Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1ère Chambre C
ARRET DU 12 SEPTEMBRE 2017
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/02695
Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 DECEMBRE 2014
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NARBONNE
N° RG 13/00599
APPELANTS :
Monsieur [Y] [U]
né le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représenté par Me Frédéric PINET de la SELARL PINET ET ASSOCIES, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant et assisté de Me Marlène CASTELBOU DE LA SELARL PINET ET ASSOCIES, avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant
Monsieur [R] [E]
né le [Date naissance 2] 1968 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représenté par Me Frédéric PINET de la SELARL PINET ET ASSOCIES, avocat au barreau de NARBONNE avocat postulant et assisté de Me Marlène CASTELBOU DE LA SELARL PINET ET ASSOCIES, avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant
INTIMEE :
SCI CASCA prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 3]
[Adresse 3]
représentée par Me Philippe MOUKOKO, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assistée de Me Marcel-Dominique ZUCARELLI, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 24 Mai 2017
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 14 JUIN 2017, en audience publique, madame Nathalie AZOUARD, Conseiller ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de procédure civile, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Madame Chantal RODIER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame Marie-Lys MAUNIER
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Marie-Lys MAUNIER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :
La Société Civile Immobilière CASCA est propriétaire d'un immeuble d'une superficie de 856 m2, sis [Adresse 4] comprenant un bâtiment de type chalet sur pilotis.
Selon bail dérogatoire au statut de la Loi de 1953 signé le 28 octobre 2010, la SCI a donné à bail à Messieurs [U]
et [E] les locaux à usage de bar-restaurant, ainsi qu'un hôtel en cours d'aménagement, pour une durée de 23 mois courant du 1 mars 2011 au 28 février 2013.
Au cours de la préparation de la saison estivale 2012, un affaissement inquiétant du chalet, objet du bail a été constaté par les preneurs.
Le 3 et 4 mai 2012 le bailleur fera délivrer deux commandements de payer visant la clause résolutoire pour non paiement des loyers de mars, avril et mai 2012.
Par acte en date du 30 Mai 2012, les preneurs ont formé opposition au dit commandement, devant le président du tribunal de grande instance de NARBONNE sollicitant outre la suspension du paiement des loyers, la désignation d'un expert judiciaire.
Par ordonnance du 17 juillet 2012, le juge des référés a, d'une part, ordonné la consignation des loyers dus par Messieurs [U] et [E] à la SCI CASCA du 1er Mars 2012 au 1er octobre 2012 en vertu du bail souscrit le 28 octobre 2010, à la Caisse des Dépôts et consignations jusqu'à la délivrance conforme du local de l'immeuble loué, et d'autre part, ordonné une expertise pour laquelle Monsieur [I] a été commis pour y procéder.
La SCI CASCA a donné congé aux locataires par acte extra-judiciaire du 17 décembre 2012.
Par acte d'huissier de justice en date du 12 mars 2013, Monsieur [R] [E] et Monsieur [Y] [U] ont assigné la SCI CASCA devant le tribunal grande instance de NARBONNE aux fins notamment de voir déclarer la SCI CASCA entièrement responsable de leur préjudice, de la voir condamner au paiement de dommages et intérêts et de les dispenser du paiement des loyers en état de l'impossibilité d'exploitation.
Le jugement rendu le 11 Décembre 2014 par le tribunal de grande instance de NARBONNE énonce dans son dispositif :
' Dit n'y a voir lieu à ordonner une contre-expertise.
' Constate que les dégradations affectant les locaux donnés à bail et empêchant l'exploitation du bâtiment depuis l'été 2012 sont imputables à 70% à la charge de la SCI CASCA et à hauteur de 30% à la charge des locataires Monsieur [U] et Monsieur [E].
' Déclare la SCI CASCA responsable à hauteur de 70% du préjudice subi par Monsieur [U] et Monsieur [E].
' Condamne la SCI CASCA en la personne de son représentant légal à payer à Monsieur [U] et à Monsieur [E] la somme de 17 855,60 € assortie des intérêts au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance.
' Dit que Monsieur [U] et Monsieur [E] seront dispensés du paiement des loyers du mois d'octobre 2011 jusqu'au 31 janvier 2013 à hauteur de 70% de leur montant.
' Condamne la SCI CASCA aux entiers dépens.
Les premiers juges, considèrent que la demande de contre-expertise présentée par le bailleur, à titre infiniment subsidiaire, avec mission notamment de déterminer la cause de l'affaissement du plancher et le montant des préjudices subis par la SCI CASCA du fait de la mauvaise gestion du sinistre gel-dégât des eaux par les locataires, n'est nullement justifiée.
