Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1ère Chambre C
ARRET DU 27 JUIN 2017
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/01255
Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 AOUT 2014
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN
N° RG 12/04578
APPELANT :
Monsieur [B] [W]
né le [Date naissance 1] 1937 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représenté Me Jean-François REYNAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
INTIMEES :
SAS AGENCE PEYROT prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par Me Patrick DAHAN de la SCP BECQUE-DAHAN-PONS-SERRADEIL-CALVET-REY, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
Syndicat des copropriétaires RÉSIDENCE LA GRANDE VALLEE pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS Agence Peyrot, dont le siège social est [Adresse 3]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
représenté par Me Patrick DAHAN de la SCP BECQUE-DAHAN-PONS-SERRADEIL-CALVET-REY, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 24 Avril 2017
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 15 MAI 2017, en audience publique, Madame Nathalie AZOUARD, conseiller ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de procédure civile, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Madame Chantal RODIER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE :
[B] [W] est propriétaire du lot N°57 de la résidence La Grande Vallée à [Localité 2].
Par acte en date du 28 novembre 2012, [B] [W] a assigné devant le tribunal de grande instance de PERPIGNAN le syndicat des copropriétaires de la résidence La Grande Vallée ainsi que son syndic la SAS AGENCE PEYROT aux fins notamment d'annulation de l'assemblée générale du 25 août 2012.
Le jugement du tribunal de grande instance de PERPIGNAN rendu le 20 août 2014 énonce:
Dit n'y avoir lieu à mettre la SAS AGENCE PEYROT hors de cause,
Déboute [B] [W] de l'intégralité de ses demandes tant en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence La Grande Vallée que de son syndic la SAS AGENCE PEYROT,
Condamne [B] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence La Grande Vallée et syndic la SAS AGENCE PEYROT la somme de 2000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne [B] [W] aux dépens.
Le tribunal considère sur la mise hors de cause du syndic que si effectivement l'assignation introductive d'instance ne poursuit que la nullité de l'assemblée générale du 25 août 2012, demande qui ne peut être dirigée qu'à l'encontre du syndicat de copropriétaires, le demandeur dans ses dernières écritures sollicite la condamnation du syndic à des dommages et intérêts invoquant la commission d'une faute personnelle de gestion.
Sur la nullité de l'assemblée générale du 25 août 2012, le premier juge relève d'abord que dès l'assemblée générale du 28 août 2004 les copropriétaires ont donné leur accord pour la réalisation de travaux de consolidation du terrain au niveau du chalet n°4 à condition toutefois que ces travaux demeurent à la charge du copropriétaire demandeur, les consorts [U].
Il ajoute que par la suite le copropriétaire a demandé le financement de ces travaux par la copropriété et cette question a été discutée lors de l'assemblée du 27 août 2005, puis qu'il a été décidé par l'assemblée générale de l'étude d'un projet complet de consolidation des parties communes de la copropriété et enfin lors de l'assemblée générale du 26 août 2006 il a été décidé de la réalisation d'un mur de soutènement pour le chalet n°4 [U].
Le tribunal en retient qu'aux travers de ces assemblées générales 2004 à 2006, les copropriétaires ont adopté tant le principe de travaux de consolidation du terrain aux abords du chalet n°4, que leur prix et leur financement par la copropriété, ajoutant que ces assemblées générales n'ont pas été contestées par [B] [W].
Pour le premier juge c'est donc à tort que ce dernier soutient que les copropriétaires n'ont pas donné leur accord sur le financement des travaux de consolidation par la copropriété et qu'il ne résulte pas plus que les désordres sont la conséquence d'un défaut d'entretien par le propriétaire du chalet n°4.
Le tribunal considère au contraire que le défaut d'entretien est imputable à l'ensemble de la copropriété s'agissant d'une partie de la copropriété qui bien que faisant l'objet d'une jouissance privative est en réalité une partie commune tel qu'il résulte du règlement de copropriété.
Il ajoute que si les travaux votés en août 2006 ont été confiés à une entreprise autre que celle choisie par l'assemblée générale il n'en résulte aucun grief pour les copropriétaires en l'absence de dépassement de budget.
