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délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1ère Chambre C
ARRET DU 06 JUIN 2017
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/00593
Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 DECEMBRE 2014
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN
N° RG 12/03044
APPELANTES :
SARL COSYSNOW
inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 482 261 534 représentée en la personne de son gérant en exercice, domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Philippe SENMARTIN de la SCP PHILIPPE SENMARTIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
Maître [K] [N] pris ès qualités de commissaire à l'exécution du plan dont la société COSYSNOW
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Philippe SENMARTIN de la SCP PHILIPPE SENMARTIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
Maître CLEMENT Jean-Pierre, Mandataire judiciaire de la SARL COSYSNOW
[Adresse 3]
[Localité 3]
représenté par Me Philippe SENMARTIN de la SCP PHILIPPE SENMARTIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
INTIMES :
Monsieur [I] [D]
né le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 4] (CAMEROUN)
de nationalité Française
[Adresse 4]
La Trobe
[Adresse 5]
représenté et assisté de Me Bruno FITA de la SCP FITA-BRUZI, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
Monsieur [M] [V]
né le [Date naissance 2] 1953 à [Localité 5] (ALGERIE)
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Adresse 7]
représenté et assisté de Me Bruno FITA de la SCP FITA-BRUZI, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
Madame [K] [D]
née le [Date naissance 3] 1952 à [Localité 6] (31000)
de nationalité Française
[Adresse 8]
La Trobe
[Adresse 5]
représentée et assistée de Me Bruno FITA de la SCP FITA-BRUZI, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
Monsieur [G] [U]
né le [Date naissance 4] 1966 à [Localité 7] ([Localité 7])
de nationalité Française
[Adresse 9]
[Adresse 10]
représenté et assisté de Me Bruno FITA de la SCP FITA-BRUZI, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
Madame [T] [C]
née le [Date naissance 5] 1974 à [Localité 8] (PORTUGAL)
de nationalité Française
[Adresse 9]
[Adresse 10]
représentée et assistée de Me Bruno FITA de la SCP FITA-BRUZI, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
Madame [U] [E] épouse [V]
née le [Date naissance 6] 1952 à [Localité 2] ([Localité 2])
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Adresse 7]
représentée et assistée de Me Bruno FITA de la SCP FITA-BRUZI, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
Monsieur [E] [G]
né le [Date naissance 7] 1971 à[Localité 9] (66000)
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Adresse 12]
représenté et assisté de Me Bruno FITA de la SCP FITA-BRUZI, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
Madame [C] [W] épouse [G]
née le [Date naissance 8] 1976 à [Localité 10] (13000)
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Adresse 12]
représentée et assistée de Me Bruno FITA de la SCP FITA-BRUZI, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
SCI MININOUS
inscrite au RCS de PERPIGNAN sous le numéro
D491 056 768 représentée par son gérant en exercice, domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 13]
[Localité 3]
représentée et assistée de Me Bruno FITA de la SCP FITA-BRUZI, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
SNC TRINITY
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 14]
[Adresse 14]
[Adresse 15]
représentée par Me Marie-Camille PEPRATX- NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE-CAMILLE PEPRATX-NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER,avocat postulant et assistée de Me Olivier COHEN, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant
SCI LES HAUTEURS
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège en cette qualité
[Adresse 16]
[Adresse 10]
représentée par Me Bruno FITA de la SCP FITA-BRUZI, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES
SCI LA PRADELLE
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège en cette qualité
[Adresse 17]
[Localité 3]
représentée par Me Bruno FITA de la SCP FITA-BRUZI, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 29 Mars 2017
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 19 AVRIL 2017, en audience publique, monsieur Philippe GAILLARD, président de chambre ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de procédure civile, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseillère
Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée auprès du Premier président de la cour d'appel de Montpellier par ordonnance n° 5/2017 du 2 janvier 2017
qui en ont délibéré.
Greffière, lors des débats : Madame Marie-Lys MAUNIER
L'affaire mise en délibéré au 30 mai 2017 a été prorogé au
06 juin 2017.
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Marie-Lys MAUNIER, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
La SARL Cosysnow société gestionnaire, a reçu à bail commercial courant 2006 divers lots acquis dans le cadre du dispositif fiscal relatif aux résidences de tourisme, se situant dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé « La Pradella » organisé en résidence hôtelière dans une station de montagne, chaque acquéreur de lot devant lui consentir un bail commercial pour une durée de 11 années.
Des désordres ayant affecté l'ensemble de la copropriété, touchant le système d'eau chaude pour l'exploitation de la résidence, une ordonnance de référé du 24 novembre 2010 a désigné un expert dans une instance engagée conjointement par la SARL Cosysnow et le syndicat des copropriétaires à l'encontre de l'architecte, d'entreprises titulaires d'un marché de travaux, et de divers assureurs.
Un jugement rendu le 23 avril 2012 par le tribunal de grande instance de Perpignan saisi par un propriétaire bailleur, la SNC Trinity, demandant la résiliation judiciaire du bail consenti à la SARL Cosysnow, a rejeté l'exception d'inexécution soulevée par le preneur, et condamné celui-ci au paiement des loyers échus en rejetant toutefois la demande de résiliation au titre des loyers impayés.
