Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1ère Chambre A
ARRET DU 17 JANVIER 2019
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 14/09060 - N° Portalis DBVK-V-B66-LZ5P
Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 JUIN 2014
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS
N° RG 13/03276
APPELANTS :
Monsieur Hervé X...
né le [...] à CLERMONT FERRAND (63000)
de nationalité Française
[...]
représenté et assisté de Me Murielle MOLINE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant
Madame Véronique Y... épouse X...
née le [...] à BEZIERS (34500)
de nationalité Française
[...]
représentée et assistée de Me Murielle MOLINE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant
INTIMES :
Monsieur Robert Z...
né le [...] à BEZIERS (34500)
de nationalité Française
405 rue des Frères Lumières
[...]
représenté et assisté de Me Bernard BORIES de la SCP MAGNA BORIES CAUSSE CHABBERT CAMBON, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant
Madame Yvette A... divorcée Z...
née le [...] à BEZIERS (34500)
de nationalité Française
[...]
représentée et assistée de Me Bernard BORIES de la SCP MAGNA BORIES CAUSSE CHABBERT CAMBON, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2014/18443 du 21/01/2015 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
Madame Sylvie Z...
née le [...] à BEZIERS (34500)
de nationalité Française
domiciliée
[...]
représentée et assistée de Me Bernard BORIES de la SCP MAGNA BORIES CAUSSE CHABBERT CAMBON, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant
Madame Christine Z... épouse B...
née le [...] à BEZIERS (34500)
de nationalité Française
domiciliée
[...]
représentée et assistée de Me Bernard BORIES de la SCP MAGNA BORIES CAUSSE CHABBERT CAMBON, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 22 octobre 2018
après révocation de l'ordonnance de clôture du 4 septembre 2018
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le Lundi 22 Octobre 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Brigitte DEVILLE, Conseiller, chargé du rapport
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Nadia BERGOUNIOU-GOURNAY, Président de chambre
Madame Caroline CHICLET, Conseiller
Madame Brigitte DEVILLE, Conseiller
Greffier, lors des débats : Madame Marie-José TEYSSIER
ARRET :
- CONTRADICTOIRE.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ; le délibéré prévu pour le 11 décembre 2018 ayant été prorogé au 17 janvier 2019 ;
- signé par Madame Brigitte DEVILLE, Conseiller, en l'absence du président empêché, et par Madame Marie-José TEYSSIER, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
****
FAITS ET PROCEDURE
Par acte authentique du 11 janvier 2012 les consorts Z... ont vendu aux époux X... une maison d'habitation à Lignan sur Orb (34) pour la somme de 240'000 € payable par versements mensuels pendant 18 mois et paiement du reliquat, soit la somme de 225'600 €, le 11 août 2013.
La dernière échéance étant demeurée impayée, les consorts Z..., après avoir fait délivrer aux acquéreurs un commandement de payer visant la clause résolutoire, les ont assignés, par exploit du 26 novembre 2013, devant le tribunal de grande instance de Béziers sur le fondement des articles 1654 et suivants du code civil, pour voir constater la résolution de la vente et se voir attribuer une indemnité d'occupation et des dommages et intérêts pour résistance abusive.
Par jugement du 16 juin 2014 ce tribunal a constaté la résiliation du contrat de vente, a dit que les consorts Z... conservaient les mensualités déjà versées, a condamné solidairement les époux X... à verser une indemnité d'occupation de 800 € par mois à compter du mois d'août 2013, a constaté l'enrichissement sans cause des consorts Z... et, avant dire droit sur ce point, a ordonné une mesure d'expertise pour décrire les travaux effectués par les défendeurs, pour préciser la plus-value générée par ces travaux et proposer un apurement des comptes entre parties.
L'expert judiciaire a déposé son rapport le 25 mars 2015.
