Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1ère Chambre A
ARR'T DU 28 SEPTEMBRE 2017
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/03513
Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 AVRIL 2012
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN
N° RG 09/02896
APPELANTE :
SAS RESIDENCE PORTE DE NEIGES
RCS de Perpignan n° 449 441 484, et pour elle son représentant légal domicilié en cette qualité
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Me Bernard VIAL de la SCP VIAL PECH-DE- LACLAUSE ESCALE KNOEPFFLER, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES
INTIMEE :
SA PORTE DES NEIGES
RCS de Perpignan n° 377 657 853 et pour elle son représentant légal domicilié en cette qualité
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par la SCP ARGELLIES APOLLIS, avocat au barreau de MONTPELLIER, postulant
et par Me Phillppe NESE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, plaidant
ORDONNANCE DE CL TURE du 22 Mars 2016
ORDONNANCE DE RÉVOCATION DE CLÔTURE À L'AUDIENCE LE 28 JUIN 2017
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de Procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 JUIN 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Président, et Madame Brigitte DEVILLE Conseiller, chargée du rapport
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Président de chambre
Madame Caroline CHICLET, Conseiller
Madame Brigitte DEVILLE, Conseiller
Greffier, lors des débats : Madame Elisabeth RAMON
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile ;
- signé par Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Président , et par Madame Elisabeth RAMON greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 2 juin 2004 la SA Porte des neiges a vendu à la SAS Résidence Porte des neiges un terrain à bâtir situé commune de [Localité 1], cadastré B [Cadastre 1], pour une contenance de 20 ha 37 a 7ca ,sous les conditions suspensives suivantes stipulées dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur :
- le rejet ou à défaut l'absence d'incidence du recours intenté auprès du conseil d'État à l'encontre de l'autorisation délivrée par le préfet de la région Midi-Pyrénées le 5 septembre 1996 de réaliser l'unité touristique dénommée Porte des neiges
- l'approbation par la commune de [Localité 1] du programme d'urbanisation de la ZAC relatif à la construction de bâtiments à usage résidentiel et commercial d'une SHON de 80'000 m² dans le cadre de l'adoption du PLU.
Par acte notarié du 14 juin 2007 les parties ont constaté la réalisation des conditions suspensives mais, par jugement du 25 novembre 2008, le tribunal administratif de Montpellier a annulé ,sur déféré préfectoral, la délibération du conseil municipal de la commune du 9 mars 2007 portant création de la ZAC dite' Porte des neiges'.
Par arrêt du 17 mars 2011 la cour administrative d'appel de Marseille a réformé ce jugement et validé la délibération du conseil municipal.
Cependant le conseil d'État, par arrêt du 13 décembre 2013, a annulé cet arrêt et renvoyé l'affaire devant la même cour.
Dans l'intervalle, par acte du 11 juin 2009, la SAS Résidence Porte des neiges a assigné la SA Porte des neiges devant le tribunal de grande instance de Perpignan sur le fondement des articles 1109,1131, 1604, 1641 et 1181 du Code civil afin d'obtenir des dommages et intérêts et subsidiairement l'annulation de la vente.
Ce tribunal, par jugement du 3 avril 2012, a :
- dit irrecevable la demande de nullité des actes de vente
- condamné la SAS Résidence Porte des neiges à payer à la SA Porte des neiges la somme de 1'951'347 € au titre du solde du prix de vente
- rejeté les demandes principales et reconventionnelles pour le surplus
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile
- rejeté la demande d'exécution provisoire
- condamné la SA Porte des neiges aux dépens.
La SAS Résidence Porte des neiges a régulièrement interjeté appel de cette décision le 7 mai 2012.
Par arrêt du 8 octobre 2015 la cour a renvoyé l'instance et les parties à la mise en état afin que la SAS Résidence Porte des neiges verse aux débats l'arrêt de la cour administrative d'appel de Marseille du 31 juillet 2014 ainsi que l'arrêt du Conseil d'état du 3 juin 2015 et que les parties déposent de nouvelles conclusions.
Vu les conclusions de l'appelante remises au greffe le 7 avril 2016,
Vu les conclusions de la SA Porte des neiges, appelante incidente, remises au greffe le 27 mars 2017,
Vu l'ordonnance de clôture du 28 juin 2017,
MOTIFS
Sur la demande principale de dommages et intérêts :
La SAS Résidence Porte des neiges conclut en premier lieu au paiement de dommages et intérêts en affirmant que la venderesse a agi de mauvaise foi et a manqué à son devoir de conseil, d'information et de renseignement puisqu'elle n'a pas attiré son attention sur l'existence et la portée du recours gracieux du préfet à l'encontre de la délibération approuvant la création de la Zac.
