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délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1ère Chambre C
ARRET DU 30 JANVIER 2018
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/05329
Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 MAI 2015
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 13/01075
APPELANTE :
SCI SAINT DOMINIQUE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me DARDAILLON, loco Me Philippe SENMARTIN de la SELARL CHABANNES, SENMARTIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de Montpellier, avocat postulant
Assisté de Me ROCHIGNEUX, avocat au barreau de Montpellier, avocat plaidant
INTIMES :
Monsieur [I] [Z]
né le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par Me Isabelle DAUTREVAUX de la SELARL CAZOTTES/DAUTREVAUX, avocat au barreau de Montpellier, avocat postulant et plaidant
Monsieur [J] [Z]
né le [Date naissance 2] 1972 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par Me Isabelle DAUTREVAUX de la SELARL CAZOTTES/DAUTREVAUX, avocat au barreau de Montpellier, avocat postulant et plaidant
Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] prise en la personne de son syndic en exercice la SARL
ARTEMIO,
SARL ARTEMIO
[Adresse 4]
[Adresse 2]
Représenté par Me Gilles BERTRAND de la SCP ROZE, SALLELES, PUECH, GERIGNY, DELL'OVA, BERTRAND, avocat au barreau de Montpellier. Absent
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 27 Novembre 2017
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 18 DECEMBRE 2017, en audience publique, Monsieur Philippe GAILLARD ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de procédure civile, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame Sylvia TORRES
ARRET :
- Contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvia TORRES, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
[J] et [I] [Z] ont acquis par acte du 15 septembre 2010 les lots de la copropriété Résidence Saint-Dominique, 18, 19, 20, 21, 22, à usage de garage avec un accès par une servitude conventionnelle sur le fond de la SCI Saint-Dominique.
Par actes du 18 et 19 février 2013, ils ont fait assigner le syndicat des copropriétaires et la SCI Saint-Dominique, pour faire rétablir sous astreinte la servitude d'accès à leur garage après avoir obtenu en référé une expertise judiciaire.
Le dispositif du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Montpellier le 21 mai 2015 énonce :
* Condamne la SCI Saint-Dominique à assurer l'accès par véhicule aux garages, en effectuant dans un délai de trois mois, et au-delà sous astreinte de 50 € par jour de retard, les travaux préconisés par l'expert à savoir :
création d'un bateau d'accès sur le trottoir et d'une rampe d'accès de 9 m² environ depuis la [Adresse 5] à travers le hall carrelé d'entrée après suppression de la porte vitrée et remise d'un système d'ouverture du portail de la cour,
* suppression du gros arbre situé au milieu de la cour et des trottoirs le bordant.
* Dit que passé le délai de trois mois et faute de justification d'une exécution conforme aux travaux, attestée par l'expert Monsieur [P] aux frais de la SCI, l'astreinte commencera à courir.
* Fait défense au syndicat des copropriétaires de s'opposer aux travaux.
* Condamne la SCI Saint-Dominique à payer à [J] et [I] [Z] ensemble une somme de 27 000 € de dommages-intérêts, et une somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens comprenant ceux du référé expertise.
Le jugement constate que la servitude instituée par un acte du 8 septembre 1968 « l'acquéreur aura un droit de passage sur une largeur de 2,80 m et partira de la [Adresse 5] pour aboutir à la cour de l'immeuble » est mentionnée dans le règlement de copropriété, qu'un procès-verbal d'huissier du 8 novembre 2010 constate diverses entraves au bénéfice de la servitude du fait de la résidence voisine créée par la SCI Saint-Dominique et dont elle est propriétaire.
Il observe que l'expert judiciaire a décrit les modalités de la seule possibilité de désenclavement des garages, constituant un droit d'ordre public qui ne peut être prescrit.
Il prononce condamnation aux dommages-intérêts sur la base d'une valeur locative de chaque garage de 90 € par mois jusqu'en septembre 2015.
La SCI Saint-Dominique a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 13 juillet 2015.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 27 novembre 2017.
Les dernières écritures pour la SCI Saint-Dominique ont été déposées le 14 novembre 2017.
Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires de la Résidence Saint-Dominique ont été déposées le 24 novembre 2017.
Les dernières écritures pour [J] et [I] [Z] ont été déposées le 20 novembre 2017.
Le dispositif des écritures pour la SCI Saint-Dominique énonce
* À titre principal, débouter les consorts [Z] de l'intégralité de leurs prétentions dirigées contre la SCI.
