Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1ère Chambre A
ARRET DU 18 OCTOBRE 2018
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 15/00977
Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 DECEMBRE 2014
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CARCASSONNE
N° RG 12/00463
APPELANTE :
SARL PATRIMOINES DE FRANCE,
inscrite au RCS de TOULOUSE sous le n° 398 629 675, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié [...]
représentée et assistée de Me Marie-Pierre VEDEL SALLES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
INTIMÉS :
Monsieur E... X...
né le [...] à ORLEANS (45)
de nationalité Française
[...]
représenté par Me Yann Y... de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER Y..., Y..., LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substitué à l'audience par Me Yves Y..., avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
SCI LE PARC MEDIEVAL
Société civile immobilière immatriculée au RCS de Toulouse sous le N° 481 240 281, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés [...]
représentée par Me Jérôme F... , avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
et assistée de Me Z... SPINAZZé de la SCP CABINET D'AVOCATS DECKER & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant
INTIMÉES SUR APPEL PROVOQUÉ DE MONSIEUR E... X...
SAS LOFT ONE DIRECTION REGIONALE OCCITANIE
anciennement dénommée SARL ELIENCE,
immatriculée au RCS de Toulouse sous le N° 410 796 221,
prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domicilié [...]
représentée et assistée de Me Marie-Pierre VEDEL SALLES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
SA BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE
immatriculée au RCS de Paris sous le N° 542 097 902, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié [...]
représentée par Me Vincent A..., avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant, substitué à l'audience par Me Marion B..., avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
SA CNP ASSURANCES ,
Société Anonyme au capital de 686 618 477 euros entièrement libéré, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 341 737 062,
entreprise régie par le Code des Assurances, GROUPE CAISSE DES DEPOTS,
prise en la personne de son représentant légal domicilié [...]
représentée par la SELARL SAINTE-CLUQUE - SARDA - C..., avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat postulant
et assistée de Me Elsa C... de la SELARL SAINTE-CLUQUE - SARDA - C..., avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat plaidant
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 14Septembre 2018
après révocation de l'ordonnance de clôture en date du
24août 2018
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le Vendredi 14 Septembre 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Caroline CHICLET, Conseiller, chargé du rapport
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Nadia BERGOUNIOU-GOURNAY, Président de chambre
Madame Caroline CHICLET, Conseiller
Madame Brigitte DEVILLE, Conseiller
Greffier, lors des débats : Madame Marie-José TEYSSIER
Mademoiselle Estelle CHAMPAVIER, greffier stagiaire, a assisté aux débats
ARRET :
- CONTRADICTOIRE .
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Madame Nadia BERGOUNIOU-GOURNAY, Président de chambre, et par Madame Marie-José TEYSSIER, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
****
EXPOSE DU LITIGE':
E... X..., qui réside à Orléans, a signé en septembre 2005 un contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement avec la Sci le Parc Médiéval portant sur un appartement situé sur la commune de Carcassonne (11) construit dans le cadre du dispositif de défiscalisation dit «'de Robien'», après avoir été démarché par un agent commercial de la société Elite et Finance, aujourd'hui liquidée, elle-même mandataire de la Sarl Patrimoine de France chargée par le promoteur de la commercialisation des 103 logements.
Le contrat de réservation prévoyait de donner la gestion locative de ce bien à la société Elience.
L'acquisition a été financée au moyen d'un prêt consenti par la société BNP Paribas garanti par une assurance décès invalidité souscrite auprès de la CNP.
L'acte authentique a été régularisé le 31 janvier 2006 et l'immeuble a été livré en février 2007.
Reprochant à son vendeur et à ses mandataires ainsi qu'à l'agence immobilière un dol et un défaut d'information et de conseil, E... X... les a fait citer devant le tribunal de grande instance de Carcassonne par actes d'huissier des 5 et 6 mars 2012 en annulation de la vente et en réparation de ses préjudices.
Par jugement en date du 16 décembre 2014, ce tribunal a :
débouté E... X... de ses demandes en résolution du contrat de vente, du contrat de prêt immobilier, du contrat d'assurance et du contrat de gestion locative ainsi que de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral ;
condamné in solidum la Sci Le Parc Médiéval sur le fondement de l'article 1147 du code civil et la Sas Patrimoines de France sur le fondement de l'article 1382 du même code à payer à E... X... la somme de 30.000 € à titre de dommages-intérêts outre celle de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
débouté les autres défendeurs de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné la Sci Le Parc Médiéval et la Sas Patrimoine de France aux entiers dépens.
