sommes et des échéances réglées, chaque somme, chaque échéance portant intérêts au taux légal depuis la date de son versement jusqu'au jour de son imputation sur le capital remboursé ;
Dit que les privilèges, gages de garantie et assurances des prêts subsisteront jusqu'au règlement effectif de la créance par chacun des époux [O]-[L] et de M. [I] [F]';
Déclare irrecevable la SA Crédit Immobilier de France Développement aux droits de la Banque Patrimoine Immobilier en sa demande de réparation de son préjudice financier formée à l'encontre de Me [S], pris en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL ITF';
Condamne la SCP [C] à payer à la SA Crédit Immobilier de France Developpement aux droits de la Banque Patrimoine Immobilier à titre de dommages et intérêts réparateurs de son préjudice financier la différence entre les intérêts conventionnels payés par chacun de M. [F] et des époux [O] -[L] au titre de leurs prêts et les intérêts au taux légal pour la période comprise entre la souscription du prêt et l'annulation de ce prêt';
Déboute les parties de toutes leurs autres demandes';
Condamne M. [I] [F] et les époux [G]-[O] et [S] [L] aux dépens d'appel' à l'exception de ceux relatifs à la SA Crédit Immobilier de France Développement aux droits de la Banque Patrimoine et Immobilier qui demeureront à la charge de la SCP [C]';
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne SCP [C] à payer à la SA Crédit Immobilier de France la somme de 2 000 €';
Rejette la demande d'indemnité formée par la SCP [C], M. [F] et les époux [G] [O] et [S] [L].
LE GREFFIERLA PRESIDENTE
AMH
