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délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1ère Chambre D
ARRET DU 28 JUIN 2018
Numéro d'inscription au répertoire général : 17/04948
Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 AOUT 2017
TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE NARBONNE
N° RG 51-15-0001
APPELANTE :
SAS CHATEAU DE SERAME, au capital de 200.000 €, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Narbonne sous le n° 440.158.764, ayant son siège social CHATEAU DE SERAME [...], société en liquidation représentée par Maître Vanessa X..., es qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la SAS CHATEAU DE SERAME aux termes d'un jugement du TGI de Narbonne en date du 31 mars 2015 demeurant [...]
représentée par Me Y... du Cabinet PWC SOCIETE D'AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMEES :
SCI HERITIERS D'EXEA prise en la personne de son gérant en exercice domicilié [...]
représentée par Me Yann Z... de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER Z..., Z..., LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et Me A..., avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant
SCI DE MONTRABECH prise en la personne de son gérant en exercice domicilié es qualité au siège social sis
Château de Montrabech
[...]
représentée par Me Yann Z... de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER Z..., Z..., LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et Me A..., avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 03 MAI 2018, en audience publique, Daniel B... ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de procédure civile, devant la cour composée de :
Monsieur Daniel B..., Président de Chambre
Monsieur Thierry JOUVE, Conseiller
Madame Myriam GREGORI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Laurence SENDRA
L'affaire, mise en délibéré au 14 juin 2018, a été prorogée au 21 juin 2018 puis au 28 juin 2018.
ARRET :
- Contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Daniel B..., Président de Chambre, et par Mme Laurence SENDRA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La SCI HERITIERS D'EXEA a pour objet social la propriété, l'administration, la gestion, la mise en valeur et la location d'une propriété dénommée « Domaine de Sérame » sise à Lézignan-Corbières (11), constituée d'un château et de vignobles.
La SCI DE MONTRABECH a pour objet social la propriété, l'administration, la gestion, la mise en valeur et la location d'une propriété dénommée « Domaine de Montrabec » sise à Lézignan-Corbières (11), également constituée d'un château et de vignobles.
Ces deux sociétés sont composées des membres d'une même famille.
La SCI HERITIERS D'EXEA et la SCI DE MONTRABECH ont conclu par acte authentique des 16 novembre et 26 novembre 2001 avec la société SAS CHATEAU DE SERAME un bail rural à long terme de 35 ans à compter du 1er novembre 2001 concernant diverses parcelles de terre en nature de vigne et de champ situées sur la commune de Lézignan-Corbières appartenant à la SCI HERITIERS D'EXEA et représentant un total de 196 ha 37 a et 81 ca ainsi que la cave de vinification, diverses parcelles de terre en nature de vigne et de champ situées sur la commune de Tourouzelle appartenant à la SCI HERITIERS D'EXEA représentant un total de 69 ha 95 a et 30 ca et diverses parcelles de terre en nature de vigne et de champ situées sur la commune de Lézignan-Corbières appartenant à la SCI DE MONTRABECH représentant un total de 57 ha 82 a et 25 ca ainsi que la cave de vinification.
Dans ce cadre, les bailleurs ont procédé à la concession pendant la durée du bail exclusivement du droit d'usage exclusif des marques « d'EXEA » et « CHATEAU DE SERAME » et du droit d'usage non exclusif de la marque « CHATEAU DE MONTRABECH ».
Selon les termes du contrat de bail, le preneur s'est engagé à restructurer le vignoble à ses frais exclusifs, pour arriver entre 2006 et 2011 à une superficie plantée de l'ordre de 240 ha en cépages adéquats, à supporter l'intégralité des frais de replantation, les primes attribuées à cette fin lui étant intégralement versées, à procéder aux replantations dans les cinq ans de l'arrachage sauf si la loi prévoyait un délai de péremption des droits de replantation plus long, à exécuter les réparations locatives ou de menus entretiens mises à sa charge par l'article L.415-4 du code rural, à entretenir en bon usage et viabilité des chemins et sentiers d'exploitation ainsi que les sols et cours et à procéder au nettoiement des fossés et drainages.
