Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1ère Chambre A
ARRET DU 07 JUIN 2018
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/09411
Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 NOVEMBRE 2014
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 11/05141
APPELANTS :
Monsieur X... Y...
né le [...] à Toulon - de nationalité française
[...]
Madame Liliane Z... épouse Y...
née le [...] à Paulhan - de nationalité française
[...]
représentés par Me Jean-Claude A... de la SCP SCHEUER VERNHET & Associés, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMES :
Monsieur Fabrice René K... C...
né le [...] à Valence (26) de nationalité française
[...]
Madame Maryline, Frédérique B... épouse C...
née le [...] à Valence (26) de nationalité française
[...]
représentés par Me Philippe D..., avocat au barreau de MONTPELLIER
Monsieur Julio L...
[...]
assigné le 11/03/2015 (acte déposé en étude)
Monsieur Q... E...
né le [...] à Castelnau Le Lez (34)
de nationalité française
[...]
Madame Annie F... épouse E...
née le [...] à Montpellier(34000) de nationalité française
[...]
représentés par Me Patrick G... de la SCP VERBATEAM, avocat au barreau de MONTPELLIER
SARL GUYLENE BERGER IMMOBILIER
[...]
représentée par la SCP CHRISTOL INQUIMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER, postulant
et par Me Sandrine M...de la Selarl GFG, avocat au barreau de PARIS, plaidant
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 06 Février 2018
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 27 FEVRIER 2018, en audience publique, Madame Nadia BERGOUNIOU-GOURNAY, Président, ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de procédure civile, devant la cour composée de :
Madame Nadia BERGOUNIOU-GOURNAY, Président
Madame Caroline CHICLET, Conseiller
Madame Brigitte DEVILLE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame Elisabeth RAMON
en présence de Madame Gaëlle FONCEL, greffier stagiaire
le délibéré prononcé au 09/05/2018 est prorogé au 07/06/2018
ARRET :
- rendu par défaut
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Madame Nadia BERGOUNIOU-GOURNAY, Président, et par Madame Elisabeth RAMON, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte notarié du 1er octobre 2009, Fabrice C... et Maryline B..., épouse C... ont acquis des époux Liliane Z... X... Y... une maison à usage d'habitation située [...] , vendue par l'intermédiaire de l'agence SARL Guylène Berger Immobilier, au prix de 410'000 euros (dont 390'000 euros au titre du bien immobilier et 20'000 euros au titre des meubles).
Les époux Y... avaient eux-mêmes acheté ce bien aux époux Annie F... -Q... E... selon acte du 31octobre 2007, au prix de 375'000 euros, et par l'intermédiaire de l'agence SARL Guylène Berger Immobilier.
Courant 2008, les époux Y... ont confié à M. L... Julio a réalisé des travaux de peinturage des façades de la maison.
À la suite de violentes pluies survenues dans la nuit du 8 au 9 octobre 2009, les époux C... ont constaté d'importantes infiltrations provenant de la toiture.
Par ordonnance du 4 février 2010, le juge des référés du tribunal de grande instance de Montpellier a ordonné une mesure d'expertise confiée à M. H....
L'expert commis a déposé son rapport le 27 avril 2011.
Par acte du 15 septembre 2011, les époux C... ont saisi le tribunal de grande instance de Montpellier d'une action en résolution de la vente fondée sur le dol dirigée à l'encontre des époux Y... et de la SARL Guylène Bergé Immobilier.
Les époux Y... ont appelé dans la cause les époux E... et l'entreprise L... Julio .
Par jugement réputé contradictoire en date du 18 novembre 2014, ce tribunal a :
prononcé la résolution de la vente intervenue entre X... Y... et Liliane Z..., épouse Y..., d'une part, Fabrice C... et Maryline B..., épouse C..., d'autre part, selon acte de Maître I..., notaire à [...], du 1er octobre 2009, publié au 2ème bureau des Hypothèques de Montpellier le 19 octobre 2009, volume 2009P, n° 190694, sur un immeuble situé située [...] , cadastré section [...] n0'[...], lieudit [...], pour une contenance de 7 ares 25 centiares';
condamné solidairement X... Y... et Liliane Z..., épouse Y... à payer à Fabrice C... et à Maryline B..., épouse C...':
- la somme de 410'000 euros au titre de la restitution du prix de vente';
- la somme de 20'241 euros au titre des frais notariés';
- la somme de 6476 euros à titre de taxes foncières afférentes aux années 2009, 2010, 2011, 2012 et 2013';
rejeté toutes autres demandes ;
ordonné l'exécution provisoire';
condamné solidairement X... Y... et Liliane Z..., épouse Y... à payer à Fabrice C... et à Maryline B..., épouse la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné solidairement X... Y... et Liliane Z..., épouse Y... à payer à Q... E... et à Annie F..., épouse E... la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné solidairement X... Y... et Liliane Z..., épouse Y... aux dépens, compris les frais d'expertise.