Ils soulignent en effet que l'expert judiciaire a pris le soin de préciser que les travaux de consolidation par des traverses de chemin de fer en remplacement des poutres et pilotis ont été effectués avant le gel de 2012 même s'il y a eu des fuites d'eau liées à ce sinistre.
D'autre part, ils considèrent que les dégradations affectant les locaux donnés à bail et empêchant l'exploitation du bâtiment depuis l'été 2012 sont à la charge de la SCI CASCA à hauteur de 70%, l'expert judiciaire ayant jugé que les dégâts venaient essentiellement d'une détérioration ancienne du plancher et à hauteur de 30% à la charge des locataires, ces derniers n'ayant pas pris les précautions nécessaires (absence de coupure des canalisations d'eau pendant l'hiver), ni les mesures adéquates suite au dégât des eaux (coupure de l'alimentation d'eau et mesures urgentes), pour préserver le bâtiment.
Messieurs [U] [Y] et [E] [R] ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du
8 avril 2015.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 24 mai 2017.
Les dernières écritures pour Messieurs [U] [Y] et [E] [R] ont été déposées le 10 novembre 2015.
Les dernières écritures pour la SCI CASCA ont été déposées le
11 décembre 2015.
Le dispositif des écriture de Messieurs [U] [Y] et [E] [R] énonce :
' Dire l'appel recevable tant sur la forme que sur le fond
' Reformer la décision dont appel
Statuant à nouveau,
' Dire la demande de Monsieur [R] [E] et Monsieur [Y] [U] recevable et bien fondée, et en conséquence :
' Homologuer le rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [I] en date du 4 janvier 2013.
' Déclarer la SCI CASCA entièrement responsable du préjudice subi par Monsieur [U] et Monsieur [E].
' Condamner la SCI CASCA à verser à Monsieur [U] et à Monsieur [E] la somme de 93 545,65€ assortie des intérêts au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance.
' Dire que Monsieur [U] et Monsieur [E] seront dispensés du paiement des loyers du mois d'octobre 2011 jusqu'au 31 janvier 2013, en l'état de l'impossibilité d'exploitation dûment constatée.
' Condamner la SCI CASCA à leur payer la somme de 5 000€ à titre de dommages et intérêts compte tenu de la réticence abusive de la SCI CASCA.
' Condamner la SCI CASCA à payer la somme de 5 000€ en application de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, d'appel et de première instance.
Sur l'irrespect par la SCI CASCA de ses obligations de bailleur Messieurs [E] et [U] soutiennent tout d'abord que leur bailleur n'a pas rempli son obligation de délivrance, et que celui-ci ne saurait se décharger de sa responsabilité en excipant le fait d'un tiers, ou une cause étrangère, car aucun de ces éléments ne revêt le caractère de la force majeure puisque l'état de l'immeuble n'est pas dû à un phénomène récent mais à sa vétusté, et à un défaut récurrent d'entretien.
Ils ajoutent que l'état de l'immeuble objet du bail est particulièrement dégradé, sans que cette dégradation ne soit consécutive à leur utilisation partielle du local, qu'il ressort du rapport d'expertise que le plancher d'origine est très détérioré, que plusieurs modes de réparations plus ou moins efficaces ont été constatées.
Ils soutiennent donc qu'il ressort des constatations expertales un manquement du bailleur à ses obligations, au sens de l'article 1720 du Code civil, relatif aux réparations qui incombent au bailleur, de sorte que sa responsabilité exclusive est engagée.
Sur l'absence de responsabilité des appelants preneurs les consorts [E] - [U] soutiennent que pour tenter de s'exonérer de toute responsabilité la SCI CASCA a soutenu que le sinistre gel de l'hiver 2012 aurait entraîné une fuite d'eau et serait à l'origine de la dégradation particulièrement importante du local, alors que pourtant une fuite ne pourrait entraîner de tels dégâts, et que le rapport d'expertise judiciaire, particulièrement clair, exclut toute responsabilité liée au sinistre gel.
De plus, ils ajoutent que le chalet objet du bail comprend une partie hôtel en rénovation et conservée par le bailleur, et une partie bar-restaurant loué, que la partie hôtel a toujours été occupée par l'employé chargé de la rénovation, lequel a utilisé en continu l'alimentation de l'eau, de sorte que la fuite liée au gel n'est pas la seule cause de la consommation.