* À titre subsidiaire, vu les pièces produites dont le procès-verbal de constat du 30 octobre 2017, réformer le jugement en ce qu'il avait mis des obligations (abattage d'arbres) à la charge de la SCI sur une parcelle qui ne lui appartient pas, et en ce qu'il imposait à la SCI d'effectuer des travaux [Adresse 5] alors qu'il s'agit de la voirie publique de la commune de Montpellier qui n'a pas été appelée au procès.
* Fixer l'indemnisation éventuelle du préjudice invoqué par les consorts [Z] à une somme symbolique.
* Condamner les consorts [Z] au paiement de la somme de 3500 € de dommages-intérêts en réparation de leur action purement vexatoire.
* Condamner les consorts [Z] au paiement de 4000 € fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre le paiement des entiers dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la société d'avocats en application de l'article 699 du code de procédure civile.
La SCI Saint-Dominique soutient que la servitude ne concernait qu'un passage à pied, que l'expertise judiciaire donne selon sa mission des solutions techniques à un passage de voiture sans se prononcer sur ce point de droit.
Elle oppose d'abord qu'en application de l'article 706 du Code civil la servitude est éteinte par le non-usage pendant 30 ans, que les lots n'ont plus la qualification de garage depuis une assemblée générale de 1978 qui décide à l'unanimité « les garages faisant un corps de bâtiment à part de l'immeuble sont en dehors de la copropriété et les millièmes seront décomptés en retranchant ceux affectés aux garages », de sorte que le premier juge ne pouvait se fonder sur une situation d'enclave de garages.
Trois voisins en face des lots attestent que l'immeuble de la SCI ne présente depuis toujours aucune configuration d'un accès de voiture, le prix d'acquisition très bas démontre une simple qualification de box de débarras, un acte notarié de 1968 mentionne seulement un droit de passage (sans référence à des voitures).
La SCI constate à titre subsidiaire que la condamnation prononcée met à tort à sa charge la suppression d'un arbre sur la copropriété voisine, que la chaussée publique au droit de sa propriété ne permet qu'un accès, que les consorts [Z] ne démontrent pas un quelconque préjudice alors qu'ils n'ont effectué aucun aménagement de nature à envisager un garage de voiture dans les lots concernés.
Le dispositif des écritures du syndicat des copropriétaires de la Résidence Saint-Dominique énonce :
* Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 mai 2015.
* Donner acte au syndicat des copropriétaires qu'il s'engage à procéder à la suppression des bordures de trottoir entourant l'arbre situé au milieu de la cour commune dès que l'accès à cette cour aura été rendu possible par la SCI et par la commune.
* Condamner in solidum la SCI [U], [I] et [J] [Z], à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 4000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Le syndicat soutient que la servitude de passage conventionnelle résulte notamment de l'acte d'acquisition du fonds servant par la SCI Saint-Dominique.
Il constate que le jugement déféré n'a prononcé aucune condamnation à son encontre, que l'acte d'acquisition des consorts [Z] mentionne les lots de garages dans une copropriété dépourvue de syndic ce qui corrobore la mention dans l'assemblée générale de 1978 que les garages ne constituent plus des lots de la copropriété.
Il observe que les consorts [Z] veulent faire condamner la copropriété à des aménagements, suppression de deux arbres dans la cour et aplanissement du sol, qui ne correspondent pas aux préconisations de l'expert judiciaire, que l'impossibilité éventuelle d'accéder aux garages en voiture provient exclusivement de la construction du bien de la SCI, et de l'aménagement de la voirie publique de la rue.
Le dispositif des écritures de [J] et [I] [Z] énonce :
* Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI à assurer l'accès aux garages en effectuant sous astreinte les travaux préconisés par l'expert judiciaire, et fait défaut au syndicat de s'opposer aux travaux, et condamné la SCI au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
* Condamner par appel incident le syndicat des copropriétaires
à :
supprimer l'arbre situé au centre de la cour au droit des garages ainsi que la bordure l'entourant,
* supprimer le gros pin situé à l'entrée du passage,
* aplatir et remblayer le terrain pour permettre l'accès des véhicules automobiles, selon délais et astreinte fixées par le premier juge sur les entraves qu'il a retenues.
* Condamner la SCI Saint-Dominique à rétablir la servitude de passage en élargissant l'ouverture côté cour à 2,80 m, en supprimant tout obstacle pouvant obstruer l'accès libre.
