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délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1ère Chambre D
ARRET DU 06 JUILLET 2017
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/07675
Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 OCTOBRE 2016
TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE BEZIERS
N° RG 14-000006
APPELANTES :
Madame [T] [W]
née le [Date naissance 6] 1980 à [Localité 13]
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Localité 8]
représentée par Me François Régis VERNHET de la SELARL FRANCOIS REGIS VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER
SARL ECURIES DE L'OLIVIER
[Adresse 14]
[Localité 9]
représentée par Me François Régis VERNHET de la SELARL FRANCOIS REGIS VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIME :
Monsieur [N] [L]
né le [Date naissance 3] 1964 à [Localité 10]
de nationalité Française
[Adresse 12]
[Localité 7]
représenté par Me BRUNEL substituant Me Corine PIVARD de la SCP BRUNEL/PIVARD/REGNARD, avocat au barreau de MONTPELLIER
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 04 MAI 2017, en audience publique, Daniel MULLER ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de procédure civile, devant la cour composée de :
Monsieur Daniel MULLER, Président de Chambre
Madame Myriam GREGORI, Conseiller
Monsieur Thierry JOUVE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Laurence SENDRA
L'affaire mise en délibéré au 30/06/17 a été prorogée au 06/07/17.
ARRET :
- Contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Daniel MULLER, Président de Chambre, et par Mme Laurence SENDRA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Par acte du 9 avril 2013, Monsieur [N] [L] a fait assigner Madame [T] [W] devant le tribunal d'instance de Béziers pour voir constater l'existence d'un bail d'habitation consenti par lui à Madame [W] sur le Mas situé à MONTAGNAC lieu-dit Layrette le 17 août 2011, constater l'absence de paiement de loyers à partir d'avril 2012, constater la résiliation du contrat de bail, ordonner l'expulsion et pour voir condamner Madame [W] au paiement de la somme de 9944 € à titre d'arriéré de loyers du mois d'avril 2012 au mois de janvier 2014 ainsi qu'une somme mensuelle égale à 542 € à titre d'indemnité d'occupation.
Par jugement du 25 avril 2014, le tribunal d'instance de Béziers, retenant au visa de la nature des activités de Madame [W] que le contrat de location conclu entre les parties était soumis au statut des baux ruraux, s'est déclaré incompétent au profit du tribunal paritaire des baux ruraux de Béziers.
Par jugement du 4 juin 2015, le tribunal paritaire des baux ruraux de Béziers a ordonné une mesure d'expertise afin de connaître la valeur réelle des loyers, l'assiette des parcelles et des biens loués et les aménagements et leur valeur.
Le rapport d'expertise a été déposé le 11 mars 2016 et, par jugement du 6 octobre 2016, le tribunal paritaire des baux ruraux de Béziers a prononcé la résiliation du bail verbal conclu entre Monsieur [N] [L] et Madame [T] [W], a ordonné l'expulsion de Madame [T] [W] sous astreinte, a condamné Madame [T] [W] à verser à Monsieur [N] [L] en deniers ou quittances la somme de 7472,79 euros au titre des loyers de mai 2012 à 2016, a condamné le cas échéant Monsieur [N] [L] à rembourser à Madame [T] [W] le trop-perçu versé au titre des loyers de 2012 à 2016 par cette dernière, a condamné Madame [T] [W] à payer une indemnité d'occupation du montant du loyer et jusqu'à son départ effectif des lieux, a rejeté la demande de dommages intérêts de Monsieur [N] [L], a ordonné l'exécution provisoire, a rejeté les autres demandes et a condamné Madame [W] à payer à Monsieur [L] la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Madame [T] [W] et la SARL ECURIES DE L'OLIVIER, intervenante volontaire devant le tribunal paritaire mais dont le nom a été omis dans le chapeau du jugement rendu, ont interjeté appel de ce jugement.
