Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1ère Chambre C
ARRET DU 28 NOVEMBRE 2017
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/05353
Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 MAI 2015
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 13/06572
APPELANTS :
Monsieur [D] [X]
né le [Date naissance 1] 1943 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représenté par Me Philippe BEZ de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant substitué par Me Sabrina GAYET de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocats au barreau de MONTPELLIER
Madame [B] [X]
née le [Date naissance 2] 1943 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée et assistée de Me Philippe BEZ de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant substitué par Me Sabrina GAYET de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocats au barreau de MONTPELLIER
INTIMEE :
SAS GRAND SUD ACCUEIL immatriculée au RCS d'Aix-en-Provence sous le n° 419948781 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 2]'
[Adresse 2]
représentée par Me Olivier ANDRIEU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assisté de Me Jean-Pierre BLATTER du CABINET BLATTER, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 25 Septembre 2017
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 16 OCTOBRE 2017, en audience publique, monsieur Philippe GAILLARD, président de chambre, ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de procédure civile, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseillère
Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée auprès du Premier président de la cour d'appel de Montpellier par ordonnance n° 5/2017 du 2 janvier 2017
qui en ont délibéré.
Greffière, lors des débats : Madame Marie-Lys MAUNIER
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Marie-Lys MAUNIER,greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Par bail du 15 décembre 1998 et avenant du 30 septembre 1999, les époux [D] et [Z] [X] louent à la SAS Grand Sud Accueil un local commercial dans la résidence [Établissement 1] à [Localité 3].
Ils ont fait assigner le preneur sur la base d'un commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée le 25 juillet 2013 en raison de taxes foncières et de charges de copropriété impayées.
Le jugement rendu le 21 mai 2015 par le tribunal de grande instance de Montpellier énonce dans son dispositif :
'Condamne la SAS Grand Sud Accueil à payer aux époux [X] la somme de 1770 € au titre des causes du commandement du
25 juillet 2013.
'Condamne la SAS Grand Sud Accueil aux dépens.
'Condamne la SAS Grand Sud Accueil à payer aux époux [X] la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
'Rejette les autres demandes.
Le jugement observe que le bailleur initial a vendu le 23 juillet 1999 à [D] et [B] [X] les lots n° 8075, 8118, 8026 et 8044, de l'ensemble immobilier à vocation de résidence exploitée par un preneur unique, que l'avenant du 30 septembre 1999 stipule que l'acquéreur d'une fraction de l'immeuble est subrogé au vendeur pour percevoir la quote-part des recettes locatives afférentes à la fraction de l'immeuble acquise, mais aussi que le bail d'origine est stipulé indivisible et que l'ensemble des copropriétaires doit être représenté par un mandataire unique auquel sera versé les loyers et charges résultant du bail, de sorte que les époux [X] copropriétaires d'une partie de l'immeuble ne sont pas recevables à agir pour le paiement des loyers et la résiliation du bail.
Le jugement retient sur les sommes réclamées que le preneur est tenu par l'avenant de 1999 de rembourser au bailleur les charges de copropriété de l'immeuble résultant du décompte du syndic et que la SAS Grand Sud Accueil ne conteste pas le défaut de règlement des charges de copropriété depuis le début du bail, et qu'elle n'est pas fondée à prétendre qu'il appartenait aux époux [X] de les lui réclamer alors que l'avenant stipule que leur régularisation doit faire l'objet d'un décompte du syndic adressé au bailleur, de sorte que la réclamation dans le commandement de 1770 € est fondée.
Les époux [X] sont en revanche déboutés de leurs prétentions à 8915 € de taxes foncières impayées de 2009 à 2014, au motif que l'assemblée générale des copropriétaires du 17 décembre 2009 a voté une résolution qui adopte la proposition de la SAS Grand Sud Accueil d'un paiement limité à la taxe d'ordures ménagères à l'exclusion de la taxe foncière.
[D] et [Z] [X] ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 15 juillet 2015.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 25 septembre 2017.
