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délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1ère Chambre A
ARRET DU 15 FEVRIER 2019
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/04999 - N° Portalis DBVK-V-B7B-NKJK
Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 AOUT 2017
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 17/00867
APPELANTE :
SARL PROVALIM
immatriculée au RCS de Montpellier sous le N° 441 642 063, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, domiciliés ès qualités au siège social sis
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant, substitué à l'audience par Me Marine BENAYOUN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIMÉ :
Monsieur [P] [V]
[Adresse 2]
LONDRES (ROYAUME UNI)
Représenté par Me Nicolas BEDEL DE BUZAREINGUES de la SCP BEDEL DE BUZAREINGUES, BOILLOT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant, substitué à l'audience par
Me Sébastien AVALLONE, avocat au barreau de MONTPELLIER,venu sur l'audience mais ne peut plaider
(aucune conclusions déposées)
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 04 Janvier 2019
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le Vendredi 25 Janvier 2019,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Caroline CHICLET, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Anne-Marie HEBRARD, Président de chambre
Madame Caroline CHICLET, Conseiller
Madame Brigitte DEVILLE, Conseiller
Greffier, lors des débats : Madame Marie-José TEYSSIER
ARRET :
- CONTRADICTOIRE.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Madame Anne-Marie HEBRARD, Président de chambre, et par Madame Marie-José TEYSSIER, Greffier.
****
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 25 février 2015, [P] [V] s'est engagé à vendre à la Sarl Provalim un immeuble d'habitation sis à [Adresse 3] sous diverses conditions suspensives dont, notamment, celle d'obtention d'un permis de construire.
La réitération de l'acte authentique était prévue pour le 25 mars 2016.
Reprochant à [P] [V] son refus injustifié de réitérer l'acte authentique, la Sarl Provalim a fait citer ce dernier à jour fixe devant le tribunal de grande instance de Montpellier pour l'audience du 15 mai 2017, en vertu d'une autorisation délivrée par une ordonnance du 10 février 2017, afin de voir ordonner la vente forcée du bien.
Par jugement contradictoire en date du 31 août 2017 ce tribunal a:
constaté le caractère non avenu du compromis de vente du 25 février 2015 à la date du 20 février 2016 ;
débouté la société Provalim de toutes ses demandes ;
condamné la société Provalim aux dépens et à payer à [P] [V] une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Provalim a relevé appel de ce jugement le 21 septembre 2017 contre tous les chefs du jugement.
Vu les conclusions de l'appelante remises au greffe le 19 décembre 2017 ;
[P] [V] bien que constitué n'a pas conclu en appel.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 4 janvier 2019';
MOTIFS :
Sur la demande de vente forcée :
L'appelante conclut à l'infirmation du jugement en ce qu'il a constaté la caducité de la promesse et demande à la cour d'ordonner la vente du bien dont s'agit.
La promesse synallagmatique a été consentie sous la condition suspensive de l'obtention d'un permis de démolir et de construire.
Le permis de démolir et de construire a été obtenu le 23 décembre 2015 soit avant l'échéance de la promesse prévue pour le 25 mars 2016.
Ce permis a fait l'objet de deux recours gracieux de la part de tiers le 19 février 2016.
L'article (a) du paragraphe II de la promesse consacré à cette condition suspensive précise que «'si ce permis fait l'objet d'un recours contentieux dans le délai de deux mois de son affichage ou d'un retrait pour illégalité dans les trois mois de sa délivrance, un délai de QUATRE (4) mois sera laissé à l'acquéreur, à compter de la notification qui lui sera faite du recours ou du retrait, afin de lui permettre de parvenir à une solution.'»
«'A défaut, à l'issue de ce délai, la présente condition suspensive sera réputée comme n'étant pas réalisée et les présentes comme nulles et non avenues sauf si l'acquéreur décidait de renoncer au bénéfice de ladite condition, faisant ainsi son affaire personnelle desdits recours'».
Le premier juge, accueillant le moyen de défense de [P] [V], a considéré que les recours avaient entraîné la mise en 'uvre de la clause précitée et que le terme de la promesse avait été décalé de quatre mois à compter de la notification des recours soit jusqu'au 20 juin 2016.
Aucune solution ni aucune renonciation au bénéfice de la condition n'ayant été invoquée par la Sarl Provalim à l'expiration de ce délai supplémentaire de quatre mois, le premier juge a considéré que la condition n'avait pas été réalisée et que la promesse était devenue nulle et non avenue à la date du 20 juin 2016.
L'appelante conteste cette analyse et reproche au premier juge d'avoir méconnu la lettre du contrat en mettant en 'uvre la clause précitée malgré l'absence de recours contentieux.
Cependant, l'article (b) du paragraphe II consacré à la condition suspensive d'obtention du permis de construire prévoit que «'si ce permis n'a pas fait l'objet ni d'un recours ni d'un retrait dans les délais sus-indiqués, la condition suspensive sera réputée comme étant réalisée'».