Enfin le premier juge relève que la réalisation des travaux s'avérait urgente en raison de l'aggravation du désordres au cours des dernières années et que c'est donc de manière légitime, sans méconnaissance de la loi de juillet 1965 compte tenu du danger et des votes lors des précédentes assemblées générales, que les copropriétaires ont engagé les travaux et leur financement sans nouveau vote.
Le juge observe qu'il ne peut en outre être déduit de la proposition faite à [B] [W] de lui rembourser sa quote part à hauteur de 81,23 € une quelconque reconnaissance de responsabilité tant il est patent que cette proposition n'a été faite que pour éviter un procès .
[B] [W] a régulièrement relevé appel du jugement par déclaration au greffe de la cour le 18 février 2015.
La clôture de la procédure a été ordonnée le 24 avril 2017.
Les dernières écritures pour [B] [W] ont été déposées le 7 septembre 2015.
Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires de la résidence La Grande Vallée et syndic la SAS AGENCE PEYROT ont été déposées le 5 juin 2015.
Le dispositif des écritures de [B] [W] énonce :
Au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du décret
n° 67-223 du 17 mars 1967,
Infirmer le jugement dont appel.
Dire qu'en violation des règles légales la dépense engagée à hauteur de 4 589,25 € n'est pas comprise dans la résolution n°5 du procès-verbal d'assemblée générale du 25 août 2012, n'avait pas à être payée par les copropriétaires de la résidence La Grande Vallée et n'a pas été admise et engagée dans les conditions légales et réglementaires ;
En conséquence annuler le procès-verbal de l'assemblée générale du 25 août 2012 ;
Condamner en conséquence la SAS AGENCE PEYROT au paiement de la somme de 4 589,25 € en la réintégrant aux comptes de la SDC LA GRANDE VALLEE,
Condamner la SAS AGENCE PEYROT au paiement de la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts pour faute de gestion,
Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de la résidence La Grande Vallée et la SAS AGENCE PEYROT à lui payer la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Il soutient sur la mise en cause du syndic, la SAS AGENCE PEYROT que d'une part le syndic n'a pas convoqué l'assemblée générale au titre des travaux et n'a fourni aucune explication ou justification concrète en réponse aux questions de l'appelant et que d'autre part il appartenait au syndic d'évaluer l'urgence qui était tout à fait relative, la demande de Madame [U] datant initialement de 2004.
Sur l'adoption des travaux par l'assemblée générale du 25 août 2012, [B] [W] soutient qu'il ne ressort nullement des procès-verbaux d'assemblée générale que les travaux au titre du devis de l'entreprise BLANCO ont été votés et ce devis n'a jamais été présenté à l'assemblée générale et qu'en outre suite à l'adoption du devis de l'entreprise [L] les travaux n'ont jamais été réalisés.
Il ajoute qu'en fait ce n'est que plus de 8 ans après que le syndic a de sa propre autorité réalisé des travaux d'une autre nature que ceux précédemment autorisés sans que cela soit soumis au vote de l'assemblée générale de 2011 pas plus qu'à celui de l'assemblée générale de 2012. Il considère que les travaux ont été passés en force par le syndic et que le devis de ces travaux même inférieur à celui voté 8 ans auparavant aurait du être présenté lors d'une assemblée générale extraordinaire.
[B] [W] soutient également que c'est une absence d'entretien par l'une des copropriétaire qui a conduit aux désordres et que la copropriété ne peut supporter la propre turpitude et la négligence de Madame [U] .
Enfin l'appelant considère qu'il n'est versé au débat aucun élément permettant de se convaincre de l'existence d'un danger potentiel et d'éléments nouveaux depuis 2005 et que force est de constater que cela ne peut plus être rapporté les travaux ayant été réalisés sans l'accord préalable des copropriétaires.
Le dispositif des écritures du syndicat des copropriétaires de la résidence La Grande Vallée et du syndic la SAS AGENCE PEYROT énonce :
Vu la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 20juillet 967
Confirmer le jugement entrepris,
Y ajoutant,
Condamner [B] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence La Grande Vallée et au syndic la SAS AGENCE PEYROT, respectivement la somme de 2000 € et celle de 1000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile.
Les intimés rappellent tout d'abord sur la mise en cause du syndic que le syndic n'engage sa responsabilité que s'il commet une faute détachable ou séparable de ses fonctions et que par ailleurs le syndic n'étant liée par un contrat qu'à l'égard de la copropriété, un copropriétaire ne peut rechercher le syndic que sur le fondement de la responsabilité délictuelle ce qui suppose la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité, ce qui n'est pas le cas en l'espèce .
