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délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1ère Chambre D
ARRET DU 22 NOVEMBRE 2018
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/00218
Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 DECEMBRE 2017
TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE MONTPELLIER
N° RG 16-000004
APPELANT :
Monsieur Léo X...
né le [...] à ETATS UNIS d'AMERIQUE
de nationalité Française
Salvagnac
34260 CEILHES
représenté par Me Nicolas Y..., avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMES :
Madame Marie-Hélène Z..., domiciliée [...] (34060), La Roussariée, prise en sa qualité de représentante de Madame Danielle A..., majeure protégée, née le [...] à Avene (Hérault), en exécution d'un mandat de protection future en date du 29 août 2014, déposé et visé par le greffier du Tribunal d'instance de Montpellier, le 12 décembre 2014.
née le [...] à NICE
de nationalité Française
La Roussariée
[...]
représentée par Me André B..., avocat au barreau de MONTPELLIER
Monsieur Didier C...
de nationalité Française
[...]
représenté par Me Bryan D... substituant Me Pascal E... de la F..., avocat au barreau de MONTPELLIER
Madame Yannick G... épouse C...
de nationalité Française
[...]
représentée par Me Bryan D... substituant Me Pascal E... de la F..., avocat au barreau de MONTPELLIER
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 04 OCTOBRE 2018, en audience publique, Mme Nelly H... ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de procédure civile, devant la cour composée de :
Madame Myriam GREGORI, Conseiller, faisant fonction de Président de Chambre,
Monsieur Thierry JOUVE, Conseiller
Mme Nelly H..., Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Ginette DESPLANQUE
ARRET :
- Contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Madame Myriam GREGORI, Conseiller, faisant fonction de Président de Chambre et par Mme Ginette DESPLANQUE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Par acte notarié en date du 25 avril 2008 Danielle A... a donné à bail à ferme à Léo X... les parcelles cadastrées section [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] et [...] situées sur la commune d'AVENE (34).
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 15 septembre 2016 Maître I..., notaire, a notifié à Léo X... l'intention de Danielle A... de vendre les dites parcelles au prix de 11.370,00 euros et a informé le preneur de son droit de préemption.
Le 26 octobre 2016 Léo X... a saisi le Tribunal paritaire des baux ruraux de MONTPELLIER aux fins d'expertise, exposant contester le prix de vente fixé par la bailleresse.
Didier C... et Yannick G... son épouse, acquéreurs en vertu du compromis de vente des biens susvisés, sont intervenus volontairement à l'instance.
Danielle A... était représentée par Marie-Hélène Z... en vertu d'un mandat de protection future en date du 29 août 2014.
Par jugement du 21 décembre 2017 le Tribunal paritaire des baux ruraux a':
- reçu l'intervention volontaire des époux C...,
- déclaré irrecevables, au visa de l'article L.412-9 du code rural, les demandes formulées par Léo X...,
- débouté les parties de leurs plus amples demandes,
- condamné Léo X... à payer à Danielle A..., représentée par Marie-Hélène Z..., une somme de 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Par acte reçu au greffe de la Cour le 16 janvier 2018 Léo X... a relevé appel de cette décision.
Par conclusions transmises par voie électronique le 25 septembre 2018, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, il demande à la Cour d'infirmer la décision entreprise et de :
- déclarer irrecevable l'intervention volontaire des consorts C... pour défaut d'intérêt à agir,
- juger que la notification de la vente qui lui a été adressée est irrégulière,
- dire que le délai de deux mois pour purger le droit de préemption n'a pas commencé à courir,
- dire que son action n'est pas forclose,
- constatant qu'il a fait connaître son intention de préempter par pli recommandé du 27 avril 2018, désigner un expert afin qu'il évalue la valeur des terres objets de l'offre de vente,
- fixer la valeur vénale des biens et les conditions de la vente sur la base des préconisations de l'expert,
- partager les frais d'expertise.
