Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1ère Chambre A
ARRET DU 20 SEPTEMBRE 2018
Numéro d'inscription au répertoire général : 17/00387
Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 DECEMBRE 2016
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN
N° RG 13/03310
(JONCTION DU NUMERO RG 17/447 ET RG 17/387 sous le N° RG 17/387)
APPELANTE dans RG 17/387
INTIMEE dans RG 17/447 :
SARL COSYSNOW
inscrite au RCS de Nîmes sous le N° 482 261 534
représentée par son représentant légal domicilié [...]
représentée par Me Patrick X... de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
et assistée de Me Philippe Y... de la SELARL NESE , avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant
APPELANT dans RG 17/447
INTIME dans RG 17/387 :
SYNDICAT DE COPROPRIETE RESIDENCE PRADELLA A BOLQUERE
pris en la personne de son Syndic en exercice, la SAS AGENCE PEYROT inscrite au RCS de PERPIGNAN sous le N° B 694 200 114), prise elle-même en la personne de son Président en exercice domicilié [...]
[...]
représenté par Me Philippe A... de la SELARL B..., A... ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
et assisté de Me Jean-Paul B... de la SELARL B..., A... ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIMES dans RG 17/387 et RG 17/447 :
Monsieur Jean-Jacques C...
anciennement
[...]
[...]
[...]
représenté par Me Jérémy D... de la SCP LEVY/BALZARINI/SAGNES/SERRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
et assisté de Me Claire-Lise E..., avocat au barreau de Montpellier, loco la SCP LEVY/BALZARINI/S AGNES/SERRE avocat plaidant
Monsieur Jean-Pierre F...
BET THERMIQUE ET FLUIDES
[...]
représenté par Me Jérémy D... de la SCP LEVY/BALZARINI/S AGNES/SERRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
et assisté de Me Claire-Lise E..., avocat au barreau de Montpellier, loco la SCP LEVY/BALZARINI/S AGNES/SERRE avocat plaidant
SA AXA FRANCE IARD
(assureur DO )et pour elle son représentant légal domicilié ès qualités sau siège social sis
[...]
[...]
représentée par Me Gilles H... de la I... , ZSELARL NESE J... - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
et assistée de Me Jean pierre BERTHOMIEU de la SELARL MBA & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
S.A AXA FRANCE IARD
(assureur décennal de la SARL BALDO-VILLALON), représenté par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social
[...]
[...]
représentée par Me Gilles H... de la I... , ZSELARL NESE J... - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
et assistée de Me ZSELARL NESE J..., avocat au barreau de MONTPELLIER, loco Me Olivier L... de la SCP MARTY-BENEDETTI-BALMIGERE-BREUIL, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant
SARL BOISSON
inscrite au RCS de Montpellier sous le n° B 316 317 825, prise en la personne de son président en exercice domicilié [...]
représentée par Me Arnaud N... de la O... , avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant,
et assistée de Me Kamila P..., avocat au barreau de Montpellier, loco la O... , avocat plaidant
Compagnie d'assurances GROUPAMA MEDITERRANEE anciennement dénommé GROUPAMA SUD et pour elle son représentant légal en exercice domicilié [...]
[...]
représentée par Me Pascal Q... de la SCP NICOLAU-MALAVIALLE-GADEL-CAPSIE , avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant
et assistée de Me Anaïs S..., loco la SCP NICOLAU-MALAVIALLE-GADEL-CAPSIE , avocat plaidant
INTIME dans RG 17/447 :
Maître T... U...
pris ès-qualités de Commissaire à l'exécution du plan de la SARL COSYSNOW domicilié [...]
INTERVENANTE dans RG 17/447 :
SARL ESAJ,
prise en la personne de maître Eric T... en qualité de commissaire à l'exécution du plan de redressement par voie de continuation de la société COSYSNOW ,nommé à ce titre par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal de Commerce de Perpignan du 23 juin 2016 domicilié
[...]
assignée le 24 Février 2017 à personne habilitée
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 22 Mai 2018
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le Mardi 12 JUIN 2018, en audience publique, Madame Brigitte DEVILLE, Conseiller, ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de procédure civile, devant la cour composée de :
Madame Nadia BERGOUNIOU-GOURNAY, Président de chambre
Madame Caroline CHICLET, Conseiller
Madame Brigitte DEVILLE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame Marie-José TEYSSIER
ARRET :
- REPUTE CONTRADICTOIRE
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ; le délibéré prévu pour le 6 septembre 2018 ayant été prorogé au 20 septembre 2018 ;
- signé par Madame Nadia BERGOUNIOU-GOURNAY, Président de chambre, et par Madame Marie-José TEYSSIER, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCEDURE
La SARL FDB a réhabilité l'ensemble immobilier « Pradella » situé à Bolquere (66) afin d'en faire une résidence de tourisme placée sous le régime de la copropriété.
Elle a souscrit auprès de la société Axa France un contrat d'assurance multirisques de chantier comportant la garantie dommages ouvrage et la garantie constructeur non réalisateur.
Elle a confié à Jean-Jacques C..., architecte, une mission de maîtrise d'oeuvre complète.