Ils ajoutent que l'alimentation du chalet étant générale une fuite importante aurait été immédiatement perçue au niveau de l'hôtel, et que si tel avait été le cas le bailleur aurait pu aisément y mettre un terme en réparant la dite fuite puisque comme l'a confirmé l'expert l'accès au dessous du chalet est relativement aisé.
Ils soutiennent que l'expert judiciaire est très clair, puisqu'il a précisé que les conclusions de l'expert mandaté par le bailleur ne sont pas conformes à la réalité dans la mesure où l'état général de pourrissement de la structure bois supportant les locaux loués est lié au vieillissement et aux remontées d'humidité en pieds des pilotis, mais n'a pas pour origine le sinistre gel de 2012 et que des travaux de consolidation effectués deux ans auparavant confirment que la structure du bâtiment était déjà vétuste avant le gel de 2012.
Ainsi ils considèrent que c'est à tort que les premiers juges ont retenu que les appelants avaient 30% de responsabilité dans la dégradation de l'immeuble et qu'il convient donc de réformer la décision dont appel et de dire et juger la SCI CASCA entièrement responsable du sinistre et la condamner à payer intégralement le préjudice subi par les loueurs.
Sur leur préjudice conséquence de l'irrespect des obligations du bailleur Messieurs [U] et [E] soutiennent qu'il y a impossibilité d'utiliser le local pour recevoir le public eu égard à la dangerosité du bâtiment.
Ils ajoutent que le préjudice évalué par l'expert judiciaire à hauteur de 22 508 € ne tient pas compte de leur entier préjudice évalué par l'expert comptable à hauteur de 93 545,65 €, celui-ci étant lié à l'impossibilité d'exploitation durant la saison estivale de 2012 et représenté par les investissements réalisés, leur rémunération sur la saison 2012 et enfin le résultat qui aurait dû intervenir pour la saison 2012, tel que cela ressort du prévisionnel établi, de l'attestation de l'expert comptable et des grands livres des comptes généraux.
Les appelants exposent donc que l'évaluation de l'expert judiciaire à hauteur de 25'508 € ne correspond pas à la réalité comptable et soulignent que par ailleurs l'expert judiciaire n'est nullement expert comptable.
Ils sollicitent ainsi la condamnation du bailleur, exclusivement responsable de la situation, à verser la somme de 93 545,65€ assortie des intérêts au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance.
Ils ajoutent qu'outre ce préjudice il y a lieu de dire et juger que les
preneurs seront dispensés de tout paiement du loyer du mois d'octobre 2011 au 31 janvier 2013 eu égard à l'impossibilité d'utilisation du local devenu dangereux pour les personnes.
Enfin ils sollicitent la condamnation de la SCI CASCA au versement de la somme de 5 000€ à titre de dommages et intérêts, compte tenu de la réticence abusive de celle-ci refusant d'exécuter les travaux pendant toutes ces années.
Le dispositif des écritures de la SCI CASCA énonce :
' Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a retenu le principe de la responsabilité, bien que partielle, des locataires quant à l'état de dégradation du bâtiment.
Le réformant pour le surplus,
' Dire et juger que Monsieur [U] [Y] et Monsieur [E] [R] sont entièrement et exclusivement responsables de leurs propres préjudices.
' Débouter Monsieur [U] [Y] et Monsieur [E] [R] de l'ensemble de leurs demandes et prétentions.
' Constater à toutes fins utiles que l'expert [I] a estimé à 25 508 € la perte financière des locataires (dont ils sont les uniques responsables).
' Constater que les locataires ne justifient pas de l'indemnité qu'ils ont perçue au titre des sinistres ayant affecté le bâtiment de la part de leur assureur la Compagnie ALLIANZ, malgré deux sommations de communiquer notifiées en ce sens.
Au besoin sur ce dernier point,
' Faire injonction à Monsieur [U] [Y] et Monsieur [E] [R] de justifier de l'indemnité d'assurance qu'ils ont perçues de la Compagnie ALLIANZ suite aux sinistres ayant affecté le bâtiment en 2012.
A titre reconventionnel,
' Dire et juger Monsieur [U] [Y] et Monsieur [E] [R] responsables des dégradations subies par le bâtiment du fait des suites du dégât des eaux de février 2012.
' Condamner Monsieur [U] [Y] et Monsieur [E] [R] à verser à la SCI CASCA la somme de 248 206,78€ au titre du préjudice matériel subi, somme à parfaire et à réactualiser en fonction de l'évolution de l'incidence BT 01 du coût de la construction, au jour de la décision à intervenir.