Les dernières écritures pour [D] et [Z] [X] ont été déposées le 16 septembre 2016.
Les dernières écritures pour la SAS Grand Sud Accueil ont été déposées le 29 août 2017.
Le dispositif des écritures pour [D] et [Z] [X] énonce :
'Constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail, selon avenant du 30 septembre 1999 à compter du 25 août 2013.
'Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail pour inexécution des obligations contractuelles de la SAS Grand Sud Accueil.
'Ordonner l'expulsion de la SAS Grand Sud Accueil et de tous occupants de son chef dans le mois de la décision, sous astreinte définitive de 100 € par jour de retard.
'Fixer à 43,92 € par jour le montant de l'indemnité d'occupation (1,50 % du montant du dernier loyer trimestriel exigible) jusqu'à libération des lieux.
'En tout état de cause condamner la SAS Grand Sud Accueil au paiement de la somme de 2737,34 € (1770 € pour les causes du commandement de payer majoré des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 mars 2013; 964,34 € au titre des charges pour les exercices 2012 à 2016 majoré des intérêts au taux légal à compter de la fin de chaque exercice).
'Infirmant le jugement, condamner la SAS Grand Sud Accueil au paiement de la somme de 11 943 € au titre des taxes foncières de 2009 à 2016 avec intérêts au taux légal à compter de la demande faite chaque année.
'Condamner la SAS Grand Sud Accueil au paiement de la somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.
Les époux [X] exposent que l'avenant du 30 septembre 1999 mentionne le paiement par le preneur de la taxe foncière, et de l'intégralité des charges de l'immeuble telles qu'elles résultent du décompte du syndic payable par acomptes trimestriels en même temps que le loyer, de sorte que la clause résolutoire du bail s'applique au non paiement de ces sommes, que la SAS Grand Sud Accueil a cessé de payer la taxe foncière à partir de 2009, limitant son paiement à la taxe sur les ordures ménagères, soit un impayé de 11 943 € pour les années 2009 à 2016.
Ils opposent aux motifs du jugement que chaque acquéreur de lots est titulaire du bail pour les fractions de l'immeuble acquises et non pas un ensemble indivisible des copropriétaires, de sorte qu'ils peuvent agir en qualité de bailleurs sans que puisse leur être opposé une résolution de l'assemblée générale des copropriétaires sur laquelle ils ont d'ailleurs voté contre, que l'article 27 de l'avenant au bail du 30 septembre 1999 stipule que toute modification ne pourrait résulter que de l'accord des deux parties, c'est-à-dire dans leur cas les consorts [X] et la SAS Grand Sud Accueil.
Ils demandent la confirmation de la condamnation du preneur au paiement des charges de copropriété en exécution de l'avenant, en ajoutant la somme de 964,34 € pour l'actualisation pour les exercices 2012 à 2016.
La résiliation du bail résulte de l'application de la clause résolutoire à la suite du commandement resté infructueux.
Ils contestent le motif du jugement déféré d'indivisibilité du bail qui leur interdirait la résiliation pour les lots qu'ils détiennent, en relevant que l'avenant qu'ils ont signé concerne leurs lots strictement privatifs et que l'activité du preneur Grand Sud Accueil peut être poursuivie sur les autres lots de sorte que l'obligation résultant du bail de 1998 sur la totalité de l'immeuble reste divisible, que les stipulations du bail de 1998 limitent l'indivisibilité au seul paiement des loyers par un seul règlement à un mandataire unique dans le seul but de laisser au preneur l'usage des parties communes.
Une autre interprétation enlèverait toute signification à l'existence d'une clause résolutoire dans le bail de chaque acquéreur.
Le dispositif des écritures pour la SAS Grand Sud Accueil énonce :
'Infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SAS Grand Sud Accueil à régler la somme de 1770 € au titre du remboursement des charges de copropriété.
'À titre subsidiaire, juger nul le commandement délivré le
25 juillet 2013 en raison de la mauvaise foi des bailleurs, et irrecevables les époux [X] à solliciter le paiement de 296,78 € au titre des charges de copropriété pour la période antérieure au 19 novembre 2008 du fait de la prescription.