Mais le recours gracieux formé le 14 mai 2007 par le préfet avait été porté à la connaissance de Monsieur [Q] [J], président de la SAS résidence Porte des neiges, ainsi qu'en témoigne l'accusé de réception signé par ce dernier du courrier recommandé envoyé par le sous-préfet de [Localité 2] le 14 mai 2007.
Ainsi c'est en toute connaissance de cause que l'acquéreur, représenté par son président Monsieur [Q] [J], ainsi qu'il est mentionné dans l'acte authentique, a consenti à signer cet acte le 14 juin 2007.
L'appelante est donc malvenue à reprocher à la venderesse de ne lui avoir pas communiqué une information dont elle était elle-même détentrice et qui ne l'a pas empêchée d'acquérir le terrain malgré l'incertitude attachée à l'issue du recours préfectoral.
Sa demande de dommages et intérêts doit donc être rejetée.
Sur la demande de caducité de l'acte de vente :
L'assignation du 11 juin 2009 par laquelle la SAS Résidence Porte des neiges a assigné devant le tribunal de grande instance de Perpignan la SA Porte des neiges a fait l'objet d'une publication au fichier immobilier.
Son action est donc recevable.
La vente par acte sous-seing privé du 2 juin 2004 entre la SA Porte des neiges et la SAS résidence Porte des neiges était conclue sous deux conditions suspensives : le rejet ou l'absence d'incidence du recours intenté auprès du conseil d'État à l'encontre de l'autorisation délivrée par le préfet le 5 septembre 1996 de réaliser l'unité touristique dénommée 'Porte des neiges' ainsi que l'approbation par la commune du programme d'urbanisation de la Zac pour la construction de bâtiments à usage résidentiel et commercial d'une SHON de 80'000 m² dans le cadre de l'adoption du PLU.
Les parties ont signé le 14 juin 2007 l'acte notarié en constatant la réalisation de ces deux conditions suspensives.
Cependant, après déféré préfectoral, le tribunal administratif de Montpellier, par jugement du 25 novembre 2008, a annulé la délibération de la commune du 9 mars 2007 décidant la création de la Zac dite « Porte des neiges ».
Après une longue procédure devant les juridictions administratives, la cour administrative de Marseille, par arrêt du 31 juillet 2014, a confirmé cette annulation.
Le conseil d'État, par arrêt du 3 juin 2015, a rejeté le pourvoi formé par la société résidence Porte des neiges.
La création de la Zac est donc compromise puisque la cour administrative d'appel, confirmée par le conseil d'État, a constaté que ce site était inscrit sur la liste des sites d'importance communautaire bénéficiant de mesures de protection particulières destinées à conserver ou à rétablir dans un état favorable à leur maintien à long terme les habitats naturels et les populations des espèces de faune et de flore sauvages et donc à éviter la détérioration de ces mêmes habitats naturels et les perturbations de nature à affecter de façon significative ces mêmes espèces.
La juridiction administrative a donc considéré que la réalisation du projet qui conduirait à une détérioration de 25 ha d'habitat naturel porterait atteinte à l'état de conservation des habitats qui ont justifié la délimitation du site et qu'ainsi le préfet des Pyrénées orientales était fondé à soutenir que le conseil municipal de la commune avait méconnu les dispositions de l'article L414'4 du code de l'environnement.
La réalisation de la Zac est donc définitivement compromise alors que l'acte sous-seing privé était subordonné à la condition suspensive du caractère définitif de l'adoption du programme d'urbanisation de la Zac.
Or le retrait pour illégalité d'un acte administratif a pour effet son annulation rétroactive .
Il entraîne la disparition rétroactive de la décision qui en a fait l'objet et qui est, de ce fait, réputée n'avoir jamais existé.
En conséquence la deuxième condition suspensive contenue dans l'acte sous-seing privé du 2 juin 2004 et relative à l'approbation par la commune du programme d'urbanisation de la Zac, ne s'est pas réalisée entraînant la caducité de l'acte de vente.