Les époux Y... ont relevé appel de ce jugement le 16 décembre 2014 à l'encontre de toutes les parties.
Par ordonnance du 18 février 2015, le Premier président de la Cour d'appel de Montpellier a ordonné l'arrêt de l'exécution provisoire de ce jugement.
Vu les conclusions de l'appelant remises au greffe le 5 février 2018';
Vu les conclusions des époux C..., remises au greffe le 5 février 2018';
Vu les conclusions de la SARL Guylène Bergé 'Immobilier remises au greffe le 2 février 2018';
Vu les conclusions des époux E... remises au greffe le 4 mai 2015';
M. L...Julio, auquel la déclaration d'appel et les conclusions d'appelant ont été signifiées le 11 mars 2015, par acte remis à l'étude de l'huissier, n'a pas constitué avocat.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 6 février 2018 ;
MOTIFS :
Sur la recevabilité de la demande des époux C... en résolution de la vente:
Selon l'article 28 du décret n 55-22 du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière, sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles :
4°- les actes et décisions judiciaires énumérées ci-après lorsqu'ils portent sur des droits soumis à publicité en vertu du 1° :
c) les demandes en justice tendant à obtenir les actes et décisions constatant la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision d'une convention ou d'une disposition à cause de mort.
L'article 30-5° du même décret prévoit que les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation de la vente ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l'article 28-4°, c, et s'il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité .
Il n'est pas contesté en l'espèce que les époux C... n'ont pas fait publier leur assignation introductive d'instance à la conservation des hypothèques de Montpellier ; ils ont, en revanche, fait publier leurs conclusions récapitulatives le 16 mai 2014 sous le volume 2014P, n° 5232.
Le défaut de publication d'une demande tendant à l'annulation d'une vente immobilière constitue une fin de non recevoir qui peut être régularisée avant que le juge statue, conformément aux dispositions de l'article 126 du code de procédure civile, et aucune déchéance n'est édictée pour l'accomplissement de cette formalité à laquelle il peut être procédé jusqu'à la clôture des débats.
Les fins de non recevoir peuvent être proposées en tout état de cause ; dès lors, la publication, le 16 mai 2014, soit en cours d'instance et avant que le juge ne statue, de conclusions récapitulatives des époux C..., lesquelles contiennent les demandes des requérants, suffisait à rendre leurs demandes de nullité et de résolution de la vente d'immeuble du 1er octobre 2009 recevables.
Sur la demande de nullité de la vente :
Les époux C... demandent, à titre principal, l'annulation de la vente en raison de l'existence d'un dol commis par les époux Y..., qui auraient réalisé avant la vente des travaux destinés à masquer les infiltrations et les lézardes en façade de l'immeuble.
À titre subsidiaire, ils invoquent l'existence de vices cachés et sollicitent la résolution de la vente.
Le dol pour être caractérisé, suppose que soit rapportée la preuve de manoeuvres, de mensonges ou d'omissions volontaires dans le but de tromper le cocontractant.
Les époux Y..., respectivement nés les [...] et [...] , ont acquis la maison litigieuse des époux E... le 30 octobre 2007 ; ils l'ont revendue aux époux C... le [1er octobre 2009, soit deux ans plus tard, après avoir fait effectuer des travaux de peinturage de la façade, confiés à M. L... Julio .
Quelques jours après l'acquisition de l'immeuble par les époux C..., sont apparues des infiltrations, dont l'expert H... indique qu'ils proviennent d'une vétusté générale des étanchéités des toitures terrasses, et de la mauvaise qualité des travaux effectués par l'entreprise L... Julio, qui a accédé aux différentes toitures pour peindre les diverses souches de cheminée et les pans de façades intermédiaires en partie centrale des toitures, et ce sans protection des ouvrages environnants'; ce faisant, ces travaux se sont avérés inutiles et ont généré de nouveaux désordres.
