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délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1ère Chambre C
ARRET DU 06 JUIN 2017
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/01411
Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 JANVIER 2015
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 13/04411
APPELANTE :
SCI TSINGA immatriculée au RCS de Montpellier sous le n° 422417139 représenté par son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée et assistée de Me Agnès PROUZAT de la SCP VERBATEAM, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
INTIMEE :
Syndicat des copropriétaires LES MIMOSAS prise en la personne de son syndic en exercice la SAS NEXITY LAMY, immatriculée au RCS Montpellier n° 487 530 099 dont le siège social est [Adresse 2], prise en son établissement sis [Adresse 3], représenté par son gérant en exercice,
[Adresse 4]
[Adresse 4]
représenté et assisté de Me Alain COHEN BOULAKIA de la SELARL JURIPOLE, avocats au barreau de MONTPELLIER avocat postulant et plaidant substitué par Me Sandrine BOURDAROT-COUSY de la SELARL JURIPOLE, avocats au barreau de MONTPELLIER
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 05 Avril 2017
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 26 AVRIL 2017, en audience publique, madame Nathalie AZOUARD, conseiller ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de procédure civile, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Madame Chantal RODIER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame Marie-Lys MAUNIER
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Marie-Lys MAUNIER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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* *
FAITS et PROCEDURE- MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES:
La SCI TSINGA est propriétaire depuis le 6 octobre 2011 du lot n° 17 dans la copropriété Résidence Les MIMOSAS sis à [Localité 1] qu'elle a transformé en local d'habitation.
Par acte en date du 26 juillet 2013, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES MIMOSAS a fait assigner devant le tribunal de grande instance de MONTPELLIER la SCI TSINGA, aux fins au principal de voir constater le changement d'affectation du lot n° 17 prohibé par le règlement de copropriété et obtenir la remise en état du lot.
Le jugement rendu le 23 février 2015 par le tribunal de grande instance de MONTPELLER énonce :
'Constate l'absence d'autorisation de transformation du lot
n° 17 en local d'habitation.
'Dit que cette transformation est un changement d'affectation contraire au règlement de copropriété et porte atteinte à la destination de l'immeuble et aux droits des autres copropriétaires.
'Condamne la SCI TSINGA à remettre en état le lot n° 17 conformément à l'état descriptif de division à savoir une cave pouvant être affectée à un usage professionnel et transformée en cabinet ou bureau et ce sous astreinte de
200 € par jour de retard passé un délai de un mois à compter de la signification de la présente décision.
'Condamne la SCI TSINGA à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES MIMOSAS la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts.
'Ordonne l'exécution provisoire.
'Condamne la SCI TSINGA à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES MIMOSAS la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
'Condamne la SCI TSINGA aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais du constat d'huissier du
14 mars 2013.
Le tribunal de grande instance rappelle les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, puis se réfère à l'acte notarié du 27 novembre 1962 portant règlement de la copropriété LES MIMOSAS et en particulier à l'article 22bis-2°) du règlement qui prévoit que les caves n°5 et 9 composant les lots 13 et 17 pourront être affectées à un usage professionnel et transformées en cabinet ou bureau à la convenance exclusive de leur propriétaire sans qu'elles puissent toutefois être affectées à un usage commercial quelconque.
Le tribunal ajoute qu'il résulte de l'acte notarié du 6 octobre 2011 que la SCI TSINGA a acquis le lot n°17 une cave en sous-sol d'une superficie de 36,50 m² portant le n°9 du plan des caves et actuellement à l'usage de bureau après transformation conformément aux dispositions du règlement de copropriété et qu'il résulte par ailleurs du constat d'huissier en date du 14 mars 2013 que ce lot a été transformé en local d'habitation actuellement occupé par un locataire de la SCI.
Le tribunal de première instance considère que la simple lecture de l'article 22bis-2) du règlement de copropriété démontre même si cela n'est pas expressément prévu que dès l'origine il a été entendu de réserver l'habitation au rez-de-chaussée et 1er étage de l'immeuble affectant le sous-sol à des activités annexes, garages et caves avec comme seule exception la possibilité pour deux caves d'être transformées en local à usage professionnel à l'exclusion de toute activité commerciale.