Vu les conclusions transmises à la cour par la voie électronique le 26 avril 2017 et développées oralement à l'audience par Madame [T] [W] et la SARL ECURIES DE L'OLIVIER, lesquelles demandent à la cour infirmer le jugement entrepris, statuant à nouveau, subsidiairement, au fond, de constater que le domicile invoqué par Monsieur [N] [L] n'est pas son domicile réel et que la profession avancée est fausse, en conséquence, d'annuler en toutes ses dispositions tant l'acte introductif d'instance que le jugement du 4 octobre 2016, de dire et juger que l'ensemble de la législation sur les baux ruraux est applicable au litige, de rejeter en conséquence les demandes de Monsieur [N] [L] tendant à l'application du régime des baux de petites parcelles prévues par l'article L.411-3 du code rural et de la pêche maritime notamment en ce qui concerne le montant du loyer, à titre principal, de dire et juger que le bail rural verbal porte sur les parcelles AK [Cadastre 1], AK [Cadastre 2], AK [Cadastre 4] et AK [Cadastre 5], de dire et juger que le preneur à bail est la SARL ECURIES DE L'OLIVIER, de fixer le loyer annuel, de condamner Monsieur [N] [L] à rembourser à la SARL ECURIES DE L'OLIVIER la somme de 20 789,15 euros au titre des trop-perçus de loyers, de dire et juger qu'il n'y a aucune cession de bail rural irrégulière, de rejeter en conséquence toute demande de résiliation du bail rural et les demandes d'expulsion qui en découlent, de rejeter les conclusions à fin de résiliation du bail rural comme irrecevables faute d'avoir été adressées à la SARL ECURIES DE L'OLIVIER, de rejeter les conclusions à fin de résiliation du bail de Madame [W] comme irrecevables faute de viser un bail rural, de dire et juger que des raisons sérieuses et légitimes imputables au comportement du bailleur justifient le non paiement des fermages depuis le mois d'avril 2012, de rejeter toute demande d'expulsion formulée à l'encontre de Madame [W], de dire et juger que les constructions réalisées par la SARL ECURIES DE L'OLIVIER sont absolument liées et nécessaires à l'activité du centre équestre, subsidiairement et en tout état de cause, si la cour estimait que le titulaire du bail est Madame [T] [W], de constater que la SARL ECURIES DE L'OLIVIER bénéficie d'une mise à disposition du bail rural de Madame [T] [W] régulièrement notifiée, de rejeter toutes les demandes d'enlèvement des constructions sous astreinte et de condamner Monsieur [L] à payer tant à la SARL ECURIES DE L'OLIVIER qu'à Madame [T] [W] une somme de 8000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu les conclusions transmises à la cour par la voie électronique le 28 avril 2017 et développées oralement à l'audience par Monsieur [N] [L], lequel demande à la cour de déclarer irrecevable la demande tendant à l'annulation de l'acte introductif d'instance et du jugement, de rejeter l'ensemble des demandes des appelantes à titre principal, de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu que Mademoiselle [W] est preneur d'un bail rural verbal en date du mois d'août 2011, de confirmer le jugement en ce qu'il a résilié le bail rural verbal, de confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné l'expulsion et d'y ajouter l'expulsion de tous occupants du chef de Mademoiselle [W] et notamment la SARL ECURIES DE L'OLIVIER, pour le surplus, d'infirmer le jugement, statuant à nouveau, à titre principal, de constater que la SARL ECURIES DE L'OLIVIER exploite en lieu et place de Mademoiselle [W] les terres, objet du bail rural, de constater que cette dernière a cédé son bail rural verbal à la SARL ECURIES DE L'OLIVIER, de constater que la cession du bail rural est prohibée, par conséquent, de résilier le bail rural verbal du mois d'août 2011, à titre subsidiaire, si par impossible la cour ne retenait la cession du bail rural de Mademoiselle [W] à la SARL ECURIES DE L'OLIVIER elle ne pourra que constater que Mademoiselle [W] a mis irrégulièrement à disposition de la SARL ECURIES DE L'OLIVIER les terres objet du bail rural verbal, de constater