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délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1ère Chambre A
ARRET DU 01 MARS 2018
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/09090
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 NOVEMBRE 2014
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 13/06422
APPELANTE :
SAS [T] AMENAGEMENT
venant aux droits de la SAS [T] SUD TERRAIN, immatriculée au RCS de Béziers sous le N° [K], représentée par ses représentant légaux en exercice domiciliés en cette qualité au siège social
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Me Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
et assistée de Me Thierry VERNHET de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIMES :
Monsieur [U] [C]
né le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 1] (MAROC)
de nationalité Française
Le [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représenté par Me Philippe SENMARTIN de la SELARL CHABANNES, SENMARTIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
et assisté de Me Didier DOSSAT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant substitué à l'audience par Me Aude DARDAILLON ( SELARL CHABANNES, SENMARTIN ET ASSOCIES), avocat au barreau de MONTPELLIER
Madame [P] [S] épouse [C]
née le [Date naissance 2] 1973 à [Localité 2] (MAROC)
de nationalité Française
Le [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par Me Philippe SENMARTIN de la SELARL CHABANNES, SENMARTIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
et assistée de Me Didier DOSSAT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant substitué à l'audience par Me Aude DARDAILLON ( SELARL CHABANNES, SENMARTIN ET ASSOCIES), avocat au barreau de MONTPELLIER
INTERVENANTE :
SCI LES GREZES,
immatriculée au RCS de Montpellier sous le N° [K], prise en la personne de son gérant en exercice, M. [A] [Z] [T], domicilié ès qualités au siège social
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
représentée par Me Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Thierry VERNHET de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 26 Décembre 2017
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le LUNDI 15 JANVIER 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Brigitte DEVILLE, Conseiller, chargé du rapport
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Nadia BERGOUNIOU-GOURNAY, Président de chambre
Madame Caroline CHICLET, Conseiller
Madame Brigitte DEVILLE, Conseiller
Greffier, lors des débats : Madame Marie-José TEYSSIER
ARRET :
- CONTRADICTOIRE.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Madame Nadia BERGOUNIOU-GOURNAY, Président de chambre, et par Madame Marie-José TEYSSIER, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
****
FAITS ET PROCEDURE
Selon acte authentique du 19 janvier 2004 les époux [C] ont acquis de la société Loti Immo le lot n° [Cadastre 1] du lotissement « [Adresse 4] » à [Localité 3].
Cette société avait acquis le terrain auprès de la société [T] Sud terrain, devenue [T] aménagement.
Soutenant que le lot n° 11 était réservé à l'aménagement d'espaces verts et que le lotisseur n'y a pas procédé malgré ses engagements, les époux [C], par exploits du 7 novembre 2013, ont assigné devant le tribunal de grande instance de Montpellier, l'association syndicale libre « [Adresse 4] » et la société [T] aménagement pour voir condamner cette dernière à mettre en 'uvre le gazon rustique et les plantations de haies vives conformément au plan paysager du lot 11 du lotissement.
Par jugement du 10 novembre 2014 ce tribunal a :
'reçu les demandeurs à l'encontre de la société [T] aménagement.
'condamné la société [T] aménagement à réaliser dans les trois mois du jugement et au-delà sous astreinte de 50 € par jour de retard, le programme de travaux du lot 11 du 2 août 2002 ainsi libellé :
« les espaces libres sur le lot n° 11 seront traités en gazon rustique, des arbres de hautes tiges (19 prunus force 18/20) seront plantés le long de la voirie et une haie vive (longueur 43 m en lauriers roses) sera plantée en bordure côté sud du lot conformément au plan paysager du lot 11 joint au dossier, la plantation des arbres se fera dans la terre végétale et 3 tuteurs seront prévus, tous ces végétaux devront bénéficier d'une garantie de un an entretien et reprise ».
'condamné la société [T] aménagement à payer aux époux [C] une somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts ainsi qu'une somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
'déclaré le jugement commun à l'association syndicale libre « le clos des cistes ».
'ordonné l'exécution provisoire.
La société [T] aménagement a relevé appel de cette décision le 5 décembre 2014.
