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délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1ère Chambre C
ARRET DU 12 MARS 2019
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 16/07239 - N° Portalis DBVK-V-B7A-M232
Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 AOUT 2016
TRIBUNAL D'INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 1115001090
APPELANTS :
Madame [M] [S] épouse [P]
née le [Date naissance 2] 1984 à [Localité 5]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Aurore MENDES, avocat au barreau de MONTPELLIER,
avocat non présent sur l'audience
Monsieur [G] [P]
né le [Date naissance 1] 1966 à [Localité 7]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représenté par Me Aurore MENDES, avocat au barreau de MONTPELLIER
avocat non présent sur l'audience
INTIME :
Monsieur [K] [B]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Représenté par Me Christel DAUDE de la SCP SCP D'AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assisté de Me Diane BRETON, avocat au barreau de avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 26 Novembre 2018
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 DECEMBRE 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée
Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON
L'affaire mise en délibéré au 22 janvier 2019 a été prorogée au 26 février 2019 puis au 12 mars 2019.
ARRET :
- contradictoire.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS et PROCEDURE ' MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
Selon contrat du 27 novembre 2011, [K] [B] a donné bail un logement à [G] [P] et [M] [S] épouse [P].
Par courrier du 15 avril 2014, [K] [B] a notifié aux preneurs un congé pour le 27 novembre 2014. Les locataires ont quitté les lieux le 20 octobre 2014, un état des lieux de sortie ayant été dressé par huissier de justice.
Par exploit d'huissier du 4 juin 2015, [G] et [M] [P] ont fait assigner [K] [B] devant le Tribunal d'Instance de Montpellier aux fins de le voir condamner à leur payer 1.050 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, 372,60 € au titre de la restitution du trop-perçu de loyer du mois d'octobre 2014, 254 € au titre du remboursement des frais de réparation du chauffe-eau électrique, 160 € au titre de la moitié des frais de constat d'état des lieux de sortie, 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et 530 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel.
Le jugement rendu le 26 août 2016 par le Tribunal d'Instance de Montpellier énonce dans son dispositif :
Condamne [K] [B] à payer à [G] [P] et [M] [S] la somme de 1.906,50 €.
Condamne [G] [P] et [M] [S] à payer à [K] [B] la somme de 6.505 €.
Ordonna la compensation des sommes dues.
Condamne en conséquence [G] [P] et [M] [S] à payer à [K] [B] la somme de 4.598,50 €.
Déboute les parties du surplus de leurs demandes.
Condamne [G] [P] et [M] [S] aux entiers dépens de l'instance.
Condamne [G] [P] et [M] [S] à payer à [K] [B] la somme de 800 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Sur la demande en remboursement du trop-perçu de loyer, le jugement expose que les anciens locataires justifient avoir réglé le loyer du mois d'octobre pour un montant de 1.050 € correspondant à la totalité du mois. Ayant quitté les lieux le 20 octobre 2014, et produisant la quittance de loyer établie par le bailleur qui fixe le montant dû pour le mois d'octobre à la somme de 677,40 €, ils démontrent l'existence d'un trop perçu de loyer à hauteur de 372,60 €.
Sur la demande en remboursement des frais d'acquisition de la bâche pour la piscine, le jugement énonce que la présence d'un enrouleur ne permet pas d'affirmer qu'une bâche était présente lors de l'entrée dans les lieux des locataires. Ces derniers produisent une facture d'achat d'une bâche pour un montant de 254 €, et sont ainsi fondés à en demander le remboursement.
Sur les frais de réparation du chauffe-eau, le jugement expose que le changement de la résistance du chauffe-eau n'a pas le caractère de réparation locative et n'est donc pas à la charge des locataires. Le bailleur ne démontre pas en quoi seule une utilisation inappropriée du chauffe-eau est susceptible de les avoir contraints à changer la résistance. Il sera donc condamné à rembourser les frais de réparation de 69,90 €.
Sur la demande de remboursement de la moitié des frais de constat d'état des lieux de sortie, le jugement y fait droit conformément à l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.
Sur la demande reconventionnelle des loyers impayés, le jugement indique que les anciens locataires ne prouvent pas s'être libérés de leur dette locative pour les mois de septembre et décembre 2012, mars, avril, octobre et décembre 2013, soit la somme de 6.300 € à laquelle il seront condamnés.