La Sarl Patrimoines de France a relevé appel de ce jugement le 6 février 2015 à l'encontre de la Sci Le Parc Médiéval et d'E... X....
Par assignations délivrées le 27 avril 2015, E... X... a régularisé des appels provoqués à l'encontre de la Sarl Elience, de la Sa BNP Paribas et de la Sa CNP Assurances.
Vu les conclusions de la Sarl Patrimoines de France et de la Sas Loft One Direction Régionale Occitanie venant aux droits de la société Elience remises au greffe le 10 septembre 2018 ;
Vu les conclusions de la Sci Le Parc Médiéval remises au greffe le 27 juillet 2018 ;
Vu les conclusions d'E... X... remises au greffe le 22 août 2018';
Vu les conclusions de la Sa BNP Paribas Personal Finance remises au greffe le 28 août 2015 ;
Vu les conclusions de la CNP Assurances remises au greffe le 12 juin 2015 ;
Vu l'ordonnance ayant révoqué la clôture initiale du 24 août 2018 et prononcé une nouvelle clôture au jour de l'audience avec l'accord de toutes les parties ;
MOTIFS':
Sur la recevabilité des demandes d'E... X... :
Plus aucune des parties ne contestant la recevabilité des demandes d'E... X... en appel, le jugement sera purement et simplement confirmé en ce qu'il a déclaré ses demandes recevables.
Sur la demande d'annulation du contrat'de vente :
E... X..., formant appel incident, demande à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté sa demande d'annulation de la vente sur les fondements du dol et du manquement à l'obligation précontractuelle de conseil et d'information.
L'ancien article 1116 du code civil dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.
Par ailleurs, tout professionnel vendeur de biens ou prestataire de services doit, avant la conclusion du contrat, mettre le consommateur en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien ou du service en vertu de l'article L.111-1 du code de la consommation dans sa version applicable au litige. Les caractéristiques essentielles du bien ne se réduisent pas à ses seules caractéristiques physiques.
Le dol doit être distingué du manquement à l'obligation précontractuelle d'information en ce qu'il requiert de la part de son auteur une intention de tromper en vue de déterminer l'acquéreur à contracter.
Le code de la consommation, dans sa version applicable au présent litige, ne sanctionne pas le manquement du vendeur professionnel à son obligation précontractuelle d'information et de conseil par la nullité du contrat.
Ce manquement ne peut entraîner l'annulation de la vente que dans les conditions du droit commun ce qui signifie, dans le cas d'espèce, que le défaut d'information, s'il est établi, doit avoir été intentionnel et dans le but de déterminer l'acquéreur à contracter pour entraîner l'annulation du contrat.
En l'espèce, la Sci, qui ne discute pas être un professionnel de la promotion et de la vente immobilière, a vendu à E... X..., par l'intermédiaire de la Sarl Patrimoines de France, professionnel chargé de la commercialisation, un appartement en VEFA.
Aux termes de l'article 4 du contrat de réservation signé par E... X... le 16 septembre 2005, le promoteur vendeur s'est engagé à prendre à sa charge, entre autres frais, le coût de l'assurance garantissant, notamment, la carence de la première location (durant 3 mois) si l'acquéreur consentait à mandater l'agence Elience pour gérer son bien.
Le contrat préliminaire précisait à cet égard que le montant du loyer concerné par la garantie d'assurance était de 485 €.
Les appartements que la Sci proposait à la vente dans le cadre de ces contrats de réservation étaient donc exclusivement destinés à la location ainsi que l'admet d'ailleurs son mandataire, la Sarl Patrimoines de France, en page 11 de ses écritures.
Sur l'avant contrat du 16 septembre 2005, E... X... précisait':
être domicilé [...] , à plusieurs centaines de kilomètres du lieu d'implantation de l'appartement,
exercer la profession d'agent Sncf avec un revenu annuel de 23.000 € (1900 € par mois),
financer l'intégralité du prix d'acquisition de 146.330 € au moyen d'un emprunt immobilier.
Par conséquent, dès avant l'acte authentique du 31 janvier 2006, la Sci et la Sarl Patrimoines de France savaient que la vente portait sur un bien destiné exclusivement à la location et financé intégralement au moyen d'un prêt.