Par acte du 26 juillet 2012, la SARL Cosysnow a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18] pour obtenir l'indemnisation des pertes financières imputables aux désordres, et l'exécution des travaux de remise aux normes de la résidence, puis par acte du 24 septembre 2012 les copropriétaires [I] [D], SCI La Pradelle, [G] [U], SCI Les Hauteurs, [M] [V] et son épouse [U] [E], SCI Trinity, pour obtenir leur condamnation à l'indemnisation au prorata de leurs tantièmes.
Par lettre circulaire recommandée du 31 août 2012, la SARL Cosysnow notifiait à ces copropriétaires bailleurs, ainsi qu'à d'autres, [T] [C], SCI [Z], [E] [G] et son épouse [C] [W], sa décision contrainte de résilier les baux commerciaux au 30 septembre 2012 par application de l'article 5-4 des contrats, en raison des désordres rendant l'ensemble immobilier impropre à sa destination.
Par acte du 28 septembre 2012, les copropriétaires bailleurs, auxquels s'est jointe [K] [D] épouse de [I] [D], ont assigné la SARL Cosysnow en nullité du congé et en paiement de dommages-intérêts.
L'expert judiciaire a déposé son rapport le 9 janvier 2013.
Par jugement rendu le 6 mai 2013, le tribunal de grande instance de Perpignan a dit que le jugement du 23 avril 2012 sera communiqué à l'ensemble des parties, et ordonné la réouverture des débats sur l'incidence de ce jugement sur leurs prétentions.
La SARL Cosysnow a été placée en redressement judiciaire le 2 mai 2013, et l'administrateur et le mandataire judiciaire désignés, Maître [K] et Maître [J], sont intervenus volontairement aux débats.
Les instances ouvertes par actes du 26 juillet 2012, du
24 septembre 2012, du 28 septembre 2012, ont fait l'objet d'une jonction.
Le jugement rendu le 15 décembre 2014 par le tribunal de grande instance de Perpignan énonce dans son dispositif :
'Constate le désistement de la SARL Cosysnow à l'encontre du syndicat des copropriétaires.
'Rejette le moyen de nullité des actes d'assignation du
24 septembre 2012.
'Juge la SARL Cosysnow irrecevable et en tout cas mal fondée en ses demandes à l'encontre de [I] [D], SCI La Pradelle, SCI Les Hauteurs, [M] [V] et son épouse [U] [E], tendant à obtenir le paiement des travaux.
'Juge la SARL Cosysnow irrecevable en ses demandes en indemnisation.
'Juge qu'il n'est pas établi que la SARL Cosysnow se trouve dans une situation pouvant justifier une rupture unilatérale des conventions par application de l'article 5-4 du bail, que la lettre circulaire du 31 août 2012 ne peut avoir d'effet et que les parties restent liées par les contrats de bail souscrits.
'Dit n'y avoir lieu à fixer de façon définitive les créances de loyers échus au passif de la procédure collective de la SARL Cosysnow.
'Déboute [I] [D], [G] [U], [T] [C], SCI [Z], SCI La Pradelle, SCI Les Hauteurs, [M] [V] et son épouse [U] [E], [E] [G] et son épouse [C] [W], de leur demande relative au paiement de 19 trimestres à échoir, et à une créance indemnitaire qui aurait résulté d'une rupture abusive du contrat de bail.
'Condamne Maître [K] et Maître [J], administrateur et mandataire judiciaire au redressement de la SARL Cosysnow à la moitié des dépens, l'autre moitié restant à la charge de [I] [D], [G] [U], [T] [C], SCI [Z], SCI La Pradelle, SCI Les Hauteurs, [M] [V] et son épouse [U] [E], [E] [G] et son épouse [C] [W].
Le jugement constate l'irrecevabilité des demandes de la SARL Cosysnow formulées sans l'intervention des organes de la procédure de redressement judiciaire.
Il expose que la SARL Cosysnow n'est pas fondée à demander le remboursement par des copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de travaux qui n'ont pas encore été réalisés, touchant aux parties communes relevant de la compétence du syndicat des copropriétaires, qui font actuellement l'objet d'une instance introduite contre les constructeurs et leur assureur, ni du surcoût de l'entretien, la maintenance et l'exploitation, et les pertes immatérielles et commerciales, imputables au sinistre, alors que les préjudices invoqués ne résultent que de documents diligentés à sa seule initiative, que leur montant ne pourra être liquidé que par la procédure introduite contre les constructeurs après une expertise contradictoire, et viendra en compensation avec les dettes de loyers, et les modalités de répartition nécessitera que tous les copropriétaires bailleurs soient réunis dans une même instance.
Il rappelle que les baux conclus pour une durée de 11 années entières ne prévoient par l'article 5-4 une rupture antérieure par la remise en cause du « louer garanti » que pour le cas de force majeure interrompant l'activité touristique ou d'événements amenant des dysfonctionnements de l'activité du preneur, notamment une modification de la destination, le mauvais entretien et fonctionnement des parties communes dont le preneur n'aurait pas le contrôle.