Vu les conclusions de l'appelante remises au greffe le 9 novembre 2016,
Vu les conclusions des époux [C] remises au greffe le 9 février 2015,
Vu l'ordonnance de clôture du 26 décembre 2017,
MOTIFS
La SCI les Grezes intervient volontairement en cause d'appel au motif que le lot litigieux n° 11 a été mis à sa disposition par la société [T] sud terrain par convention du 24 décembre 2012 et que les époux [C] font obstacle à l'accès à ce lot ce qui entraîne pour elle des préjudices dont elle réclame réparation.
Il convient de donner acte à la SCI les Grezes de son intervention volontaire en application de l'article 554 du code de procédure civile .
SUR LE RESPECT DU PRINCIPE DU CONTRADICTOIRE PAR LE PREMIER JUGE:
La société [T] aménagement soutient que le premier juge n'a pas respecté le principe du contradictoire imposé par les articles 15 et 16 du code de procédure civile puisqu'il a fondé sa décision sur un courrier de la société Sud terrain en date du 28 octobre 2008 qui avait été communiqué par les époux [C], lesquels n'avaient cependant pas conclu sur ce point.
Elle ne produit pas, à l'appui de ce moyen, les conclusions de première instance prises par les époux [C] qui auraient permis à la cour de constater qu'effectivement ceux-ci n'avaient pas conclu sur le courrier du 28 octobre 2008.
Mais elle ne conteste pas que ce courrier a été régulièrement communiqué en première instance par les époux [C]. Il constituait donc un élément de fait figurant dans le débat dont les parties étaient à même de débattre contradictoirement.
Le juge, pour motiver sa décision, a donc légitimement puisé dans les documents régulièrement produits par les parties.
En tout état de cause la société [T] aménagement ne tire pas de son moyen la conséquence naturelle dans le dispositif de ses conclusions puisqu'elle ne demande pas la nullité du jugement.
Or la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties par application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile.
Il n'y a donc pas lieu de se prononcer sur la validité du jugement entrepris.
SUR L'OBLIGATION DE LA SOCIÉTÉ [T] AMÉNAGEMENT DE RÉALISER DES PLANTATIONS SUR LE LOT N° 11 :
En application de l'article L442'9 du code de l'urbanisme les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement sont devenues caduques au terme de 10 ans à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir, le lotissement étant couvert par le PLU de la ville de Montpellier.
L'autorisation de lotir a été délivrée le 24 octobre 2002 par la commune de Montpellier et les règles d'urbanisme contenues dans le règlement du lotissement sont devenues caduques le 24 octobre 2012.
Le règlement du lotissement approuvé par l'autorité administrative a un caractère réglementaire tandis que le cahier des charges est un document contractuel régissant les rapports de droit privé au sein du lotissement.
Le règlement du lotissement « [Adresse 4] » prévoit, au titre du règlement paysager, des règles pour les espaces libres et les plantations.
Le programme de travaux fourni à la commune à l'appui de la demande de permis de lotir prévoit que les espaces libres sur le lot 11 seront traités en gazon rustique avec plantation d'arbres de haute tige le long de la voirie et d'une haie vive en bordure côté sud du lot conformément au plan paysager joint au dossier.
Ces documents contiennent donc des règles d'urbanisme relatives notamment à l'implantation des bâtiments, leur aspect extérieur, les clôtures mais également à l'aménagement de leurs abords et aux plantations.
Ces règles ont cessé de s'appliquer le 24 octobre 2012, soit 10 ans après la délivrance de l'autorisation de lotir.
Cependant le règlement de lotissement peut devenir un document contractuel si les parties, par une volonté expresse, ont décidé de lui accorder une telle valeur.
En l'espèce le cahier des charges du lotissement ne fait pas une simple référence à ce règlement ce qui serait insuffisant pour établir la volonté des parties de l'ériger en obligation contractuelle.
En effet sous son titre I « Pièces contractuelles » il est indiqué : « la création, l'organisation et le fonctionnement de l'opération, les droits et les obligations de l'aménageur, des acquéreurs des lots et de toute personne physique ou morale détenant ou exerçant à quelque titre que ce soit un droit de propriété sur tout ou partie des biens composant l'opération, sont régies par les dispositions du présent cahier ainsi que par les prescriptions du règlement de l'opération et du programme des travaux d'aménagement qui sont annexés au dossier.