Consécutivement le conseil municipal de la commune de [Localité 1], par délibération du 3 octobre 2015, n'a pas demandé la prorogation de l'unité touristique nouvelle autorisée par le préfet.
La défaillance de la condition suspensive entraîne donc la caducité de l'acte de vente du 2 juin 2004 et par suite de l'acte authentique du 14 juin 2007.
L'existence de négociations depuis le début de l'année 2015 entre la SAS résidence Porte des neiges et la commune de [Localité 1] pour la mise en place d'un autre projet immobilier d'une superficie différente , soit 12'000 m², par rapport à celle du projet initial, ne pallie nullement la conséquence juridique de la défaillance de la condition suspensive figurant dans l'acte du 2 juin 2004.
Tenant la caducité de la vente, la SA Porte des neiges devra rembourser à l'acquéreur le prix de vente et ce dernier devra restituer, après complet remboursement , le terrain litigieux.
Par ailleurs la SAS résidence Porte des neiges réclame des dommages intérêts pour compenser les frais exposés et les investissements réalisés en pure perte sur le terrain.
Cependant sa demande n'est pas explicite puisqu'elle ne détaille pas ces frais et investissements dont elle ne donne pas la nature, se contentant de produire le bilan de la société. Cette réclamation est donc insuffisamment justifiée.
En outre il lui appartenait de ne pas engager de frais inutiles alors qu'elle ignorait l'issue de la procédure administrative engagée sur déféré préfectoral.
Sa demande de dommages-intérêts doit donc être écartée.
Sur les demandes de la SA Porte des neiges :
La SA Porte des neiges ne conteste pas avoir perçu l'intégralité du prix de vente, soit la somme de 6'097'960 €(page 32 de ses conclusions).
Sa demande en paiement de la somme de 13'076,77 € au titre des intérêts débiteurs réglés à la banque après l'opposition par l'acquéreur au paiement de la deuxième lettre de change doit être rejetée.
En effet les conditions dans lesquelles cette lettre de change a été honorée avec retard concernent les rapports entre la SA Porte des neiges et la banque si celle-ci n'a pas respecté ses obligations de donneur d'aval.
La demande de dommages-intérêts à hauteur de la somme de 50'000 € doit également être écartée, la SAS résidence Porte des neiges n'ayant pas eu de comportement fautif en s'opposant au paiement de la deuxième lettre de change puisque ladite opposition est intervenue au mois de mars 2009 alors même que le tribunal administratif de Montpellier, le 25 novembre 2008, avait annulé la délibération du conseil municipal portant création de la Zac.
La SA Porte de neiges demande également le remboursement partiel de son compte courant d'associé, soit la somme de 508'731,46 €.
La SAS résidence Porte des neiges ne conteste pas le montant de cette somme et ne fait pas état d'une clause statutaire régissant d'une manière particulière les modalités de remboursement des comptes courants d'associés.
Il convient donc de faire droit à cette demande puisqu'un compte courant d'associé est remboursable à tout moment sur demande de son titulaire.
Le jugement doit en conséquence être infirmé dans sa totalité.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme le jugement en toutes ses dispositions.
Et statuant à nouveau,
Déclare recevable l'action de la SAS résidence Porte des neiges.
Déboute la SAS résidence Porte des neiges de sa demande de dommages et intérêts pour manquement de la SA Porte des neiges à son obligation d'information.
Constate la caducité de l'acte de vente du 2 juin 2004 et de l'acte authentique du 14 juin 2007.
Condamne la SA Porte des neiges à rembourser à la SAS résidence Porte des neiges le prix de vente, soit la somme de 6'097'960 € avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Ordonne la restitution du terrain objet de la vente par la SAS résidence Porte des neiges à la SA Porte des neiges après remboursement intégral du prix de vente.
Déboute la SAS résidence Porte des neiges de sa demande de dommages et intérêts.
Déboute la SA Porte des neiges de sa demande de paiement des intérêts bancaires.
Condamne la SAS résidence Porte des neiges à rembourser à la SA Porte des neiges la somme de 508'731,46 €au titre de son compte courant d'associé avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 juillet 2010.
Condamne la SA Porte des neiges à payer à la SAS résidence Porte des neiges la somme de 10'000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés tant en première instance qu'en cause d'appel.
Condamne la SA Porte des neiges aux dépens de première instance et d'appel qui seront distraits au profit des avocats de la cause conformément à l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIERLE PRESIDENT
BD