Il a été convenu d'un fermage annuel égal de 6,5 hectolitres par hectare par an de vin d'appellation correspondante et « pour tenir compte des investissements que le preneur s'engage à effectuer, le montant du fermage sera de 327 000 Fr. par an pour les 9 premières années culturales du bail, 467 000 Fr. par an pour les années 2010-2011 à 2013-2014, 654 000 Fr. par an pour les années 2013-2014 à 2017-2018 ».
Estimant que le preneur n'avait pas respecté ses obligations contractuelles, les bailleurs ont saisi en août 2014 le tribunal paritaire des baux ruraux de Narbonne pour voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de la SAS CHATEAU DE SERAME et juger que leur préjudice subi s'élèverait à la somme de 4 792 000 €.
Parallèlement à cette procédure, les bailleurs ont sollicité et obtenu, le 18 septembre 2014, une saisie conservatoire sur le matériel agricole et le stock de vin appartenant à la SAS CHATEAU DE SERAME pour garantie d'une créance évaluée à hauteur de la somme de 4 798 792 €.
Cette ordonnance a été exécutée selon procès-verbal de saisie du 22 octobre 2014.
Par jugement du 17 mars 2015 le tribunal de grande instance de Narbonne a placé la SAS CHATEAU DE SERAME en redressement judiciaire puis en liquidation judiciaire par jugement du 30 mars 2015.
Par courrier du 15 avril 2015, Maître Vanessa X..., mandataire liquidateur, a procédé à la résiliation du bail.
Par jugement du 28 août 2017, le tribunal paritaire des baux ruraux de Narbonne a pris acte de la décision de la cour d'appel prononçant l'irrecevabilité de l'appel en cause par la SCI HERITIERS D'EXEA et la SCI DE MONTRABECH de Maître C..., rédacteur du bail, a débouté la SAS CHATEAU DE SERAME de ses demandes tendant à déclarer nulle la clause du contrat mettant à sa charge l'obligation de restructuration du vignoble, a dit que la SAS CHATEAU DE SERAME n'a procédé ni à l'entretien du vignoble en bon père de famille, ni à sa restructuration de nature à permettre à arriver « entre 2006 et 2011 à une superficie plantée de l'ordre de 240 ha en cépages adéquats » et par conséquent a dit que la créance de la SCI HERITIERS D'EXEA et de la SCI DE MONTRABECH à l'égard de la SAS CHATEAU DE SERAME s'élève à la somme de 2 180 573 €, a dit que Maître Vanessa X... ès-qualités de mandataire liquidateur inscrira le montant de cette créance au passif de la liquidation après déduction de la somme de 100 000 € due par la SCI HERITIERS D'EXEA et la SCI DE MONTRABECH au titre du remboursement de l'avance aux cultures pour l'année culturale 2014/2015, a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, a dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire, a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et a dit que les dépens seront inscrits au passif de la liquidation.
La SAS CHATEAU DE SERAME a interjeté appel de ce jugement.
Vu les conclusions déposées et soutenues oralement à l'audience par la SAS CHATEAU DE SERAME représentée par Maître Vanessa X..., ès-qualités de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la SAS CHATEAU DE SERAME, laquelle demande à la cour de réformer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté la SAS CHATEAU DE SERAME de ses demandes tendant à déclarer nulle la clause du contrat mettant à sa charge l'obligation de restructuration du vignoble, a dit que la SAS CHATEAU DE SERAME n'a procédé ni à l'entretien du vignoble en bon père de famille, ni à sa restructuration de nature à permettre à arriver « entre 2006 et 2011 à une superficie plantée de l'ordre de 240 ha en cépages adéquats » et par conséquent a dit que la créance de la SCI HERITIERS D'EXEA et de la SCI DE MONTRABECH à l'égard de la SAS CHATEAU DE SERAME s'élève à la somme de 2 180 573 €, a dit que Maître Vanessa X... ès-qualités de mandataire liquidateur inscrira le montant de cette créance au passif de la liquidation après déduction de la somme de 100 000 € due par la SCI HERITIERS D'EXEA et la SCI DE MONTRABECH au titre du remboursement de l'avance aux cultures pour l'année culturale 2014/2015, a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, a dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire, a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et a dit que les dépens seront inscrits au passif de la liquidation, en conséquence, de déclarer nulles et non écrites les clauses du bail conclu les 16 