Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1ère Chambre A
ARRET DU 27 AVRIL 2017
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/01617
Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 FEVRIER 2014
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 1304975
APPELANTS :
Monsieur [H] [M]
né le [Date naissance 1] 1964 à [Localité 1] - de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 2]
représenté par la SCP ARGELLIES APOLLIS, avocat au barreau de MONTPELLIER, postulant
et par la SCP SCHEUER VERNHET & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, plaidant
S.A.R.L. A2J
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social
[Adresse 1]
[Adresse 2]
représentée par la SCP ARGELLIES APOLLIS, avocat au barreau de MONTPELLIER, postulant
et par la SCP SCHEUER VERNHET & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, plaidant
S.A.S. SE2A
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social
[Adresse 1]
[Adresse 2]
représenté par la SCP ARGELLIES APOLLIS, avocat au barreau de MONTPELLIER, postulant
et par la SCP SCHEUER VERNHET & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, plaidant
INTIMES :
Monsieur [U] [A]
né le [Date naissance 2] 1945 à [Localité 2] - de nationalité Française
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Adresse 2]
représenté par la SCP LEVY BALZARINI SAGNES SERRE, avocat au barreau de MONTPELLIER
MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS
[Adresse 5]
[Adresse 6]
représentée par Me Julie ABEN de la SCP ABEN ENSENAT, avocat au barreau de MONTPELLIER
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 31 Janvier 2017
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 21 FEVRIER 2017, en audience publique, Madame Brigitte DEVILLE, Conseiller ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :
Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Président de chambre
Madame Caroline CHICLET, Conseiller
Madame Brigitte DEVILLE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame Elisabeth RAMON
En présence de Monsieur Kevin GARCIA, auditeur stagiaire
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Président, et par Madame Elisabeth RAMON greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
**********
FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous-seing privé du 12 septembre 2011 la SARL d'entrepôt et de distribution Rhône Alpes a promis de vendre à Monsieur [H] [M] « faisant son acquisition pour son compte personnel » une maison d'habitation située à [Adresse 7] pour le prix de 650'000 € hors-taxes majoré de la TVA sur marge.
La promesse était consentie pour une durée expirant le 15 août 2012 et la signature de l'acte authentique devait intervenir au plus tard le 30 août 2012.
Par acte sous-seing privé du 3 octobre 2011 Monsieur [M] « ou toute structure pouvant s'y substituer » a signé avec Monsieur [U] [A] un contrat d'architecte en vue de la construction dans cet immeuble de 21 logements collectifs et d'un commerce pour un montant de 1'994'330 € TTC.
Le 15 octobre 2011 la SAS SE2A, dénommée la prestataire et représentée par son président [H] [M], et la SARL A2J, dénommée la filiale et représentée par son gérant [H] [M] , ont signé le 15 octobre 2011 une convention de prestation de services aux termes de laquelle la société SE2A s'est engagée à fournir à la société A2J son assistance et ses conseils pour l'accomplissement des fonctions de gestion correspondant à des opérations d'assistance administrative, comptable et financière et d'assistance en matière d'exploitation et de communication.
Par exploit du 4 septembre 2013 Monsieur [H] [M] et la SARL A2J, en lecture du rapport de l'expertise ordonnée le 13 septembre 2012, ont assigné Monsieur [A] et son assureur la MAF devant le tribunal de Grande instance de Montpellier en paiement de dommages et intérêts aux motifs:
- qu'en sa qualité d'architecte il ne pouvait ignorer les ouvertures pratiquées sur les immeubles voisins et qu'il n'a pas pris les dispositions nécessaires en établissant un projet ayant pour résultat l'obstruction de fenêtres et d'ouvertures avec pavés de verre .
- qu'il a déposé une demande de permis de construire modificatif entraînant un surcoût et un allongement des délais d'instruction.
- que la société venderesse a refusé la prorogation de la promesse de vente et qu'ils ont ainsi définitivement perdu le bénéfice d'une opération commerciale et financière.
La SAS SE2A est intervenue volontairement à la procédure.