' Condamner Monsieur [U] [Y] et Monsieur [E] [R] à verser à la SCI CASCA la somme de
10 000€ au titre du préjudice subi du fait de leur attitude frauduleuse et des soucis occasionnés par leur comportement défaillant.
' Condamner Monsieur [U] [Y] et Monsieur [E] [R] à verser à la SCI CASCA la somme de
8 000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
' Condamner Monsieur [U] [Y] et Monsieur [E] [R] aux entiers dépens, dont distraction au
profit de Maître Christelle CALVET conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
A titre infiniment subsidiaire,
' Ordonner une contre-expertise avec mission d'usage en la matière, notamment de déterminer la cause de l'affaissement du plancher et le montant des préjudices subis par la SCI CASCA du fait de la mauvaise gestion du sinistres gel-dégât des eaux par les locataires.
' Réserver les dépens.
La SCI CASCA soutient à titre liminaire, sur les mérites du jugement dont appel, qu'il retient selon le rapport d'expertise judiciaire que le bâtiment était déjà dans un état de vétusté avancé, de sorte que l'absence de précautions utiles prises par les locataires lorsqu'est survenu le dégât des eaux suite au gel en 2012 n'a été qu'une cause aggravante -et non exclusive- de l'impossibilité d'exploiter alors qu'il convenait de constater notamment que le bâtiment était exploitable avant le sinistre.
La SCI CASCA considère que le jugement ne répond donc pas à la question de savoir dés lors si l'impossibilité d'exploiter actuelle ne serait pas liée de façon exclusive à l'absence de mesures adéquates prises par les locataires suite au sinistres gel-dégât des eaux pour préserver le bâtiment.
La SCI CASCA ajoute que malgré le constat de l'imputabilité aux locataires à hauteur de 30% des dégradations du bâtiment, aucune condamnation n'a été prononcée à l'encontre des locataires à ce titre au prorata de la responsabilité retenue.
Elle reproche également au premier juge de ne pas avoir répondu à la question de la perception par les locataires de l'indemnité versée au titre des sinistres ayant affecté le bâtiment de la part de leur assureur la Compagnie ALLIANZ, malgré deux sommations de communiquer notifiées en ce sens, et de ne tirer aucune conséquence de l'absence de justification par les locataires sur ce point.
Elle soutient qu'elle est donc fondée à voir confirmer le jugement rendu en ce qu'il a retenu le principe de la responsabilité des locataires s'agissant des dégradations du bâtiment donné à bail, mais à le voir réformer pour le surplus, et ce au bénéfice des développements suivants.
Sur le nécessaire rejet des demandes des appelants et le bien-fondé de ses demandes reconventionnelles la SCI CASCA soutient que les désordres affectant la structure du bâtiment sont nécessairement apparus postérieurement à la prise de possession des lieux par les locataires, pendant qu'ils occupaient les locaux objet du bail.
Elle expose qu'en effet il ressort tant de la commission incendie de la Préfecture de l'Aude ayant rendu un avis favorable en mars 2009, du rapport de risques établi par l'agent ALLIANZ en mars 2011, ou encore du rapport VERITAS de juillet 2009, que le bâtiment était en bon état lorsqu'il a été donné à bail.
Elle ajoute que bien que le rapport VERITAS n'ait pas procédé à la visite de la structure du bâtiment, celui-ci se prononce sur l'aptitude du bâtiment à recevoir du public, et qu'en ce sens il est évident que si un problème de solidité du bâtiment se pose, la certification n'est pas accordée, ce qui implique que le bâtiment présentait une solidité suffisante lorsqu'il a été donné à bail.
La SCI CASCA soutient que c'est la désastreuse gestion par les locataires eux-mêmes des suites de 3 sinistres consécutifs survenus en 2012 qui a engendré une grave et rapide détérioration des locaux, tel qu'il en ressort de l'ensemble des documents et autres expertises notamment d'une lettre recommandée avec avis de réception de l'expert [P] en date d'octobre 2012, ainsi que d'une attestation de l'architecte [C] [K] de mai 2013.
La SCI CASCA expose que contrairement à leurs prétentions, les locataires pouvaient tout à fait couper l'alimentation d'eau dans leur partie, sans intervenir au niveau de l'alimentation générale et interrompre la distribution d'eau dans la partie hôtel utilisée par la SCI CASCA car la partie hôtel était bien à leur disposition, ces derniers y ayant un libre accès.