et 26 novembre 2001 et mettant à la charge du preneur l'obligation de renouveler le vignoble donné à bail, d'écarter des débats les rapports de Monsieur D... communiqués sous les numéros 4, 10 et 11, de débouter la SCI HERITIERS D'EXEA et la SCI DE MONTRABECH de leurs demandes, fins et conclusions, de condamner la SCI HERITIERS D'EXEA et la SCI DE MONTRABECH à lui payer une indemnité de 1 936 919,59 euros au titre des frais d'arrachage, de défonçage et de replantations, à titre subsidiaire, de condamner la SCI HERITIERS D'EXEA et la SCI DE MONTRABECH à lui payer une indemnité de 964 730 euros au titre des frais d'arrachage, de défonçage et de replantations sur le fondement des articles L.411-69 et suivants du code rural et de la pêche maritime, de fixer les intérêts moratoires à compter de la date de résiliation du bail au visa de l'article 1153-1 du Code civil, de condamner la SCI HERITIERS D'EXEA et la SCI DE MONTRABECH à lui payer une indemnité de 119 355 € au titre de la station de pompage, de condamner la SCI HERITIERS D'EXEA et la SCI DE MONTRABECH à lui payer une somme de 106 062 € en répétition des sommes indûment perçues au titre des fermages, de condamner la SCI HERITIERS D'EXEA et la SCI DE MONTRABECH à lui payer la somme de 305 052 € au titre des avances aux cultures, de condamner la SCI HERITIERS D'EXEA et la SCI DE MONTRABECH à lui payer la somme de 464 222,82 euros en réparation du préjudice subi au titre de la perte de valeur des stocks, de condamner la SCI HERITIERS D'EXEA et la SCI DE MONTRABECH à lui payer la somme de 5 168 389,88 euros en réparation du préjudice subi au titre du manque à gagner résultant de la résiliation anticipée du bail provoquée par les bailleurs, de condamner la SCI HERITIERS D'EXEA et la SCI DE MONTRABECH à lui payer la somme de 15 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Vu les conclusions transmises à la cour par la voie électronique le 21 mars 2018 et soutenues oralement à l'audience par la SCI DE MONTRABECH et la SCI HERITIERS D'EXEA, lesquelles demandent à la cour de dire et juger que Maître Vanessa X... a prononcé la résiliation du bail selon courrier du 15 avril 2015, de dire et juger que la clause du bail relative à l'obligation de restructuration à la charge de la SAS CHATEAU DE SERAME n'encourt aucune nullité, de dire et juger que la SAS CHATEAU DE SERAME a manqué à ses obligations contractuelles et légales, de dire et juger que la SAS CHATEAU DE SERAME ne peut prétendre à aucune indemnité du fait de ses manquements contractuels, en conséquence, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SAS CHATEAU DE SERAME de ses demandes tendant à déclarer nulle la clause relative à l'obligation de restructuration à la charge de la SAS CHATEAU DE SERAME, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que la SAS CHATEAU DE SERAME n'a procédé ni à l'entretien du vignoble en bon père de famille, ni à sa restructuration de nature à permettre à arriver « entre 2006 et 2011 à une superficie plantée de l'ordre de 240 ha en cépages adéquats », de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé que la créance de la SCI HERITIERS D'EXEA et de la SCI DE MONTRABECH au titre des dégradations et de la perte de revenus, après rectification de l'erreur matérielle faite par le tribunal, s'élevait à la somme de 1 255 000 €, ordonné l'inscription d'une créance d'un montant de 1 255 000 € au passif de la SAS CHATEAU DE SERAME au titre des dégradations, d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de fixation de la créance des bailleurs au titre des manquants à la somme de 1 110 000 €, statuant à nouveau, de fixer le montant de la créance de la SCI HERITIERS D'EXEA et de la SCI DE MONTRABECH au passif de la SAS CHATEAU DE SERAME à la somme totale de 2 365 000 € se décomposant comme suit : 1 255 000 € au titre des dégradations et de la perte de revenus, 1 110 000 € au titre des manquants, d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixe la créance de la SAS CHATEAU DE SERAME à l'égard de la SCI HERITIERS D'EXEA et de la SCI DE MONTRABECH à la somme de 638 427 € au titre de l'indemnité due au preneur, 100 000 € au titre du remboursement de l'avance aux cultures pour l'année 2014/2015, de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SAS CHATEAU DE SERAME de l'intégralité de ses autres demandes fins et prétentions.