* Condamner in solidum la SCI Saint-Dominique et la copropriété à leur régler ensemble une somme de 64 500 € au titre du préjudice locatif depuis leur acquisition le 15 septembre 2010 jusqu'au 30 novembre 2017 (86 mois x 750 €), et à compter du 1er décembre 2017 une somme de 750 € par mois (150 € x 5 garages) jusqu'au rétablissement du passage pour les voitures.
* Condamner in solidum la SCI et la copropriété à leur payer 50 € par mois, soit 25 € chacun, en réparation du préjudice de jouissance pour non accès permanent à leurs locaux et jusqu'au rétablissement du libre passage.
* Condamner in solidum la SCI et la copropriété à régler à chacun 3000 € (6000 € au total) en réparation du préjudice moral du fait de la résistance abusive.
* Condamner in solidum la SCI et la copropriété à régler aux consorts [Z] ensemble une somme de 7000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.
Les consorts [Z] trouvent dans un procès-verbal de constat d'huissier du 18 novembre 2010 et dans l'expertise judiciaire contradictoire la preuve de l'impossibilité de l'accès de véhicules et de piétons aux garages qu'ils ont acquis du fait de la configuration de la résidence de la SCI Saint-Dominique et de la présence des arbres dans la cour intérieure de la copropriété qui empêchent la man'uvre de véhicules.
Ils constatent l'enclavement de la cour de la copropriété où se situent leurs garages, que la servitude de passage est mentionnée dans l'acte notarié d'origine de 1968, dans l'acte d'acquisition de la SCI Saint-Dominique du 24 janvier 2002 résultant d'une division de la même propriété d'origine, dans leur propre acte d'acquisition du 15 septembre 2010, enfin dans le règlement de la copropriété en date du 9 novembre 1970.
Ils relèvent que dans une lettre en réponse à un courrier de [J] [Z] du 23 septembre 2010, la SCI écrit « j'ai chargé mon mandataire d'étudier une solution technique pour vous permettre d'user de votre droit de passage », et dans une lettre en réponse à celle du 23 janvier 2011 « nous n'entendons pas nous opposer aux droits de passage créés en 1968, et sauf erreur nous disposons suivant le même acte de 1968 d'un droit de jouissance de la cour et d'usage des parkings », que ce n'est qu'en mars 2015 après cinq ans de procédure que la SCI soutient qu'il ne s'agirait que d'une servitude de passage pied.
Ils soutiennent que l'exclusion des garages des charges de copropriété par le procès-verbal d'assemblée générale de 1978 ne remet pas en cause l'affectation de garage, que les aménagements de l'accès aux garages relèvent de la responsabilité commune de la copropriété et de la SCI qui dispose d'un droit de jouissance de la cour.
Ils opposent à l'argument de prescription que l'impossibilité d'utiliser la servitude est imputable aux agissements du propriétaire du fonds servant en infraction avec les dispositions de l'article 701 du Code civil, ici la réalisation d'une marche et la fermeture du passage par une baie vitrée dont la date n'est pas rapportée, mais aussi que l'article 706 du Code civil n'est pas applicable à une situation d'enclave qui résulte dans l'espèce du démembrement du fonds d'origine pour la réalisation des deux immeubles voisins.
Ils soutiennent que malgré l'appréciation de l'expert la suppression de l'énorme pin au droit de la sortie du passage de l'immeuble de la SCI vers la cour est nécessaire au libre accès en voiture, que les travaux préconisés par l'expert ne suffisent pas au respect de l'assiette de la servitude conventionnelle dans sa largeur de 2,80 m.
Ils exposent que l'aménagement de la voie publique n'est pas en cause, alors que le projet d'aménagement de la [Adresse 5] permettant le passage sur des trottoirs rabaissés a été validé.
Ils prétendent à un préjudice de jouissance du fait de l'impossibilité de mettre en location leurs garages malgré l'importance du marché, sur la base supérieure à l'appréciation erronée de l'expert d'un prix de location mensuelle de 150 € par garage.
MOTIFS
Sur l'objet de la servitude
Les consorts [Z] ont acquis les lots en litige par un acte authentique du 15 septembre 2010 qui désigne spécifiquement les lots 18, 19, 20, 21, 22, sous une appellation « garage », affectés d'un nombre de millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales de la copropriété de l'immeuble, avec la référence à un état descriptif de division et un règlement de copropriété du 9 novembre 1970, ainsi que la retranscription d'une servitude résultant d'un acte authentique du 8 septembre 1968.