Les premiers juges estiment que cette modification contrevient aussi à l'article 15 du règlement de copropriété prévoyant que les occupants de l'immeuble doivent observer et exécuter les règlements d'hygiène, de ville, de police alors que l'article L 1331-22 du code de la santé publique dispose que les caves ne peuvent être mises à disposition aux fins d'habitation. Ils considèrent en outre que le local étant situé au-dessous de la surface du sol naturel avec des fenêtres en partie haute donnant sur les parties communes extérieures n'est pas conforme au caractère bourgeois de l'immeuble qui ne comporte que de grands appartements d'au- moins 75m².
Le tribunal explique qu'il ne peut qu'ordonner la remise en état des lieux tel qu'ils sont décrits dans le règlement de copropriété, la SCI TSINGA ne proposant pas, même à titre subsidiaire de supprimer les transformations faites au local pour en faire un local d'habitation et ne justifiant pas de l'état exact lors de l'achat, remise en l'état qui signifie au moins la suppression de la cuisine et de la salle de bains.
Enfin le tribunal considère que les nombreux documents versés par le syndicat des copropriétaires et en particulier l'échange de courriers démontrent la parfaite mauvaise foi de la SCI TSINGA dans la transformation des lieux achetés en local d'habitation et de sa volonté de mettre le syndicat devant le fait accompli et justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
La SCI TSINGA a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 23 février 2015.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 5 avril 2017.
Les dernières écritures pour la SCI TSINGA ont été déposées le 30 mars 2017.
Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires de la résidence LES MIMOSA ont été déposées le 20 mars 2017.
Le dispositif des écritures de la SCI TSINGA énonce :
'Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
'Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence LES MIMOSAS de l'ensemble de ses demandes.
'Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence LES MIMOSAS au paiement de la somme de 13200 € et celle de 500 € par mois jusqu'à la décision de la cour.
'Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence LES MIMOSAS au paiement de la somme de 7 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
La SCI TSINGA expose qu'il n'est pas contestable que le lot n°17 d'une superficie de 36,50 m² qui était à l'usage de cave à l'origine est utilisé à usage de bureaux depuis 1973 conformément aux dispositions du règlement.
Elle s'étonne que le syndicat puisse demander une remise en état de cave alors que le syndic n'ignore pas depuis très longtemps que le local est affecté à l'usage de bureau comme cela ressort d'un courrier en date du 24 octobre 2011.
Elle soutient que le changement d'affectation qu'elle a opéré à compter de son acquisition du lot pour un usage d'habitation est parfaitement conforme à la destination de l'immeuble puisqu'il n'existe dans le règlement de copropriété aucune restriction pour transformer un local à usage de bureau en un local à usage d'habitation, celle-ci étant la destination principale de l'immeuble et que le changement de destination d'un lot conforme à la destination de l'immeuble ne requiert pas d'autorisation de l'assemblée générale.
La SCI ajoute que l'interdiction par l'article 22bis du règlement de copropriété d'une activité commerciale n'emporte pas l'interdiction d'une affectation à usage d'habitation puisque telle est la destination de l'immeuble.
L'appelante soutient que la destination d'un lot n'est pas figée et que l'appréciation du changement de destination est faite au vu de deux critères à savoir la conformité à la destination de l'immeuble et le fait de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires ce qui est le cas en l'espèce.
Elle ajoute que c'est à tort que le tribunal a considéré que la transformation du local à usage professionnel en local à usage d'habitation portait atteinte à la tranquillité de l'immeuble alors que les allées et venues d'une clientèle sont plus importantes que celles générées par un appartement.
La SCI expose que le syndicat ne peut faire référence en outre aux dispositions sur le caractère indécent du logement puisqu'il s'agit d'un logement de 36,50m² et donc d'une surface bien supérieure à celle visée par le décret du 30 janvier 2012.