Le syndic précise que jusqu'en 2011 et durant toutes ces années d'inertie le syndic en titre était l'AGENCE MER ET SOLEIL.
Sur l'adoption du principe des travaux il rappelle que si le syndic a confié aux établissements BLANCO la réalisation des travaux afférents au maintien des terres sur la face sud du chalet n°4, travaux réalisés le 20 juin 2012 pour la somme de 4 589,25 €, cette décision avait été validée à trois reprises lors des assemblées générales des 28 août 2004, 27 août 2005 et 26 août 2006.
Les intimés ajoutent qu'en outre le lieu concerné par les travaux est bien une partie commune même si une copropriétaire en a la jouissance privative.
Ils précisent que la résolution n°7 de l'assemblée générale du 26 août 2006 est particulièrement détaillée, qu'il y est rappelé le vote antérieur de l'assemblée générale de août 2005 relatif au principe des travaux, un résumé de la discussion entre les copropriétaires sur le financement ou non des-dits travaux par la copropriété et un compte rendu du constat opéré sur les lieux par le syndic et [B] [W] alors président du conseil syndical, et que ce n'est qu'une fois tous ces arguments connus et les enjeux posés que les copropriétaires ont adopté le financement des-dits travaux par la copropriété. Ils ajoutent que l'assemblée générale et la résolution n°7 n'ont jamais été contestées dans le délais de 2 mois et sont donc définitives.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence La Grande Vallée et la SAS AGENCE PEYROT s'appuyant sur l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 rappelle que l'entretien des parties communes à usage privatif relève de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, or le maintien des terres le long du ruisseau à côté du chalet n°4 était encore inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 30 août 2011 et il existait de forts risques de déstabilisation du chalet n°4 vu l'état d'infiltration du talus et les forts orages de l'été à venir.
Conscient du danger potentiel de cette situation perdurant depuis 8 ans le conseil syndical après avoir réuni divers corps de métiers sur les lieux a donc validé le 19 janvier 2012 à l'unanimité la décision d'exécuter les travaux au printemps sans attendre l'assemblée générale prévue fin août, comme précisé dans une correspondance en date du 7 août 2012 à [B] [W] et ce d'autant qu'il n'y avait aucune obligation d'attendre la prochaine assemblée générale compte tenu des votes précédemment intervenus.
Ils exposent qu'il est évident que soutenir que les travaux doivent reposer sur le devis de l'entreprise BLANCO ayant servi à la décision de 2004 n'est pas réaliste 8 ans s'étant écoulés, les techniques et probablement l'existence de cette entreprise ayant évolué.
Enfin le syndicat des copropriétaires de la résidence La Grande Vallée et la SAS AGENCE PEYROT observent que sur 36 copropriétaires [B] [W] est le seul à avoir saisi la justice pour une somme de 81,23 € de surcharge individuelle supplémentaire et alors que le syndic a proposé vainement de la lui régler pour éviter un litige stérile.
MOTIFS
La cour observe que la question de l'éventuelle mise hors de cause du syndic la SAS AGENCE PEYROT n'est plus en débat devant la cour puisque si les intimés soutiennent dans leur motivation que le syndic n'a commis aucune faute engageant sa responsabilité délictuelle vis-à-vis d'un copropriétaire, ils demandent dans le dispositif des-dites écritures sur lesquelles la cour statue uniquement, de confirmer en son entier le jugement déféré.
Sur la nullité de l'assemblée générale de la copropriété la résidence La Grande Vallée du 25 août 2012 :
[B] [W] soutient devant la cour, comme en première instance qu'il ne ressort nullement des procès-verbaux d'assemblée générale que les travaux au titre du devis de l'entreprise BLANCO ont été votés et que ce devis n'a jamais été présenté à l'assemblée générale et qu'en outre suite à l'adoption du devis de l'entreprise [L] les travaux n'ont jamais été réalisés.
Il ajoute qu'en fait le syndic a, de sa propre autorité réalisé des travaux d'une autre nature que ceux précédemment autorisés sans que cela soit soumis au vote de l'assemblée générale de 2011 pas plus qu'à celui de l'assemblée générale de 2012 et que les travaux ont été passés en force par le syndic.
