Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1ère Chambre A
ARRET DU 04 MAI 2017
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/02244
Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 MARS 2014
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NARBONNE
N° RG 12/00121
APPELANTS :
Monsieur [M] [O]
né le [Date naissance 1] 1947 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 2]
représenté par Me Pascal OUDIN, avocat au barreau de NARBONNE
Madame [Y] [O]
née le [Date naissance 2] 1918 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Adresse 4]
représentée par Me Pascal OUDIN, avocat au barreau de NARBONNE
INTIMES :
Maître [N] [R]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
représentée par Me Gilles LASRY de la SCP BRUGUES LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER
SCP [P] [L] [R]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
représentée par Me Gilles LASRY de la SCP BRUGUES LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 07 Février 2017
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 28 FEVRIER 2017, en audience publique, Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE Président, ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :
Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Président de chambre
Madame Caroline CHICLET, Conseiller
Madame Brigitte DEVILLE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame Elisabeth RAMON
Ministère public :
L'affaire a été visée par le ministère public le 02/12/2016, qui s'en rapporte
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Président et par Madame Elisabeth RAMON, greffier , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
**********
Vu le jugement du Tribunal de Grande Instance de Narbonne en date du 20/03/14 qui a rejeté la demande des époux [O] ,
Vu l'appel de cette décision en date du 24/03/14 par les époux [O] et leurs écritures en date du 28/01/2017 par lesquelles ils demandent à la cour de dire que la modification litigieuse de la servitude est nulle et non avenue ; de condamner M° [R] et la SCP notariale à leur payer les sommes de 18.019,55 euros au titre des frais de procédures ; 3.426,45 euros au titre de la perte de loyers en raison du trouble de jouissance ; 10.000 euros au titre des fautes commises par le notaire dans le cadre de son obligation de conseil et de son obligation d'efficacité des actes qu'elle a effectué ; 15.000 euros au titre des dommages intérêts en réparation de son préjudice moral dus notamment aux quatre années de procédure ; 26.000 euros au titre de la moins value subie par eux à la suite de la vente réalisée par acte notarié en date du 30/04/14 aux époux [H] ;
Vu les écritures de M° [R] et de la SCP [P] en date du 3/02/17 par lesquelles elles demandent à la cour de débouter les époux [O] en toutes leurs demandes ; de les condamner à leur payer une somme de 5.000 euros à titre de dommages intérêts ;
Les époux [O] ont vendu une partie d'une parcelle, cadastrée [Cadastre 1] à des tiers, les époux [H] , par acte notarié en date du 4/05/05, créant une enclave de la partie qui restait leur propriété, soit la parcelle [Cadastre 2] ; M° [R], notaire, a établi l'acte créant une servitude de passage sur la parcelle vendue pour leur permettre d'accéder à la voie publique, la [Adresse 7] ; les nouveaux propriétaires ont souhaité modifier l'assiette de cette servitude pour leur permettre un débouché sur la [Adresse 8]; ils ont accepté cette modification et un nouvel acte rédigé par M° [R] a été rédigé ; le locataire des époux [O] a fait constater que la nouvelle sortie crée par la modification était dangereuse ; la direction des Infrastructures Routières a fait observer qu'aucune demande d'autorisation de voirie n'avait été faite ; que la réglementation exigeait que l'accès à la voie publique se fasse sur la voie la moins circulante et que l'autorisation pour le nouveau débouché ne pouvait pas être accordée ;
Par ordonnance de référé, confirmée en cause d'appel, le tribunal a ordonné le rétablissement de l'assiette initiale de la servitude ;
Les époux [O] ont fait assigner le notaire rédacteur, lui reprochant d'avoir établi l'acte instituant la modification de l'assiette sans se préoccuper de l'existence de cette demande d'autorisation de voirie et qu'ainsi il n'a pas établi un acte efficace ; ils ajoutent qu'il a manqué à son devoir de conseil ;
L'acte authentique en date du 23/03/07 signé par toutes les parties mentionne que les époux [H] qui demandaient la modification de l'assiette de la servitude ont déclaré avoir obtenu l'accord de la Direction Départementale de l'Aude et qu'ils s'engageaient à faire les travaux nécessaires à l'aménagement de l'accès à la route départementale ; il est cependant constant que cette demande ne sera faite que postérieurement à la signature de cet acte ; les mêmes époux ont aussi produit une autorisation délivrée par le maire de la commune concernant les travaux selon plan avant et après travaux en date du 27/12/06 concernant la création d'un débouché sur la route départementale depuis leur parcelle ;
Par acte notarié en date du 30/04/14 les époux [O] ont vendu aux époux [H] la pleine propriété de la parcelle [Cadastre 2] ; par conséquence les deux parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 1] ont été réunies et la servitude est désormais éteinte ;
Par jugement en date du 4/06/14 le tribunal a constaté le désistement d'instance des époux [H] dans le cadre de la procédure les opposant aux époux [O] introduite le 29/10/13 et tendant à voir constater que la parcelle cadastrée [Cadastre 2] est grevée d'une servitude conventionnelle consentie par acte notarié en date du 23/03/07 qui permet le désenclavement de la parcelle [Cadastre 1] appartenant aux époux [O] ; de dire que les époux [O] devront se conformer au tracé prévu dans cet acte ; d'interdire tout autre accès ;