Elle a conclu les marchés de travaux suivants :
' le 4 juillet 2005 avec la société Aquacerdagne pour le lot piscine et le sauna
' le 7 septembre 2005 avec la SARL Baldo-Villalon pour le lot « traitement air/plomberie» relatif aux installations de plomberie-sanitaire avec ballon d'accumulation de l'eau chaude sanitaire.
La SARL Boisson a succédé à la SARL Baldo-Villalon.
L'ouvrage a été réceptionné sans réserve le 20 juin 2006.
La gestion de cette résidence de tourisme a été confiée à la SARL Cosysnow qui a conclu des baux commerciaux avec certains acquéreurs.
Invoquant des désordres consistant notamment en une insuffisance de production de quantité d'eau chaude nécessaire pour l'exploitation de la résidence, la société FDB a déclaré le sinistre auprès de la société Axa France, assureur dommages ouvrage et la société IPCE a réalisé les travaux de réparation préconisés par l'expert de la compagnie, Monsieur V... et son sapiteur Monsieur F....
Tenant la persistance des désordres le syndicat des copropriétaires et la SARL Cosysnow ont obtenu la désignation de l'expert W... par ordonnance de référé du 24 novembre 2010.
Par exploits des 5,7 et 10 juin et 16 juillet 2013 le syndicat des copropriétaires de la résidence Pradella a assigné, devant le tribunal de grande instance de Perpignan, la société Groupama, la société Axa assureur dommages ouvrage et assureur responsabilité décennale de la SARL Baldo-Villalon, la SARL Boisson et Jean-Jacques C... en responsabilité et réparation des désordres.
Par exploits des 1er, 2 et 8 août 2013 la société Cosysnow a assigné la société d'assurances Groupama, Jean-Jacques C..., la SARL Boisson, la société Axa, Jean-Pierre F..., la société IPCE pour obtenir réparation de ses préjudices.
Maître T... ès qualités d'administrateur judiciaire au redressement judiciaire de la SARL Cosysnow est intervenu volontairement à la procédure.
Après jonction de ces instances, par jugement du 5 décembre 2016, le tribunal a :
' déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Pradella en réparation du préjudice de jouissance des copropriétaires
' déclaré Jean-Jacques C... et la SARL Boisson responsables des désordres subis par le syndicat des copropriétaires
' rejeté les demandes formées par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la SARL Baldo-Villalon et de la société Axa France son assureur décennal
' condamné in solidum Jean-Jacques C..., la SARL Boisson et Groupama Méditerranée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 123'037,64 € avec réactualisation par application de l'indice BT 01 au jour du jugement par référence à l'index de décembre 2012
' dit que dans les recours entre coobligés la répartition finale s'effectuera comme suit : Jean-Jacques C... 60 % et la SARL Boisson avec la société Groupama Méditerranée 40 %
' dit que la société Groupama Méditerranée ne pourra opposer les franchises contractuelles au syndicat des copropriétaires
' dit que la SARL Boisson peut se voir opposer par son assureur Groupama Méditerranée les franchises contractuelles
' déclaré irrecevable le syndicat des copropriétaires en ses demandes contre la société Axa France, assureur dommages ouvrage au titre des désordres n'ayant pas fait l'objet d'une déclaration de sinistre
' rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société Axa France, assureur dommages ouvrage
' déclaré Jean-Jacques C... et la SARL Boisson responsables du préjudice matériel subi par la SARL Cosysnow dans l'exploitation de la résidence hôtelière
' rejeté les demandes de la SARL Cosysnow au titre des préjudices d'exploitation, de perte de valeur du fonds de commerce et de perte de bénéfices à venir
' rejeté les demandes de la SARL Cosysnow contre la société IPCE, Jean-Pierre F..., la SARL Baldo-Villalon et son assureur décennal Axa France, Groupama Sud et Axa France assureur dommages ouvrage
' dit que la faute de la SARL Cosysnow limite son droit à indemnisation
' dit que la répartition des responsabilités s'établit comme suit : à la charge de Monsieur C... 50 %, de la SARL Boisson 30 %, restant à la charge de la SARL Cosysnow 20 %
' condamné en conséquence Jean-Jacques C... à payer à la société Cosysnow la somme de 53'245,73 €
' condamné in solidum la SARL Boisson et la société Groupama Méditerranée à payer à la SARL Cosysnow la somme de 31'947,44€
' rejeté la demande en paiement formulée par la SARL Boisson à l'encontre du syndicat des copropriétaires
' condamné in solidum Jean-Jacques C..., la SARL Boisson et la société Groupama Sud à payer au syndicat des copropriétaires et à la SARL Cosysnow la somme de 3000 € chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
' rejeté les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile d'Axa France assureur décennal de la SARL Baldo-Villalon et assureur dommages ouvrage
' condamné Jean-Jacques C..., la SARL Boisson, la société Groupama Sud in solidum aux entiers dépens en ce compris les frais de référé et d'expertise
' ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence Pradella et la SARL Cosysnow ont relevé appel de cette décision respectivement le 24 janvier 2017 et le 20 janvier 2017.
Par ordonnance du 22 janvier 2018 les deux instances ont été jointes.