Ce prêt a été consenti par la BNP Paribas Personal Finance sur 20 ans avec des échéances mensuelles de 512,40 € la première année et de 1.011,21 € les 19 années suivantes.
La venderesse et son mandataire savaient également que l'indication sur le contrat préliminaire d'un loyer de 485 € était susceptible d'induire en erreur E... X... en lui laissant croire qu'il s'agissait d'un montant en deçà duquel il n'aura pas besoin de descendre pour trouver un locataire et ce, d'autant que l'acquéreur profane n'avait aucune connaissance personnelle du marché local puisqu'il résidait à des centaines de kilomètres du lieu de construction de l'immeuble.
La Sci et son mandataire avaient donc parfaitement conscience, dès avant la signature de l'acte authentique, que le potentiel locatif de l'appartement constituait une des caractéristiques essentielles du bien vendu et qu'il était un élément déterminant du consentement d'E... X... puisqu'il était l'unique moyen pour ce dernier de vérifier la viabilité économique de son projet d'acquisition.
En vendant à un consommateur éloigné géographiquement un appartement en VEFA destiné exclusivement à la location avec un loyer garanti par l'assurance de 485 € pendant 12 mois et financé intégralement au moyen d'un crédit, la Sci et son mandataire, en leur qualité de professionnels de la vente immobilière, devaient mettre l'acquéreur en mesure de connaître le potentiel locatif de ce bien au moyen d'informations complètes, explicites et non ambigües.
Pour satisfaire à leur obligation, la Sci et la Sarl Patrimoines de France devaient informer E... X... des risques, qui se sont finalement réalisés, de subir une carence locative au-delà de la période garantie de 12 mois (garantie de 3 mois dans le mandat de gestion et dans le contrat de réservation porté à 12 mois par un courrier non daté de la Sarl Patrimoine de France) et de devoir réviser à la baisse le loyer envisagé de 485 € en cas de conjoncture locale défavorable, ce qu'elles ne démontrent pas avoir fait.
Contrairement à ce qu'elles soutiennent, le seul fait d'avoir prévu une assurance garantissant la carence de première location et d'éventuelles vacances locatives ne suffit pas à démontrer qu'elles se sont conformées à leur obligation légale d'information.
Cette information essentielle sur le potentiel locatif du bien vendu a été tue à dessein par la Sarl Patrimoine de France et par la Sci.
En effet, la Sci a construit son parc immobilier de 103 logements au sein de la future ZAC de Montredon en sachant que six programmes immobiliers concurrents étaient prévus sur la même zone dont quatre d'entre eux avaient déjà obtenu un permis de construire depuis février ou mars 2004, ainsi que cela résulte clairement de l'étude locative réalisée par la Sarl Patrimoine de France antérieurement à la convention de commercialisation du 30 mars 2005.
Si la Sci pouvait espérer une absence de carence locative en raison du projet municipal d'implantation dans cette ZAC d'un pôle santé à compter de 2007 devant drainer à terme plusieurs centaines d'emplois, elle et son mandataire savaient, en leur qualité de professionnels de la vente immobilière, que le transfert de l'hôpital de Carcassonne pouvait être émaillé d'incidents administratifs, constructifs ou judiciaires et que l'implantation du laboratoire Fabre restait incertaine.
De fait, le transfert de l'hôpital n'a été effectif qu'en 2014 et le laboratoire Fabre ne s'est jamais implanté dans la zone.
Le nombre de logements offerts à la location sur le seul hameau de Montredon (736) a donc été très largement supérieur à la demande entre 2004 et 2007, ce qui a entraîné une importante vacance locative décrite en page 12 du programme local de l'habitat de la communauté d'agglomération de Carcassonne de 2009 (pièce 28 d'E... X...).
C'est pourquoi E... X... n'avait toujours pas trouvé de locataire en janvier 2009 et qu'il s'est vu proposer une baisse de loyer de 95€ (soit un loyer de 390 € HC) par le gestionnaire des appartements le 27 janvier 2009 (pièce 5 de la Sci) qu'il a refusée.
La Sci et son mandataire savaient qu'en informant l'acquéreur des risques, qui se sont finalement réalisés, d'une carence locative supérieure aux 12 mois garantis par l'assurance et d'une nécessaire révision à la baisse du loyer envisagé de 485 € en cas de conjoncture défavorable, celui-ci n'aurait pas contracté car le poids de l'emprunt par rapport à ses revenus l'aurait dissuadé d'acquérir.