Sur appel des époux X... la cour, par arrêt du 1er mars 2018, a :
'confirmé le jugement sauf en ce qu'il a constaté, à la suite d'une erreur de plume, la résiliation du contrat de vente, en ce qu'il a dit que les consorts Z... conserveront les mensualités déjà versées à titre d'indemnité d'occupation, en ce qu'il a condamné les époux X... à payer une indemnité d'occupation à compter du mois d'août 2013 et en ce qu'il a débouté les consorts Z... de leur demande de dommages et intérêts.
Et statuant à nouveau,
'déclaré recevable la demande des époux X... en nullité de la vente pour dol
'débouté les époux X... de leur demande de nullité de la vente
'prononcé la résolution de la vente par acte authentique du 11 janvier 2012 et ordonné la publication de la décision au fichier immobilier
'débouté les consorts Z... de leur demande de paiement d'une indemnité d'occupation
'condamné in solidum les consorts Z... à rembourser aux époux X... la somme de 14'400 € reçue à titre de paiement partiel du prix de vente de l'immeuble
'débouté les époux X... de leur demande de remboursement des frais de notaire
'condamné in solidum les époux X... à payer aux consorts Z... la somme de 15'000 € à titre de dommages et intérêts
'décidant d'évoquer sur la réalité d'un enrichissement sans cause des consorts Z... et sur le montant de celui-ci, ordonné la réouverture des débats et renvoyé les parties afin qu'elles concluent sur ce point
'réservé les dépens et les frais irrépétibles.
Vu les conclusions des époux X... remises au greffe le 24 septembre 2018,
Vu les conclusions des consorts Z... remises au greffe le 12 octobre 2018,
Vu l'ordonnance de clôture du 22 octobre 2018,
MOTIFS
En application de l'article 1371 ancien du code civil applicable à l'espèce l'action fondée sur l'enrichissement sans cause doit être admise lorsque, le patrimoine d'une personne se trouve, sans cause légitime, enrichi au détriment de celui d'une autre personne.
Les consorts X... soutiennent avoir réalisé des travaux indispensables dans l'immeuble afin de pouvoir y habiter (électricité, isolation, ouvertures, réfection de la cuisine et de la salle de bain, réfection du carrelage) pour la somme totale de 56'571,77 € qui constitue, selon eux, le montant de la plus-value apportée au bien vendu.
L'expert judiciaire a constaté que les époux X... avaient entièrement revu le plan du rez-de-chaussée en modifiant la distribution des pièces ce qui a entraîné la nécessité de refaire les plafonds et le sol. Le chauffage central au fuel et les radiateurs en fonte ont été supprimés au profit d'une climatisation réversible.
Les murs ont été isolés par doublage intérieur permettant l'encastrement de l'électricité.
Les menuiseries extérieures ont été remplacées par des fenêtres à double vitrage et des volets roulants électriques.
L'ensemble de ces travaux a été facturé à hauteur de la somme de 53'680,89 € TTC.
L'expert précise que tous ces travaux ne peuvent être qualifiés de travaux urgents et nécessaires pour jouir de l'immeuble en toute sécurité puisqu'il s'agit de travaux de rénovation et de réagencement des pièces afin de mettre l'immeuble au goût du jour.
Ces travaux ne concernent pas une mise en sécurité des lieux dès lors que la mise aux normes de sécurité électrique n'est pas démontrée par la facture d'électricité et n'a pas été vérifiée par un bureau accrédité. En effet la mise en place d'une prise de terre et la mise en sécurité des lignes à partir du compteur par la pose de disjoncteurs différentiels n'apparaît pas sur la facture de l'électricien.
L'expert judiciaire a estimé à la somme de 270'000 € la valeur vénale de l'immeuble au jour de sa vente au mois de janvier 2012. Les époux X... ont donc bénéficié, après négociation du prix de vente, d'une réduction de 30'000 € par rapport au prix du marché.
La valeur vénale en 2015, compte tenu de l'existence des travaux, est de 250'000 € dans la mesure où le prix de l'immobilier dans ce secteur a subi une baisse de 15 %.
En l'absence des travaux la valeur vénale en 2015, au regard de l'état de l'immeuble en 2012, serait de 220'000 €.