que cette mise à disposition est irrégulière et porte atteinte aux droits de Monsieur [L] en ce que Mademoiselle [W] n'a jamais avisé son bailleur de la mise à disposition, la SARL ECURIES DE L'OLIVIER n'est pas une société à objet principalement agricole, Mademoiselle [W] est salariée de la SARL ECURIES DE L'OLIVIER ce qui est incompatible avec la mise à disposition, le capital de la SARL ECURIES DE L'OLIVIER est détenu à 80 % par une SAS (HOLDING JCM), par conséquent, résilier le bail rural verbal du mois d'août 2011, en tout état de cause, d'ordonner l'expulsion, de constater l'absence de paiement de loyers et de charges depuis le mois d'avril 2012, de condamner Mademoiselle [T] [W] au paiement de la somme de 5712,54 euros correspondant aux charges loyers impayés du 1er avril 2012 et à l'indemnité d'occupation jusqu'au 31 mai 2017, après compensation, de dire et juger que Mademoiselle [T] [W] devra conformément aux dispositions de l'article 555 du Code civil enlever les constructions édifiées à sa charge dans le délai de un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, de la condamner à lui verser la somme de 3000 € à titre de dommages intérêts, de condamner solidairement Mademoiselle [T] [W] et la SARL ECURIES DE L'OLIVIER au paiement d'une somme de 5000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens et de dire que dans l'hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier, le montant des sommes retenues par ce dernier devra être supporté par le débiteur.
MOTIFS
Il convient en liminaire de relever que le moyen de nullité tenant à l'indication inexacte d'une profession ou encore à l'inexactitude de l'adresse mentionnée dans les actes de saisine des juridictions, qu'il s'agisse du tribunal d'instance ou du tribunal paritaire des baux ruraux, ne saurait être retenu alors qu'il est invoqué pour la première fois en cause d'appel et qu'ainsi, manifestement, Madame [W] comme la SARL ECURIES DE L'OLIVIER, cette dernière ayant comparu volontairement devant le tribunal paritaire des baux ruraux, ont fait valoir des défenses au fond postérieurement aux actes dont la nullité est invoquée.
Par ailleurs, il n'est pas contestable, ni au demeurant contesté, que Monsieur [L] et Madame [W] sont liés par un bail rural soumis au statut du fermage alors que Monsieur [L], propriétaire, a mis à disposition à titre onéreux des parcelles à destination agricole à Madame [W], cette dernière exerçant une activité équestre, étant précisé que le bail initial du 1er novembre 2008 a été consenti à Madame [W] et à Monsieur [B] [S] jusqu'au départ de ce dernier au mois de mai 2011 le bail se poursuivant verbalement au profit de la seule Madame [W].
Cette dernière, comme la SARL ECURIES DE L'OLIVIER, ne saurait soutenir l'existence d'une mise à disposition au profit de la SARL ECURIES DE L'OLIVIER, société dont les deux co-preneurs sont associés, étant observé que Monsieur [S] ne l'est plus depuis son départ et que Madame [W], actuellement minoritaire au sein de la société, en est la directrice salariée depuis la cession d'un bloc de contrôle au profit de la société HOLDING JCM, le 18 février 2014, Monsieur [P] [F], gérant de la société holding devenant lui-même gérant de la SARL ECURIES DE L'OLIVIER.
Madame [W] ne saurait en effet se prévaloir d'un simple accord de domiciliation de cette société, donné par Monsieur [L] le 31 janvier 2009, avant même l'inscription de celle-ci au registre du commerce, pour affirmer la réalité de la mise à disposition invoquée et le bénéfice des dispositions de l'article L.411-37 du code rural et de la pêche maritime étant observé qu'il n'est pas justifié de l'envoi au bailleur d'un avis conforme à ces dispositions.
Pas davantage l'acquisition par Monsieur [L] auprès de la SARL ECURIES DE L'OLIVIER de balles de foin entre les mois de mars 2009 et août 2009, avant l'inscription de celle-ci au registre du commerce, cette simple relation commerciale ne démontrant pas en elle-même le moindre rapport avec les parcelles prétendument mises à disposition.