L'expert judiciaire chiffre à la somme de 76 629,40 euros TTC (valeur avril 2011) le montant des travaux de réparation des désordres, consistant notamment en une réfection de la façade et une réfection complète de l'étanchéité de la toiture.
Lors de l'acquisition de la maison litigieuse, les époux Y... étaient respectivement âgés de 80 et 68 ans. Le fait qu'ils l'aient revendu deux ans après pour s'installer à [...], dans une maison comprenant deux chambres dont l'une avec WC et salle d'eau au rez-de-chaussée ne saurait laisser présumer qu'ils avaient connaissance des vices de l'immeuble, M. Y... justifiant de l'existence de problèmes de santé consistant en des difficultés à accéder à l'étage de la maison.
L'expert judiciaire relève que les désordres proviennent essentiellement d'une vétusté de l'étanchéité de la toiture terrasse, laquelle était apparente par un simple constat visuel. Les infiltrations en provenance de cette toiture sont également liées aux poinçonnements de l'étanchéité liés aux travaux de réparation de façade commandés par les époux Y... dans le courant de l'année 2008 et réalisés par l'entreprise L... Julio au mépris des règles de l'art.
Il ne peut être sérieusement fait grief aux époux Y... d'avoir dissimulé aux acquéreurs l'état de vétusté des toitures terrasses, M. C... sachant que la construction de la maison qu'il venait d'acquérir datait de 1977 et que la toiture n'avait pas été refaite depuis cette date.
Il est expressément mentionné dans l'acte de vente dans l'acte de vente que les vendeurs déclarent que aucune construction ni rénovation n'a été effectuée dans les dix dernières années, ni qu'aucun élément constitutif d'ouvrage ou équipement indissociable de l'ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil n'a été réalisé sur cet immeuble depuis moins de dix ans.
De simples travaux de peinturage de la façade, dont les époux X... indiquent qu'ils étaient simplement destinés à modifier la couleur du bâtiment et à rajeunir cet ouvrage, et dont le coût s'est élevé à la modeste somme de 3 165 euros, ne peuvent être qualifiés de travaux de rénovation; dès lors en outre qu'il n'est pas démontré ni même allégué que la façade aurait présenté des fissures infiltrantes et que les travaux de peinturage auraient été accomplis dans le seul but de dissimuler ces fissures, les époux C... ne rapportent pas la preuve de manoeuvres, de mensonges ou d'omissions volontaires destinées à les tromper sur l'état de l'immeuble vendu.
Il s'ensuit que les époux C... doivent être déboutés de leur demande de nullité de la vente en raison d'un dol commis par leurs vendeurs.
Sur la demande de résolution de la vente :
Selon l'article 1641 du code civil, «'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus'».
En l'espèce, la vétusté de l'étanchéité de la toiture, décelable par un simple contrôle visuel auquel M. C..., âgé de 32 ans au moment de la signature de l'acte de vente, pouvait procéder sans difficulté, est un vice apparent.
L'expert judiciaire relève que les autres désordres ne sont pas aussi facilement décelables, le faux plafond du dégagement étage et les revêtements épais, ou peinture récente, ne permettant pas une détection aussi immédiate que celle constatée en entrée. Ils relèvent en réalité d'un défaut de conformité des travaux réalisés par l'entreprise L... Julio, qui contrairement à l'appréciation portée sur ce point par les premiers juges, n'était pas connu des époux Y....
Dès lors, la clause de non garantie des vices cachés contenue dans l'acte de vente doit recevoir application.
Compte tenu de l'ensemble des observations qui précèdent, il convient de débouter les époux C... de leur demande de résolution de la vente litigieuse, et de les débouter de leurs demandes dirigées contre les époux Y....
Sur la responsabilité de l'agent immobilier :
L'agent immobilier a une obligation d'information et de conseil'envers son mandant, mais aussi envers le cocontractant de son mandant. Il est tenu de communiquer toutes les informations techniques au vendeur comme à l'acquéreur.
De plus, en tant que négociateur et rédacteur du compromis de vente, il doit bien vérifier que toutes les conditions requises à l'efficacité juridique de l'acte sont réunies.
L'agent immobilier n'est pas un spécialiste de la construction, mais un spécialiste du négoce immobilier.