'A titre plus subsidiaire, accorder les plus larges délais de paiement à la SAS Grand Sud Accueil, soit 24 mois, et suspendre les effets de la clause résolutoire.
'Infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SAS Grand Sud Accueil sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et condamner à ce titre in solidum les époux [X] au paiement de 10 000 €, et aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile par la SCP Koops-Andrieu-Delsol.
La SAS Grand Sud Accueil expose que les époux [X] vont réclamer pour la première fois en 2013 après 14 années le remboursement des charges de copropriété depuis octobre 1999, puis seulement à compter d'avril 2008 en raison de la prescription, et sur ce fondement délivrer le 25 juillet 2013 un commandement visant la clause résolutoire.
Elle demande de confirmer les motifs pertinents du premier juge sur le caractère indivisible du bail pour écarter la résiliation, notamment le visa de l'article 11.1 de l'avenant propre aux époux [X] qui stipule « compte tenu de la nécessité pour le preneur de disposer pour son exploitation de l'entier immeuble le bail d'origine a été stipulé indivisible ».
Elle précise que l'activité exercée de logements pour étudiants et personnes assimilées implique l'usage de l'ensemble immobilier dans son intégralité pour l'exercice des prestations para hôtelières au bénéfice des résidents, de sorte que les époux [X] ne pouvaient délivrer un commandement pour l'application de la clause résolutoire sans le concours des autres copropriétaires.
Elle ajoute que le commandement visant la résiliation du bail général de 1998 n'est pas valable concernant des locaux dont les bailleurs ne sont pas propriétaires, que la clause résolutoire de l'avenant de 1999 n'est que la réplique de celle dans le bail de 1998 qui ne peut être mise en 'uvre que par l'ensemble des bailleurs indivis.
Elle demande de confirmer le premier juge en ce qu'il a rejeté la demande de remboursement de la taxe foncière sur le fondement de la résolution de l'assemblée générale des copropriétaires, dont l'adoption s'impose évidemment aux copropriétaires [X].
Elle soutient à l'appui de son subsidiaire la mauvaise foi des époux [X] dans la délivrance d'un commandement visant la clause résolutoire en 2013 sur une réclamation de charges de copropriété jamais mise en 'uvre depuis 1999.
Elle soutient que la rédaction du bail du 15 décembre 1998 n'oblige pas la SAS Grand Sud Accueil à rembourser aux bailleurs l'intégralité des charges de copropriété mais seulement « les charges qui incombent au bailleur en vertu des dispositions légales », que la disposition contradictoire dans l'avenant du 30 septembre 1999 « l'intégralité des charges de l'immeuble » ne peut pas contredire le bail dont l'avenant précise qu'il n'apporte aucune novation ou modification.
Enfin sur le subsidiaire des époux [X], la cour devra retenir que la SAS Grand Sud Accueil n'a commis aucun manquement suffisamment grave pour permettre de prononcer la résiliation du bail.
MOTIFS
Sur l'intention contractuelle des parties
L'article 1188 du Code civil dispose que le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties, et selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable.
L'article 1189 dispose que lorsque dans l'intention des parties plusieurs contrats concourent à une même opération, ils s'interprètent en fonction de celle-ci.
Dans l'espèce, les parties sont liées par deux contrats indissociables, les époux [X] ayant acquis des lots dans un ensemble immobilier sur lequel a été consenti à la SAS Grand Sud Accueil un bail commercial pour l'exploitation d'une résidence, et ayant personnellement souscrit un avenant à ce bail commercial avec le preneur pour l'exploitation des lots particuliers qu'ils avaient acquis.
Le bail principal du 15 décembre 1998 stipule notamment :
les biens loués sont destinés à l'usage d'une résidence qui pourra offrir des services communs normalement effectués dans ce type d'hébergement ;
en cas de vente d'une partie des logements et la partie commune afférente, le bailleur devra imposer à l'acquéreur la poursuite de la location dans toutes ces conditions ;
la totalité des loyers forment un tout indivisible et indissociable et sont exigibles trimestriellement en un seul règlement.