Madame [W] ne saurait, sans se contredire, affirmer, pour soutenir que seule la SARL ECURIES DE L'OLIVIER a pu bénéficier du nouveau bail rural après le départ de Monsieur [S], puisqu'elle n'est « pas une exploitante agricole » alors qu'elle reconnaît par ailleurs avoir été, à titre personnel, co-preneur des mêmes parcelles en vertu du bail initial.
C'est ainsi à juste titre que le premier juge, retenant une cession prohibée du bail a prononcé la résiliation de bail verbal conclu entre Monsieur [N] [L] et Madame [T] [W] et a ordonné l'expulsion, et il convient par voie de conséquence de confirmer au visa des dispositions de l'article L.411-35 du code rural et de la pêche maritime le jugement entrepris, sauf à dire n'y avoir lieu à astreinte et à ajouter l'expulsion de tous occupants de son chef.
Il apparaît, s'agissant du compte entre les parties, entre le mois d'août 2011 et le mois de mars 2012 Madame [W] a réglé un fermage de 5222,58 euros, selon les quittances produites, alors que selon le rapport d'expertise Madame [W], qui ne devait régler qu'une somme de 720,24 euros pour la même période, a réglé en trop une somme de 4502,34 euros. Par ailleurs, aucun fermage ni indemnité d'occupation n'ont été réglé depuis le mois d'avril 2012, soit une somme de 7998,57 euros, et pas davantage la consommation d'eau d'un montant de 2216,31 euros, et Madame [W] doit ainsi, après compensation, une somme de 5712,54 euros au paiement de laquelle il convient de la condamner étant relevé qu'aucune pièce ne démontre la réalité du versement de loyers à hauteur d'une somme de 29 400 € (page 85 du rapport d'expertise), cette affirmation reposant sur le seul visa de conclusions du 2 avril 2015 (pièce II-1-1), et pas davantage du versement d'une somme provisionnée, toujours selon une affirmation de l'expert, sur un compte CARPA.
Monsieur [L] sollicite l'enlèvement de constructions édifiées par Madame [T] [W] sans pour autant mentionner précisément les constructions ainsi visées et il convient par voie de conséquence de débouter Monsieur [L] de ce chef de demande.
Monsieur [L] ne démontre pas, au-delà du montant des condamnations reprises par le présent arrêt, la réalité du préjudice qu'il invoque aussi n'y a-t-il pas lieu de faire droit à sa demande de dommages intérêts.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [L] partie des frais irrépétibles qu'il a pu exposer il convient de lui allouer à ce titre, en sus de la somme allouée par le premier juge, la somme de 2000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant publiquement, contradictoirement, après avoir délibéré conformément à la loi,
Dit Madame [T] [W] et la SARL ECURIES DE L'OLIVIER irrecevables en leur exception de nullité,
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation de bail verbal conclu entre Monsieur [N] [L] et Madame [T] [W], ordonné l'expulsion, à compter d'un délai de 30 jours à compter de la signification de la décision, fixé l'indemnité d'occupation au montant du loyer jusqu'au départ effectif des lieux, rejeté la demande de dommages et intérêts de Monsieur [N] [L] et condamné Madame [T] [W] au paiement de la somme de 2000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Y ajoutant,
Dit que l'expulsion est également prononcée à l'égard de tous occupants du chef de Madame [T] [W],
Infirme le jugement entrepris pour le surplus,
Statuant à nouveau,
Dit n'y avoir lieu à astreinte,
Condamne Madame [T] [W] à payer à Monsieur [N] [L] la somme de 5712,54 euros arrêtée au 31 mai 2017,
Déboute Monsieur [N] [L] de sa demande d'enlèvement des constructions,
Condamne Madame [T] [W] à payer à Monsieur [N] [L], en sus de la somme allouée à ce titre par le premier juge, la somme de 2000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Madame [T] [W] aux dépens, en ce compris les frais d'expertise, sans qu'il soit dérogé à l'application du décret du 10 mai 2007 portant modification du décret du 12 décembre 1996.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
DM