En l'espèce, la SARL Guylène Berger Immobilier est intervenue à deux reprises pour vendre la maison litigieuse, en 2007 et en 2009.
Lors de l'acquisition de la maison en 2007 par les époux Y..., la façade était blanche et présentait quelques fissurations non infiltrantes.
Lors de sa revente en 2009 aux époux C..., la maison avait été repeinte en ocre rouge'; elle est présentée dans l'annonce de vente comme «'en très bon état général'»'; présentée au prix de'430'000 euros, elle a fait l'objet d'une négociation pour être finalement vendue au prix de 410'000 euros.
L'absence de vérification par l'agent immobilier des annonces qu'il publie est susceptible d'engager sa responsabilité quasi délictuelle vis-à-vis de l'acquéreur avec lequel il n'a pas contracté de mandat.
En l'espèce, la SARL Guylène Berger Immobilier, qui a présenté à la vente un immeuble en très bon état, n'a pas mis en garde l'acquéreur du fait que la construction de la maison datant de 1977 et celle-ci n'ayant pas fait l'objet de travaux importants depuis cette date, notamment la reprise de l'étanchéité de la toiture terrasse, celle-ci devait être envisagée à court terme'; de surcroît, la SARL Guylène Berger Immobilier ayant eu obligatoirement connaissance de ce que la façade de l'immeuble avait été repeinte depuis la précédente transaction, aurait du s'enquérir de la nature et de l'importance des travaux réalisés par l'entreprise L... Julio'; ce faisant, elle a engagé à l'encontre des époux C... sa responsabilité délictuelle.
La demande de dommages intérêts formée pour la première fois en cause d'appel par les époux C... contre la SARL Guylène Berger Immobilier, alors qu'en première instance, ils s'étaient bornés à demander la résolution de la vente, est l'accessoire, la conséquence ou le'complément'nécessaire de leurs demandes dirigées en première instance contre les époux Y... et l'agent immobilier. Il convient sur c point d'infirmer le jugement déféré et de condamner la SARL Guylène Berger Immobilier à payer aux époux C... une somme de 20'000 euros à titre de dommages-intérêts
Sur les appels en garantie des époux E... de M. L... Julio :
Dès lors que les époux C... sont déboutés de leurs demandes de nullité et de résolution de la vente litigieuse, les appels en garantie formés par les époux Y... à l'encontre des époux E... et de M. L... Julio sont sans objet.
Sur l'article 700 du code de procédure civile :
Il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné les époux Y... à payer aux époux E... une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et d'y ajouter, en cause d'appel, une somme supplémentaire de 1 000 euros.
Il serait également inéquitable de laisser à la charge des époux C... les frais exposés non compris dans les dépens'; il y a lieu de faire droit, en cause d'appel, à leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile à concurrence d'une somme de 4'000 euros.
En revanche, aucune considération particulière d'équité ne commande qu'il soit fait application de l'article 700 du code de procédure civile au profit des époux Y....
Les dépens de première instance et d'appel, qui comprendront le coût du rapport d'expertise de M. H..., seront laissés à la charge de la SARL Guylène Berger Immobilier.
PAR CES MOTIFS':
La cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe en application de l'article 451, alinéa 2 du code de procédure civile,
Déclare recevables les demandes de nullité et de résolution de la vente du 1er octobre 2009 recevables.
Infirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il a condamné les époux Y... à payer aux époux E... une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Et statuant de nouveau':
Dit et juge que la preuve n'est pas rapportée de l'existence d'un dol commis par les époux Y... pour amener les époux E... à contracter.
Déboute les époux E... de leur demande de résolution de la vente du 1er octobre 2009, la preuve de l'existence de vices cachés n'étant pas rapportée.
Dit et juge que la SARL Guylène Berger Immobilier a commis un manquement à son devoir d'information et de conseil, de nature à engager sa responsabilité envers les époux C... sur le fondement de l'article 1382 du code civil.
Condamne la SARL Guylène Berger Immobilier à payer aux époux Maryline P... - Fabrice C... une somme de 20'000 euros à titre de et intérêts.
Condamne la SARL Guylène Berger Immobilier à payer aux époux Maryline P...- Fabrice C... une somme de
4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne les époux Liliane Z... -X... Y... à payer aux époux Anne F... - Q... E... , en cause d'appel, une somme de 1'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne la SARL Guylène Berger Immobilier aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût du rapport d'expertise de M. H....
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
NB