Par jugement du 18 février 2014 ce tribunal a :
'reçu la société SE2A en son intervention volontaire à l'instance en qualité de holding de Monsieur [M]
'déclaré la société SE2A recevable à agir dans le cadre de la procédure aux côtés de Monsieur [M] en vertu de la clause de
substitution contenue dans le contrat d'architecte signé par Monsieur [M] avec Monsieur [A]
'déclaré la SARL A2 J recevable à agir dans la procédure aux côtés de Monsieur [M] et de la société SE2A en réparation de son préjudice personnel
'déclaré Monsieur [M], la société SE2A et la SARL A2 J recevables en leur action au regard de la clause contractuelle de saisine du conseil régional de l'ordre des architectes
'déclaré Monsieur [A] responsable à hauteur de 30 % du préjudice subi par Monsieur [M], la société SE2A et la SARL A2 J du fait de sa faute ayant conduit à l'abandon du projet de construction d'un immeuble [Adresse 8]
'dit que la MAF doit sa garantie à son assuré Monsieur [A]
'condamné in solidum Monsieur [A] et son assureur la MAF à payer à Monsieur [M], la société SE2A et la SARL A2 J la somme globale de 114'920,94 €en réparation de la part de 30 % de leur préjudice résultant de la faute commise par Monsieur [A]
'dit qu'il appartient à Monsieur [M], à la société SE2A et à la SARL A2 J de se répartir entre eux le montant de l'indemnité allouée faute d'avoir fourni les éléments d'appréciation suffisants pour permettre au tribunal de le faire
'ordonné l'exécution provisoire à hauteur de la moitié des condamnations prononcées
'condamné in solidum Monsieur [A] et son assureur la MAF à payer à Monsieur [M], la société SE2A et la SARL A2 J la somme globale de 10'000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
'condamné in solidum Monsieur [A] et son assureur la MAF à payer à Monsieur [M], la société SE2A et la SARL A 2 J 30 % des dépens y compris les frais d'expertise.
Monsieur [H] [M], la SARL A2J et la SAS SE2A ont relevé appel de cette décision le 3 mars 2014.
Vu les conclusions des appelants remises au greffe le 23 février 2016,
Vu les conclusions de Monsieur [A] remises au greffe le 23 février 2016,
Vu les conclusions de la MAF remises au greffe le 24 juillet 2014,
Vu l'ordonnance de clôture du 31 janvier 2017,
MOTIFS
Sur la recevabilité à agir de la SARL A2J et de la société SE2A:
Par acte sous-seing privé du 12 septembre 2011 la société d'entrepôt et de distribution Rhône Alpes a promis de vendre un immeuble situé à [Adresse 8] (34) à Monsieur [H] [M] « faisant son acquisition pour son compte personnel ».
Ce dernier, « ou toute structure pouvant s'y substituer » a conclu avec [U] [A] le 3 octobre 2011 un contrat d'architecte.
Si la faculté de substitution existe bien dans le contrat d'architecte, la preuve d'une substitution effective de Monsieur [M] par les sociétés SE 2A et A2J n'est pas rapportée.
Tout d'abord la promesse unilatérale de vente bénéficie au seul [H] [M] faisant l'acquisition pour son compte personnel et étant, en conséquence, seul susceptible de perdre une marge sur le prix de vente des appartements en cas de non réalisation de la promesse de vente.
Ensuite Monsieur [M] produit une convention de prestation de services signée le 15 octobre 2011 avec les deux sociétés mais cette convention ne précise pas qu'elle s'applique à l'opération immobilière de [Localité 3].
Seul Monsieur [M] a déposé une demande de permis de construire, lequel a été délivré à son seul bénéfice à l'appui de plans le désignant comme unique maître d'ouvrage.
Ainsi aucune pièce ne démontre la réalité d'une substitution de Monsieur [M] par les sociétés SE2A et A2J dans l'exécution du contrat d'architecte signé avec Monsieur [A].
Ces deux sociétés n'ont donc aucune qualité à agir à l'encontre de l'architecte et leurs demandes doivent être déclarées irrecevables.
Le jugement sera infirmé sur ce point.
Sur la recevabilité de l'action de Monsieur [M] :
La société MAF, assureur de Monsieur [A] ,soulève l'irrecevabilité des demandes de Monsieur [M] en l'absence de saisine préalable de l'ordre des architectes.
Cependant la saisine préalable par le maître d'ouvrage de l'ordre des architectes prévue au contrat le liant à l'architecte n'est pas une condition de recevabilité de l'action directe engagée contre son assureur.
Les demandes de Monsieur [M] à l'encontre de la société MAF sont donc recevables et le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur la responsabilité de l'architecte :
Monsieur [M] soutient que le projet architectural de Monsieur [A] entraîne l'obstruction de fenêtres et d'ouvertures avec pavés de verre de l'immeuble voisin et qu'en conséquence les délais nécessaires à l'obtention d'un permis de construire modificatif lui ont fait perdre le bénéfice de la promesse unilatérale de vente imposant la signature de l'acte authentique au plus tard le 30 août 2012.
Il ressort du rapport d'expertise judiciaire que les fenêtres de l'immeuble voisin servent d'éclairage à des pièces d'habitation de deux appartements qui ne disposent pas d'autre éclairage naturel.