Vu les conclusions de la SARL Cosysnow remises au greffe le 24 avril 2018,
Vu les conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence Pradella remises au greffe le 16 août 2017,
Vu les conclusions de Jean-Jacques C... remises au greffe le 1er juin 2017,
Vu les conclusions de Jean-Pierre F... remises au greffe le 1er juin 2017,
Vu les conclusions de la société Groupama Méditerranée remises au greffe le 9 mars 2018,
Vu les conclusions de la société Boisson remises au greffe le 1er mars 2018,
Vu les conclusions de la société Axa France iard, assureur dommages ouvrage, remises au greffe le 5 mars 2018,
Vu les conclusions de la société Axa France, assureur responsabilité décennale de la SARL Baldo-Villalon remises au greffe le 16 juin 2017,
Vu l'ordonnance de clôture du 22 mai 2018,
MOTIFS
Sur les désordres' et leur réparation :
I/ la production d'eau chaude sanitaire :
L'équipement de production d'eau chaude à été réalisé avec un ballon de 1000 l associé à un échangeur de 60 kWh avec chaudière à gaz de 117 kWh à laquelle a été ajoutée une chaudière gaz murale de 45 kWh.
Cette installation a été par la suite modifiée par l'assureur dommages ouvrage qui a fait rajouter un échangeur de 40 kWh sur un ballon de 1500 l avec échangeur porté à 100 kWh.
Ensuite le maître d'ouvrage a fait rajouter un ballon électrique supplémentaire de 1000 l.
L'expert judiciaire,Daniel W..., indique que les équipements complémentaires ne sont pas raccordés de façon à permettre un fonctionnement normal de l'installation, qu'il y a lieu de reprendre tous les réseaux et d'organiser les ballons de stockage, qu'il convient de supprimer les connexions inutiles sources potentielles de production de légionelles et que des compléments d'isolation doivent protéger le réseau de distribution depuis le mitigeur vers les logements.
Enfin l'installation de production d'eau chaude sanitaire doit être restructurée afin d'adapter la pression d'eau pour limiter les bruits engendrés par les robinetteries.
La reprise des réseaux avec conservation des ballons existants est évaluée à la somme de 21'616,50 € TTC.
II/ la centrale de traitement d'air pour la déshumidification du hall des bassins de la piscine et du spa':
Si l'efficacité du système n'est pas remise en cause, la centrale de traitement d'air n'est plus opérationnelle car certaines parties défectueuses ont été déposées. Ainsi un remplacement complet de l'équipement doit être prévu avec reprise de la régulation et de la prise d'air neuf.
Le coût de ces travaux s'élève à la somme de 25'245,92 € TTC.
III/ le chauffage des bassins :
Au niveau des échangeurs des fuites permanentes sont visibles sur le circuit hydraulique des bassins ce qui fait perdre de l'eau et crée une demande supplémentaire de chauffage.
La remise en ordre des circuits est évaluée à la somme de 9184 € TTC à laquelle il faut ajouter celle de 3200 € pour la ventilation du local technique de la piscine.
L'expert judiciaire prévoit en outre, au titre des travaux de réfection, la reprise des plafonds de la piscine, la reprise d'isolation sur le réseau de distribution de l'eau chaude sanitaire, les réglages et la mise en service, les honoraires de maîtrise d'oeuvre ainsi que des équipements complémentaires nécessaires au bon fonctionnement des installations pour un coût total de 123'037,64 € à la date de son rapport déposé le 23 décembre 2012.
Sur les responsabilités :
Aucune des parties ne conteste la nature décennale des désordres constatés par l'expert qui, affectant la production d'eau chaude sanitaire, le traitement de l'air et le fonctionnement des bassins de la piscine, rendent cette résidence hôtelière impropre à sa destination.
Jean-Jacques C..., architecte, était titulaire d'une mission complète de maîtrise d'oeuvre aux termes de laquelle il devait notamment examiner la conformité au projet des études d'exécution par les entrepreneurs, détecter les anomalies et viser les plans, assurer la direction et le contrôle des travaux et assister le maître d'ouvrage lors des opérations de réception.
Or il n'a pas visé les plans des équipements techniques au regard des objectifs du marché de maîtrise d'oeuvre.
Il a accepté les matériels et les solutions techniques proposés en réponse au cahier des clauses techniques particulières transmis aux entreprises, il n'a pas mis les moyens nécessaires pour valider techniquement les propositions alors qu'il était de son initiative de s'associer les compétences qu'il estimait nécessaires pour évaluer les propositions des entreprises.
Par ailleurs il n'a pas assisté le maître d'ouvrage lors de la réception technique des équipements alors notamment que les circuits étaient inversés, que les vannes n'étaient pas raccordées, qu'il existait un défaut d'isolation des canalisations de distribution de l'eau chaude sanitaire et que la pression d'eau était trop importante.
L'expert relève donc un déficit de maîtrise d'oeuvre à l'initiation du projet ainsi qu'au cours des interventions qui ont suivi.
La mauvaise exécution par l'architecte de sa mission de maîtrise d'oeuvre est à l'origine, pour partie, de la survenance des désordres et sa responsabilité décennale est engagée .
L'expert judiciaire ne retient aucune responsabilité à la charge de la société Baldo-Villalon titulaire d'un marché de travaux en date du 7 septembre 2005, repris par la SARL Boisson selon devis du 23 décembre 2005.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a mis hors de cause cette société et son assureur responsabilité décennale, la société Axa France.
