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délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1ère Chambre A
ARRET DU 11 MAI 2017
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/02741
Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 MARS 2014
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 1300161
APPELANTE :
SARL PROVALIM
en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social
[Adresse 1]
[Adresse 1]
assistée de SCP ARGELLIES APOLLIS et ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, postulant
et par Me Nicolas JONQUET de la SCP SCHEUER VERNHET & Associés, avocat au barreau de MONTPELLIER, plaidant
INTIMES :
Monsieur [T] [H]
né le [Date naissance 1] 1975 à [Localité 1] - de nationalité Française
[Adresse 2]
[Adresse 2] USA
représenté par Me Julien ROUGON, avocat au barreau de MONTPELLIER
Maître [D] [V]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Adresse 3]
représenté par Me Hélène BAUMELOU de la SCP BRUGUES - LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 21 Février 2017
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 14 MARS 2017, en audience publique, Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE Président, ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :
Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Président de chambre
Madame Caroline CHICLET, Conseiller
Madame Brigitte DEVILLE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame Elisabeth RAMON
Ministère public :
L'affaire a été visée par le ministère public le 02/12/2016, qui s'en rapporte
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Président, et par Madame Elisabeth RAMON greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
**********
Vu le jugement du Tribunal de Grande Instance de Montpellier en date du 6/03/14 qui a débouté la SARL PROVALIM en toutes ses demandes ; condamné la SARL PROVALIM à payer à monsieur [H] une somme de 8.000 euros pour procédure abusive outre celles de 1.369 euros au titre des charges supportées, 191,36 euros pour le remplacement des serrures; débouté monsieur [H] de sa demande de dommages intérêts pour préjudice moral ;
Vu l'appel de cette décision par la SARL PROVALIM en date du 10/04/14 ;
Vu les écritures de la SARL PROVALIM en date du 7/07/16 par lesquelles elle demande à la cour de relever que l'offre de vente faite par monsieur [H] a été relevée par elle le 14/11/12 ; de dire cette vente parfaite dans les conditions précisées dans le compromis de vente ; subsidiairement de relever la faute commise par monsieur [H] qui a initié une négociation depuis le mois de juillet 2012 et qui a retiré son offre trois jours avant la signature de l'acte ; dire cette attitude fautive ; relever la participation du notaire dans les pourparlers ; condamner in solidum monsieur [H] et le notaire à lui payer la somme de 240.000 euros ;
Vu les écritures de M° [V] en date du 26/08/14 par lesquelles il demande à la cour de confirmer la décision entreprise ;
Vu les écritures de monsieur [H] en date du 14/02/17 par lesquelles il demande à la cour de confirmer le jugement ; de condamner la SARL PROVALIM à lui payer une somme de 51.000 euros pour le préjudice de jouissance, celle de 11.513,24 euros pour les taxes et charges supportées ;
Monsieur [H], qui habite aux USA, est propriétaire de deux maisons en mauvais état sur la commune de [Localité 2] pour une assiette foncière de 759 m² ; désireux de trouver un acquéreur, il signe un mandat de vente le 1/10/12 avec l'office notarial de [Localité 3] dont M° [V] est un des associés ;
la SARL PROVALIM fait réaliser un ensemble immobilier sur des terrains voisins et est intéressée par l'achat ; elle adresse le 14/11/12 son accord au notaire pour l'achat des parcelles au prix de 250.000 euros ; le notaire lui répond que monsieur [H] entend examiner les conditions d'achat ; M° [N], notaire de PROVALIM, demande alors la transmission d'un projet de compromis de vente ; ce projet est établi, sans accord définitif de Monsieur [H] ; PROVALIM indique que la condition suspensive d'achat réside dans l'obtention d'un permis de construire libre de tout recours ;
Monsieur [H] apprend alors de la commune de [Localité 2] que le projet est susceptible de ne pas recueillir l'accord des élus ; il décide alors de ne pas donné suite à cette vente et en informe M° [V] le 1/12/12 ;