Il retient que la lettre circulaire du 31 août 2012 notifiant la volonté du preneur de mettre fin au contrat ne caractérise pas un congé, que l'article 5-4 du bail doit être analysé au regard du statut protecteur d'ordre public des baux commerciaux et n'offre une possibilité de rupture unilatérale par le preneur que dans les hypothèses respectives de la force majeure ou d'une impossibilité totale d'exploiter, et ne constitue pas une clause résolutoire.
Il relève dans l'espèce que l'hypothèse inscrite d'un événement amenant un dysfonctionnement de l'activité du preneur, notamment un mauvais fonctionnement des parties communes n'est pas suffisamment réalisée par le dysfonctionnement de production d'eau chaude qui n'a pas empêché pour autant la SARL Cosysnow de continuer à exploiter son fonds de commerce.
Il constate que les copropriétaires ne produisent pas de décompte précis des loyers impayés, dont le montant devra par ailleurs se compenser avec un droit certain s'il n'est pas encore liquidé à une indemnisation des préjudices du preneur, et que les loyers à échoir ne sont pas exigibles alors que la rupture des contrats de baux a été écartée.
La SARL Cosysnow avec les organes de la procédure collective a relevé appel total du jugement par deux déclarations au greffe du 12 janvier et 22 janvier 2015 ouvrant deux dossiers qui ont fait l'objet d'une jonction par ordonnance du
3 décembre 2015.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du
29 mars 2017.
Les dernières écritures pour la SARL Cosysnow et la Selarl ESAJ en la personne de Maître [S] [K] en qualité de commissaire à l'exécution du plan ont été déposées le 20 mars 2017.
Les dernières écritures pour la SNC Trinity ont été déposées le
14 mars 2017.
Les dernières écritures pour les époux [I] et [K] [D], [G] [U], [T] [C], la SCI [Z], la SCI La Pradelle, la SCI Les Hauteurs, les époux [M] [V] et [U] [E], les époux [E] [G] et [C] [W], ont été déposées le 10 janvier 2017.
Dans l'instance engagée par la SARL Cosysnow et le syndicat des copropriétaires contre l'architecte, des entreprises, et des assureurs, un jugement a été rendu sur le fond en lecture du rapport de l'expertise par le tribunal de grande instance de Perpignan le 5 décembre 2016.
Ce jugement déclare l'entrepreneur SARL [S] et l'architecte [Z] [R] responsables des désordres subis par le syndicat des copropriétaires, et les condamne à payer au syndicat une somme de 123 037,64 €.
Le dispositif des écritures de la SARL Cosysnow et le commissaire à l'exécution du plan énonce :
'Juger bien fondée la résiliation unilatérale en date du
30 septembre 2012 par le preneur la SARL Cosysnow en raison de l'état de l'immeuble dont la responsabilité incombe aux bailleurs.
'Constater que le jugement rendu le 5 décembre 2016 dans le procès contre les constructeurs consacre sur le principe les préjudices subis par le gestionnaire du fait de l'obligation non respectée de délivrance de l'immeuble, impropre à sa destination.
'Dire que le locataire a droit à la réparation des préjudices résultant du fait de l'impossibilité d'exploiter et de gérer la résidence hôtelière, pour un montant total de 2 025 616 € hors-taxes correspondant à la réparation du dommage matériel et immatériel, de la perte de valeur du fonds de commerce, et de la perte de marge jusqu'à la fin des baux, des frais liés au sinistre depuis l'origine de la prise en charge de la gestion par la SARL Cosysnow.
'Dire que la condamnation sera répartie entre les intimées à proportion des tantièmes de copropriété qu'ils détiennent, et les condamner ainsi dans la proportion suivante :
les époux [V] : 43 760,75 €
les époux [D] :23 869,50 €
les époux [U] - [C] :23 869,50 €
la SCI [Z] :29 836,88 €
la SNC Trinity : 276 488,38 €
les époux [G] :17 902,13 €
la SCI La Pradelle :19 891,25 €
la SCI Les Hauteurs :19 891,25 €.
'Dire qu'il y a lieu de déduire les montants accordés dans le cadre de la procédure sur appel du jugement du
5 décembre 2016, et de prononcer condamnation en deniers ou quittances.
'Condamner les intimés solidairement au paiement de
3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
'Condamner solidairement les époux [I] et [K] [D], la SNC Trinity, [G] [U], [T] [C], la SCI [Z], la SCI La Pradelle, la SCI Les Hauteurs, les époux [M] [V] et [U] [E], les époux [E] [G] et [C] [W], aux dépens de première instance et de ceux d'appel, dont distraction pour ces derniers au profit de la SCP d'avocats postulant en vertu des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La SARL Cosysnow expose que 11 bailleurs seulement sur 36 constituant la copropriété ont agi pour contester la résiliation unilatérale par le preneur à l'échéance de septembre 2012, au motif d'une impossibilité d'exploiter rentablement en l'état des désordres de l'immeuble, que le premier juge a peut-être statué ultra petita sur la validité de la rupture unilatérale dont la contestation n'était pas véritablement formalisée mais en tout cas mal statué en retenant des stipulations de l'article 5-4 l'exigence d'une impossibilité totale d'exploitation qui n'est pas contenue dans l'hypothèse mentionnée d'un dysfonctionnement dans l'activité du preneur.