Ces évaluations ont été faites par référence aux transactions réalisées dans la commune en 2011, 2012 et 2014 et au regard de la qualité résidentielle du quartier, de la grande parcelle de terrain, de la présence d'une piscine et d'un grand garage, de l'état de l'immeuble lors de sa vente puis en 2015 et de l'évolution du marché immobilier.
Ces évaluations sérieuses fondées sur des transactions réelles doivent être retenues et non les simples évaluations immobilières effectuées de manière non contradictoire à la demande des appelants.
L'expert judiciaire a réalisé un travail sérieux et circonstancié et la demande de complément d'expertise formulée par les appelants doit donc être écartée.
Les intimés relèvent que les travaux n'étaient pas nécessaires à l'habitabilité de l'immeuble et qu'ils ont été effectués par les époux X... à leurs risques et périls et dans leur intérêt alors qu'ils savaient que le prix principal n'avait pas été payé et qu'ils seraient dans l'impossibilité de le faire ce qui a entraîné la résolution de la vente.
Ils ajoutent que les travaux leur ont bénéficié puisqu'ils occupent l'immeuble depuis plus de six ans et que par ailleurs les travaux d'électricité n'ont pas été réalisés conformément aux règles de l'art et aux impératifs de sécurité.
En effet les conditions de l'enrichissement sans cause ne sont pas réunies lorsque les impenses ont été effectuées par l'appauvri dans son intérêt et à ses risques et périls.
En l'espèce, si le diagnostic de l'installation intérieure d'électricité annexé à l'acte authentique de vente indiquait que cette installation comportait des anomalies pour lesquelles il était vivement recommandé d'agir afin de délimiter les dangers, il s'agissait d'une recommandation concernant certains matériels électriques vétustes et surtout l'absence de protection différentielle et l'inadaptation de la valeur de la résistance de la prise de terre.
Or l'examen de la facture d'électricité par l'expert judiciaire révèle que la mise aux normes de la prise de terre et la mise en sécurité des lignes à partir du compteur par la pose de disjoncteurs différentiels n'apparaissent pas sur cette facture. Par ailleurs cette mise aux normes électriques effectuée par les appelants n'a pas été vérifiée par un bureau accrédité.
Ainsi, ces travaux qui faisaient l'objet d'une simple recommandation n'ont pas été réalisés conformément aux règles de l'art.
Les travaux de redistribution des pièces et de rénovation ne présentaient aucun caractère d'urgence et les époux X... qui savaient que les 94 % du prix d'acquisition n'avaient pas encore été payés aux vendeurs, ont entrepris ces travaux à leurs risques et périls.
En outre, cette prise de risque était d'autant plus importante qu'ils ignoraient, ainsi qu'ils l'indiquent dans leurs conclusions, si leur demande de crédit pour solder le prix de vente serait acceptée alors qu'ils avaient déjà contracté des financements pour réaliser les travaux.
Ils s'exposaient donc à la résolution de la vente.
Ils ont pris possession du bien au mois de janvier 2012 et y résident toujours. Les travaux ont donc été faits pour leur bénéfice personnel puisqu'ils profitent du bien depuis plus de six ans sans paiement d'indemnité du fait de la résolution rétroactive de la vente.
Les travaux litigieux ont donc été effectués par les époux X... dans leur intérêt propre et à leurs risques et périls .
Leur appauvrissement ne peut donner lieu à indemnisation.
Le jugement sera infirmé en ce qu'il a constaté l'enrichissement sans cause des consorts Z....
Ils seront déboutés de leur demande à ce titre.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme le jugement en ce qu'il a constaté un enrichissement sans cause des consorts Z... et l'appauvrissement corrélatif des époux X....
Et statuant à nouveau de ce chef,
Déboute les époux X... de leur demande d'expertise complémentaire.
Déboute les époux X... de leur demande de paiement d'une indemnité au titre d'un enrichissement sans cause des consorts Z....
Condamne in solidum les époux X... aux dépens de l'appel.
Les condamne in solidum à payer aux consorts Z... la somme de 4000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIERP/LE PRESIDENT
Empêché
BD