La retranscription stipule notamment :
les vendeurs auront également le droit à l'usage des parkings prévus au plan de permis de construire dont un exemplaire restera annexé aux présentes ;
l'acquéreur aura un droit de passage sur la partie d'immeuble restant au vendeur ; ce droit de passage s'exercera sur une largeur de 2,80 m et partira de la [Adresse 5] pour aboutir à la cour de l'immeuble vendu ; cette servitude est figurée sur le plan dressé annexé aux présentes ;
Le vendeur déclare que la copropriété n'a ni syndic ni président nommé par les copropriétaires.
La cour observe que la transcription exacte de la servitude énoncée dans l'acte de 1968, versé par ailleurs au débat pour toute vérification précise, stipule un droit de passage sur une largeur de 2,80 m sans autre précision qu'un usage de parkings.
Elle observe également que les 8 plans annexés à l'acte de 1968 visés par l'acte d'acquisition de 2010 ne portent aucune mention identifiable de description de la servitude, et encore moins d'un usage prévu de garage de voitures, et que l'exemplaire de plan de permis de construire prétendu annexé à l'acte d'acquisition de 2010 n'est pas produit.
Le règlement de copropriété du 9 novembre 1970 désigne dans le tableau récapitulatif les lots en litige en nature de « garage ».
Ces documents ne permettent pas de démontrer une identification certaine de l'objet de la servitude d'un passage de voitures, alors que les consorts [Z] ne produisent aucune pièce particulière supplémentaire pour en rapporter la preuve, et alors qu'il est établi par des attestations qui ne sont pas contredites qu'il n'a jamais été fait usage des lots pour un garage de voitures depuis la construction immobilière en 1968.
La cour observe que ni les photographies produites dans le procès-verbal d'huissier du 30 octobre 2017, ni celles mises en annexe du rapport d'expertise judiciaire, ne présentent une configuration de nature à supposer raisonnablement un usage de garage de voitures, mais au mieux de box de rangement.
Il en résulte que le contenu de la servitude revendiquée ne peut être qualifié au-delà d'un droit de passage sur une largeur de 2,80 m depuis la rue jusqu'à des emplacements qualifiés parkings dans la cour de l'immeuble.
Sur le droit d'invoquer la servitude
En application de l'article 706 du code civil la servitude est éteinte par un non usage pendant 30 ans.
Les consorts [Z] n'offrent pas de contredire l'argument de prescription par un quelconque élément de preuve d'un usage de la servitude revendiquée pendant une période de 30 ans suivants la création de la servitude dans l'acte de 1968, qu'il s'agisse d'un passage de voitures ou seulement de passage à pied ou d'un quelconque usage d'un passage d'une largeur de 2,80 m.
Ils ne sont pas fondés à opposer à la prescription qu'il s'agirait d'une servitude légale fondée sur l'état d'enclave alors qu'ils conviennent eux-mêmes que l'immeuble de la SCI Saint-Dominique n'était pas construit au moment de l'instauration en 1968 de la servitude qui ne pouvait donc pas résulter d'une situation d'enclave, et n'établissent pas qu'un précédent propriétaire ait avant 1998 protesté contre une création de situation d'enclave de nature à porter atteinte au droit de passage vers les box en litige.
La cour infirme en conséquence le premier juge en ce qu'il écarte la prescription au motif d'un droit à un désenclavement.
Sur les autres prétentions
La prescription de l'action des consorts [Z] pour faire restaurer à leur profit le bénéfice d'une servitude conventionnelle implique l'infirmation de l'ensemble des dispositions du jugement déféré, et le débouté de l'ensemble de leurs prétentions en appel.
Il n'est pas inéquitable dans cette espèce de laisser à la charge de chacune des parties les frais non remboursables exposés dans l'instance judiciaire.
Les dépens de première instance et d'appel, comprenant ceux de l'ordonnance de référé instaurant une expertise judiciaire, seront à la charge des consorts [Z].
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;
Infirme le jugement rendu le 21 mai 2015 par le tribunal de grande instance de Montpellier ;
Et statuant à nouveau :
Déclare éteinte par le non-usage pendant 30 ans la servitude conventionnelle de passage revendiquée par [J] et [I] [Z],
instaurée par l'acte de vente authentique du 24 janvier et du 8 septembre 1968 ;
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne solidairement [V] et [I] [Z] aux dépens de première instance et d'appel, comprenant ceux de l'ordonnance de référé instaurant une expertise judiciaire.
Le greffier, Le président,
Ph. G.