Elle soutient qu'il faut déduire des mentions contractuelles la spécificité de donner à l'exploitant tous les moyens de fonctionnement d'une résidence de tourisme de montagne où les équipements collectifs sont déterminants particulièrement en période hivernale.
Elle fait observer que les bailleurs intimés avaient assigné le 28 septembre 2012 la SARL Cosysnow pour obtenir le paiement de loyers, qu'elle a formé appel du jugement du 5 décembre 2016 sans qu'elle puisse être citée à personne, ayant déjà quitté les lieux et alors qu'ils avaient parallèlement assignée celle-ci en redressement judiciaire.
Elle soutient que la résiliation unilatérale est fondée sur le défaut de délivrance conforme contrepartie indispensable au paiement des loyers.
Elle expose que le jugement aujourd'hui rendu du 5 décembre 2016 dans l'action engagée à l'encontre des constructeurs relève notamment après une relation détaillée des investigations de l'expertise judiciaire : « aucune des parties ne conteste la gravité des désordres matériels et leur nature décennale, atteignant le système de chauffage de l'eau et de traitement de l'air d'une résidence hôtelière de montagne, qui rendent l'ouvrage impropre à sa destination », que ces désordres sont apparus dès la première saison hivernale suivant les actes de cession de lots en 2006, et qu'elle a pris l'initiative de la rupture des contrats en l'absence persistante de réalisation des travaux nécessaires pourtant mis en évidence par les rapports d'experts.
Elle a formé appel du jugement du 5 décembre 2016 n'ayant obtenu qu'une réparation trop partielle de 106 491,46 €, au motif d'une absence de preuve comptable suffisante, de sorte qu'elle produit aujourd'hui dans cette instance et dans celle de l'appel du jugement du 5 décembre 2016 l'ensemble de la comptabilité.
Le dispositif des écritures pour les époux [I] et [K] [D], [G] [U], [T] [C], la SCI [Z], la SCI La Pradelle, la SCI Les Hauteurs, les époux [M] [V] et [U] [E], les époux [E] [G] et [C] [W], énonce :
'Déclarer nul le congé délivré par le preneur à échéance du
30 septembre 2012, et débouter la SARL Cosysnow de ses prétentions.
'Fixer la créance des concluants au passif de la procédure collective de la SARL Cosysnow comme suit :
pour les époux [D], 19 trimestres x 1478,79 € +5915,20 € au titre des loyers impayés selon ordonnance du 8 août 2012, soit un total de 34 012,21 €,
pour les époux [U] - [C], 19 trimestres x 1433,75€ + 4537,83 € au titre des loyers impayés selon ordonnance du 9 février 2011, soit un total de 31 779,08 €,
pour la SCI [Z], 19 trimestres x 1756,40 € + 7025,60 € au titre des loyers impayés selon ordonnance du 19 octobre 2011, soit un total de 40 397,20 €,
pour la SCI La Pradelle, 19 trimestres x 1141,24 € + 7160,40 € au titre des loyers impayés selon ordonnance du 28 novembre 2012, soit un total de 28 843,96 €,
pour la SCI Les Hauteurs, 19 trimestres x 1163,96 € + 7296,76 € au titre des loyers impayés selon ordonnance du 28 novembre 2012, soit un total de 29 412 €,
pour les époux [V], 19 trimestres x 2233,98 € + 14 003,82€ au titre des loyers impayés selon ordonnance du 28 novembre 2012, soit un total de 56 449,44 €,
pour les époux [G], 19 trimestres x 1175,05 € + 7363,30 € au titre des loyers impayés selon ordonnance du 28 novembre 2012, soit un total de 29 689,25 €,
'fixer la créance indemnitaire de chacun au passif de la procédure collective de la SARL Cosysnow à la somme de 20 000 €, tenant les conséquences notamment fiscales du caractère abusif de la rupture,
'la condamner au paiement à chacun de la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Les copropriétaires bailleurs exposent que chaque bail individuel énonce notamment :
le preneur renonce à sa faculté de résiliation à l'issue des périodes triennales, de sorte que le bail aura une durée ferme et irrévocable de 11 années.
Ils demandent à la cour l'adoption des motifs pertinents du premier juge pour écarter la rupture unilatérale avant terme par le preneur.
Ils exposent que le jugement rendu le 5 décembre 2016 a retenu la responsabilité de deux entrepreneurs pour la réparation du préjudice matériel subi par la SARL Cosysnow dans l'exploitation de la résidence hôtelière, mais a rejeté ses demandes de préjudice d'exploitation de perte de valeur du fonds de commerce et de perte de bénéfices, et relevé la faute de la SARL Cosysnow de nature à limiter son droit à indemnisation sur le plan matériel, en ce que le rapport d'expertise judiciaire établit la négligence de celle-ci dans l'entretien régulier des équipements.
Ils fondent leurs prétentions au paiement des loyers restant à courir sur la rupture unilatérale abusive des contrats effective avec le départ de la SARL Cosysnow remplacée par un nouveau gestionnaire.
