Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1ère Chambre A
ARR'T DU 01 MARS 2018
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/04057
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 MAI 2014
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS
N° RG 11/03355
APPELANT :
Monsieur [T] [D]
né le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 1] (12100) de nationalité française
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par la SCP AUCHE-HEDOU, AUCHE, avocat au barreau de MONTPELLIER, postulant
et par Me Julien LEGROS de la SCP LEGROS DAT BLONDEAU, avocat au barreau de MONTPELLIER, plaidant
INTIMES :
Madame [M] [E]
agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'ayant-droit de M. [M] [E] décédé
née le [Date naissance 2] 1941 à [Localité 3] - de nationalité française
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Patrick MELMOUX de la SCP VERBATEAM, avocat au barreau de MONTPELLIER
Monsieur [N] [L]
exerçant à l'enseigne 'AGENCE AAMI'
[Adresse 3]
[Localité 4]
signification de conclusions le 05/09/2014 (à personne)
SCI [E]
et pour elle son représentant légal en exercice domicilié
Chez [U]
[Adresse 4]
représentée par Me Patrick MELMOUX de la SCP VERBATEAM, avocat au barreau de MONTPELLIER
ORDONNANCE DE CL TURE du 20 Décembre 2017
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de Procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 JANVIER 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nadia BERGOUNIOU-GOURNAY, Président, et Madame Caroline CHICLET, Conseiller, chargée du rapport
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Nadia BERGOUNIOU-GOURNAY, Président
Madame Caroline CHICLET, Conseiller
Madame Gisèle BRESDIN, Conseiller
Greffier, lors des débats : Madame Elisabeth RAMON
le délibéré prononcé au 22/02/2018 est prorogé au 01/03/2018
ARRET :
- réputé contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile ;
- signé par Madame Nadia BERGOUNIOU-GOURNAY, Président, et par Madame Elisabeth RAMON, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
**********
EXPOSE DU LITIGE :
[T] [D] a vendu à la Sci [E] (la Sci), suivant acte authentique reçu le 2 novembre 2007 par [E] [V], notaire à Montpellier, et par l'entremise de [N] [L] exerçant sous l'enseigne 'Agence AAMI', un mas dit [Adresse 2] situé sur la commune de [Localité 2] (34) moyennant le prix net de 485.000 €.
Postérieurement à leur emménagement dans les lieux en décembre 2008, l'acquéreur apprenait qu'un projet à l'étude depuis plusieurs années envisageait la possibilité de faire passer la route départementale à 250 mètres de leur propriété.
Reprochant une omission dolosive à son vendeur et un défaut de conseil à l'agent immobilier et au notaire instrumentaire, la Sci et les époux [E] ont fait citer ces derniers devant le tribunal de grande instance de Béziers, par acte d'huissier en date du 31 août 2011, en réparation de leurs préjudices.
[M] [E] est décédé en cours d'instance.
Par jugement contradictoire en date du 12 mai 2014, ce tribunal a :
débouté les demandeurs de l'intégralité de leurs demandes à l'encontre de [E] [V] ;
débouté les demandeurs de leur demande de résolution de la vente ;
dit que [T] [D] a manqué à son obligation d'information pré-contractuelle ;
dit que l'agent immobilier a manqué à son devoir de conseil et d'information ;
condamné in solidum [T] [D] et [N] [L] à payer aux demandeurs la somme de 50.000 € à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et capitalisation des intérêts ;
rejeté toutes les demandes plus amples ou contraires ;
condamné in solidum les mêmes aux dépens et à payer aux demandeurs la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné la Sci [Q] et [M] [E] à payer à [E] [V] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
[T] [D] a relevé appel de ce jugement le 30 mai 2014 à l'encontre de la Sci [E], de [M] [E] et d'[N] [L].
Vu les conclusions de l'appelant remises au greffe le 20 décembre 2017 et signifiées le 5 septembre 2014 à [N] [L] (remise à personne) ;
Vu les conclusions de la Sci [E] et de [M] [E] remises au greffe le 6 décembre 2017 et signifiées le 12 novembre 2014 à [N] [L] (remise à personne) ;
Vu l'ordonnance de clôture en date du 20 décembre 2017 ;
MOTIFS :
Sur les limites de l'appel':
L'appel n'a été dirigé qu'à l'encontre de la Sci [E], de [M] [E] et d'[N] [L].