PROVALIM indique que monsieur [H] a d'abord régularisé un projet de vente avec la société MV PROMOTION qui a déposé une demande de permis de construire acceptée le 26/01/12 complétée le 2/02/12 ; que cependant ne pouvant pas atteindre le taux de commercialisation espérée, monsieur [H] n'a pas voulu donner suite à cette vente ; qu'elle a pris contact avec l'étude notariale le 11/07/12 et a fait une 1ère offre d'achat à hauteur de la somme de 300.000 euros et à échéance du 23/07/12 ; que cette proposition est devenue caduque en raison de la situation de la société MV PROMOTION ; qu'elle a relancé l'étude le 1/08/12 entraînant un échange de mails avec monsieur [H] le 22/08/12 qui les a renvoyé vers l'étude notariale ;
Elle précise qu'elle a fait une nouvelle offre à hauteur de 250.000 euros en raison d'un projet moins ambitieux et que monsieur [H], par mail en date du 7/11/12 a confirmé être toujours vendeur et les a renvoyé vers le notaire ; qu'elle a accepté l'offre d'achat à hauteur de la somme de 250.000 euros le 1/10/12 ; que l'étude a établi un projet de compromis de vente qui a été validé par leur notaire, M° [N], et que la signature était prévu au 3/12/12 ; que monsieur [H] a retiré son offre ;
Elle fait soutenir la vente forcée en l'état de l'accord des parties sur la chose et le prix ; qu'au jour de l'acceptation le mandat était toujours valable et monsieur [H] engagé par les termes de ce mandat ; que le notaire a commis une faute en soutenant son mandant ; qu'il devait conserver une neutralité entre les parties ; que l'offre a été retirée trois jours avant la date prévue de la signature de l'acte ;
Monsieur [H] indique qu'il n'a jamais consenti à la promesse de vente ; que le 14/11/12 le notaire a répondu à PROVALIM : 'monsieur [H] se réserve le droit d'examiner attentivement vos conditions car il a d'autres offres au même prix' ; il précise que projet ne vaut pas promesse de vente ; qu'il n'y a aucun acte de signé ;
La cour rappellera que selon les dispositions de l'article 1583 du code civil la venter est parfaite entre les parties et la propriété acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur dès qu'on est convenu de la choix et du prix quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ;
La cour constate qu'au cas d'espèce la SARL PROVALIM entend faire dire que le mandat de vente donné par monsieur [H] à l'office notarial constitue en réalité une offre de vente qui lui était faite de manière personnelle et que son mail en date du 14/11/12 constitue son accord sur cette offre de vente, accord qui rend donc la promesse irréversible ;
La cour rappellera cependant et en droit qu'une promesse de vente s'analyse en un acte unilatéral tel que prévu par l'article 1124 par lequel le promettant accord au bénéficiaire le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la formation duquel il ne manque que le consentement du bénéficiaire ;
La cour constate que dans le cas d'espèce le mandat donné par monsieur [H] à l'office notarial s'analyse comme un mandat de vente général et ne comporte le nom d'aucun bénéficiaire tel qu'exigé par l'article 1124 du code civil ; que par suite et même si dans son mail en date du 7 novembre monsieur [H] indique qu'il est toujours vendeur, cette réponse ne saurait l'engager de manière particulière envers la SARL PROVALIM puisqu'il ajoute : ' je laisse à l'office notarial le soin de trouver un acquéreur' ; la cour dira aussi que le mail en date du 14/11/12 de l'office notarial adressé à la SARL PROVALIM ne saurait constituer une promesse de vente au sens de l'article 1124 du code civil puisqu'il ne s'agit que d'un mail d'information ;
La cour rappellera enfin que par un 2ième mail en date du même jour l'office notarial indique à la SARL PROVALIM : 'Monsieur [H] se réserve le droit d'examiner attentivement vos conditions car il a d'autres offres au même prix' ;
La cour dira en conséquence que contrairement à ce que soutenu par la SARL PROVALIM il n'y a jamais eu dans le cadre de la présente affaire accord entre les parties sur la chose et sur le prix ; que par suite c'est à tort que la SARL PROVALIM vient faire soutenir l'application des dispositions de l'article 1583 du code civil ; elle sera déboutée de ce chef de demande et la décision confirmée de ce chef ;
