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délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1ère Chambre C
ARRET DU 09 MAI 2017
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/00011
Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 DECEMBRE 2014
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN
N° RG 10/03886
APPELANTE :
Commune LE [Localité 1] et pour elle son maire en exercice domicilié ès qualités à
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée et assistée de Me Bernard VIAL de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE-KNOEPFFLER, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant loco Me Céline PIRET, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES
INTIME :
Monsieur [I] [Q]
Commerçant à l'enseigne HURACA SURF SHOP
né le [Date naissance 1] 1965 à [Localité 2] (51)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 1]
représenté par Me Alexandre SALVIGNOL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assisté de Me Patrick DAHAN de la SCP BECQUE-MONESTIER-DAHAN-PONS-SERRADEIL, avocats au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 01 Mars 2017
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 22 MARS 2017, en audience publique, monsieur Philippe GAILLARD, président de chambre ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Chantal RODIER, Conseiller
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame Marie-Lys MAUNIER
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Marie-Lys MAUNIER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
[I] [Q] exploitait depuis le mois d'avril 2000 un fonds de commerce de vente et location de planches à voile dans un local situé dans un ensemble immobilier dit « [Adresse 2] » sur la commune du [Localité 1], que son bailleur a vendu à la commune au mois de mai 2005.
La perception de la commune lui indiquait ne pas pouvoir encaisser les loyers faute de titre de règlement, et des échanges s'engageaient alors pour les conditions de régularisation d'un bail écrit sans parvenir à un accord des parties.
[I] [Q] a sollicité le renouvellement de son bail initial par exploit du 13 février 2009, et la commune lui a notifié par exploit du 13 mai 2009 un refus de renouvellement et de paiement de l'indemnité d'éviction pour un double motif de non-paiement de loyers et d'insalubrité nécessitant démolition, à la suite de quoi il a fait assigner la commune du [Localité 1].
Un jugement rendu par le tribunal de grande instance de Perpignan le 15 octobre 2012 énonce dans son dispositif :
Juge que le refus de renouvellement ne repose pas sur un manquement du preneur à son obligation principale de paiement du loyer, et donc pas sur un motif grave et légitime.
Juge que la commune ne justifie pas que le local ne peut être occupé sans danger.
Juge qu'elle est débitrice d'une indemnité d'éviction.
Ordonne une mesure d'expertise sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction.
Dit que les dépens déjà exposés seront à la charge de la commune du [Localité 1], et condamne la commune à payer d'ores et déjà à [I] [Q] la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'expert a déposé son rapport le 3 avril 2013.
Il évaluait l'indemnité à laquelle pouvait prétendre le preneur compte-tenu de la prise de possession d'un nouveau local de substitution à la somme totale de 71'908,31 €.
Le jugement rendu en lecture du rapport d'expertise judiciaire le 9 décembre 2014 par le tribunal de grande instance de Perpignan énonce dans son dispositif :
Fixe l'indemnité d'éviction due à [I] [Q] à la somme de 71'908,31'€, et condamne la commune du [Localité 1] à lui payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.
Fixe le montant mensuel de l'indemnité d'occupation due par [I] [Q] d'avril 2009 à la fin janvier 2013 à 508,24 €, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.
Déboute [I] [Q] de sa demande de dommages-intérêts.
Condamne la commune du [Localité 1] à payer à [I] [Q] la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne la commune du [Localité 1] aux entiers dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire, avec distraction au profit de l'avocat conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le jugement retient les montants d'évaluation par l'expert de l'indemnité d'éviction, tenant compte de l'évolution du chiffre d'affaires et des bénéfices, de la proximité du local dans un lieu privilégié des véliplanchistes dans le secteur, que [I] [Q] a trouvé lui-même à la fin de l'expertise un local de substitution avec un différentiel du loyer en dehors de toute proposition du bailleur.
Il retient pour l'indemnité d'occupation entre le refus de renouvellement en mars 2009 et le départ des lieux la moyenne entre les deux propositions chiffrées de l'expert affectés d'un abattement de 30 %, en considérant la responsabilité de la commune dans le départ du locataire par son refus de renouvellement sans indemnité d'éviction pour des motifs de non-paiement de loyers et d'insalubrité dont la pertinence a été écartée par le jugement du 15 octobre 2012.
La commune du [Localité 1] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 31 décembre 2014.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 1er mars 2017.