Les intimés n'ont pas régularisé d'appel incident à l'encontre de [E] [V], notaire rédacteur.
La cour est donc saisie d'un appel cantonné aux chefs du jugement concernant [T] [D], [N] [L], la Sci [E] et [M] [E].
Le chef du jugement ayant débouté la Sci [E] et [M] [E] de l'intégralité de leurs prétentions dirigées contre le notaire a donc acquis force de chose jugée.
Sur la demande de nullité de la vente :
La Sci [E] et [M] [E], appelants à titre incident, demandent à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté leur demande de nullité pour dol et subsidiairement pour erreur.
Le dol pour être caractérisé, suppose que soit rapportée la preuve de man'uvres, de mensonges ou d'omissions volontaires dans le but de tromper le cocontractant.
[T] [D] qui soutient dans ses conclusions avoir résidé à Frontignan entre juin 2006 et avril 2008 a pourtant déclaré demeurer au [Adresse 5] lors de la signature de la promesse de vente avec la Sci [E] le 2 novembre 2007 (promesse qu'il a paraphée sur toutes ses pages).
Ce Mas était équipé pour l'habitation puisqu'il a été vendu à la Sci avec une partie de ses meubles pour une valeur de 25.000 € (piano de cuisine, billot, hotte, réfrigérateur, éléments de cuisine et hotte, éléments d'évier et climatisation réversible).
Entre la date d'achat de ce Mas en juin 2006 et la date de vente à la Sci en avril 2008, [T] [D] a eu le temps':
d'entamer des pourparlers avec l'un de ses voisins, exploitant agricole, pour l'achat de vignes jouxtant sa propriété au cours de l'été 2007 avant de se rétracter (attestation de [Q] [X]),
de discuter occasionnellement avec un autre de ses voisins (attestation de [H] [Y]),
de chercher et visiter sur place une autre propriété qu'il a finalement acquise le 15 mai 2008 (Domaine de la Maderque à [Localité 5]).
Il s'évince de ces éléments que [T] [D] a occupé le Mas de Chabert avant de le vendre à la Sci puisqu'il a déclaré cette adresse comme étant son domicile, entamé des discussions avec deux de ses voisins de l'époque, soumis à l'un d'eux une propositions d'achat de terres cultivables et trouvé une autre propriété sur la même commune'; il ne s'est donc pas limité à y passer «'trois nuits'» en 18 mois ainsi qu'il le conclut.
Au cours de l'été 2007, [T] [D] a insisté auprès de l'un de ses voisins, [Q] [X], pour lui acheter une vigne située au dessus du Mas de Chabert, ce qui démontre, qu'à cette époque, son intention était de conserver et d'étendre sa propriété.
En septembre 2007, une importante manifestation a rassemblé les habitants de la commune de [Localité 5] et leur maire pour réactiver le projet de déviation de la départementale 613 qui était à l'étude depuis des années sans aucune avancée significative.
Dans les jours qui ont suivi cette importante manifestation locale, [T] [D] a fait savoir à [Q] [X] qu'il ne souhaitait plus acquérir sa vigne et qu'il allait même vendre le Mas de Chabert en faisant valoir que sa fiancée le trouvait trop isolé (attestation de [Q] [X] du 23 février 2011).
Or, ce motif n'est pas fondé puisque [T] [D] et son épouse ont acquis en mai 2008 et novembre 2009 un domaine de même nature, encore plus étendu que le précédent, et situé sur la même commune.
Mieux, [H] [Y], qui exerce la profession d'électricien et qui est sans relation avec les parties, atteste le 28 janvier 2011 qu'il lui est arrivé de «'discuter avec M. [T] [D], mon ex-voisin. Il était parfaitement informé du projet de déviation de la départementale 613'».
Le même témoin écrit le 22 janvier 2012 avoir été menacé d'une plainte en justice pour faux et usage de faux par [T] [D] après que celui-ci a été informé du contenu de l'attestation précédente.
L'appelant ne justifie cependant pas d'une plainte déposée contre [H] [Y] à ce jour.
Ce témoin poursuit en indiquant que «'paradoxalement, il m'a ensuite dit que de toutes façons, tout le monde savait que la déviation allait passer par ce tracé...'»