Cette clause ne précise pas la nature (gracieuse ou contentieuse) du recours dont l'absence permet la réalisation de la condition car il est évident qu'une condition suspensive d'obtention d'un permis de construire ne peut être considérée comme étant réalisée si ce permis est attaqué par un recours quelconque, même s'il s'agit d'un recours gracieux.
D'ailleurs, le tableau récapitulatif des délais de la promesse annexé par le notaire rédacteur en page 27 de l'acte sous seing privé ne précise pas davantage la nature du recours des tiers dont la survenance empêche la condition de se réaliser.
L'appelante n'explique pas en quoi les parties avaient intérêt à ne proroger le terme de la promesse qu'en cas de recours contentieux alors que la survenance d'un recours, même gracieux, empêchait la réalisation de la condition.
C'est donc en raison d'une simple maladresse rédactionnelle, et non du fait de la volonté des parties, que l'article (a) précité a limité l'application de la clause de prorogation de quatre mois au seul recours contentieux alors que l'existence d'un recours, même gracieux, empêche aussi la condition suspensive d'obtention du permis de construire de se réaliser.
C'est donc à bon droit que le premier juge a considéré que la clause de prorogation devait trouver à s'appliquer quelque soit la nature du recours formé contre l'autorisation administrative de construire.
L'appelante fait valoir, à titre subsidiaire, que la condition était réalisée à la date d'expiration de la prorogation de quatre mois puisque les auteurs des recours n'ont pas contesté le rejet implicite du maire intervenu deux mois après la réception du recours en mairie le 19 février 2016.
Il résulte effectivement d'un courrier du maire de Palavas les Flots daté du 28 juillet 2016 (pièce 12) que les tiers, auteurs du recours gracieux, n'ont pas formé de recours contentieux.
La décision implicite de rejet des recours gracieux est intervenue le 19 avril 2016 soit deux mois après la réception des recours en mairie le 19 février 2016.
Contrairement à ce que soutient la Sarl Provalim, le permis n'est pas devenu définitif à cette date du 19 avril 2016 puisque les tiers disposaient encore d'un délai de deux mois pour contester la décision de rejet implicite du maire.
Le délai du recours contre la décision de rejet implicite n'ayant expiré que le 19 juin 2016, c'est à cette date que le permis est devenu définitif.
Les recours gracieux ayant été notifiés à la Sarl Provalim au plus tôt à la date du 19 février 2016 figurant sur les courriers de notification, à défaut de production des avis de réception, le délai de prorogation de quatre mois expirait le 19 juin 2016 à minuit.
Or, à cette date, la condition suspensive d'obtention du permis de démolir et de construire était réalisée, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge.
La promesse prévoit en page 21 que la date d'expiration du délai de réitération authentique ou de sa prorogation n'est pas extinctive mais constitue le point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter.
La Sarl Provalim justifie avoir mis en demeure [P] [V] de réitérer la promesse devant le notaire le 26 septembre 2016 à 11h par courrier recommandé en date du 8 septembre 2016 avec avis de réception revenu signé le 10 septembre 2016.
Le notaire a constaté la carence du vendeur dans un procès-verbal dressé le même jour.
Il est indifférent que la Sarl Provalim ait saisi le tribunal plus d'un mois (9 février 2017) après l'expiration du délai conventionnel d'un mois (à compter de la constatation du refus) stipulé en page 21 de la promesse puisque le contrat n'a prévu aucune sanction en cas de non respect de ce délai.
Toutes les conditions suspensives étant réalisées au jour de l'expiration de la prorogation conventionnelle du terme de la promesse, la vente est devenue parfaite entre les parties à la date du 19 juin 2016 à minuit et c'est à tort que [P] [V] a refusé de réitérer l'acte authentique.
Sur la demande indemnitaire':
La Sarl Provalim ne démontre pas l'intention de nuire de [P] [V] et elle sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant publiquement ;
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau';
Dit que la promesse de vente consentie par acte sous seing privé en date du 25 février 2015 par [P] [C] [U] [J] [V], dentiste, demeurant à [Adresse 2] et né à [Localité 1] le [Date naissance 1] 1966, célibataire, de nationalité française, à la Sarl Provalim immatriculée au RCS de Montpellier sous le n°441 642 063 dont le siège social est [Adresse 1]) et portant sur un immeuble à usage d'habitation sis à [Adresse 3], et cadastré section BL n°[Cadastre 1] d'une surface de 1a et 55 ca , moyennant le prix de 350.000 € vaut vente entre les parties ;
Dit que le présent arrêt vaut acte authentique de vente';
Ordonne la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière territorialement compétent aux frais de la Sarl Provalim';
Déboute la Sarl Provalim de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
Condamne [P] [V] aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et à payer à la Sarl Provalim la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour ses frais engagés en première instance comme en cause d'appel.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
CC