L'avenant au bail commercial du 15 décembre 1998 signé le 30 septembre 1999 entre les époux [X] et la SAS Grand Sud Accueil stipule notamment :
le présent avenant, sans apporter aucune novation ou modification aux clauses et conditions du bail, a exclusivement pour objet de constater entre les parties une subrogation partielle ;
conformément à la destination de l'entier immeuble, l'exploitation doit être assortie des prestations para hôtelières ;
compte tenu de la nécessité pour le preneur de disposer pour son exploitation de l'entier immeuble, le bail d'origine a été stipulé indivisible ;
l'ensemble des copropriétaires doit être représenté par un mandataire unique, et l'intégralité des loyers et charge du bail d'origine sera versée à ce mandataire unique ; en conséquence les recettes locatives ne feront pas l'objet d'un versement entre les mains du bailleur mais dans celles du mandataire.
Le jugement déféré a pu en déduire avec pertinence que l'économie générale de l'exploitation de la résidence, à laquelle les époux [X] ont nécessairement accepté de se conformer en souscrivant après leur acquisition de quelques logements de la résidence un avenant au bail initial, dans la limite d'une subrogation partielle des droits du bailleur excluant toute novation, ne pouvait s'accommoder d'une résiliation du bail pour une partie seulement de la résidence.
L'exploitation par un preneur unique en charge d'assurer des prestations communes à l'ensemble des occupants de la résidence, la stipulation particulière de la nécessité pour le preneur de disposer de l'entier immeuble, celle d'un mandataire unique pour percevoir les loyers de tous les logements et les redistribuer à chaque propriétaire, celle d'imposer à tout acquéreur la poursuite de la location, viennent conforter le bon sens raisonnable de l'interprétation que le lien contractuel doit être conforme à l'opération de l'exploitation de la résidence dans l'immeuble entier.
L'un et l'autre contrat qui forment ensemble la relation contractuelle entre les parties mentionnent à dessein sans équivoque le caractère indivisible de l'exploitation de la résidence.
La stipulation d'un mandataire unique pour représenter l'ensemble des copropriétaires et percevoir pour eux un loyer unique global, n'offre pas la possibilité dans ce contexte de commune intention contractuelle à un propriétaire titulaire seulement d'une subrogation partielle du bailleur d'engager l'application de la clause résolutoire du bail ni même de demander de prononcer une résiliation pour la seule partie de l'immeuble comprenant ses lots particuliers.
La cour observe que la mention de la clause résolutoire dans l'avenant particulier aux époux [X] se trouve dans une deuxième partie de l'avenant intitulée « dispositions générales » avec en sous-titre « rappel des conditions de la location convenues dans le bail d'origine », de sorte que la clause ne doit pas s'interpréter comme une possibilité de résiliation partielle par le seul contractant de l'avenant, entièrement contraire à l'économie générale de la commune intention contractuelle des parties.
La cour confirme en conséquence le premier juge en ce qu'il a retenu que les époux [X] n'étaient pas recevables à agir dans leur qualité de copropriétaires de certains lots bénéficiaires seulement d'une subrogation partielle de la qualité de bailleur, ni pour la résiliation du bail ni pour le paiement des loyers.
Sur la réclamation des charges de copropriété
L'avenant au contrat de bail souscrit par les époux [X] pour leurs lots particuliers stipule que « le preneur devra rembourser au bailleur l'intégralité des charges de l'immeuble, telles qu'elles résulteront du décompte du syndic de la copropriété, de sorte que le loyer soit net de toutes charges pour le bailleur ».
Les époux [X] sont en conséquence fondés à réclamer le remboursement des charges dans la limite de la prescription de cinq ans précédant la mise en demeure par un courrier du 13 mars 2013, soit les montants exigibles depuis le mois d'avril 2008.