Ils exposent que les montants de loyers ont été alloués à chacun d'eux par des ordonnances en référé aujourd'hui définitives,
retenant qu'il n'est pas établi que les désordres aient empêché de façon durable l'exploitation du fond, qu'un jugement rendu le 23 avril 2012 sur assignation de la SNC Trinity a rejeté l'exception d'inexécution opposée au paiement des loyers en l'absence de liquidation des préjudices, relevant que le bail commercial donnait mandat au preneur de signer en son nom tout procès-verbal de réception de l'ouvrage, avec la subrogation des droits relatifs à la mise en 'uvre de toute garantie de vente et de construction.
Le dispositif des écritures de la SNC Trinity énonce :
'Dire que le courrier du 31 août 2012 est sans effet quant à la résiliation du bail, que la demande de voir constater la résiliation du bail à la date du 30 septembre 2012 est irrecevable en appel.
'Dire que les loyers sont dus jusqu'au 30 juin 2017.
'Dire que les désordres évoqués ne justifient pas une résiliation unilatérale, que la SARL Cosysnow a manqué à ses obligations contractuelles et qu'elle ne peut soulever aucune exception d'inexécution à l'encontre des propriétaires.
'Fixer la créance de la SNC Trinity au passif de la SARL Cosysnow à la somme de 132 918,92 € telle que mentionnée à la déclaration de créance du 4 juillet 2013.
'Prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l'arrêt à intervenir, aux torts du preneur.
'Fixer la créance de la SNC Trinity au passif de la SARL Cosysnow à la somme de 297 538,29 € pour les arriérés de loyers échus entre le 1er octobre 2012 et la date de l'arrêt à intervenir, et la somme indemnitaire correspondant au montant des loyers restant dus jusqu'à la fin de l'exécution du bail le 30 juin 2017, et à la somme de 150 000 € pour le manque-à-gagner sur la vente des appartements.
'Condamner la SARL Cosysnow au paiement de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens avec droit de recouvrement direct en application de l'article 699 du code de procédure civile.
La SNC Trinity expose qu'après un commandement infructueux délivré le 6 juillet 2010 à la SARL Cosysnow des ordonnances de référé rendues le 24 novembre 2010 et le 2 mars 2011, puis un jugement rendu le 23 avril 2012, ont condamné le bailleur au paiement de loyers échus.
Elle soutient que les hypothèses de remise en cause dans l'article 5-4 du bail du « louer garanti » qui doit s'entendre comme « loyer garanti » ne constituent pas des motifs de résiliation mais seulement la faculté pour le preneur de renégocier le loyer à reverser, de sorte que le preneur ne peut aujourd'hui prétendre qu'à une résiliation judiciaire du bail à la date de l'arrêt à intervenir, si bien que tous les loyers échus et à échoir restent dus.
Elle relève que la demande de retenir la rupture unilatérale par le courrier du 31 août 2012 pour la première fois en appel est irrecevable, et par ailleurs non fondée alors que l'exploitation commerciale n'a pas été interrompue, que le jugement du 23 avril 2012 a retenu que les désordres n'étaient pas de nature à autoriser le défaut de paiement des loyers.
Elle ajoute que les bailleurs pris individuellement ne peuvent être tenus pour responsables de désordres affectant les parties communes.
La résiliation du bail sera justement prononcée aux torts du preneur qui a cessé d'exécuter ses obligations contractuelles de paiement des loyers depuis 2010, et l'exploitation de son contrat de gestionnaire depuis septembre 2012.
MOTIFS
Sur la résiliation des baux
Par lettre circulaire recommandée du 31 août 2012, la SARL Cosysnow notifiait aux copropriétaires bailleurs sa décision contrainte de résilier les baux commerciaux au 30 septembre 2012 par application de l'article 5-4 des contrats, en raison des désordres rendant l'ensemble immobilier impropre à sa destination.
La SARL Cosysnow appelante demande à la cour de juger bien fondée la résiliation unilatérale en date du 30 septembre 2012 en raison de l'état de l'immeuble dont la responsabilité incombe aux bailleurs.
Le dispositif des écritures d'appel des copropriétaires bailleurs demande de déclarer nul le congé délivré par le preneur à échéance du 30 septembre 2012.
Le dispositif des écritures d'appel pour la SNC Trinity demande de dire que le courrier du 31 août 2012 est sans effet, et que la demande de voir constater la résiliation du bail à la date du 30 septembre 2012 est irrecevable pour la première fois en appel.
La recevabilité en appel de la prétention à faire constater une rupture des contrats de bail n'est pas sérieusement discutable, alors que le premier juge s'est prononcé sur une prétention similaire en retenant dans son dispositif qu'il n'est pas établi que la SARL Cosysnow se trouve dans une situation pouvant justifier une rupture unilatérale des conventions par application de l'article 5-4 du bail, que la lettre circulaire du 31 août 2012 ne peut avoir d'effet et que les parties restent liées par les contrats de bail souscrits.
Sur le fond, le jugement déféré a exposé des motifs pertinents que la cour adopte pour rejeter la prétention d'une rupture fondée sur l'article 5-4 du bail sans démontrer des hypothèses de force majeure ou d'impossibilité totale d'exploiter qui pourraient caractériser un fondement de résiliation d'un bail commercial.