MOTIFS
Il convient en liminaire de relever qu'il n'appartient pas à cette cour de porter une quelconque appréciation sur la réalité de l'état de cessation des paiements, appréciation qui ne peut, en l'état de la procédure collective, relever de la compétence de la juridiction des baux étant au surplus observé que la société SAS CHATEAU DE SERAME a fait l'objet, le 30 mars 2015, d'une liquidation judiciaire laquelle est aujourd'hui revêtue de l'autorité de la chose jugée.
La nature des relations ayant existé entre la société SAS CHATEAU DE SERAME et la société MODUS VIN, étant observé que cette dernière n'est pas partie à la présente instance, et les conséquences du soutien financier consenti par la société MODUS VIN, qu'il ait ou non été maintenu, à tort ou à raison, ne présentent pas davantage d'intérêt pour le présent litige et pas plus le fait que la société SAS CHATEAU DE SERAME ait pu disposer, en son temps, « de conseils juridiques avisés ».
Le premier juge a relevé, à juste titre, qu'il convenait, pour apprécier les demandes formées devant lui, d'examiner la clause en vertu de laquelle le preneur s'est engagé à restructurer le vignoble à ses frais exclusifs pour arriver à une superficie plantée de l'ordre de 240 hectares en cépages adéquats.
Pour retenir la régularité de cette clause, le premier juge a estimé que le contrat type applicable dans le département de l'Aude, se basant sur l'avis de la commission consultative paritaire des baux ruraux du 29 septembre 1998, permettait de déroger aux dispositions de l'article 1719 du Code civil et que le contrat, en prévoyant en contrepartie de l'engagement de restructuration à la charge du preneur une modulation du fermage, révélait des obligations réciproques équilibrées.
Il est certain que, sauf décision contraire de la commission consultative des baux ruraux, la clause mettant à la charge du preneur une obligation de plantation est réputée non écrite, car contraire aux dispositions de l'article 1719 du Code civil.
Le contrat type applicable (décret préfectoral n° 98-3080), rendu au visa de l'avis émis par la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux dans sa séance du 29 septembre 1998, prévoit, s'agissant du remplacement des manquants, que « le preneur n'est pas tenu de remplacer les manquants existants en début de bail et notés dans l'état des lieux » et, s'agissant du renouvellement du vignoble loué, que « le bailleur supportera la totalité des frais de défoncement, désinfection, préparation du sol à la plantation, greffage, fumure de fond, ainsi que la fourniture des plants, tuteurs, espaliers et fil de fer », le preneur gardant « à sa charge la mise en place des plants et les soins nécessaires pour les amener à production. En contrepartie de sa participation en main-d''uvre, le preneur sera déchargé du loyer des parcelles en cours de renouvellement à compter de l'arrachage et jusqu'à la cinquième année incluse après replantation ».
Le contrat type prévoit certes qu'il « pourra également être expressément convenu que le preneur aura toute latitude pour effectuer quand bon lui semblera, et à ses frais exclusifs les arrachages, replantations ou plantations nouvelles de vignes sur le bien loué, pourvu que ces travaux contribuent à l'amélioration du potentiel qualitatif et quantitatif de production du bien loué».
La simple faculté ainsi offerte au preneur ne saurait pour autant, comme retenu par le premier juge, permettre d'imposer, par le bail au preneur, au-delà des termes du contrat type, le coût de restructuration de l'ensemble du vignoble étant rappelé qu'aux termes des dispositions de l'article L.415-12 du code rural et de la pêche maritime « toute disposition des baux, restrictive des droits stipulés par le présent titre, est réputée non écrite », dispositions qui couvrent celles de l'article L.415-8 du même code qui se rapportent à la détermination par la commission consultative des baux ruraux de « l'étendue et les modalités des obligations du bailleur relatives à la permanence la qualité des plantations prévue au 4° de l'article 1719 du Code civil ».