Elle ajoute en deuxième lieu qu'ils pouvaient et devaient vidanger l'ensemble des canalisations pendant les mois de fermeture hivernale puisque tout le bâtiment est fermé dans sa totalité, autant la partie bar-restaurant que la partie hôtel.
Enfin elle considère qu'outre ne pas avoir vidangé les canalisations ils n'avaient pas coupé l'alimentation d'eau pendant la fuite, et n'avaient donc pas entretenu le bien dont ils avaient la garde pendant plusieurs semaines.
Elle considère enfin que l'attestation de Monsieur [F] indiquant qu'il faisait des travaux de rénovation de l'hôtel et logeait sur place, de sorte que cela rendait impossible la fermeture de l'alimentation d'eau est fausse, ce dernier ayant effectué des travaux en mars 2011, et non pas pendant la saison hivernale, date du dégât des eaux et qu'en tout état de cause cette attestation confirme bien le fait que les appelants auraient pu couper l'arrivée d'eau puisque si l'hôtel était en travaux, il n'était donc pas exploité, contrairement aux dires des locataires.
Quant aux affirmations des preneurs selon lesquels un procès-verbal de constant de Me [G] indique que l'affaissement avait débuté dés la signature du bail, la SCI
CASCA soutient que ce procès-verbal ne mentionne aucunement
un quelconque affaissement, que si affaissement il y avait l'huissier n'aurait certainement pas manqué de le consigner.
La SCI ajoute qu'enfin dans une expertise effectuée dans une autre affaire concernant ce même bâtiment, par la Compagnie ALLIANZ, l'expert [L] prend nettement position contre le rapport d'expertise judiciaire [I], notamment sur le fait que si la dégradation du bâtiment venait du fait de sa vétusté, l'ensemble de celui-ci serait concerné et non seulement la partie sinistrée à l'heure actuelle, soit quelques mètres carrés à l'angle droit du bâtiment.
Ainsi il est donc rapporté la preuve que l'affaissement de la structure du bâtiment est dû à la défaillance des locataires, qu'ils sont donc les seuls responsables des dégradations actuelles du bâtiment les empêchant de l'exploiter durant la saison estivale de 2012 et qu'ils ne pourront donc, qu'être déboutés de l'ensemble de leurs demandes fins et prétentions à l'encontre de la SCI CASCA.
D'autre part la SCI CASCA soutient que la demande des locataires tendant à être dispensé du paiement des loyers du mois d'octobre 2011 au mois de janvier 2013 du fait de leur impossibilité d'exploitation n'est nullement justifiée, ceux-ci reconnaissant dans leurs propres écritures, qu'ils ont normalement exploité durant la saison 2011.
Elle ajoute que par ailleurs l'expert [I] conteste le chiffrage réclamé par les locataires, retenant une estimation de leur préjudice à hauteur de 25 508 €.
Elle reproche au premier juge dans sa décision d'avoir éludé la question de l'indemnité reçue par leur assurance lors des sinistres sus- évoqués.
Sur ses demandes reconventionnelles la SCI CASCA affirme être fondée à solliciter la condamnation de ses locataires à réparer les conséquences dommageables de leurs fautes, ces derniers devant répondre des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant la jouissance conformément à l'article 1732 du Code civil.
Elle soutient que la faute des locataire consiste en l'absence de vidange des canalisations durant la saison hivernale et de l'absence de diligences utiles suite aux dégâts des eaux entraînant un pourrissement du plancher.
En outre, elle sollicite la somme de 248 206,78 € au titre du préjudice matériel subi, pour une surconsommation d'eau, des dégradations nécessitant des travaux confortatifs importants, une perte de loyers puisque du fait de la négligence des locataires, la SCI CASCA n'a pas pu louer le bâtiment depuis le mois de mars 2013.
Elle sollicite également la condamnation des appelants à lui verser la somme de 10'000€ à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi, ces derniers ayant de façon parfaitement décomplexée fait une tentative d'escroquerie au jugement, en inversant les responsabilités dans le présent litige et en n'ayant pas fait état de ce qu'ils ont reçu une indemnisation de leur compagnie d'assurance.
Elle précise enfin que Monsieur [H], gérant de la SCI CASCA, a été obligé de réaliser de multiples et incessants déplacements, ce dernier ne résidant pas dans la région.
MOTIFS':
La cour observe tout d'abord sur la demande de contre-expertise qui n'est plus sollicitée en appel par la SCI CASCA qu'à titre infiniment subsidiaire que c'est pertinemment que les premiers juges ont considéré que le rapport d'expertise judiciaire était argumenté, détaillé, et que l'expert avait répondu de façon complète à l'ensemble des questions, observations et dires des parties.