La cour constate aussi et par ailleurs que contrairement à ce que soutenu par la SARL PROVALIM, la rupture des pourparlers n'a pas été brutale ; qu'en effet le 1er mail concernant la présente négociation est en date du 7/11/12 ; que l'essentiel des mails se situe le 14/11/12 ; que dans son dernier mail l'office notarial indique à la SARL PROVALIM que monsieur [H] se réserve le droit d'examiner sa proposition eu égard à la présence d'autres offres au même prix et donc offres nécessairement antérieures à celle de la SARL PROVALIM ; que dès cette date la SARL PROVALIM connaissait l'existence d'acquéreurs potentiels concurrents au titre de la vente ;
La cour rappellera encore que l'office notarial a indiqué à la SARL PROVALIM le 30/11/12 la décision de monsieur [H] de ne pas donner suite à cette proposition d'achat ; la cour dira que monsieur [H] ne s'étant nullement engagé auparavant été totalement libre de refuser de continuer les négociations avec un acheteur potentiel ; qu'il n'a commis aucune faute ; que donc la SARL PROVALIM sera encore déboutée de ce chef de demande ;
En ce qui concerne la demande de la SARL PROVALIM faite à l'encontre de l'office notarial la cour constate que celui-ci a toujours avec rapidité facilité les échanges entre les deux parties ; qu'elle a exécuté avec diligence l'ensemble de ses obligations nées du mandat donné par monsieur [H] ; qu'il ne lui appartenait nullement de passer outre aux ordres de celui-ci en faisant signer un acte de vente pour lequel le mandant n'avait pas donné son accord ; cette demande sera donc rejetée également et la décision confirmée de ce chef ;
La cour reprenant la motivation du 1er juge confirmera la condamnation de la SARL PROVALIM à payer à monsieur [H] une somme de 8.000 euros pour procédure abusive ; par contre la cour déboutera monsieur [H] en sa demande de condamnation pour préjudice moral, cette demande faisant double emploi avec celle faite pour procédure abusive ;
La cour déboutera aussi monsieur [H] en sa demande de condamnation de la SARL PROVALIM à lui payer une somme de 11.513,34 euros au titre des charges et taxes afférentes à ces parcelles ; la cour dira en effet qu'il est constant que la vente n'a pas eu lieu à la demande de monsieur [H] ; qu'en tant que propriétaire il est redevable de ces sommes au titre de ces parcelles ; que donc il ne justifie pas d'un préjudice ;
La cour rejettera aussi la demande faite au titre du préjudice de jouissance en raison de l'impossibilité de vendre les parcelles pendant le temps de la procédure, monsieur [H] ne justifiant nullement l'existence d'un tel préjudice ;
La cour rejettera aussi la demande faite au titre du coût de remplacement des serrures qui n'est pas justifiée ;
La SARL PROVALIM sera par contre condamnée à payer une somme de 8.000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive à M° [V] ; en effet il est constant et cela résulte de manière claire du 1er jugement que l'office notarial n'a commis aucune faute ; la cour dira que certes une partie a le droit de relever appel d'une décision lui faisant grief ; que cependant ce droit ne doit pas dégénérer en abus d'ester en justice ; que tel est le cas d'espèce, la SARL PROVALIM sachant parfaitement, en tant que professionnel de l'immobilier que son appel était voué à l'échec ;
La SARL PROVALIM sera condamnée à payer une somme de 3.000 euros sur la base des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à Monsieur [H] et à M° [V] et aux entiers dépens de toute la procédure ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant publiquement et en dernier ressort,
Reçoit la SARL PROVALIM en son appel et le déclare régulier en la forme,
Au fond,
Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne la SARL PROVALIM à payer une somme de 8.000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive à M° [V] ;
Rejette toutes autres demandes ;
Condamne la SARL PROVALIM à payer la somme 3.000 euros sur la base des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à Monsieur [H] et à M° [V] et aux entiers dépens de toute la procédure.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
YBS