Et en effet, la volonté des habitants et du maire de [Localité 5] de voir ce projet de déviation aboutir pour éradiquer du centre du village le passage de 10 à 15.000 véhicules par an dont 3.000 poids-lourds et convois exceptionnels a eu un retentissement très important au plan local puisque la presse régionale s'en est fait l'écho et que tous les habitants du village étaient au courant, ainsi que cela résulte des autres attestations et articles de journaux versés aux débats.
Même si le tracé de cette déviation était encore incertain en septembre 2007, quatre variantes étant toujours à l'étude, il n'en reste pas moins vrai que l'un de ces tracés prévoyait de passer à moins de 300 mètres du Mas de Chabert.
Il résulte de l'ensemble des éléments précités que, contrairement à ce qu'il soutient, [T] [D] a eu vent de ce projet de déviation susceptible de nuire à la tranquillité du Mas de Chabert et à sa valeur vénale après la manifestation de septembre 2007.
C'est parce qu'il a été informé de ce projet que [T] [D] a décidé soudainement de ne plus acquérir la vigne qu'il convoitait quelques semaines plus tôt et qu'il a décidé de mettre en vente sa propriété en signant un mandat de vente auprès de l'agence AAMI dès le 29 octobre 2007.
La Sci démontre suffisamment que [T] [D] connaissait l'existence du projet de déviation avant la vente.
Or, au lieu d'en informer loyalement son acquéreur en lui signalant l'existence du projet et le risque de voir apparaître une route départementale à moins de 300 mètres du mas, [T] [D] a fait le choix de se taire.
Son silence est constitutif d'une réticence dolosive car il savait, quand il a mis en vente son bien, que le charme et la tranquillité de la propriété et de ses environs immédiats seraient des arguments de vente déterminants, la maison elle-même ne faisant que 130 m² habitables.
C'est d'ailleurs conscient du charme et de la situation exceptionnelle de son bien que [T] [D] a désigné celui-ci comme étant un «'superbe mas'» dans le mandat sans exclusivité confié à l'agence AAMI en octobre 2007 et qu'il a accepté que son mandataire le présente à la vente comme étant un mas offrant «'une vue imprenable'» et une «'tranquillité assurée'».
La réticence dolosive de [T] [D] a donc vicié le consentement de la Sci puisque ses gérants, retraités nés en 1939 et 1941 et domiciliés précédemment en Charente, ainsi qu'ils l'ont signalé sur la promesse de vente, ont été séduits par la vue imprenable et le calme dont le vendeur et son mandataire faisaient leurs arguments de vente et que c'est en considération de ces qualités qu'ils ont accepté de verser en 2008 la somme non négligeable de 535.218 € pour une maison de 130 m2 habitables perdue dans la campagne héraultaise.
Il ne fait donc aucun doute que si [T] [D] avait informé la Sci de l'existence du projet de déviation et du risque, qui s'est finalement réalisé, de voir passer une route départementale à moins de 300 mètres de la propriété, visible depuis la fenêtre du salon et depuis la terrasse (constat d'huissier de 2017) et destinée au passage de 10.000 à 15.000 véhicules par an dont de nombreux poids lourds, elle n'aurait pas acquis le Mas de Chabert.
La vente doit être annulée et le jugement sera infirmé en ce qu'il a débouté la Sci de cette demande.
Sur les restitutions et le préjudice supplémentaire':
La vente étant annulée, [T] [D] sera condamné à restituer le prix perçu de 485.000 € à la Sci et cette dernière devra, dès l'encaissement de cette somme, restituer l'immeuble à [T] [D] en lui remettant toutes les clefs.
Les intérêts au taux légal de la somme dont le remboursement a été ordonné en conséquence de l'annulation du contrat en application duquel elle avait été versée ont pour point de départ le jour de la demande en justice équivalant à la sommation de payer.
La créance de restitution produira par conséquent intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance du 31 août 2011.
La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l'ancien article 1154 du code civil.
La Sci réclame une somme de 146.000 € à titre de dommages-intérêts pour compenser les frais d'acquisition et d'emprunts inutiles ainsi que les améliorations apportées vainement à l'immeuble durant l'occupation du bien.
L'attestation notariée du 13 octobre 2008 fait ressortir le coût d'acquisition de l'immeuble à 535.218,27 € à la charge de la Sci incluant la commission de l'agence pour 20.000 € et l'émolument proportionnel du notaire ce qui correspond à une dépense supplémentaire de 50.218,27 € par rapport au prix de 485.000 € versé au vendeur.