Les dernières écritures pour la commune du [Localité 1] ont été déposées le 2 février 2017.
Les dernières écritures pour [I] [Q] ont été déposées le 1er mars 2017.
Le dispositif des écritures de la commune du [Localité 1] énonce:
Déclarer irrecevables les demandes de [I] [Q] pour défaut de qualité et d'intérêt, en ce qu'il ne justifie pas avoir supporté à titre personnel les frais de transfert et d'aménagement des locaux mais une société Huraca qui supporte également les éventuelles augmentations de loyer.
Dire subsidiairement que celui-ci ne peut prétendre qu'au paiement de ses seuls frais de déménagement et l'installation strictement nécessaires correspondant à une remise en état à l'identique de son local, soit les sommes de 12'580 € (travaux d'installation) et de 6509,27 € (frais de déménagement et remontages divers), soit un total de 19'089,27 €.
Débouter [I] [Q] de ses demandes relatives au prétendu différentiel résultant de l'augmentation du loyer de son nouveau local.
Le condamner à verser au titre de l'indemnité d'occupation depuis le mois d'avril 2009 jusqu'à fin janvier 2013 la somme de 726,05 € avec intérêts pour chaque échéance mensuelle.
Condamner [I] [Q] à verser une somme de 3000 € de dommages-intérêts pour résistance abusive, et une somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamner [I] [Q] aux entiers dépens.
La commune expose qu'elle a fait délivrer à [I] [Q] par exploit du 13 mai 2009 un congé avec refus de renouvellement et refus de paiement de l'indemnité d'éviction justifié par le fait que le centre commercial composé de plus de 25 boutiques était désaffecté et présentait des malfaçons et dangerosités telles qu'il devait être démolie, que [I] [Q] avait refusé toutes les solutions proposées et ne s'acquittait plus des loyers.
Elle constate que celui-ci exploite maintenant dans un nouveau local par l'intermédiaire d'une société Huraca constituée sans aucun apport du fonds précédemment exploité pour des raisons évidentes de fraude fiscale, dont il doit être déduit que les coûts du transfert ont été pris en charge par la société et non pas par lui à titre personnel.
Elle soutient que la proposition d'évaluation par l'expert de la perte de valeur du fonds de commerce n'est pas acceptable, alors que [I] [Q] s'est réinstallé à moins de 500 m dans une zone tout aussi privilégiée pour les véliplanchistes, de sorte qu'il pouvait seulement prétendre à une indemnité de transfert, que les calculs de l'expert sont erronés en termes de coefficients appliqués et de résultats comptables retenus.
Elle demande d'écarter au titre des indemnités de déménagement et d'installation les travaux d'embellissements sans lien avec l'état du local précédemment occupé très vétuste et d'une superficie bien moindre, de considérer que l'écart important de loyer est justifié par un nouveau local infiniment plus commercial.
Elle constate que [I] [Q] n'a pas voulu fournir les bilans de 2014 à 2016 qui auraient montré l'explosion de son chiffre d'affaires, alors que l'expert écrit lui-même que les problèmes du [Adresse 2] ont abouti à la fermeture successive de presque tous les locaux commerciaux.
Elle soutient que la comparaison de la valeur locative doit se faire au regard du loyer renouvelé de l'ancien local et de perspectives de révision triennale.
Elle demande d'écarter l'évaluation arbitraire d'une perte de trois mois de marge brute d'exploitation alors que le déménagement
s'est effectué en période hivernale où l'activité est presque inexistante.
Elle demande d'écarter l'abattement sur l'indemnité mensuelle d'occupation retenue par le premier juge alors que la date et les conditions du départ ont été imposées par le preneur sans préavis, et prétend que les intérêts sont dus à compter de chaque échéance mensuelle.
Le dispositif des écritures de [I] [Q] énonce :
Dire irrecevables les demandes nouvelles de la commune au visa de l'article 564 du code de procédure civile.
Entériner le rapport d'expertise en ce qu'il a fixé l'indemnité d'éviction à la somme de 71'908,31 €, et condamner la commune à payer la somme avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir.
Fixer l'indemnité mensuelle d'occupation à 495,46 € correspondant au montant du loyer augmenté de 30 %, subsidiairement à 508,24 € après abattement de précarité de 30 % sur l'indemnité calculée par l'expert.