La société Boisson est intervenue pour le chauffage et la déshumidification de la piscine ainsi que pour la production d'eau chaude sanitaire avec remise en état du dispositif de régulation de l'ensemble VMC et production d'eau chaude.
Elle a posé un ballon de 1000 l et une chaudière complémentaire de 45 kWh pour compléter les besoins d'eau chaude sanitaire. Ce ballon n'était cependant pas suffisant puisque le maître de l'ouvrage a dû ajouter un ballon de 1500 l et que l'exploitant a mis en place un ballon électrique supplémentaire de 1000 l.
Concernant le traitement d'air de la piscine, l'amenée d'air neuf était manifestement insuffisante.
S'agissant du raccordement des échangeurs de la piscine, des limiteurs de température n'ont pas été posés.
La société Boisson soutient qu'elle a livré une installation parfaitement fonctionnelle et que les désordres résultent des modifications intervenues en 2008 lorsque le maître de l'ouvrage a fait procéder au raccordement du chauffage au réseau d'énergie de la chaufferie bois de la commune de Bolquére par l'intermédiaire d'un échangeur de 60 kWh et d'une vanne 3 voies « priorité bois » alors que, dans ces conditions, il était nécessaire d'installer un échangeur de 200 kWh.
Contrairement à ce que soutient la société Boisson, ces travaux ont été évoqués dans le cadre de l'expertise judiciaire puisqu'en page 9 de son rapport l'expert W... fait état du réseau de chaleur de la mairie et de l'échangeur de 60 kWh posés en août 2008.
Le caractère insuffisant de cet échangeur n'exclut pas les manquements de la société Boisson lorsqu'elle a posé un ballon de stockage inadapté, qu'elle a mal calculé l'amenée d'air neuf à la piscine et qu'elle a omis de poser des limiteurs de température.
En conséquence cette société, spécialisée dans les installations électriques et le génie climatique, a failli dans l'exécution des travaux qui lui étaient confiés et sa responsabilité décennale doit être retenue.
Jean-Pierre F... a été attrait en cause d'appel mais aucune des parties ne forme de demande à son égard. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté toute action à son encontre.
Les deux constructeurs, l'architecte C... et la SARL Boisson, sont donc décennalement responsables des désordres affectant la production d'eau chaude sanitaire, la centrale de traitement d'air et le chauffage des bassins de la piscine.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il les a déclarés responsables des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires.
Les manquements de l'architecte et de la société Boisson ont concouru à la réalisation de l'entier dommage et ils devront être condamnés in solidum envers le syndicat des copropriétaires à réparer les désordres.
Le premier juge, à juste titre, a dit que dans les recours entre co-obligés la répartition finale s'effectuerait ainsi : 60 % de responsabilité à Jean-Jacques C... et 40 % à la SARL Boisson. Il sera confirmé sur ce point.
En effet l'architecte a totalement négligé une partie de sa mission de maîtrise d'oeuvre en ne visant pas les solutions techniques proposées par les entreprises, en ne s'adjoignant pas les professionnels compétents afin d'étudier et de faire toutes observations nécessaires sur les équipements proposés et, lors de la réception technique des installations, en ne faisant aucune réserve sur la nature et la qualité des ouvrages qui ont nécessairement dysfonctionné en raison des défauts les affectant.
De son côté la SARL Boisson, spécialiste en la matière, a posé des matériels inadaptés, réalisé des travaux insuffisants mais sans bénéficier des conseils de l'architecte qui n'aurait pas dû techniquement les valider.
Par ailleurs le juge n'a pas statué ultra petita en affectant à l'architecte un pourcentage de responsabilité supérieur à celui proposé dans ses conclusions par la société Cosysnow, le juge du fond étant souverain dans l'appréciation de la répartition des responsabilités.
Sur les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence Pradella':
I/ la réparation des désordres :
Le syndicat des copropriétaires réclame paiement d'une somme de 251'694,92 € au titre de la réparation matérielle des désordres en se fondant sur les conclusions non contradictoires de l'expert privé XX... intervenu à la demande de la société Cosysnow.
Cet expert a commenté le compte-rendu de clôture de l'expert judiciaire en date du 13 juillet 2012 et son rapport a été soumis à l'examen de ce dernier qui a relevé que l'expert privé n'avait visiblement pas bénéficié de tous les éléments présentés au cours des réunions d'expertise auxquelles il n'avait pas participé.
En conséquence les conclusions de cet expert intervenu à la seule demande de la société Cosysnow, de manière non contradictoire, ne peuvent être retenues puisqu'elles ne sont pas fondées sur tous les éléments techniques dont l'expert W... a bénéficié de la part des différentes parties et lors de ses constatations sur les lieux.
En conséquence c'est le coût total des travaux préconisés par l'expert judiciaire, soit 123'037,64 € avec indexation depuis la date de dépôt du rapport (après correction d'une erreur d'addition en page 16 du rapport) au paiement duquel seront condamnés in solidum Jean-Jacques C..., la SARL Boisson et son assureur Groupama Méditerranée qui ne discute pas sa garantie obligatoire sans application de franchise, le jugement étant confirmé de ce chef.
