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délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1ère Chambre A
ARRET DU 5 JUILLET 2018
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/00270
Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 DECEMBRE 2014
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 11/05518
APPELANTS :
Monsieur Benjamin X...
né le [...] à MONTPELLIER
[...]
représenté par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
et assisté de Me Thierry VERNHET de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Madame Alexandra A... épouse X...
née le [...] à ALBI
[...]
représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
et assistée de Me Thierry VERNHET de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIMES :
Monsieur Jean-Louis B...
[...]
représenté et assisté de Me André BRUNEL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Madame Jacqueline C... épouse B...
[...]
représentée et assistée de Me André BRUNEL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 13 Mars 2018
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le MARDI 03 AVRIL 2018, en audience publique, Brigitte DEVILLE, Conseiller, ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de procédure civile, devant la cour composée de :
Madame Nadia BERGOUNIOU-GOURNAY, Président de chambre
Madame Caroline CHICLET, Conseiller
Madame Brigitte DEVILLE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame Marie-José TEYSSIER
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ; le délibéré prévu pour le 7 juin 2018 ayant été prorogé au 5 juillet 2018
- signé par Madame Nadia BERGOUNIOU-GOURNAY, Président de chambre, et par Madame Marie-José TEYSSIER, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
****
FAITS ET PROCEDURE
Par acte notarié du 13 mars 1962 Charles D..., propriétaire de l'immeuble situé [...] à [...] (34) a autorisé Émile E..., propriétaire de l'immeuble situé 182 bis de la même rue, à réaliser une surélévation de son immeuble ne dépassant pas la hauteur de 6,75 m à partir du trottoir extérieur de la [...].
Cette limitation a été qualifiée de servitude et l'acte a été publié au bureau des hypothèques de Montpellier.
Le 28 juin 1994 les époux Jean-Louis et Jacqueline B... sont devenus propriétaires de l'immeuble situé [...] et dans leur titre est rappelée la servitude créée par le précédent acte.
Le 26 octobre 2010 un permis de construire a été délivré aux époux Benjamin et Alexandra X..., venant aux droits d'Emile E..., mais a été annulé par le tribunal administratif de Montpellier, le 27 décembre 2012, ainsi que deux permis modificatifs des 7 septembre 2011 et 21 novembre 2012.
Auparavant, par exploit du 30 septembre 2011, les époux B... avaient assigné devant le tribunal de grande instance de Montpellier les époux X... afin d'obtenir la remise en état des lieux par la démolition de la surélévation réalisée en application du permis de construire du 26 octobre 2010 et afin d'obtenir réparation de leurs préjudices liés à la perte de vue et d'ensoleillement et à la perte de valeur de leur immeuble.
Par jugement du 16 décembre 2014 ce tribunal a :
' déclaré la demande en démolition recevable
' condamné Benjamin et Alexandra X... à démolir dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement toute construction excédant la hauteur de 6,75 m, cette hauteur étant prise à partir du trottoir extérieur de [...] conformément à l'acte notarié du 13 mars 1962, et ce, passé ce délai, sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant 180 jours
' dit n'y avoir lieu à réserver au tribunal le pouvoir de liquider l'astreinte ou de prononcer une nouvelle astreinte
' condamné les époux X... à payer aux époux B... la somme de 2500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens
' dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Les époux X... ont relevé appel de cette décision le 12 janvier 2015.
Vu les conclusions des appelants remises au greffe le 14 décembre 2016,
Vu les conclusions des époux B... remises au greffe le 10 janvier 2018,
Vu l'ordonnance de clôture du 13 mars 2018,
MOTIFS
En vertu de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions déposées par les parties.
Ainsi, dans le dispositif de leurs dernières conclusions les époux X... n'invoquent pas la contrariété qui pourrait exister entre la présente décision et le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Montpellier le 12 novembre 2012 en présence d'autres parties, les consorts F..., ainsi qu'ils l'évoquent dans les motifs'.
Il n'y a donc pas lieu de statuer sur ce point.
Dans l'acte notarié du 13 mars 1962 il est rappelé qu'Émile E... est propriétaire d'un bâtiment élevé sur simple rez-de-chaussée, situé [...] .
Charles D... a autorisé Émile E... à faire surélever ce bâtiment lui appartenant d'un « premier étage jusqu'à une hauteur maximum de 6,75 m hors tout, cette hauteur étant prise trottoir extérieur de la [...] ».
En page 4 de cet acte les parties, pour l'enregistrement, ont évalué la servitude concédée par Charles D... à 100 nouveaux francs.
Cet acte a été publié à la conservation des hypothèques le 19 mai 1962.
Dans cet acte notarié il a été clairement constitué une servitude de ne bâtir qu'à une hauteur déterminée, laquelle a été rappelée dans l'acte d'acquisition de leur immeuble par les époux B... en date du 28 juin 1994.
Le fait que cette servitude grevant l'immeuble appartenant aux époux X... ait été publiée à la conservation des hypothèques démontre son caractère immobilier. Elle constitue une charge réelle pesant sur le fonds X....
Or il résulte des plans de construction annexés à la demande de permis de construire que les époux X... ont réalisé deux étages sur rez-de-chaussée d'une hauteur de 10 m à laquelle doit s'ajouter la hauteur de la toiture.
Les appelants ont donc transgressé le droit qui leur a été accordé par le propriétaire du fonds voisin en édifiant une surélévation sur le rez-de-chaussée déjà existant d'une hauteur largement supérieure à la hauteur autorisée par la servitude grevant leur fonds.
Le respect de cette servitude était essentiel pour le fonds dominant dont le propriétaire avait le souci de conserver la vue et l'ensoleillement dans le secteur préservé du [...], dans la ville de [...] classée dans une zone de protection du patrimoine architectural et urbain.
La construction dépassant la hauteur de 6,75 m, hors tout, prise du trottoir extérieur de la [...], et élevée en violation de la servitude doit être démolie.
Cette démolition fondée sur le non-respect d'un droit réel n'est pas soumise à l'annulation préalable du permis de construire et il importe peu que les époux X... aient obtenu, après l'annulation du premier permis de construire délivré, un permis de construire modificatif le 18 octobre 2016.
Le jugement doit donc être confirmé sauf à dire que la démolition devra intervenir dans le délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt, délai passé lequel courra une astreinte de 100 € par jour de retard pendant 90 jours, après quoi il sera à nouveau fait droit.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions.
Y ajoutant,
Dit que les époux X... devront démolir la construction excédant la hauteur de 6,75 m, prise du trottoir extérieur de la [...] à [...], dans le délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt, délai passé lequel courra une astreinte de 100 € par jour de retard pendant 90 jours, après quoi il sera à nouveau fait droit.
Condamne les époux X... à payer aux époux B... la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Les condamne aux dépens de l'appel qui seront recouvrés par les avocats de la cause conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
BD