Elle ajoute également que contrairement à ce qui est soutenu par le syndicat avec à l'appui un constat d'huissier du 29 avril 2015, la SCI n'a réalisé aucun travaux modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble les fenêtres du lot 17 étant les mêmes que celles du lot voisin.
Enfin elle précise n'avoir créé aucun raccordement aux réseaux communs puisque ces derniers existaient et que les travaux qu'elle a effectués n'ont porté que sur la distribution intérieure du local.
Concernant sa demande reconventionnelle en paiement la SCI TSINGA expose que depuis février 2015 son local n'a pas été reloué et qu'elle subit un manque à gagner de 550 € par mois dont elle demande réparation.
Le dispositif des écritures du syndicat des copropriétaires de la résidence LES MIMOSAS énonce :
A titre principal :
'Confirmer le jugement déféré.
A titre subsidiaire :
'Dire si le changement d'affectation du local est considéré comme conforme au règlement de copropriété que la SCI TSINGA a réalisé les travaux sans autorisation de l'assemblée générale et en violation des articles 13 dudit régalement et 25 de la loi du 10 juillet 1965.
'Condamner la SCI TSINGA à remettre en l'état le lot n°17 conforment à l'état descriptif de division à savoir une cave et ce sous astreinte.
En tout état de cause :
'Condamner la SCI TSINGA à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES MIMOSAS la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice subi depuis le 28 janvier 2015.
'Débouter la SCI TSINGA de l'intégralité de ses demandes.
'Condamner la SCI TSINGA à lui payer la somme de 3 000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens y compris le coût du constat d'huissier du
24 mars 2013.
Le syndicat soutient tout d'abord que la transformation du lot n° 17 en local à usage d'habitation est impossible au vu du règlement de copropriété qui prévoit que le lot n°17 est à usage de cave et l'article 22bis, qui est une clause limitative prévoyant seulement que la seule affectation alternative à l'usage de cave est l'usage professionnel.
Il ajoute que cette modification est contraire à la destination de l'immeuble en l'absence d'autorisation de l'assemblée générale dans la mesure où dès lors que l'état descriptif de division ou le règlement de copropriété indique d'une manière précise par une clause particulière l'affectation d'un lot, la modification de cette affectation sans autorisation préalable de l'assemblée générale constitue en soit une atteinte à la destination de l'immeuble et emporte violation des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndicat soutient également que cette violation du règlement de copropriété est d'autant plus grave que les caractéristiques du local s'agissant d'une cave et donc d'un local enterré sont incompatibles avec les conditions minimales d'hygiène et de confort.
Sur la destination bourgeoise de l'immeuble le syndicat des copropriétaires soutient que ce critère ne peut permettre de transformer des caves en logement en sous-sol et que le fait que le lot n°17 soit affecté depuis plusieurs années en tant que bureaux ne donne pas plus le droit à la SCI TSINGA de le transformer en local d'habitation.
Le syndicat expose enfin que la SCI pour entreprendre des travaux devait à tout le moins solliciter l'autorisation préalable de l'assemblée générale et qu'une telle demande ne relève pas du juge qui ne peut s'immiscer dans la gestion de l'immeuble.
Sur sa demande en dommages et intérêts le syndicat expose que dès 2011 il a clairement signifié à la SCI TSINGA son opposition au changement d'affectation, qu'il a procédé à une mise en demeure, qu'il a tenté de trouver en vain un règlement amiable avant de saisir la justice alors que depuis février 2013 la SCI TSINGA retire des revenus locatifs conséquents suite à la location de son lot.
Il ajoute que si depuis le 17 juin 2015 il n'y a plus de locataire, les locaux n'ont pas pour autant été remis dans leur état initial.
Il considère que l'ensemble de ces éléments justifie les dommages et intérêts alloués en première instance et que l'appel générateur d'un préjudice nouveau et supplémentaire non seulement en raison des frais engagés mais aussi d'une participation minorée de la SCI TSINGA aux charges de la copropriété alors qu'elle a fait une utilisation intensive et non prévue des réseaux justifie l'allocation de dommages et intérêts d'un montant de 15 000 €.