Les réticences délibérées de la Sci et de son mandataire ont déterminé E... X... à contracter en provoquant son erreur, toujours excusable en matière de dol, sur la viabilité économique de l'opération.
Ces réticences dolosives ayant vicié le consentement d'E... X..., elles doivent entraîner l'annulation du contrat du 31 janvier 2006.
Sur les restitutions':
Le contrat de vente du 31 janvier 2006 étant nul, la Sci doit restituer à E... X... le prix d'acquisition de 146.330 € avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance valant sommation de payer et ce dernier devra lui restituer l'immeuble aussitôt après avoir perçu cette somme en principal et intérêts.
Sur le sort des contrats accessoires':
1) Sur le contrat de prêt':
Le contrat de prêt consenti par la BNP Paribas Personal Finance le 19 janvier 2006 pour financer l'acquisition immobilière d'un montant de 146.330 € doit être annulé en ce qu'il constitue un accessoire à la vente.
E... X... doit restituer à la Sa BNP Paribas Personal Finance le capital prêté de 146.330 € et le prêteur doit lui restituer les échéances échues et réglées par l'emprunteur en capital, intérêts et frais.
Chacune de ces créances de restitution produira intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance et se compensera réciproquement avec l'autre.
La restitution des sommes prêtées étant immédiatement exigible, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'E... X... visant à voir subordonner la restitution du capital prêté au remboursement préalable du prix de vente.
Par ailleurs, l'obligation de restituer inhérente à un contrat de prêt annulé demeure tant que les parties n'ont pas été remises en l'état antérieur à la conclusion de leur convention annulée et les garanties assortissant le prêt subsistent jusqu'à l'extinction de cette obligation.
L'hypothèque conventionnelle inscrite par le prêteur de deniers subsistera par conséquent jusqu'au jour où les restitutions réciproques précitées auront été effectuées.
En revanche il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de la société BNP Paribas Personal Finance de garantie du remboursement des sommes dues par E... X... puisque cet établissement conserve son privilège de prêteur de deniers et l'hypothèque conventionnelle jusqu'au paiement effectif des dites sommes.
2) Sur le mandat de gestion':
Le contrat de gestion immobilière souscrit le 16 septembre 2005 avec la société Elience aux droits de laquelle vient désormais la société Loft One Direction Régionale Occitanie est un contrat à exécution successive.
Le mandataire a géré l'immeuble et trouvé un locataire depuis juin 2017 sans qu'il soit allégué ni démontré une faute de sa part.
Il a perçu une rémunération en contrepartie de l'exécution de son mandat.
Ce contrat ne peut donc être annulé ni résolu et il ne peut qu'être résilié à compter du présent arrêt.
3) Sur le contrat d'assurance groupe':
Il en va de même du contrat d'assurance consenti par la CNP.
En effet, l'emprunteur a bénéficié des garanties décès et invalidité pendant la durée d'exécution de ce contrat.
Cette police d'assurance groupe ne peut être annulée ni résolue et elle ne peut qu'être résiliée à compter du prononcé du présent arrêt.
E... X... sera débouté de ses demandes en annulation des contrats de gestion locative et d'assurance et de ses demandes subséquentes de restitution.
Sur les demandes de dommages-intérêts d'E... X...':
E... X... demande à la cour de condamner la Sarl Patrimoines de France à lui verser des dommages-intérêts d'un montant égal à la créance de restitution du prix de vente soit 146.330 € pour le cas où la Sci n'y satisferait pas elle-même.
La Sarl Patrimoines de France a commis un dol à l'endroit d'E... X... et a engagé sa responsabilité quasi-délictuelle envers ce dernier.
Elle sera condamnée à lui régler à titre de dommages-intérêts le montant du prix de vente de 146.330 € en cas d'insolvabilité de la Sci.
E... X... a dû intenter une action judiciaire longue et coûteuse et subir toutes les tracasseries inhérentes à ce type de procédure pendant six années avant de voir reconnaître ses droits.
Il justifie ainsi d'un préjudice moral que la Sci et la Sarl Patrimoines de France devront indemniser in solidum à hauteur de 10.000 €.
La demande de dommages-intérêts de 5.000 € formée par E... X... dans le dispositif de ses écriture «'au titre du préjudice financier résultant du dol'» sera rejetée n'étant étayée par aucune pièce.