La mise en demeure a interrompu utilement la prescription, et la SAS Grand Sud Accueil n'est pas fondée à prétendre à une prescription acquise le 19 novembre 2008 au regard de l'assignation en justice le 19 novembre 2013.
Le montant des charges calculées par le bailleur jusqu'au 30 septembre 2016 impayées depuis le mois d'avril 2008 s'élève à la somme justifiée par les décomptes périodiques du syndic et non sérieusement critiquée de 1770,38 ' 274 (période prescrite d'octobre 2007 à avril 2008) + 964,34 = 2460,72 €.
La SAS Grand Sud Accueil sera condamnée au regard de l'évolution du litige à payer cette somme au titre du remboursement des charges de copropriété.
Cependant, compte tenu du caractère brutal de cette réclamation soudaine après 14 années d'existence du bail, les intérêts de retard ne sont acquis qu'à partir de la date de la décision judiciaire définitive par cet arrêt.
Ce caractère brutal même qualifié de mauvaise foi n'est pas de nature à impliquer la nullité du commandement, et la critique de sa validité d'application de la clause résolutoire n'a plus d'objet alors que la cour a rejeté la capacité du bailleur partiel à invoquer la clause à son seul bénéfice.
Sur la réclamation de la taxe foncière
Le procès-verbal de l'assemblée générale annuelle des copropriétaires du 17 décembre 2009 énonce sous l'intitulé de la question n°13 et la mention « afin de trouver un compromis », une proposition du preneur la SAS Grand Sud Accueil d'offrir au bénéfice des bailleurs des éléments d'augmentation de périodicité et de montant des loyers et en contrepartie à partir de 2009 le paiement simplement de la taxe d'ordures ménagères mais pas de la taxe foncière.
Le premier juge a pu en déduire que si cet abandon par le bailleur du bénéfice d'une obligation contractuelle du preneur ne résulte pas d'une modification formelle du bail ou de l'avenant par les parties contractantes, il devait s'imposer aux deux parties, l'ensemble des copropriétaires comprenant les époux [X] d'une part, la SAS Grand Sud Accueil d'autre part.
La cour observe que les décisions de l'assemblée générale de la copropriété prises régulièrement à la majorité requise s'imposent nécessairement à chaque copropriétaire, et par conséquent aux époux [X] même s'ils ont voté contre.
Elle observe également que cet abandon s'inscrit dans un compromis d'ensemble en contrepartie d'avantages pour les bailleurs y compris les époux [X].
La cour confirme en conséquence la décision des premiers juges de rejeter les prétentions des époux [X] au paiement des taxes foncières.
Sur les autres prétentions
La SAS Grand Sud Accueil n'apporte pas davantage d'argumentation opérante en appel qu'en première instance au soutien d'une demande de délais de paiement.
La cour qui confirme la condamnation de la SAS Grand Sud Accueil au remboursement des charges de copropriété confirme également les condamnations prononcées par le premier juge au titre de l'article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens.
En revanche, il n'est pas inéquitable de mettre à la charge de [D] et [Z] [X] qui succombent dans leur critique du jugement déféré une part des frais non remboursables exposés en appel par la partie intimée, pour un montant de 3000 €.
Pour le même motif, [D] et [Z] [X] supporteront les dépens de l'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;
Confirme le jugement rendu le 21 mai 2015 par le tribunal de grande instance de Montpellier, sauf en ce qui concerne le montant de la condamnation au remboursement des charges de copropriété;
Et statuant sur la disposition infirmée, condamne la SAS Grand Sud Accueil à payer à [D] et [Z] [X] au titre du remboursement des charges de copropriété une somme de 2460,72 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la date de l'arrêt ;
Et y ajoutant :
Condamne [D] et [Z] [X] à payer à la SAS Grand Sud Accueil une somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel ;
Condamne [D] et [Z] [X] aux dépens de l'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile par la SCP Koops-Andrieu-Delsol.
LA GREFFIERELE PRESIDENT
MM/PG