Il ne peut davantage être soutenu que le preneur pouvait, par cette clause, renoncer par avance aux droits conférés par le statut des baux ruraux.
Il se déduit de ces observations que la clause imposant à la SAS CHATEAU DE SERAME l'obligation de renouveler le vignoble pour arriver entre 2006 et 2011 à une superficie de 240 ha contrevient à des dispositions d'ordre public et elle ne peut donc qu'être déclarée nulle et non écrite, peu important que la clause puisse paraître, aux yeux des bailleurs, « équilibrée au regard des obligations synallagmatiques des parties », alors que la seule volonté des parties ne peut déroger à des dispositions de cette nature.
Le jugement entrepris sera par voie de conséquence infirmé à cet égard.
Cette infirmation conduit nécessairement à une appréciation différente des conséquences financières de la fin du bail.
À cet égard, la cour ne dispose que d'éléments incomplets pour apprécier les préjudices invoqués, qu'il s'agisse, de la part des bailleurs, des demandes formées au titre des dégradations ou des manquants et, de la part de la société SAS CHATEAU DE SERAME, des diverses demandes relatives aux frais d'arrachage, de défonçage et de replantation, des avances aux cultures ou encore du manque à gagner.
Il convient en effet de relever que les expertises VITICONSEIL (pièces 4, 10 et 11 intimés) ne peuvent qu'être écartées alors qu'elles ont été opérées en pénétrant dans les parcelles, hors la présence du preneur, sans leur autorisation ni autorisation judiciaire.
Par ailleurs, les autres expertises, et particulièrement celle réalisée dans un cadre judiciaire par Monsieur E..., en l'absence des bailleurs alors que cette expertise a été ordonnée dans le cadre de la procédure collective prononcée à l'égard de la société SAS CHATEAU DE SERAME, n'ont pas permis un échange réel et contradictoire entre les parties.
Il convient par voie de conséquence d'ordonner une mesure d'expertise.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Écarte des débats les expertises VITICONSEIL (pièces 4, 10 et 11 des parties intimées),
Déclare la clause imposant à la SAS CHATEAU DE SERAME l'obligation de renouveler, à sa charge, le vignoble donné à bail pour arriver entre 2006 et 2011 à une superficie de 240 ha nulle et non écrite,
Avant-dire droit au fond,
Ordonne une mesure d'expertise,
Désigne en qualité d'expert Monsieur Alain Yves F...
[...]
Tél : [...]
Mèl : [...],
Lequel aura pour mission :
De se faire remettre les documents de la cause,
De se rendre sur les lieux,
De donner à la cour, avec la plus grande précision et en se référant au besoin aux documents comptables de la SAS CHATEAU DE SERAME, tous les éléments permettant à celle-ci d'apprécier les différents chefs de préjudice invoqués par les parties à l'exception de ceux résultant du non-respect de la clause annulée,
De répondre aux dires,
Dit que Me X... es qualité devra consigner au Greffe de la Cour la somme de 2500 euros et la SCI HERITIERS D'EXEA et la SCI DE MONTRABECH devront consigner au Greffe de la Cour la somme de 2500 euros à valoir sur les honoraires de l'expert avant le 31/07/2018 et rappelle que, à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque de plein droit en application de l'article 271 du code de procédure civile, un relevé de caducité ne pouvant être accordé par le juge que sur justification de motifs légitimes,
Dit que l'expert communiquera directement rapport de ses opérations à chacune des parties avec mention faite sur l'original et en déposera deux exemplaires au greffe de la cour dans les six mois suivant sa saisine,
Dit qu'à défaut de pré- rapport, l'expert organisera à la fin des opérations, un accedit de clôture où il informera les parties du résultat de ses investigations et pour recueillir leurs ultimes observations, le tout devant être consigné dans son rapport d'expertise,
Commet le président de la chambre, ou à défaut l'un des conseillers, pour contrôler les opérations d'expertise et dit que l'expert se référera à ce magistrat en cas de difficultés.
Renvoie l'affaire à l'audience du 28 mars 2019 à 09h00.
Réserve les dépens.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
DM