Sur les demandes reconventionnelles au titre de la remise en état du bien loué, le jugement relève que l'état des lieux de sortie démontre que le bien loué a été laissé propre, de sorte que rien n'est dû au titre du nettoyage. Il ressort des constatations de l'huissier qu'il existe des fissures dans la porte d'entrée, qui au vu des photos produites par les demandeurs existaient lors de l'entrée dans les lieux. La demande de remplacement de la porte d'entrée présentée par le propriétaire sera donc rejetée. La demande de remplacement des joints de fenêtre sera également rejetée, dès lors que l'état des lieux de sortie ne fait pas état de la dégradation et de la nécessité de remplacer 7 joints de fenêtres comme il en ressort du devis de «Bigmat ».
Le propriétaire sera encore débouté de sa demande de remplacement d'un radiateur électrique, faute pour lui de produire un devis correspondant à ces réparations. Enfin, il sera débouté de sa demande de remplacement de la douchette extérieure, puisqu'il ne démontre pas que l'eau du puits ne serait pas d'une dureté telle qu'elle entraînerait une accélération de la dégradation des équipements, comme le soutiennent les anciens locataires.
Sur le paiement de la taxe des ordures ménagères de l'année 2013, le jugement énonce que le propriétaire justifie sa demande et produit en ce sens la taxe foncière pour 2013, tandis que les anciens locataires ne contestent plus devoir cette somme à laquelle ils seront donc condamnés.
Sur le dépôt de garantie, le jugement expose qu'il doit être restitué aux anciens locataires. L'augmentation égale à 10 % du loyer sollicitée sera cependant refusée dès lors que l'article 22 alinéa 7 de la loi du 6 juillet 1989 visé par les demandeurs découle de la loi du 27 mars 2014 non applicable au bail signé entre les parties le 27 novembre 2011.
Enfin, le jugement expose qu'il ne ressort pas de l'examen du litige que [K] [B] soit de mauvaise foi, de sorte qu'il convient de débouter les demandeurs de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et réparation d'un préjudice matériel.
[G] [P] et [M] [S] ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 3 octobre 2016.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 26 novembre 2018.
Les dernières écritures pour [G] [P] et [M] [S] ont été déposées le 3 janvier 2017.
Les dernières écritures pour [K] [B] ont été déposées le 23 février 2017.
Le dispositif des écritures pour [G] [P] et [M] [S] énonce :
Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné [M] [S] et [G] [P] à payer à [K] [B] la somme de 6.300 € au titre de loyers impayés, en ce qu'il les a débouté de leur demande de dommages et intérêts et en ce qu'il les a condamnés à payer à [K] [B] la somme de 800 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu'à supporter les dépens.
Statuant à nouveau, débouter [K] [B] de l'intégralité de ses demandes.
Condamner [K] [B] à payer à [M] [S] et [G] [P] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts.
Condamner [K] [B] à payer à [M] [S] et [G] [P] la somme de 3.000 € au titres des frais irrépétibles engagés en première instance et en appel.
Condamner [K] [B] aux entiers dépens.
[G] [P] et [M] [S] indiquent que tous les loyers ont été réglés. Ils ont réclamé délivrance des quittances de loyers par courrier recommandé du 24 avril 2014, évoquant les paiements de loyers en espèce, auquel le propriétaire a répondu par courriel du 30 avril 2014 sans contester la perception de ces loyers en espèces ni évoquer un quelconque impayé de loyers. Il n'a par ailleurs jamais réclamer le moindre loyer qui aurait été impayé durant l'exécution ou bail ou même lors de l'état des lieux de sortie. De plus, [G] [P] et [M] [S] produisent une attestation de loyers destinée à la CAF, remplie et signée par [K] [B] le 22 septembre 2013, indiquant que les locataires étaient à jour de leurs loyers.
Ils soutiennent en outre que [K] [B] a fait preuve de mauvaise foi et d'une résistance abusive au paiement des sommes qu'il sait leur devoir, de nature à créer un préjudice matériel, constitué par la tentative de résolution amiable du litige, et un préjudice moral aux anciens locataires justifiant l'allocation de dommages et intérêts.
Le dispositif des écritures pour [K] [B] énonce :
Rejeter toutes fins et moyens contraires.
Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné [M] [S] et [G] [P] à payer à [K] [B] la somme de 6.300 € au titre des loyers impayés, outre 205 € au titre de la taxe sur les ordures ménagères pour l'année 2013, et en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts.
Condamner solidairement [G] [P] et [M] [S] à payer la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
[K] [B] soutient que les anciens locataires n'ont pas réglé les loyers des mois de septembre et décembre 2012 ainsi que les mois de mars, avril, octobre et décembre 2013. Les deux attestations datés de septembre 2013, signés par [K] [B], sont incohérents, partiellement complétés et n'ont pour seul but d'aider les anciens locataires à accéder aux allocations de la CAF. Ils ne peuvent donc constituer une preuve du règlement des loyers sollicités. [M] [S] et [G] [B] devront être condamnés à régler les impayés de loyers à hauteur de 6.300 €.
Les anciens locataires devront également être condamnés à payer 205 € au titre de la taxe sur les ordures ménagères de l'année 2013, ayant consenti au paiement de cette somme dans leurs écritures.
[K] [B] sollicite enfin le rejet de la demande de dommages et intérêts présentée par [M] [S] et [G] [P], au motif que ces derniers ne démontrent aucune mauvaise foi ou résistance abusive de sa part.
MOTIFS
La cour observe à la lecture du dispositif des écritures des parties que les appelants ne critiquent le jugement déféré que sur leur condamnation au paiement de loyers pour 6.300€, des frais irrépétibles et des dépens et au rejet de leur demande de dommages et intérêts.
[K] [B] intimé qui n'a pas formé appel incident demandant la seule confirmation du jugement querellé.
La cour rappelle ensuite que l'appel s'entend comme une critique du jugement déféré.
Sur les loyers impayés :
Il est constant que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et que réciproquement c'est à celui qui s'en prétend libéré de le démontrer.
En l'espèce le bailleur sollicite le paiement des loyers des mois de septembre et décembre 2012 et des mois de mars, avril, octobre et décembre 2013.
Comme relevé par le premier juge les locataires qui soutiennent s'en être acquittés en espèce ne produisent au débat comme pièce que deux attestations de la CAF signées par le bailleur sur lesquelles il est fait mention que les locataires sont à jour des loyers, attestations qui ne peuvent constituer que des commencements de preuve le bailleur répliquant qu'elles n'ont été signées que dans le but de permettre aux consorts [P] [S] d'obtenir l'allocation logement.
Ces commencements de preuve ne sont étayés même en appel par aucune preuve de règlement en espèces, étant rappelé que le montant du loyer est de 1.050€ ( relevés de compte bancaires notamment) et le fait que le bailleur ait attendu novembre 2014 pour solliciter le paiement de l'arriéré de loyers ne peut suffire à démontrer que ces loyers avaient bien été réglés.
Par conséquent c'est à juste titre que le premier juge a condamné les consorts [P] [S] au paiement de la somme de 6.300 € au titre des loyers impayés.
Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive :
[M] [S] et [G] [P] sollicitent une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts arguant que le bailleur qui a tardé à leur régler les sommes qui leur étaient dues et qui demandes des sommes excessives et indues s'avère de mauvaise foi.
Ils ajoutent que leur préjudice est à la fois moral mais aussi financier puisqu'ils ont été contraints de prendre attache avec un conseil et d'engager des frais.
Toutefois en l'espèce la mauvaise foi de [K] [B] n'est pas démontrée dans la mesure ou d'une part le fait d'agir en justice ou de s'y défendre est un droit et ou d'autre part [K] [B] a vu une partie de ses prétentions accueillie.
En outre il n'est justifié par aucune pièce de l'existence du préjudice moral .
Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu'il a débouté [M] [S] et [G] [P] de leur demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires :
Le jugement de première instance sera également confirmé en ses disposition au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.
En outre [M] [S] et [G] [P] succombant en leur appel seront condamnés au paiement de la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles et des dépens exposés dans le cadre de la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS :
La cour statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 26 août 2016 par le tribunal d'instance de Montpellier ;
Y ajoutant,
Condamne [G] [P] et [M] [S] à payer à [K] [B] la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne [G] [P] et [M] [S] aux dépens exposés dans le cadre de la procédure d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