Il sera également confirmé en ce qu'il a dit que la société Groupama pourra opposer la franchise contractuelle à son assuré la société Boisson.
II/ les préjudices immatériels :
Le syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, demande la réparation du préjudice de jouissance subi par les copropriétaires dans leurs parties privatives.
Si dans le dispositif de ses conclusions il ne reprend pas le montant chiffré de sa demande, il réclame expressément l'indemnisation des préjudices immatériels subis par les copropriétaires. Cette prétention figure donc sans équivoque dans le dispositif des conclusions et doit donc être prise en considération dans son montant indiqué dans les motifs.
Le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation des préjudices individuels ayant leur origine dans les parties communes.
Cependant l'action du syndicat en réparation de ces préjudices personnels est admise lorsque ces derniers, par leur importance et leur étendue, affectent tous les copropriétaires avec la même acuité.
Le syndicat indique dans ses conclusions que l'incapacité d'alimenter la résidence en eau chaude a affecté le taux de remplissage des appartements dans une proportion de 40 à 45 %.
Même si certains appartements n'ont pas fait l'objet d'une location, tous les propriétaires ont nécessairement subi un préjudice de jouissance en raison de la défaillance d'alimentation en eau chaude trouvant son origine dans les parties communes. Par ailleurs le spa et le bassin de la piscine n'ont pas été chauffés correctement, le traitement de l'air et la déshumidification de leurs locaux n'ont pas été assurés pendant quatre années.
Il convient donc de constater que chaque copropriétaire a subi un préjudice de jouissance identique et ainsi la somme allouée au titre des préjudices immatériels sera répartie également entre eux ainsi que le propose le syndicat des copropriétaires.
Les 60 copropriétaires ont subi un préjudice de jouissance pendant quatre ans et la demande en paiement de la somme de 500'000 € doit être accueillie puisqu'elle correspond seulement à une indemnisation annuelle de 2083,33 € par copropriétaire.
La société Groupama Méditerranée, assureur de la SARL Boisson, conteste la mobilisation de la garantie des dommages immatériels après réception dans la mesure où elle affirme que le contrat d'assurance a été résilié le 31 décembre 2011. Or elle ne rapporte aucune preuve de cette résiliation et l'évoque simplement dans un courrier adressé le 22 août 2014 à son assuré. Elle ne peut se constituer de preuve à elle-même et sa prétention à ce titre doit être écartée à défaut de démonstration d'une quelconque résiliation de la police d'assurance.
Le jugement sera infirmé sur ces points.
III/ les demandes à l'encontre de la société AXA France iard, assureur dommages- ouvrage':
La société AXA soutient qu'elle n'a reçu de la part du syndicat des copropriétaires qu'une seule déclaration de sinistre le 19 juin 2009 ne visant pas tous les désordres et que, par ailleurs, aucune déclaration de sinistre ne lui a été adressée concernant la réapparition des dommages après les premières réparations qu'elle a financées.
Mais la demande actuelle du syndicat des copropriétaires n'est pas fondée sur la mise en jeu des garanties dommages-ouvrage mais sur la responsabilité contractuelle de la société AXA France iard qui, tenue d'une obligation de préfinancer des travaux de nature à remédier efficacement aux désordres, n'a pas rempli son obligation contractuelle de résultat dès lors que l'expert judiciaire a relevé des désordres persistants sur le système de production d'eau chaude et sur le traitement d'air et de déshumidification des locaux de la piscine.
L'assurance dommages- ouvrage oppose la prescription de l'action puisque les travaux ont été réalisés entre le mois de décembre 2009 et le mois de mai 2010 et que le syndicat des copropriétaires ne l'a assignée au fond qu'en juillet 2013 .
L'action en responsabilité engagée par l'assuré contre l'assureur en raison d'un manquement à ses obligations se prescrit par deux ans à compter de la date à laquelle cet assuré a eu connaissance de ce manquement et du préjudice qui en est résulté pour lui.
En l'espèce le syndicat des copropriétaires a eu connaissance de ce manquement au moment du dépôt du rapport d'expertise au mois de décembre 2012.
En conséquence, l'action engagée au mois de juillet 2013 n'était pas prescrite au regard des dispositions de l'article L 114'1 du code des assurances.
Elle est cependant en droit de soulever l'inopposabilité à son égard du rapport d'expertise judiciaire puisque les opérations d'expertise n'ont pas été réalisées à son contradictoire en sa qualité d'assureur dommages-ouvrage mais seulement en sa qualité d'assureur responsabilité décennale de la SARL Baldo-Villalon. En effet le syndicat des copropriétaires ne l'avait assignée en référé, sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, qu'en cette dernière qualité.
Elle ne pouvait être représentée par son assuré dans la mesure où elle intervient au titre d'une assurance de choses et non au titre d'une assurance de responsabilité.
Elle n'était pas non plus représentée lors des opérations de l'expertise privée réalisée par Monsieur XX... à la demande de la société Cosysnow.
Si la société AXA, assureur dommages-ouvrage, a été mise à même de débattre contradictoirement des conclusions de l'expert au cours de l'instance, celles-ci ne sont pas corroborées par d'autres éléments et la cour ne peut se fonder exclusivement sur le rapport non contradictoire pour accueillir les demandes à l'encontre de cette société d'assurance.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société AXA France, assureur dommages-ouvrage.