Le coût des intérêts de l'emprunt souscrit par la Sci pour financer cette achat a été de 11.213,48 € ainsi que cela résulte de l'offre de prêt et du tableau d'amortissement.
Les primes d'assurance ne peuvent être incluses dans ce décompte dès lors qu'elles ont effectivement assuré la Sci et ses gérants pendant la durée des remboursements.
Le coût d'installation d'une pompe à chaleur et de ses accessoires pour 29.379,34 € sera également pris en compte mais affecté d'un coefficient de vétusté de 30'% puisque ces travaux ont été réalisés à la fin de l'année 2009 et que les époux [E] ont pu en profiter ce qui ramène le préjudice à 20.565 €.
Le coût d'installation d'un atelier sera également pris en compte pour 13.906,55 € et affecté du même coefficient de 30'% s'agissant d'une construction réalisée entre fin 2009 et début 2010 ce qui ramène ce poste de préjudice à 9.734,58 €.
Les frais de déménagement seront également pris en compte pour 5.683,05 €.
La Sci sera déboutée du surplus de ses prétentions, les deux pergolas, les bacs à herbes aromatiques, les appareils électroménagers, l'outillage de jardin étant amovibles et récupérables et les autres frais, correspondant à des dépenses d'entretien de l'immeuble ou d'exploitation de la source, n'étant pas indemnisables.
Le préjudice financier consécutif à l'annulation de la vente s'élève par conséquent à la somme de 97.414,38 €, somme au paiement de laquelle sera condamné [T] [D].
Sur la responsabilité de l'agent immobilier :
La responsabilité de l'agent immobilier n'est pas établie, contrairement à ce qu'a considéré le premier juge.
En effet, même si [N] [L] exerçait son activité d'agent immobilier à [Localité 6], qui est située à 6 km seulement de [Localité 5], il n'est pas démontré que celui-ci connaissait le projet de déviation réclamé par la population et le premier magistrat de [Localité 5] depuis de nombreuses années et ayant donné lieu à la manifestation de septembre 2007 dont le retentissement était resté très local.
Il n'est pas davantage établi qu'il savait que ce projet était susceptible d'affecter l'immeuble vendu, les renseignements d'urbanisme n'y faisant aucune allusion et [T] [D] ne l'ayant pas informé du projet à l'étude.
Par conséquent le jugement sera infirmé de ce chef.
Sur le préjudice moral'de la gérante :
[M] [E] sollicite le bénéfice d'une indemnité de 10.000 € en réparation de son préjudice moral.
Mais elle ne démontre pas avoir subi un préjudice personnel, en sa qualité de gérante de la Sci, et elle sera déboutée de sa demande de ce chef.
PAR CES MOTIFS':
La cour', statuant dans les limites de l'appel ;
Infirme le jugement entrepris ;
Statuant à nouveau ;
Dit que [T] [D] a commis un dol à l'égard de la Sci [Q] ayant vicié son consentement';
Annule la vente conclue entre la Sci [E], immatriculée au RCS de Cognac sous le numéro [E] et dont le siège social est à [Localité 7] ([Localité 7]), et [T] [D], né le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 1] (12) de nationalité française et domicilié [Adresse 6], le 9 avril 2008 devant Maître [V], notaire à Montpellier, portant sur une maison individuelle à usage d'habitation cadastrée section AD, numéros [Cadastre 1] à [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] sur la commune d'[Localité 2] ([Localité 2]), publiée et enregistrée le 17 avril 2008 à la conservation des hypothèques de Béziers, 2ème bureau, volume 2008 P n°2879';
Condamne [T] [D] à restituer à la Sci [E] le prix reçu de 485.000 €'avec intérêts au taux légal à compter du 31 août 2011 et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'ancien article 1154 du code civil';
Ordonne à la Sci [E], dès encaissement de cette somme, de restituer l'immeuble à [T] [D]';
Condamne [T] [D] à payer à la Sci [E] la somme de 97.414,38 € en réparation de ses préjudices financiers' avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt';
Déboute la Sci [E] et [M] [E] de leurs prétentions dirigées contre [N] [L] exerçant sous l'enseigne AAMI';
Déboute [M] [E] de sa demande au titre du préjudice moral';
Ordonne la publication du présent arrêt 'au service de la publicité foncière territorialement compétent aux frais de [T] [D] ;
Condamne [T] [D] aux dépens de première instance et d'appel et à payer à la Sci [E] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
CC