L'opération sera réalisée en conformité avec les pièces graphiques jointes au dossier. »
Par cette clause les parties ont eu la volonté expresse de contractualiser le règlement de lotissement, le programme des travaux d'aménagement ainsi que les pièces graphiques.
Ces obligations contractuelles perdurent à la charge de la société [T] aménagement en sa qualité de propriétaire du lot 11.
Ainsi le programme des travaux détaillant la façon de traiter les espaces libres du lot 11 doit être respecté par la société appelante de même que le document graphique constitué par le plan paysager.
Ce lot 11 entre bien dans le cadre du programme des travaux du lotissement (page 7 au paragraphe « plantations ») et fait donc partie de l'opération globale de lotissement contrairement à ce que prétend l'appelante.
L'autorisation de lotir prévoyait d'ailleurs que le lotissement était composé de 11 lots dont 10 à usage d'habitation et un, le lot 11, destiné à être rattaché à la parcelle voisine PO [Cadastre 1].
La société [T] aménagement a d'ailleurs conscience de ses obligations contractuelles puisque, dans un courrier du 28 octobre 2008 adressé à l'ASL du lotissement [Adresse 4], elle indique qu'elle n'a jamais refusé d'aménager le lot 11 tel qu'il est défini dans l'arrêté de lotir et que si l'ASL souhaite revenir à l'état initial de ce lot elle devra refaire son appel d'offres pour le choix de l'entreprise et faire part du calendrier d'exécution des travaux dès que possible.
En tout état de cause l'appelante soutient avoir réalisé ces travaux paysagers en procédant aux plantations prévues.
L'attestation du maître d''uvre du lotissement en date du 23 décembre 2009 est inopérante puisqu'elle mentionne la réalisation de travaux d'espaces verts sans aucune précision sur l'effectivité des plantations sur le lot 11.
La facture de l'entreprise Boutonnet du 2 janvier 2010 ne mentionne pas le lieu des travaux et peut donc être relative à l'aménagement d'espaces verts dans un autre lotissement réalisé par la société [T] Sud terrain.
Le courrier de cette dernière société à l'ASL du lotissement en date du 28 octobre 2010 ne fait état que de sa volonté future de faire les travaux paysagers.
Enfin les deux factures de la société' François et les jardins' des 28 juin 2015 et 17 août 2016 ne concernent que le débroussaillage et le nettoyage d'une parcelle « chantier les Grezes » dont la cour ignore s'il s'agit du lot 11.
Enfin le plan censé représenter l'état actuel des plantations (pièce 29) n'est pas probant puisqu'annoté par l'appelante elle-même.
En conséquence la société [T] aménagement ne justifie d'aucune manière avoir réalisé, comme elle le prétend, les travaux paysagers du lot 11 prévus dans le programme des travaux.
Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société [T] aménagement à effectuer les plantations prévues dans le programme de travaux sauf à élever l'astreinte à la somme de 300 € par jour.
Il sera également confirmé en ce qu'il a accordé aux époux [C] la somme de 5000 € de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice résultant de la privation d'un espace vert depuis de très nombreuses années.
SUR LA DEMANDE DES ÉPOUX [C] RELATIVE À L'ENLÈVEMENT DE LA CLÔTURE
Les intimés demandent le retrait par la société [T] aménagement du grillage entourant le lot 11.
Ce lot faisant partie de l'opération de lotissement aux termes du règlement devenu contractuel devait être accessible par la voie interne du lotissement.
Le programme des travaux indiquait les plantations à effectuer sur cet espace libre sans qu'il soit fait mention de la pose d'une clôture.
La commune de Montpellier par courrier du 14 novembre 2005 adressé à l'ASL précisait que cette clôture n'avait pas été autorisée par le permis de construire et qu'elle devait faire l'objet d'une régularisation par dépôt d'une déclaration de travaux, ce qui a été fait le 13 janvier 2006 par la société [T] aménagement.