Sur les demandes de la société Cosysnow, exploitant de la résidence hôtelière':
I/ l'action à l'encontre de la société AXA assureur dommages- ouvrage :
La société Cosysnow a conclu des baux commerciaux avec certains copropriétaires aux termes desquels « le bailleur l'a mandatée et, en tant que besoin, subrogée formellement dans ses droits et obligations relativement à la mise en jeu contre le vendeur de toutes les garanties de vente et de construction, telles que les garanties d'achèvement, biennales et décennales, auxquelles ce dernier est tenu et à mettre en jeu également l'assurance dommages ouvrage auprès du syndic ».
Au regard de cette clause la société Cosysnow n'a pas été mandatée par les bailleurs pour agir en garantie directement à l'encontre de l'assureur dommages-ouvrage puisqu'elle a été seulement subrogée pour agir à l'encontre du vendeur et à l'encontre du syndic.
N'étant pas subrogée dans les droits du syndicat des copropriétaires pour revendiquer la garantie de l'assureur dommages- ouvrage, son action à l'égard de celui-ci doit être déclarée irrecevable.
II/ l'action à l'encontre des locateurs d'ouvrage :
La société Cosysnow est recevable à agir à l'encontre des intervenants à l'acte de construire sur le fondement de la responsabilité délictuelle en raison des manquements contractuels lui ayant causé un dommage.
L'architecte C... en n'accomplissant sa mission contractuelle de maîtrise d'oeuvre que partiellement, a commis une faute contractuelle qui a causé un dommage à l'exploitant de la résidence hôtelière puisque celui-ci a du supporter un surcoût pour l'entretien et la maintenance de l'exploitation ainsi qu'un surcoût énergétique.
De même les fautes d'exécution de la SARL Boisson ont entraîné les mêmes dommages.
La société Cosysnow est donc bien fondée à demander réparation de ces dommages sur le fondement délictuel à l'encontre des locateurs d'ouvrage.
La société Cosysnow qui avait, en première instance, individualisé ses demandes de condamnation à l'égard des deux constructeurs en proportion de leur responsabilité respective, demande en appel leur condamnation in solidum au paiement intégral des conséquences des désordres.
Cette prétention constitue une demande nouvelle que ne justifie pas l'évolution du litige. Elle est, en conséquence, irrecevable.
La société Groupama est recherchée en sa qualité d'assureur responsabilité civile professionnelle de la SARL Boisson.
Elle évoque la résiliation du contrat au 31 décembre 2011 sans en rapporter la preuve alors même que son courrier recommandé du 22 août 2014 ne fait référence qu'à la résiliation du contrat d'assurance responsabilité décennale.
En tout état de cause la réclamation est intervenue antérieurement à cette date puisque la société Cosysnow a assigné la société d'assurance au mois de septembre 2010.
Par ailleurs la société Groupama invoque vainement les conditions particulières de l'assurance responsabilité civile professionnelle qu'elle ne produit pas au débat . Elle ne fait donc pas la preuve des dispositions contractuelles limitant le maintien de la garantie.
C'est donc à juste titre que le premier juge l'a condamnée in solidum avec la SARL Boisson au paiement des préjudices subis par la société Cosysnow.
Le rapport d'expertise privé XX..., non contradictoire, a précédemment été écarté dans la mesure où il a été soumis à l'examen de l'expert judiciaire qui a relevé que cet expert n'avait pas eu en sa possession tous les éléments nécessaires d'appréciation.
La cour ne peut donc se fonder sur ce document pour apprécier les préjudices subis par la société Cosysnow qui a, seule, mandaté cet expert.
L'expert judiciaire a retenu, pendant 4 ans, un surcoût d'entretien des surfaces, la nécessité d'un entretien technique et d'un suivi obligatoire, outre des réparations ponctuelles.
Il était en effet impératif d'éponger les sols et les parois de la condensation provoquée par les dysfonctionnements du traitement de l'air, l'absence de déshumidification et de renouvellement d'air neuf. Cette condensation provoquait également des moisissures et des corrosions nécessitant des reprises régulières. Ce préjudice est fixé pour 4 ans par l'expert à la somme totale de 134'759,77 €.
La société Cosysnow a également dû supporter la charge de paiement de factures supplémentaires d'eau, d'électricité et de gaz pour pallier aux fuites d'eau sur le circuit hydraulique et à la température insuffisante des bassins de la piscine. Ce préjudice est estimé pour 4 ans par l'expert à la somme de 115'803 €.
Ces préjudices, qui s'élèvent au montant total de 250'562,77 €, ont été calculés sur 4 années à compter de la réception de l'ouvrage mais ont été limités par l'expert aux deux premières années d'exploitation en raison de la difficulté à déterminer l'origine des problèmes et à trouver des réponses adaptées.
Toutefois seules les fautes conjuguées de l'architecte et de l'entrepreneur sont à l'origine des dysfonctionnements et l'exploitant n'est ni responsable ni compétent pour déterminer la cause des désordres et préconiser des travaux de réparation. En conséquence aucun motif n'autorise la limitation à deux années de l'indemnisation des dommages qu'il a supportés.