La cour relève que la stipulation particulière de l'article 5-4 prévoit en effet le cas de force majeure interrompant l'activité touristique, ou d'un dysfonctionnement dans l'activité du preneur dont il n'aurait pas la charge du contrôle et de l'entretien, mais seulement pour autoriser le preneur à « remettre en question le louer garanti », ce qui n'offre pas formellement un droit de résiliation du bail mais seulement une perspective de renégociation d'une garantie de paiement de loyers.
La cour constate surabondamment comme le premier juge que les dysfonctionnements de distribution d'eau chaude dans la résidence n'ont pas interrompu l'exploitation du fonds de commerce, mais également que le jugement rendu le 5 décembre 2016, qui était donc pas dans les débats en première instance, relève dans la lecture du rapport d'expertise judiciaire déposé une faute de la SARL Cosysnow « dans son obligation d'entretien régulier des équipements de l'immeuble et de respect des exigences du règlement sanitaire départemental, qui aurait permis de mieux appréhender les problèmes à leur survenance et une meilleure gestion des solutions ».
La cour rejette en conséquence sur le fond la prétention recevable en la forme de la SARL Cosysnow de juger bien fondée la résiliation unilatérale en date du 30 septembre 2012 en raison de l'état de l'immeuble dont la responsabilité incombe aux bailleurs, et confirme le jugement déféré en ce qu'il a dit que les parties restent liées par les contrats de bail souscrits.
Il n'y a pas pour autant lieu de faire droit à la demande de déclarer nulle la lettre de résiliation à échéance du 30 septembre 2012 ainsi dépourvue d'effet.
Sur les demandes en indemnisation de la SARL Cosysnow
Le preneur demande réparation des préjudices résultant du fait de l'impossibilité d'exploiter et de gérer la résidence hôtelière, pour un montant correspondant à la réparation du dommage matériel et immatériel, de la perte de valeur du fonds de commerce, et de la perte de marge jusqu'à la fin des baux, et des frais liés au sinistre depuis l'origine de la prise en charge de la gestion par la SARL Cosysnow.
Le jugement déféré avait rejeté les prétentions alors présentées à ce titre notamment sur les motifs que :
'si l'immeuble a bien été affecté de désordres relatifs à la fourniture d'eau chaude, cela n'a pas empêché la SARL Cosysnow d'exploiter le fonds de commerce,
'les travaux dont il est demandé règlement (aux copropriétaires) au prorata touchant aux parties communes relèvent de la compétence du syndicat des copropriétaires et seront indemnisés en tout état de cause dans le cadre de l'instance introduite contre les constructeurs et leurs assureurs ; tout au plus le preneur aurait-il pu solliciter la condamnation de copropriétaires bailleurs à procéder à toutes les diligences pour que les travaux soient réalisés,
'sur le surcoût de l'entretien, la maintenance et l'exploitation, dû au sinistre, et les différentes pertes immatérielles et commerciales, ces préjudices résultent de la simple analyse de rapports ou audits diligentés à la seule initiative de la SARL Cosysnow, dont la liquidation ne pourra intervenir que dans le cadre des indemnisations déterminées dans la procédure introduite contre les constructeurs et assureur et après expertise contradictoire qui n'est pas encore sollicitée,
'enfin les modalités de la répartition de l'indemnisation une fois qu'elle sera liquidée rendra nécessaire que tous les bailleurs copropriétaires soient réunis dans une même instance, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
La SARL Cosysnow ne critique pas utilement ces motifs pertinents du jugement déféré, alors qu'elle déclare dans ses écritures qu'elle a formé appel du jugement rendu depuis à la date du 5 décembre 2016 dans le cadre de l'instance introduite contre les constructeurs et leurs assureurs, pour n'avoir obtenue qu'une réparation d'un montant trop partiel au motif d'une absence de preuve comptable suffisante, et prétend produire aujourd'hui dans cette instance comme dans celle de l'appel du jugement du 5 décembre 2016 les mêmes éléments suffisants de comptabilité.
Elle demande d'ailleurs spécifiquement dans le dispositif de ses écritures de dire qu'il y a lieu de déduire les montants accordés dans le cadre de la procédure sur appel du jugement du
5 décembre 2016 dont l'arrêt n'a pas été encore rendu.
Cette argumentation conforte à l'évidence celle du premier juge de laisser l'appréciation du juste montant d'indemnisation à la poursuite, aujourd'hui en appel, de la procédure introduite conjointement par la SARL Cosysnow et le syndicat des copropriétaires à l'encontre de l'architecte, d'entreprises titulaires d'un marché de travaux, et de divers assureurs, qui conduira la cour à statuer alors définitivement sur les conclusions d'un rapport d'expertise judiciaire contradictoire qui n'est pas sollicité dans cette instance et sur les mêmes documents comptables.
La cour constate ensuite la pertinence du motif du premier juge retenant que les travaux dont il est demandé règlement aux copropriétaires au prorata de leurs tantièmes touchent à des parties communes qui relèvent de la compétence du syndicat des copropriétaires à l'encontre duquel la SARL Cosysnow s'est désistée dans cette instance.
Ainsi chaque bailleur pris individuellement ne peut être tenu responsable de désordres affectant les parties communes, mais tout au plus comme l'a relevé également avec pertinence le premier
juge de ne pas avoir procédé à toutes les diligences pour que les travaux soient réalisés, notamment en provoquant les délibérations nécessaires en assemblée générale des copropriétaires.