Condamner la commune à payer une somme de 5000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive, et une somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La condamner aux dépens dont ceux d'appel en ce compris les frais d'expertise avec distraction au profit de l'avocat conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
[I] [Q] indique à titre liminaire que les motifs du jugement définitif du 15 octobre 2012 ont considéré que le refus de renouvellement sans indemnité d'éviction n'était pas fondé.
Il prétend que le moyen d'irrecevabilité de la demande doit être écarté comme nouveau en cause d'appel, qu'en tout état de cause l'intérêt à agir doit être apprécié au moment de l'engagement de l'action, dans l'espèce l'introduction de l'instance par assignation du 10 août 2010, que son droit à une indemnité d'éviction résulte de l'autorité de la chose jugée du jugement définitif du
15 octobre 2012.
Il soutient que les dépenses d'investissement pour sa nouvelle installation dans un autre local résultent suffisamment des mouvements de son compte courant.
Il demande d'homologuer les calculs d'évaluation de l'expert qui prend effectivement en compte la réalité du transfert dans un nouveau local sans perte conséquente de clientèle, mais dans un secteur soumis à une concurrence bien plus vive et pour la seule raison de l'éviction par son ancien bailleur, et avec la contrainte d'importants travaux pour l'aménagement d'un local brut de décoffrage.
Il critique les points successifs d'argumentaire de la commune en relevant notamment que l'état de délabrement de l'immeuble abritant son ancien local n'aurait pas permis une augmentation de loyer renouvelé, qu'il n'y avait pas de bail prévoyant une indexation triennale, que la période d'hiver du déménagement est au contraire très attractive pour l'activité véliplanchiste, que l'analyse par la commune de documents comptables n'est pas sérieuse.
MOTIFS
Le contenu de l'objet du litige
Le jugement du 15 octobre 2012, définitif pour n'avoir pas fait l'objet d'un appel, a établi que le bailleur est débiteur d'une indemnité d'éviction.
Il a également jugé que les motifs de refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction ne constituaient pas un motif grave et légitime.
Il en résulte que l'objet principal du litige est actuellement limité aux critiques sur le montant fixé par le premier juge de l'indemnité d'éviction, et de l'indemnité d'occupation jusqu'à la libération des locaux.
Le moyen soulevé pour la première fois en appel par le bailleur d'irrecevabilité des prétentions du preneur en considération de sa qualité à agir, depuis la substitution d'une société pour l'exploitation de son activité transférée, doit être déclaré irrecevable dans la situation d'un droit définitivement acquis au bénéfice d'une indemnité d'éviction.
La cour observe par ailleurs que la création par [I] [Q] pour exercer dans de nouveaux locaux d'une société Huraca immatriculée le 11 avril 2013, longtemps après le refus en 2009 de renouvellement générateur de l'indemnité d'éviction, et même après la libération des locaux en janvier 2013, soutient une argumentation de la commune du [Localité 1] pour discuter le montant d'un préjudice personnel de frais de transfert et d'aménagement des locaux et d'un différentiel de montant des loyers en invoquant une absence de transfert du fonds de commerce, alors que le rapport de l'expert judiciaire proposerai dans une telle hypothèse un montant d'indemnité d'éviction nettement supérieur (93'000 €) à celui retenu par le premier juge pour l'hypothèse d'un transfert dont le preneur demande la confirmation.
Sur le montant de l'indemnité d'éviction
L'expert judiciaire avait d'abord évalué l'indemnité à un montant de 93'000 € en considération de la perte du fonds de commerce en l'absence d'un local de substitution, ni trouvé alors par le preneur, ni à aucun moment proposé par le bailleur.
La reprise des opérations d'expertise lorsque l'expert a été informé en février 2013 que [I] [Q] avait trouvé un local de substitution a abouti à une nouvelle évaluation d'un montant inférieur de 71'908,31 € retenue par le premier juge et dont [I] [Q] demande confirmation.
Le premier juge a retenu cette évaluation en rappelant les éléments principaux pris en compte par l'expert : proximité du spot d'Éole lieu privilégié des véliplanchistes, capacité de parking, un compte d'exploitation en évolution positive avec un chiffre d'affaires stable, les coûts justifiés de travaux d'aménagement et de réinstallation, le différentiel de loyers sur une surface identique, une perte de trois mois de marge brute d'exploitation.