Cependant une autorisation administrative n'est donnée que sous réserve du droit des tiers et les époux [C] sont en droit de demander le respect par le propriétaire du lot 11 de ses obligations contractuelles définies au titre I du cahier des charges du lotissement.
Ce lot 11 constituant un espace vert libre et accessible aux colotis par la voie interne du lotissement doit être dégagé de toute entrave et la demande d'enlèvement de sa clôture et de ses équipements doit donc être accueillie.
SUR LES DEMANDES DE LA SOCIÉTÉ [T] AMÉNAGEMENT ET DE LA SCI LES GREZES :
La société [T] aménagement demande la condamnation des époux [C] à lui payer la somme de 2232 € TTC au titre des frais de garde-meuble en expliquant que Monsieur [C] utilise le lot 11 dont elle est propriétaire comme parking ce qui l'a contrainte à fermer définitivement cette parcelle et que depuis Monsieur [C] gare ses véhicules devant le portail l'empêchant d'accéder à son terrain.
Elle affirme ainsi que des déménageurs n'ont pu pénétrer sur le lot 11 ce qui l'a contrainte à déposer les meubles dans un garde-meuble.
Le courrier adressé par le conseil de la société [T] aménagement au conseil de Monsieur [C] le 24 juillet 2014 pour se plaindre de ce fait ne constitue pas une preuve objective de ces affirmations.
Les photographies jointes à ce courrier ne permettent pas de déclarer avec certitude que les voitures garées devant un portail, qui est supposé être celui du lot 11, appartiennent à Monsieur [C].
Enfin la société [T] aménagement est mal fondée à se plaindre du comportement allégué de Monsieur [C] alors qu'elle n'était pas en droit, ainsi qu'il a été dit précédemment, de clôturer le lot 11.
La demande de la société [T] aménagement à ce titre ne peut dès lors être accueillie.
La SCI les Grezes demande la condamnation des époux [C] à lui payer la somme de 144'000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice locatif au motif que pour accéder à la couverture de son immeuble, qui doit subir des travaux de désamiantage, elle doit obligatoirement passer par le lot 11 mis à sa disposition par la société [T] selon convention du 24 décembre 2012 afin d'assurer la desserte directe de son immeuble.
Or Monsieur [C], par le stationnement de ses véhicules automobiles, empêche l'accès par le portail au lot 11 et interdit, de ce fait, la réalisation des travaux de désamiantage et en conséquence l'installation des locataires dans l'immeuble de la SCI.
Ainsi qu'il a été dit précédemment les photographies versées aux débats ne permettent pas d'affirmer que les véhicules stationnés devant le portail appartiennent à Monsieur [C]. Par ailleurs certaines photographies (pièce 16) montrent le portail dégagé de toute entrave.
Enfin la SCI les Grezes ne peut se plaindre du comportement allégué de Monsieur [C] alors que la société [T] aménagement n'était pas en droit de rendre inaccessible le lot 11.
En conséquence la demande insuffisamment fondée de la SCI les Grezes doit être rejetée.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement sauf en ce qu'il a condamné la société [T] aménagement à réaliser les travaux de plantations sous astreinte de 50 € par jour de retard.
Et statuant à nouveau sur ce seul chef infirmé et y ajoutant,
Donne acte à la SCI les Grezes de son intervention volontaire en cause d'appel.
Dit que les travaux à l'exécution desquels la société [T] aménagement est condamnée devront être réalisés dans les trois mois de la présente décision délai passé lequel courra une astreinte de 300 € par jour de retard pendant deux mois après quoi il sera nouveau fait droit.
Condamne la société [T] aménagement à retirer le grillage et les équipements de la clôture du lot 11 du lotissement dans les trois mois de la présente décision délai passé lequel courra une astreinte de 300 € par jour de retard pendant deux mois après quoi il sera nouveau fait droit.
Déboute la société [T] aménagement de sa demande relative au paiement de frais de garde-meuble.
Déboute la SCI les Grezes de sa demande de paiement de dommages-intérêts en réparation d'un préjudice locatif.
Condamne la société [T] aménagement à payer aux époux [C] la somme de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de l'appel qui seront recouvrés par les avocats de la cause conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
BD