La cour déclare comme le jugement déféré mal fondées les prétentions du preneur dirigées contre les copropriétaires bailleurs.
Sur les demandes en paiement de loyers
La SARL Cosysnow oppose aux demandes en paiement de loyers formées par les copropriétaires bailleurs le défaut de délivrance conforme résultant des dysfonctionnements des équipements indispensables à la destination d'une résidence hôtelière de montagne.
Si la gravité des désordres dont le jugement du 5 décembre 2016 énonce sans ambiguïté à la lecture du rapport d'expertise contradictoire qu'elle n'est pas sérieusement contestable ainsi que sa nature décennale et rend l'ouvrage impropre à sa destination, la cour relève d'une part que l'exploitation du fonds de commerce n'a pas été interrompue, d'autre part que le contrat de bail contient les stipulations particulières suivantes :
« le bailleur donne expressément mandat au preneur à l'effet de réceptionner l'ouvrage et de signer en son nom tout procès-verbal de réception » ;
« le bailleur autorise irrévocablement le preneur et en tant que de besoin le subroge dans ses droits et obligations relativement à la mise en 'uvre contre le vendeur de toutes les garanties de vente et de construction telles que les garanties d'achèvement biennales et décennales auxquelles ce dernier est tenu et à mettre en jeu l'assurance dommages ouvrages auprès du syndic ; dans ce cas les indemnités versées seront encaissées par le preneur qui aura la charge de faire exécuter les travaux ».
Le preneur ne peut en conséquence, comme l'avait justement relevé le juge des référés dans diverses ordonnances le condamnant au paiement de certains montants de loyers par provision, imposer à son bailleur un processus spécialement mis à sa propre charge dans le contrat de bail pour lui reprocher une carence de délivrance des locaux conformes à leur destination.
La cour en déduit que l'exception d'inexécution des obligations du bailleur n'est pas suffisamment caractérisée dans la situation de fait et de droit pour exonérer le preneur de son obligation contractuelle principale de payer les loyers.
Les copropriétaires bailleurs, les époux [I] et [K] [D], [G] [U], [T] [C], la SCI [Z], la SCI La Pradelle, la SCI Les Hauteurs, les époux [M] [V] et [U] [E], les époux [E] [G] et [C] [W], sollicitent pour chacun d'eux le paiement des montants déjà alloués à leur bénéfice par les ordonnances rendues en référé correspondant à des trimestres de 2010 et 2012, et le paiement de 19 échéances trimestrielles restant depuis le quatrième trimestre de l'année 2012 jusqu'au terme des 11 années du contrat de bail souscrit à compter du 1er juillet 2016, soit le 1er juillet 2017.
Cependant, les décomptes de créances locatives produits restent incertains, au regard d'une part de versements éventuellement effectués pour le compte du preneur sur les montants des déclarations de créances dans le cadre de l'exécution du plan de redressement judiciaire dont a fait l'objet la SARL Cosysnow, au regard d'autre part du remplacement de la SARL Cosysnow qui a cessé unilatéralement la relation contractuelle au 30 septembre 2012 par un nouveau gestionnaire, à une date d'ailleurs inconnue mais dont la réalité n'est pas contestée par les parties, de sorte que les copropriétaires bailleurs ne peuvent obtenir à l'encontre de l'ancien preneur gestionnaire le paiement de loyers qu'ils auraient par ailleurs depuis encaissés du nouveau preneur gestionnaire.
La cour observe que la SNC Trinity énonce dans ses écritures que la plupart des propriétaires qui ont confié leurs biens au nouveau prestataire voient tous leurs appartements loués.
Le jugement rendu avant dire droit sur le fond le 6 mai 2013 par le tribunal de grande instance de Perpignan avait énoncé avec pertinence pour la future réouverture des débats que les demandeurs en paiement de loyers devaient justifier de leurs mises en demeure éventuellement envoyées à la SARL Cosysnow en réaction à la lettre de résiliation du 31 août 2012, et la cour constate à ce jour le défaut de production de quelconques réclamations écrites de nature à établir une clarification de décomptes d'un solde de créances locatives.
Il en résulte que l'existence d'une créance locative précise des copropriétaires bailleurs n'est pas accompagnée de la justification suffisante d'un montant de créance certaine pour fonder une condamnation judiciaire au paiement.
La cour ne remet pas en cause cependant les montants alloués par provision en référé.
La cour applique les mêmes motifs à la demande en paiement de loyers de la SNC Trinity pour la période à compter du 1er octobre 2012 jusqu'à l'expiration du bail le 30 juin 2017, en relevant particulièrement qu'elle fait état d'un commandement initial infructueux délivré le 6 juillet 2010 sans le produire, qu'elle déclare dans ses écritures que les appartements sont loués avec le prestataire ayant succédé à la SARL Cosysnow, et que le jugement rendu le 23 avril 2012 dans l'instance qui l'opposait personnellement à la SARL Cosysnow énonce sur le paiement des loyers qu'il fait droit à une prétention de sommes dues sur une période échue, fixées en deniers ou quittances faute pour cette société de produire un décompte précis et considérant ses explications assez confuses dans ses conclusions.