La cour ajoute tout en rappelant qu'en outre le juge n'est pas lié par les conclusions de l'expert judiciaire, restant libre d'apporter une appréciation différente et pouvant prendre en compte d'autres éléments, que toutefois il ne peut fonder son opinion sur la base d'un rapport ( rapport du cabinet [L]) établi à la demande de l'une des parties, la SCI CASCA, sans que l'autre partie ait été informée et invitée aux opérations d'expertise et sans débat contradictoire entre elles.
Par conséquent la cour confirme le jugement entrepris en ce qu'il n'a pas fait droit la demande de contre-expertise.
Sur la responsabilité des désordres affectant le bâtiment objet du bail :
Il ressort des pièces produites que c'est en mai 2012 que les problèmes du bâtiment au niveau de la salle du bar-restaurant ont été pour la première fois diagnostiqué par la cabinet SOCOTEC mandaté par les preneurs qui a relevé un état fortement dégradé de la structure avec une sécurité des usagers mise en cause.
Cette première analyse est clairement confirmée par le rapport d'expertise judiciaire.
En effet l'expert judiciaire indique qu'il a constaté un important fléchissement du bâtiment ancien de l'ordre de 2cm au milieu du meuble-bar, une fissure horizontale sur la cloison située derrière le bar, un affaissement plus important au niveau de l'accès aux sanitaires et à l'issue de secours de l'ordre de 3,5 à 4 cm à l'angle du meuble-bar et une fissuration du carrelage de la pièce située au droit des sanitaires parallèlement à la façade.
L'expert ajoute que le plancher d'origine était très détérioré et que pour pouvoir poser un revêtement de sol il était réalisé suivant les périodes plusieurs modes de réparations plus ou moins efficaces et que la structure porteuse des pilotis présente des dégradations liées aux remontées d'humidité et au vieillissement. Il précise que certains pieds des poteaux ont une section utile fortement diminuée et que même certains en pignon ne jouent plus leur rôle étant suspendus dans le vide.
Il ajoute que des poutres sont cassées et renforcées par des pieds droits métalliques reposant sur de simples bastaings à même le sable et que la structure au niveau des sanitaires est renforcée par des pièces hétéroclites.
L'expert judiciaire après examen du procès-verbal de constat d'huissier en date du 13 septembre 2012 et du rapport d'expertise privé de Monsieur [P] mandaté par la SCI CASCA conclut de façon très claire que l'état général de pourrissement de la structure bois supportant les locaux loués est lié au vieillissement et aux remontées d'humidité en pieds de pilotis et n'a pas pour origine le sinistre gel de février 2012 même s'il y a eu des fuites d'eau liées à ce sinistre. Il ajoute que les travaux de consolidation par des traverses de chemin de fer avant le sinistre gel de février 2012 sur la structure de la partie du bâtiment qui n'est pas exploitée par les consorts [U] - [E] confirment que le bâtiment était déjà vétuste avant ce sinistre.
Cette analyse de l'expert judiciaire ne saurait valablement être remise en cause par l'avis favorable du président de la commission incendie de l'arrondissement de NARBONNE en date du 10 mars 2009, le rapport du Bureau VERITAS en date du 24 juillet 2009, et l'attestation de Monsieur [B] agent d'assurance de la compagnie ALLIANZ en date du 21 décembre 2012.
En effet la cour observe tout d'abord que ces documents antérieurs au dépôt du rapport d'expertise, n'ont pas été communiqués à l'expert par la SCI CASCA alors même que celui-ci après le dépôt de son compte rendu d'accédit a sollicité les parties pour obtenir les éléments et observations et alors que cette communication aurait permis un débat contradictoire utile devant l'expert.
En outre il apparaît à la lecture de ces documents que l'avis favorable de la commission incendie de l'arrondissement de [Localité 1] est très succinct ne mentionnant pas les points examinés et en particulier la structure du bâtiment et qu'il en est de même de l'attestation de l'agent d'assurance qui indique avoir fait le 5 avril 2011 une visite de risques pour un bâtiment appartenant à la SCI CASCA mais sans préciser les évaluations auxquelles il a procédé.
Enfin en ce qui concerne le rapport du bureau VERITAS établi à la demande du maître de l'ouvrage la SCI CASCA pour l'aménagement dans le cadre d'un bar- restaurant il sera relevé que
la mission de VERITAS ne concernait pas la structure du bâtiment en cause dans le présent litige, puisqu'il est expressément mentionné dans le rapport page 4 au paragraphe description sommaire de l'ouvrage':
- Structure sans objet dans le cadre des travaux.