Toutefois c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a rejeté cette demande d'annulation en considérant en particulier :
-qu'il ressort de la lecture du procès-verbal de l'assemblée générale de la copropriété en date du 28 août 2004, que l'assemblée a donné son accord pour la réalisation de travaux de consolidation du terrain au niveau du chalet n° 4, ces travaux devant être à la charge du copropriétaire demandeur,
-qu'il ressort de la lecture du procès-verbal de l'assemblée générale du 27 août 2005 que le propriétaire du chalet n° 4 demandant le financement des travaux par la copropriété, l'assemblée générale considérant au vu du règlement de copropriété que le terrain bordant les chalets est bien une partie commune même s'il est à usage privatif a demandé au syndic de faire chiffrer les travaux et de soumettre le devis à l'approbation des copropriétaires,
-qu'il ressort de la lecture du procès-verbal de l'assemblée générale du 26 août 2006, qu'après étude du devis de l'entreprise [L] pour un montant TTC de 4650 €, après une longue discussion sur la nature des travaux et leur financement, il a été décidé par l'assemblée à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 que la réalisation des travaux de soutènement du chalet n° 4- [U] serait financée par la copropriété ,
-que ces assemblées générales n'ont fait l'objet d'aucune contestation dans les délais et les conditions prévus par la loi,
-que rien ne vient démontrer contrairement à ce qui est soutenu par [B] [W] que les désordres sont la conséquence d'un défaut d'entretien par le propriétaire du chalet n° 4,
-que si selon l'article 3 du règlement de copropriété la bande de terrain d'environ trois mètres de large sur chacun des côtés libres des chalets est à la jouissance privative des propriétaires des-dits chalets, l'article 5 précise que « Par exception les bandes de terrain autour des chalets individuels, bien que réservées à l'usage privatif des copropriétaires des-dites constructions resteront parties communes. »,
-que si les travaux ont effectivement été confiés à une entreprise autre que celle ayant établi le devis de 2006 ( entreprise [L]) le coût des travaux réalisés en 2012 par l'entreprise BLANCO est inférieur et n'entraîne aucun dépassement de budget et donc ne cause aucun grief au copropriétaire,
-qu'enfin ces travaux décidés par les assemblées générales de 2004, 2005 et 2006 n'avaient pas été réalisés en 2011 alors qu'il existait des risques d'effondrement d'un talus.
C'est donc à juste titre que le jugement querellé au vu des votes des assemblées générales 2004, 2005 et 2006, autorisant le principe et le financement des travaux, s'agissant de travaux urgents à réaliser sur des parties communes de la copropriété et en application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 a dit que l'engagement des-dits travaux ne nécessitait pas un nouveau vote.
La cour observe en outre que [B] [W] prétend sans en rapporter la preuve que les travaux litigieux réalisés par l'entreprise BLANCO seraient d'une nature différente que ceux prévus par le devis [L] approuvés par l'assemblée générale du 26 août 2006 et qu'il ne verse pas au débat le devis [L] alors qu'il s'avère qu'à cette date il était président du conseil syndical.
La cour ajoute que selon l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 le syndic est chargé notamment d'assurer l'exécution des délibérations de l'assemblée générale et en cas d'urgence de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble , ce qui l'a fait en l'espèce.
La décision de première instance sera donc confirmée en ce qu'elle a débouté [B] [W] de l'ensemble de ses demandes.
Sur les demandes accessoires :
La décision de première instance sera confirmée tant en ce qu'elle a mis les dépens à la charge de [B] [W], qu'en ce qu'elle l'a condamné au paiement de la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Succombant en son appel [B] [W] sera condamné aux dépens de la procédure d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence La Grande Vallée et au syndic la SAS AGENCE PEYROT, respectivement la somme de 2000 € et celle de 1000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS:
La cour, statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe.
Confirme le jugement rendu le 20 août 2014, par le tribunal de grande instance de PERPIGNAN, en toutes ses dispositions.
Y ajoutant,
Condamne [B] [W] aux dépens de la procédure d'appel.
Condamne [B] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence La Grande Vallée et au syndic la SAS AGENCE PEYROT, respectivement la somme de 2000 € et celle de 1000€ au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
NA