Sur la demande de dommages-intérêts de la BNP Paribas':
La Sa BNP Paribas Personal Finance justifie d'un préjudice consécutif à l'annulation du contrat puisqu'elle doit restituer à E... X... tous les intérêts conventionnels et les frais de dossier encaissés depuis l'origine du prêt et que l'annulation du prêt lui a fait perdre le droit de réclamer à l'emprunteur l'indemnité de remboursement anticipé.
Ces préjudices sont imputables aux fautes de la Sci et de la Sarl Patrimoines de France qui seront condamnées à lui payer lesdites sommes à titre de dommages-intérêts.
PAR CES MOTIFS':
La cour';
Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a déclaré recevables les demandes formées par E... X...';
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés';
Dit que la Sci Le Parc Médiéval et la Sarl Patrimoines de France ont commis des réticences dolosives à l'égard d'E... X... ayant vicié son consentement';
Annule le contrat de vente authentique du 31 janvier 2006 passé entre la Sci Le Parc Médiéval et E... X..., né le [...] à Orléans, agent SNCF demeurant [...] et reçu par Maître D..., notaire à Toulouse, portant sur les lots n°36, n°168, n°169 désignés par l'état descriptif de division établi le 22 septembre 2005 par Maître D... et publié au bureau des hypothèques de Carcassonne le 10 octobre 2005, volume 2005 P, n°96682, copropriété sise sur les parcelles cadastrées [...] , [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] lieu-dit Saint Martin';
Ordonne à la Sci Le Parc Médiéval de restituer à E... X... le prix de vente de 146.330 € avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance';
Ordonne à E... X..., dès réception du prix de vente en principal et intérêts, de restituer à la Sci Le Parc Médiéval les lots susmentionnés';
Condamne la Sarl Patrimoines de France à payer à E... X... le prix de restitution de l'immeuble de 146.330 € à titre de dommages-intérêts mais seulement en cas d'insolvabilité de la Sci Le Parc Médiéval';
Condamne la Sci Le Parc Médiéval et la Sarl Patrimoines de France in solidum à payer à E... X... la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ;
Déboute E... X... du surplus de ses prétentions dirigées contre ces parties';
Annule le contrat de prêt accessoire à la vente consenti par la Sa BNP Paribas Personal Finance à E... X... le 19 janvier 2006';
Ordonne à E... X... de restituer à la Sa BNP Paribas Personal Finance le capital prêté de 146.330 €' et rejette sa demande visant à subordonner cette restitution à l'encaissement du prix de vente';
Ordonne à la Sa BNP Paribas Personal Finance de restituer à E... X... toutes les sommes réglées par l'emprunteur en capital, intérêts et frais';
Dit que chacune de ces créances de restitution produira intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance et se compensera réciproquement avec l'autre';
Dit que l'hypothèque conventionnelle inscrite par le prêteur de deniers subsistera jusqu'au jour où les restitutions réciproques auront été effectuées entre les parties';
Rejette la demande de garantie de la Sa BNP Paribas Personal Finance';
Condamne la Sci Le Parc Médiéval et la Sarl Patrimoines de France in solidum à payer à la Sa BNP Paribas Personal Finance à titre de dommages-intérêts les intérêts conventionnels et les frais de dossier restitués à E... X... du fait de l'annulation du prêt ainsi que l'indemnité de remboursement anticipé prévue au contrat et non perçue';
Déboute la Sa BNP Paribas Personal Finance du surplus de ses prétentions';
Ordonne la résiliation à compter du présent arrêt du mandat de gestion souscrit le 16 septembre 2005 par E... X... avec la société Elience aux droits de laquelle vient désormais la société Loft One Direction Régionale Occitanie ainsi que du contrat d'assurance groupe n°6374D souscrit par E... X... auprès de la CNP Assurances';
Déboute E... X... de ses demandes d'annulation de ces contrats';
Condamne la Sci Le Parc Médiéval et la Sarl Patrimoines de France in solidum aux dépens de première instance et d'appel et à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour leurs frais engagés en première instance et en cause d'appel':
à E... X... la somme de 5.000 €';
à la Sa BNP Paribas Personal Finance la somme de 3.000 €';
Rejette les demandes de la société CNP Assurances et de la Sas Loft One Direction Régionale Occitanie fondées sur l'article 700 du code de procédure civile et dirigées contre E... X...';
Ordonne la publication du présent arrêt au fichier immobilier territorialement compétent aux frais de la Sci Le Parc Médiéval et de la Sarl Patrimoines de France .
LE GREFFIER LE PRESIDENT
CC