Les conclusions judiciaires de l'expert ne peuvent pas non plus être remises en cause par une attestation de Monsieur [K] architecte en date du 28 mai 2013 qui indique que lors de ces différentes et précédentes visites sans plus de précision le carrelage de la zone bar ne présentait pas les importantes fissurations constatées lors de l'expertise judiciaire et qui ajoute que sans préjuger des causes et des origines de ces désordres il lui semble qu'un problème de support existe et que le dégâts des eaux de l'hiver 2012 a pu jouer un rôle important. Cette attestation apparaît par trop imprécise et ne comporte en réalité que des suppositions.
Par conséquent c'est à juste titre que les premiers juges ont retenu le principe de la responsabilité du bailleur dans les désordres affectant le bâtiment toutefois le jugement devra être infirmé en ce qu'il a opéré un partage de responsabilité 70%-30% respectivement entre la SCI CASCA et les preneurs alors qu'il est clairement établi que même s'il y a bien eu un dégât des eaux en février 2012 ce dernier n'est pas à l'origine de l'état général de pourrissement de la structure du bâtiment et la SCI CASCA sera déclarée entièrement responsable des désordres et de leurs conséquences.
Sur l'indemnisation des préjudices des preneurs':
Il n'est pas contesté que suite aux désordres de la structure et à l'insécurité pour les usagers que cela représente, que la partie concernée par les désordres ne peut être utilisée et que l'expert considère qu'il n'est pas possible d'exploiter l'ensemble du local commercial d'une surface de 319 m² alors que la partie permettant la réception du public à la base d'une surface de 200 m² serait amputée d'environ la moitié de sa surface correspondant à une partie du bar et à l'ensemble des toilettes interdites au public.
Il existe donc un lien direct et certain entre la non exploitation des lieux loués pour la saison 2012 et les désordres imputables au bailleur qui doit donc indemniser les preneurs de leurs préjudices.
Les consorts [U] - [E] sollicitent en appel comme en première instance une somme de 93 545,65 € représenté par':
-les investissements réalisés pour un montant de 24 952,65 €,
-leur rémunération pour la saison 2012 pour un montant de
24 000 €,
-le résultat net pour la saison 2012 pour 44 593 €.
Ils fondent leurs prétentions en se basant sur l'exercice et les bilans de la saison 2011, et sur un prévisionnel pour la saison 2012 établi par leur expert comptable.
Ces documents ont déjà été débattus devant l'expert judiciaire [I] et devant les premiers juges.
Si l'expert judiciaire au vu des documents comptables produits a considéré que l'augmentation raisonné du chiffre d'affaires sur la saison 2012 aurait permis aux locataires exploitants de se verser une rémunération de 24 000 €, il a en revanche considéré que le résultat net de 44 593 € n'était pas suffisamment justifié pour être retenu et ce d'autant qu'au vu des explications de l'expert comptable des preneurs ce chiffre repose sur l'hypothèse d'une augmentation du chiffre d'affaires de + 69,67% par rapport au chiffres d'affaires de 2011 et de + 75% par rapport au prévisionnel 2012 initial avec des ratios qui ne peuvent qu'interpeller en matière de marge brute annuelle ou de personnel.
Concernant enfin les investissements réalisés l'expert judiciaire observe à bon escient que le total des investissements apparaissant au bilan de 2011 est bien de 12 307 € mais que toutefois c'est l'amortissement qu'il convient de prendre en compte et qui est porté au bilan prévisionnel de 2012 à 1508 € HT, en outre les divers travaux et petits matériels pour un montant de
7 006,49 € HT et 5 640 € HT sont déjà pris en compte au bilan 2011.
Par conséquent à défaut d'éléments complémentaires et probants en appel la cour fait sienne l'analyse de l'expert sur le calcul du préjudice et l'évalue à la somme de 25'508'€.
La SCI CASCA qui n'a opposé aucune critique sur ce point à l'évaluation de l'expert judiciaire invoque en revanche le fait que les preneurs ne justifieraient pas malgré deux sommations des indemnités qu'ils auraient perçues de la part de leur assureur ALLIANZ également assureur du bailleur.
Toutefois la cour observe que la SCI CASCA ne produit à l'appui de cette affirmation aucun commencement de preuve ne serait-ce que les sommations auxquelles elle fait référence.