Au dispositif de ses écritures transmises par voie électronique le 14 septembre 2018, auxquelles la Cour renvoie pour l'exposé de ses moyens et prétentions, Marie-Hélène Z... prise en sa qualité de représentante de Danielle A..., conclut à la confirmation du jugement dont appel et sollicite la condamnation de Léo X... à lui payer la somme de 2000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions transmises par voie électronique le 30 juillet 2018, auxquelles il est renvoyé, les époux C... concluent également à la confirmation du jugement dont appel en toutes ses dispositions.
À titre subsidiaire, ils entendent voir juger que Léo X... ne justifie pas des conditions légales nécessaires à l'exercice du droit de préemption, et, à titre très subsidiaire voir juger que la mission de l'expert leur soit commune et opposable et qu'ils ne seront pas tenus aux dépens.
En tout état de cause ils sollicitent la condamnation de Léo X... à leur payer une somme de 2000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
L'appel, interjeté dans les formes et délais de la loi, est recevable.
En relevant, au visa de l'article 330 du code de procédure civile, que les époux C... ont incontestablement un intérêt, afin de sauvegarder leurs droits résultant de la vente projetée, à appuyer les prétentions de leur vendeur, et en les déclarant recevables en leur intervention volontaire, les premiers juges ont fait une exacte analyse des éléments de la cause.
L'article L.412-8 du code rural prévoit que le preneur dispose d'un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l'acte d'huissier pour faire connaître au propriétaire vendeur son refus ou son acceptation de l'offre, sa réponse devant parvenir dans le délai susvisé de deux mois, et ce à peine de forclusion, son silence équivalant à une renonciation.
Par ailleurs, par application de l'article L.412-7 du même code, si le preneur bénéficiaire du droit de préemption estime que le prix et les conditions demandées de la vente sont exagérés, il peut saisir le Tribunal paritaire aux fins de fixation du prix après expertise.
La saisine de cette juridiction en contestation du prix n'exonère pas, toutefois, le preneur de respecter les dispositions prescrites par l'article L.412-8 susvisé et celui-ci doit, parallèlement à sa contestation du prix, prévenir le bailleur de son acceptation sous réserve de la modification judiciaire du prix, et ce dans le délai de deux mois prescrit à peine de forclusion.
Dès lors, en constatant que Léo X... a été informé par le notaire par lettre recommandée réceptionnée le 23 septembre 2016 de l'intention de vendre du bailleur, en considérant que l'erreur matérielle contenue dans le courrier du notaire (à savoir '1370 €' écrit en chiffres pour '11.370 euros' écrit en lettres) ne constituait pas une irrégularité tant au regard des dispositions de l'article 1376 du code civil qu'au regard de la valeur des biens vendus, en considérant comme ne constituant pas non plus une irrégularité de l'information donnée au preneur l'absence de notification de l'avenant signé le 2 juin 2016 (au compromis du 18 mars 2016) dans la mesure où cet avenant ne comportait pas de modification sur le nombre et la consistance des biens vendus mais uniquement sur le prix, porté à la hausse (cet élément ne pouvant dès lors nullement caractériser une information déloyale puisque c'est le prix le plus bas qui a été proposé au preneur), en constatant que Léo X... n'avait pas dans le délai de deux mois, soit avant le 23 décembre 2016, fait connaître au bailleur son intention de préempter, éventuellement sous réserve de la modification judiciaire du prix, et en déclarant les demandes du preneur irrecevables par application des dispositions de l'article L.412-9 du code rural, les premiers juges ont encore fait une exacte analyse des éléments de la cause qui doit être intégralement confirmée.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :
Léo X... qui succombe en son appel en supportera les dépens.
L'équité ne commande pas, cependant, de faire une plus ample application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Reçoit l'appel de Monsieur Léo X... ;
Confirme, en toutes ses dispositions, le jugement entrepris ;
Dit n'y avoir lieu à plus ample application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Monsieur Léo X... aux dépens d'appel.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
MG