Enfin sur la demande reconventionnelle présentée par la SCI TSINGA le syndicat précise n'avoir commis aucune faute de nature à voir engager sa responsabilité et ouvrir droit à réparation puisque l'on ne peut reprocher au syndicat d'avoir saisi la justice pour faire valoir ses droits et d'avoir obtenu gain de cause et de lui demander de supporter un manque à gagner induit par une décision de justice et son exécution par la SCI TSINGA pour éviter une liquidation d'astreinte.
MOTIFS :
Sur le changement d'affectation du lot n° 17 en local d'habitation :
C'est par des motifs complets et pertinents que la cour adopte notamment en ce que :
-les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 disposent que le règlement conventionnel de copropriété détermine la destination tant des parties privatives que communes ainsi que les conditions de jouissance,
- le règlement de copropriété prévoit que le lot n° 17 est une cave sise au sous-sol d'une superficie de 36,50 m² portant le numéro 9 du plan,
-l'article 22 bis) du règlement de copropriété prévoit que les caves n°5 et 9 composant les lots 13 et 17 pourront être affectées à un usage professionnel et transformées en cabinet ou bureau à la convenance exclusive de leur propriétaire sans qu'elles puissent toutefois être affectées à un usage commercial quelconque,
-l'acte notarié du 6 octobre 2011 par laquelle la SCI TSINGA a acquis le lot n° 17 mentionne : une cave en sous-sol d'une superficie de 36,50 m² portant le numéro 9 du plan des caves, précision étant ici faite que ledit local est actuellement à usage de bureau et a été transformé conformément aux dispositions de l'article 22 bis du règlement de copropriété,
-la destination de l'immeuble tel qu'il ressort du règlement de copropriété et de la description des lots est un immeuble à usage d'habitation avec tous les appartements situés au rez-de-chaussée ou en premier étage, d'une superficie de 68 m² à 96 m², les lots au sous-sol étant tous à usage de cave ou de garage,
que le premier juge a à bon droit dit que la transformation du lot n°17 en local d'habitation en l'absence d'autorisation est un changement d'affectation contraire au règlement de copropriété et portant atteinte à la destination de l'immeuble et aux droits des autres copropriétaires.
La décision de première instance sera confirmée en ces dispositions ainsi que en ce qu'elle a condamné par voie de conséquence la SCI TSINGA à remettre en état le lot n° 17 conformément à l'état descriptif de division à savoir une cave pouvant être affectée à un usage professionnel et transformée en cabinet ou bureau et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai de un mois à compter de la signification de la présente décision.
Sur la demande en dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires :
C'est également à juste titre que le tribunal eu égard à l'attitude rétive de la SCI TSINGA a alloué au syndicat des copropriétaires des dommages et intérêts d'un montant de 3000 €.
En appel le syndicat sollicite l'octroi d'une somme supplémentaire de 15 000 € considérant l'appel comme générateur d'un préjudice nouveau au regard des frais engagés et de la participation minorée de la SCI TSINGA aux charges et à l'utilisation intensive des réseaux non prévus pour un usage quotidien de logement.
Toutefois la cour observe que le syndicat sollicite également une indemnisation au titre de ses frais irrépétibles exposées en appel et que surtout il n'est pas contesté que depuis février 2015 soit depuis le jugement frappé d'appel, le local de la SCI TSINGA n'est plus loué et ne génère donc plus des charges supplémentaires ni n'entraîne une utilisation intensive des réseaux.
Par conséquent cette demande sera rejetée.
Sur les demandes accessoires :
La décision de première instance sera confirmée, sur ses dispositions concernant les sommes sollicitées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.
En outre la SCI TSINGA succombant en son appel sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES MIMOSAS la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS:
La cour, statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe.
Confirme le jugement rendu le 28 janvier 2015, par le tribunal de grande instance de MONTPELLER en toutes ses dispositions.
Y ajoutant
Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence LES MIMOSAS de sa demande en dommages et intérêts complémentaires.
Condamne la SCI TSINGA aux dépens de la procédure d'appel.
Condamne la SCI TSINGA à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES MIMOSAS la somme de 3000 € au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
MM/NA