Par conséquent cet élément ne peut amener à écarter la demande d'indemnisation faite par les consorts [U] - [E] ni à justifier qu'il soit fait droit à la demande d'injonction aux preneurs de justifier d'une indemnisation par la compagnie ALLIANZ.
La cour fixe donc à 25 508 € la somme qui sera allouée aux consorts [U] - [E] en réparation de leur préjudice financier en l'absence de partage de responsabilité.
Les consorts [U] - [E] sollicitent en outre une somme de 5000€ à titre de dommages et intérêts au motif de la résistance mise par la SCI CASCA à effectuer les travaux. Toutefois les preneurs ne démontrent pas qu'ils aient tenté avant la présente procédure d'obtenir de leur bailleur la réalisation des travaux. En outre il sera relevé que dès le mois de mars 2012 ils ont cessé de payer les loyers considérant qu'ils ne pouvaient exploiter le fonds.
Par conséquent c'est à juste titre que les premiers juges n'ont pas fait droit à cette demande.
Sur la dispense du paiement des loyers':
C'est également à juste titre que le tribunal de première instance a jugé que les locataires seraient dispensés du paiement des loyers en raison de l'impossibilité d'exploiter les lieux loués en totalité.
Toutefois cette impossibilité totale d'exploitation des lieux selon la destination prévue au contrat qui peut seule justifier la dispense totale de paiement de loyers ne peut commencer à courir comme jugé par le tribunal de grande instance à compter du mois d'octobre 2011 mais seulement à compter du mois de mars 2012 ( comme retenu par le juge des référés) seule date certaine du début de l'impossibilité d'exploitation.
Par conséquent la décision de première instance sera infirmée en ce sens et les consorts [U] - [E] seront dispensés du paiement des loyers de mars 2012 au 31 janvier 2013.
Sur les demandes reconventionnelles de la SCI CASCA':
La SCI CASCA sollicite une somme totale de 248 206,78 € correspondant pour 75'000 € à la perte de loyer, pour
165 581,26 € aux travaux de réfection et pour 7'625,42 € aux frais de constats, expertise et déplacements.
Toutefois outre le fait que ces chiffres ne sont justifiés par aucune pièce, la SCI CASCA qui est responsable des désordres en ayant manqué à ses obligations contractuelles en qualité de bailleur ne peut qu'être déboutée de la réparation de son préjudice dont elle est à l'origine.
Par ailleurs la SCI CASCA ne serait prétendre à l'indemnisation d'un préjudice au motif d'une attitude dilettante et frauduleuse des preneurs ou d'une procédure abusive ces derniers ayant vu pour l'essentiel leurs demandes accueillies.
La décision critiquée sera donc confirmée.
Sur les demandes accessoires':
Si le jugement dont appel sera également confirmé en ce qu'il a mis les dépens à la charge de la SCI CASCA il sera en revanche infirmé pour avoir débouté les consorts [U] - [E] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Ainsi la cour condamne la SCI CASCA à payer aux consorts [U] - [E] en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés et non compris dans les dépens tant dans le cadre de la première instance que de la procédure d'appel la somme de 5 000 €.
La SCI CASCA sera enfin condamnée aux dépens de la procédure en appel.
PAR CES MOTIFS
La COUR, statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe.
Confirme le jugement rendu le 11 décembre 2014, par le tribunal de grande instance de NARBONNE, en qui concerne les dispositions suivantes':
' Dit n'y a voir lieu à ordonner une contre-expertise.
Rejette la demande à titre de dommages et intérêts
Rejette le surplus des demandes
'Condamne la SCI CASCA aux entiers dépens.
S'y substituant sur les autres dispositions,
' Constate que les dégradations affectant les locaux donnés à bail et empêchant l'exploitation du bâtiment depuis l'été 2012 sont imputables en totalité à la SCI CASCA.
' Déclare la SCI CASCA entièrement responsable du préjudice financier subi par Monsieur [U] et Monsieur [E].
'Condamne la SCI CASCA en la personne de son représentant légal à payer à Monsieur [U] et à Monsieur [E] la somme de 25 508 € assortie des intérêts au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance.
' Dit que Monsieur [U] et Monsieur [E] seront dispensés du paiement des loyers du mois de mars 2012 jusqu'au 31 janvier 2013.
Y ajoutant':
Condamne la SCI CASCA aux dépens de la procédure d'appel.
Condamne la SCI CASCA à payer à Monsieur [U] et Monsieur [E] la somme de 5000 € au titre des frais
exposés et non compris dans les dépens, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
MM/NA