Par ailleurs l'expert judiciaire souligne que les équipements litigieux nécessitaient un entretien régulier qui n'a pas été mis en place à la fin des travaux.
La société Cosysnow a négligé cette maintenance malgré la proposition de contrat par la société Boisson .
Les obligations légales du règlement sanitaire départemental n'ont pas été respectées : les appareils de chauffage et de production d'eau chaude ainsi que les tuyaux de raccordement doivent être, au moins une fois par an, vérifiés, nettoyés et réglés par les utilisateurs.
L'obligation de maintenance annuelle de l'équipement de déshumidification n'a pas été respectée.
Selon l'expert la mise en place d'une maintenance effective aurait permis de mieux appréhender les problèmes lors de leur survenance et d'assurer une meilleure gestion des solutions pour leur traitement.
Mais la maintenance régulière des équipements n'aurait pas pallié l'insuffisance de production d'eau chaude sanitaire (stockage insuffisant, mauvais raccordement des équipements complémentaires, puissance insuffisante de la chaudière, défaut d'isolation des réseaux de distribution), à l'insuffisance de chauffage des bassins de la piscine (fuites d'eau sur le circuit hydraulique) et au mauvais fonctionnement de la centrale de traitement d'air et de déshumidification du hall de la piscine entraînant une absence de ventilation et un défaut d'amenée d'air neuf.
En outre le dossier d'intervention ultérieure sur l'ouvrage constitue un lien entre la conception et la maintenance. Or il n'existe pas de plans de recollement des ouvrages réalisés pour la chaufferie ni de dossier permettant le pilotage des installations avec les critères de température et de débit à respecter ainsi que les réglages des équipements pour y parvenir. La société Cosysnow ne disposait donc pas de ces éléments nécessaires pour l'exploitation et la maintenance des ouvrages.
Dans ces conditions c'est à tort que le premier juge a retenu à la charge de l'exploitant une faute limitant son droit à indemnisation, seules les fautes de l'architecte et de l'entrepreneur étant à l'origine de ses dommages.
Au titre des surcoûts d'entretien et des surcoûts énergétiques liés aux dysfonctionnements des installations, Jean-Jacques C..., en fonction de sa part de responsabilité à hauteur de 60 %, sera condamné à payer à la SARL Cosysnow la somme de 150'337,66€.
La société Boisson, responsable à concurrence de 40 %, et son assureur la société Groupama Méditerranée seront condamnées in solidum à payer à la SARL Cosysnow la somme de 100'225,11 € au même titre.
La société Cosysnow réclame également l'indemnisation de ses préjudices financiers : pertes d'exploitation, manque-à-gagner et perte de valeur du fonds de commerce.
L'expert judiciaire ne s'est pas prononcé sur ces préjudices.
La société Cosysnow se fonde sur une étude économique de la résidence de tourisme réalisée à sa demande au mois de septembre 2012 par un cabinet d'études et de conseil en marketing et géostratégie, le cabinet Proscop.
Cette étude n'est pas établie sur la base de bilans comptables mais uniquement sur la compilation de factures émises par la société Cosysnow au profit de clients.
L'expert-comptable de la société, dans les attestations qu'il a rédigées aux mois de janvier 2012 et février 2013, n'apporte aucun élément concret supplémentaire se contentant d'affirmations non étayées par la production des bilans de la société.
Ainsi, eu égard à l'importance des sommes réclamées et aux contestations légitimes des parties relatives à l'insuffisance de preuve de la réalité et de l'importance des préjudices économiques, il convient, avant dire droit, d'ordonner, aux frais avancés de la société Cosysnow, la mesure d'expertise financière qu'elle sollicite.
Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a d'ores et déjà rejeté sa demande d'indemnisation d'un préjudice économique et financier.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement sauf en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires en réparation du préjudice de jouissance des copropriétaires, en ce qu'il a dit que la faute de la société Cosysnow limitait son droit à indemnisation à hauteur de 20 %, en ce qu'il a condamné Jean-Jacques C... à lui payer la somme de 53'245,73 €, en ce qu'il a condamné in solidum la société Boisson et la société Groupama Méditerranée à lui payer la somme de 31'947,44 € et en ce qu'il a rejeté les demandes de la SARL Cosysnow au titre des préjudices d'exploitation, de la perte de valeur du fonds de commerce et de la perte de bénéfices à venir.
Et statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,
Déclare recevable la demande du syndicat des copropriétaires en réparation du préjudice de jouissance des copropriétaires.
Déclare irrecevable la demande de la SARL Cosysnow tendant à la condamnation in solidum de Jean-Jacques C... et de la SARL Boisson.
Dit que le premier juge n'a pas statué ultra petita en appréciant la répartition des responsabilités entre l'architecte et l'entrepreneur.
Condamne in solidum Jean-Jacques C..., la SARL Boisson et la société Groupama Méditerranée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Pradella la somme de 500'000 € en réparation des troubles de jouissance subis par les copropriétaires et dit que cette somme sera répartie de manière égale entre chaque copropriétaire.
Dit que dans les recours entre coobligés la charge de cette somme sera répartie en fonction de leur part respective de responsabilité.