La créance locative de la SNC Trinity est d'autant plus incertaine qu'elle produit des documents attestant de ventes réalisées ou en projet de plusieurs lots qu'elle détient dans la résidence, en 2013 et 2014, de sorte que des paiements de loyers ne peuvent être réclamée sur ces biens.
La confusion qu'elle entretient dans ses écritures entre un fondement de loyers impayés et un fondement indemnitaire pour sa demande en paiement est inopérante, alors qu'elle demande au début du dispositif de ses écritures d'appel auquel se limite l'obligation de la cour de statuer en application de l'article 954 du code de procédure civile de dire que les loyers sont dus jusqu'au 30 juin 2017, et qu'elle écrit que le preneur n'apporte pas la preuve que le loyer actuel des biens est diminué compte-tenu de l'état de la résidence.
La cour rejette les demandes en paiement de loyers.
Sur les demandes en dommages-intérêts
Les copropriétaires bailleurs, les époux [I] et [K] [D], [G] [U], [T] [C], la SCI [Z], la SCI La Pradelle, la SCI Les Hauteurs, les époux [M] [V] et [U] [E], les époux [E] [G] et [C] [W], demandent pour chacun d'eux une créance indemnitaire de
20 000 €, tenant les conséquences notamment fiscales du caractère abusif de la rupture.
La SNC Trinity demande pour son compte une somme de
150 000 € pour le manque à gagner sur la vente des appartements.
Le jugement déféré a rejeté la créance indemnitaire en réparation des conséquences fiscales et du caractère abusif de la rupture, en retenant que la convention n'a pas été rompue.
La cour observe cependant que si la décision judiciaire n'a pas validé la rupture unilatérale revendiquée par le preneur dans sa lettre du 31 août 2012, la rupture a été effectivement imposée à la date du 30 septembre 2012 à laquelle la SARL Cosysnow a cessé unilatéralement sa prestation de gestionnaire avec la garantie de paiement des loyers.
Dans cette situation, le caractère d'autant plus abusif de cette rupture brutale qu'elle n'est pas validée par le juge en première instance comme en appel fonde incontestablement un préjudice des copropriétaires bailleurs, en ce qu'ils ont été privés pendant de nombreux mois du paiement effectif de loyers, même si leur créance n'a pas été retenue actuellement certaine par la cour.
En revanche, la cour constate l'absence d'éléments justificatifs d'un montant précis de préjudice distinct, notamment sur l'incidence fiscale invoquée, alors que l'exploitation des biens semble avoir été reprise avec un nouveau gestionnaire, de sorte que la cour fera une appréciation globale d'une évaluation d'un préjudice, à hauteur d'un montant de 6000 € pour chaque copropriétaire bailleur.
La cour augmentera ce montant au bénéfice de la SNC Trinity en lui allouant une somme de 30 000 €, en relevant qu'elle produit la justification d'une procédure de saisie immobilière engagée à son encontre par la Banque populaire du Sud pour le recouvrement du prêt consenti en 2006 pour l'acquisition des lots, la forçant à engager le plus rapidement possible la vente des lots.
Sur les autres prétentions
La cour indique qu'elle prononce directement les condamnations retenues de la SARL Cosysnow, sans fixer les montants au passif de la procédure collective dans la mesure où cette société est actuellement revenue in bonis par l'adoption d'un plan de redressement puisqu'elle est représentée dans cette instance par le commissaire à l'exécution du plan.
La cour constate que la SARL Cosysnow a été déclarée en première instance et en appel responsable d'une rupture unilatérale et infondée de son engagement contractuel causant un préjudice certain aux copropriétaires bailleurs, et que dans l'une et l'autre instance ses prétentions à une indemnisation de préjudices par les bailleurs ont été rejetées, de sorte que même si pour des motifs différents ni le premier juge ni la cour n'ont prononcé condamnation à son encontre au paiement des loyers réclamés par les bailleurs, elle doit être condamnée au paiement des dépens de première instance et d'appel, et la cour infirme la décision du jugement déféré de partage des dépens.
Pour ces mêmes motifs, la cour retient l'application en appel des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile par la condamnation de la SARL Cosysnow à payer à chacun des copropriétaires bailleurs une somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;
Confirme le jugement rendu le 15 décembre 2014 par le tribunal de grande instance de Perpignan, sauf en ce qu'il prononce un partage des dépens par moitié entre la SARL Cosysnow alors représentée et assistée par les organes de la procédure de redressement judiciaire et les copropriétaires bailleurs ;
Et y ajoutant :
Condamne la SARL Cosysnow à payer un montant de dommages-intérêts de 6000 € à [I] et [K] [D], de 6000 € à [G] [U] et [T] [C], de 6000 € à la SCI La Pradelle, de 6000 € à la SCI [Z], de 6000 € à la SCI Les Hauteurs, de 6000 € à [M] [V] et [U] [E], de 6000 € à [E] [G] et [C] [W], de 30 000 € à la SNC Trinity ;
Condamne la SARL Cosysnow à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 3000 € à chacune des mêmes parties intimées ;
Condamne la SARL Cosysnow aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec pour ceux d'appel au bénéfice de la SNC Trinity droit de recouvrement direct en application de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIERELE PRESIDENT
MM/PG