Le bailleur est mal fondé à discuter au motif d'une situation meilleure dans le nouveau local les préjudices résultant du transfert des locaux comprenant une perte d'exploitation, alors que le départ du preneur n'a résulté que de son refus de renouvellement sans motif légitime du refus d'indemnité d'éviction, et sans aucune proposition du bailleur de locaux de substitution.
L'expert a justement retenu pour son calcul de différentiel de loyers une comparaison avec la surface de l'ancien local.
La cour ajoute sans revenir sur l'irrecevabilité du moyen de défaut de qualité à agir à titre personnel que la situation de préjudice, y compris dans l'obligation de rechercher des locaux de substitution, est née de la rupture imposée par le bailleur depuis 2009, quelque soit la forme choisie d'exploitation de la poursuite de l'activité commerciale évincée.
La cour observe que le bailleur ne produit dans son bordereau aucune pièce de nature à apporter des critiques argumentées aux calculs proposés par l'expert, ce qui ne peut évidemment pas être le cas de la photocopie d'un guide de l'audit immobilier dans les annales des loyers sans aucun commentaire approprié.
À défaut de critique pertinente de l'évaluation de l'expert judiciaire, la cour confirme le montant retenu par le jugement déféré.
Sur les indemnités d'occupation
Il est constant qu'une indemnité d'occupation des locaux est due après la cessation du bail à partir d'avril 2009 et jusqu'en janvier 2013 inclus, date après laquelle [I] [Q] a rejoint des locaux de substitution, soit une période de 46 mois.
Le jugement déféré a retenu un montant mensuel de 508,24 € en invoquant la moyenne des hypothèses d'évaluation de l'expert.
L'expert procède d'abord par l'évaluation d'une valeur locative du marché dans le secteur, affectée d'une moins-value de 30 % dans un centre commercial fermé, pour obtenir un montant de 726,05 € par mois.
L'expert calcule ensuite trois hypothèses d'un montant total pour la période, 33'398,30 € pour une indemnité fixe, 31'984,58 € pour une indemnité soumise à variation triennale, 32'214,02 € pour une indemnité soumise à variation annuelle.
L'expert observe que le bail ne comporte aucune clause de variations de loyers.
Dans la situation exposée d'un refus de renouvellement sans motif légitime d'absence d'offre d'indemnité d'éviction, la cour retient l'hypothèse la plus favorable au preneur du montant de 31'984,58 €, d'ailleurs retenu également sur un motif distinct par le premier juge.
La cour confirme l'appréciation en première instance de la précarité imposée par le bailleur résultant de la même situation pour procéder à un abattement de 30 %, soit un montant réduit de l'indemnité mensuelle à la somme de 726,05 x 30 % = 508,24 €.
La prétention du preneur à un montant de 495,46 € équivalant à une proposition initiale du bailleur ne caractérise cependant aucune critique argumentée de l'évaluation de l'expert.
La prétention du bailleur au montant de 726,05 € se fonde sur le rejet de l'abattement de 30 % dont la cour a retenu la pertinence.
Dans la même situation évoquée de la responsabilité du bailleur dans la rupture du bail commercial, qui n'a pas permis au preneur d'obtenir rapidement un montant d'indemnité d'éviction pour lui permettre de faire face dans de bonnes conditions au transfert de son activité, les intérêts sur le montant d'indemnité d'occupation resteront dus conformément au dispositif du jugement à compter de la date de sa signification.
Sur les autres prétentions
La résistance de la commune du [Localité 1] au paiement depuis mai 2009 d'une indemnité d'éviction reconnue légitime, après une longue procédure judiciaire poursuivie en appel malgré les investigations pertinentes de l'expertise judiciaire, revêt un caractère à l'évidence abusive qui fonde la demande de [I] [Q] au bénéfice de dommages-intérêts à hauteur de 3000 €.
Il est équitable de mettre également à la charge de la commune une part des frais non remboursables exposés en appel par la partie intimée à hauteur de 3000 €.
La cour confirme les dispositions du jugement déféré au titre de l'article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens.
La commune du [Localité 1] supportera les dépens de l'appel.
PAR CES MOTIFS
La COUR, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;
Confirme dans toutes ses dispositions le jugement rendu le
9 décembre 2014 par le tribunal de grande instance de Perpignan;
Et y ajoutant ;
Condamne la commune du [Localité 1] à payer à [I] [Q] une somme de 3000 € de dommages-intérêts, et une somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la commune du [Localité 1] aux dépens avec distraction au profit de l'avocat conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
MM/PG