Déclare irrecevable l'action de la SARL Cosysnow à l'encontre de la société AXA France iard, assureur dommages-ouvrage.
Dit que la SARL Cosysnow n'a commis aucune faute limitant son droit à indemnisation.
Condamne Jean-Jacques C... à payer à la société Cosysnow la somme de 150'337,66 € au titre des surcoûts d'entretien et des surcoûts énergétiques liés aux dysfonctionnements des installations.
Condamne, au même titre, in solidum la SARL Boisson et la société Groupama Méditerranée à payer à la SARL Cosysnow la somme de 100'225,11 €.
Dit que la SARL Boisson sera garantie par la société Groupama Méditerranée sous réserve des franchise et plafond contractuels.
Avant dire droit sur la demande de la SARL Cosysnow au titre de son préjudice économique et financier, tous droits et moyens des parties étant réservés, ordonne une mesure d'expertise comptable, économique et financière et désigne pour y procéder Monsieur Remy YY... , [...] .
portable [...]
mail [...]
avec pour mission de :
'convoquer les parties ainsi que leurs avocats par lettre recommandée avec accusé de réception 15 jours au moins avant chaque accedit, le premier devant avoir lieu impérativement dans les 45 jours suivant l'avis de dépôt de consignation.
'se faire remettre sans délai par les parties ou par tout tiers détenteur les documents qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission.
'recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toute personne informée.
'dire si la SARL Cosysnow a subi, entre le troisième trimestre 2007 et le quatrième trimestre 2011, des préjudices économiques et financiers en lien direct avec les dysfonctionnements des installations litigieuses (production d'eau chaude sanitaire, centrale de traitement d'air, chauffage de la piscine et déshumidification du hall de la piscine).
'dans l'affirmative donner à la cour tous les éléments lui permettant de chiffrer ces préjudices économiques et financiers et notamment les éventuelles pertes de bénéfices en recherchant si la résiliation anticipée des baux commerciaux est en lien avec ces dysfonctionnements ou avec l'importance de l'activité touristique de la région.
'rechercher l'éventuelle perte de valeur vénale du fonds de commerce de la SARL Cosysnow.
'd'une manière générale donner à la cour tous les éléments lui permettant de déterminer la réalité et le montant des préjudices économiques et financiers éventuellement subis par la SARL Cosysnow.
'constater l'éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas de nous en aviser.
'faire toutes observations utiles au règlement du litige.
Dit que l'expert devra faire connaître sans délai son acceptation au conseiller chargé du contrôle de l'expertise, et devra commencer ses opérations dès l'avis de dépôt de consignation ;
Dit qu'en cas d'empêchement ou de refus de l'expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du conseiller chargé du contrôle de l'expertise ;
Dit que l'expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations ;
Dit que l'expert devra tenir le conseiller chargé du contrôle de l'expertise informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l'accomplissement de sa mission ;
Dit que l'expert est autorisé à s'adjoindre tout spécialiste de son choix sous réserve d'en informer le conseiller chargé du contrôle de l'expertise et les parties ;
Rappelle aux parties qu'après dépôt du pré rapport :
- le délai ( 3 semaines minimum) pour adresser les dires fixé par l'expert est un délai impératif ;
- les dires doivent concerner les appréciations techniques et que l'expert ne peut être saisi de questions de nature purement juridique';
Dit que l'expert devra déposer son rapport définitif (accompagné des documents annexés ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension et restituera les autres contre récépissé aux personnes les ayant fournis) et sa demande de rémunération au greffe de la cour, dans le délai de rigueur de 6 mois à compter de l'avis de dépôt de la consignation (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;
Dit que les parties disposeront d'un délai de QUINZE JOURS à compter de sa réception pour adresser au greffe (service des expertises) leurs observations sur la demande de rémunération ;
Dit que les frais d'expertise seront provisoirement avancés par la SARL Cosysnow' qui devra consigner la somme de 7000 € à valoir sur la rémunération de l'expert auprès du Régisseur d'Avances et de Recettes de cette cour, avant le 5 novembre 2018 étant précisé que :
- à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l'expert sera caduque, (sauf décision contraire du conseiller en cas de motif légitime) ;
- chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l'autre en cas de carence ou de refus ;
Commet Caroline Chiclet, conseiller, ou à défaut le président de la chambre, pour surveiller l'exécution de la mesure ;
Renvoie à la mise en état l'instance qui se poursuit entre la société Cosysnow, Jean-Jacques C..., la SARL Boisson et son assureur la société Groupama Méditerranée.
Condamne in solidum Jean-Jacques C..., la SARL Boisson et la société Groupama Méditerranée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Pradella et à la SARL Cosysnow la somme de 8000 € chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en cause d'appel jusqu'au présent arrêt.
Déboute les autres parties de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne in solidum Jean-Jacques C..., la SARL Boisson et la société Groupama Méditerranée aux dépens de l'appel exposés jusqu'à ce jour et dit qu'ils seront distraits aux avocats de la cause conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Concernant les sommes allouées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens, dit que dans leurs rapports réciproques Jean-Jacques C... et la SARL Boisson avec la société Groupama Méditerranée se devront mutuellement garantie à hauteur de leur part respective de responsabilité.
Réserve les dépens ultérieurs.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
BD