Les époux [O] indiquent qu'il n'a jamais été question de demander au notaire de procéder à une enquête personnelle ou de se rendre sur les lieux ; que cependant la notaire ne s'est pas souciée des conditions préalables et des effets subséquents de l'ouverture de la nouvelle servitude sur la [Adresse 8] ; qu'elle aurait dû vérifier les textes applicables, les autorisations nécessaires, les règles d'urbanisme sur la mise en place de cette servitude ; les allégations des époux [H], les documents ou preuves des autorisations qu'ils prétendaient détenir ; que la notaire aurait dû les prévenir ensuite de ces vérifications ;
M° [R] indique que les consorts [O], propriétaires de la totalité de la parcelle, savaient parfaitement que la nouvelle assiette avait pour conséquence de faire déboucher le chemin sur la voie départementale ; qu'elle n'avait aucune obligation de se rendre sur place ; qu'elle a pris acte de la déclaration des époux [H] ; que l'acte a été lu et signé en présence et par les époux [O] ; que la création du portail et l'accès à la route départementale sont indissociables puisque ce portail constitue la limite de la parcelle par rapport à la route départementale ; que son acte est régulier et efficace et qu'elle disposait des autorisations et s'est assurée de l'accord de la DDE ; qu'enfin le préjudice n'est pas démontré ;
La cour constate qu'en l'état de la procédure et en raison de la réunion entre les mains des époux [H] de la totalité de la propriété des deux parcelles, la question du rétablissement de la servitude sur ses anciennes limites ne se pose plus ; que seules se posent dorénavant les questions des préjudices éventuels qu'auraient subi les époux [O] sur la base des fautes qu'ils reprochent au notaire ;
La cour rappellera que le notaire est tenu professionnellement d'éclairer les parties et d'assurer la validité et l'efficacité des actes qu'ils rédigent ; qu'il ne peut se retrancher derrière le fait qu'il n'a fait que mettre en forme un accord intervenu entre les parties pour décliner toute responsabilité en cas de manquement d'efficacité de l'acte ainsi rédigé ;
La cour rappellera aussi que le notaire a, dans tous les cas, un devoir de conseil ;
La cour a rappelé que la responsabilité du notaire est recherché au titre de l'acte en date du 23/03/07 qui constatait la modification de l'assiette de la servitude de passage établi dans l'acte de vente en date du 4/05/05 ; que dans le cadre de la rédaction de cet acte il n'est pas contesté que les époux [H] ont déclaré avoir obtenu l'accord de la DDE de l'Aude pour la sortie sur le chemin départemental et qu'ils se sont engagés à faire tous les travaux nécessaires à l'aménagement de cet accès alors que de fait cette demande d'autorisation ne sera faite que postérieurement ;
La cour dira que si le notaire a consigné cette affirmation dans son acte c'est qu'il a nécessairement posé la question concernant cette autorisation à obtenir de la part de la DDE et non pas seulement de la mairie ; qu'il lui a été répondu par l'affirmative ; qu'il a ensuite lu l'intégralité de l'acte aux parties qui l'ont signé ;
La cour dira qu'il résulte donc de cette mention que le notaire a attiré l'attention des parties sur l'obligation d'obtenir cette autorisation ; qu'il a donc ainsi accompli son devoir d'information et de conseil tel que nécessité par sa fonction ;
La cour dira qu'il n'appartenait pas au notaire de se faire remettre copie de ces actes alors même que leur annexion à l'acte qu'il rédigeait n'était pas nécessaire et qu'il n'avait aucune raison de mettre en doute la parole des époux [H], parole qui n'a pas été remise en doute non plus par les époux [O] ;
La cour constate aussi que les époux [H] ont produit une autorisation de travaux du maire qui portait clairement sur les travaux à accomplir pour l'aménagement de l'accès de la parcelle sur la voie départementale ; que cette autorisation portait le timbre de la mairie en date du 23/12/06, soit antérieurement à la date de signature de l'acte ; que la réalité et la véracité de cet acte n'ont jamais été remises en cause ;
La cour constate aussi qu'il résulte des échanges de courriers entre le maire et la DDE que le maire avait l'intention d'autoriser cet accès et n'y a renoncé que le 31/03/08, soit un an après la date de signature de l'acte notarié et après avoir autorisé la pose du portail portant limite de la parcelle avec la voie de circulation ;
La cour rappellera enfin que le notaire qui n'avait aucune obligation de se rendre sur les lieux n'avait donc pas l'obligation de vérifier si la topographie des lieux autorisait ou non l'aménagement de cet accès ;
La cour dira en conséquence que le notaire n'a commis aucune faute lors de la rédaction de cet acte ;
Les époux [O] seront déboutés en toutes leurs demandes et la décision confirmée en toutes ses dispositions ;
La cour déboutera M° [R] et la SCP notariale en leur demande de dommages intérêts, celles-ci ne démontrant nullement l'existence de la faute alléguée et la réalité du préjudice subi ;
Les époux [O] seront condamnés à payer une somme totale de 3.500 euros sur la base des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à M° [R] et à la SCP [P] et aux entiers dépens de toute la procédure ;
Par ces motifs,
La cour,
Statuant publiquement contradictoirement et en dernier ressort,
Reçoit les époux [O] en leur appel et le déclare régulier en la forme,
Au fond,
Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Rejette la demande de dommages intérêts présentée par
M° [R] et la SCP [P] ;
Condamne les époux [O] à payer à M° [R] et à la SCP [P] la somme totale de 3.500 euros sur la base des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de toute la procédure.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
YBS