Par ailleurs des ouvrages en pavés de verre servent d'éclairage à un couloir et à un escalier d'accès à un logement.
Or selon les plans établis par Monsieur [A] la nouvelle construction obstruait les fenêtres et les pavés de verre privant ces locaux de lumière, voire de ventilation .
Le moyen développé par Monsieur [A] sur la qualification de vues ou de jours est inopérante dès lors que la construction projetée entraînait l'obstruction pure et simple de ces ouvrages et donc la suppression ou la réduction de l'éclairage et de la ventilation des logements concernés.
Monsieur [A] connaissait l'état des lieux puisque les plans joints à la demande de permis de construire mentionnaient l'existence de ces ouvrages.
Il a donc manifestement oublié d'en tenir compte lors de l'élaboration de son projet architectural.
D'ailleurs dans un courriel adressé à Monsieur [M] le 13 juin 2012 il affirme la nécessité de déposer un permis modificatif et il précise le bilan des modifications et le coût des plus-values, soit 32'000 € pour préserver l'éclairement des pavés de verre du bâtiment A de la copropriété voisine et 13'000 € pour préserver les vues des deux fenêtres du bâtiment B.
Ainsi, à partir du moment où Monsieur [A], professionnel de l'architecture, a admis la nécessité d'obtenir un permis de construire modificatif, il a reconnu les erreurs affectant les plans initiaux de nature à engager sa responsabilité professionnelle.
D'ailleurs le syndic de la copropriété voisine, après avoir vainement intenté un recours gracieux à l'encontre du permis de construire, a écrit, le 10 mai 2012, au maire de la commune pour lui demander d'annuler ce permis autorisant une construction rendant obscures et donc inhabitables les pièces concernées.
L'obtention d'un permis modificatif était donc indispensable afin d'éviter une action en suppression de ces troubles anormaux du voisinage.
Monsieur [A] conteste que le temps supplémentaire pour l'obtention de ce permis soit directement à l'origine de l'absence de réalisation de la promesse unilatérale de vente en soutenant que le délai nécessaire de 7 mois permettait de respecter les délais contractuels.
La promesse de vente stipulait que sa réalisation était soumise à l'obtention par Monsieur [M] d'un permis de démolir et d'un permis de construire obtenus au plus tard le 30 avril 2012 et purgés de tout recours des tiers au plus tard le 30 juillet 2012.
Or c'est seulement dans son courriel du 12 juin 2012 que Monsieur [A] envisage de déposer une demande de permis modificatif qui sera instruit dans le délai de 7 mois.
À ce délai il convient d'ajouter les 2 mois de recours des tiers, soit un total de 9 mois.
Le permis modificatif aurait donc été définitif au plus tôt au mois de mars 2013, soit au-delà de la date contractuelle du 30 juillet 2012.
La promesse indiquait qu'en cas de recours le délai de validité serait prolongé d'un délai maximum de cinq mois pour permettre aux parties de se concerter, la signature de l'acte authentique devant dans tous les cas intervenir au plus tard dans les 16 mois de la promesse.
Ainsi les parties devaient de concerter, donc discuter, pendant ce délai, sans obligation pour le vendeur d'accorder une prorogation de validité de la promesse de vente d'une durée totale de 5 mois.
Même dans l'hypothèse d'une prorogation, la réalisation de la promesse de vente devait intervenir au plus tard au mois de janvier 2013, à une période où le permis modificatif n'aurait pas encore été définitif.
Même si Monsieur [M] avait affiché le permis dans les 8 jours de son obtention, soit le 28 janvier 2012, au lieu de l'afficher le 16 mars 2012, les délais nécessaires à l'obtention d'un permis modificatif définitif auraient dépassé le terme de la promesse de vente dès lors que le vendeur était opposé à toute concertation et ne souhaitait pas profiter du délai maximum de 5 mois pour discuter ainsi qu'il résulte d'ailleurs de son courrier du 10 juillet 2012 refusant tout allongement de délai et demandant la signature de l'acte authentique à la date du 30 août 2012.
En outre, quelque soit la date d'affichage du permis de construire par Monsieur [M], il était impératif de demander un permis modificatif sous peine d'exposer ce dernier à une action en suppression des troubles anormaux du voisinage.
Monsieur [A] indique à tort que Monsieur [M] aurait pu renoncer à la condition suspensive d'obtention de permis de construire définitif stipulée dans son intérêt exclusif afin de signer l'acte authentique dans le délai contractuel. En effet il ne peut reprocher au maître d'ouvrage d'avoir souhaité détenir les autorisations administratives nécessaires à la réalisation de son opération immobilière avant de s'engager dans l'acquisition d'un terrain.
La faute de Monsieur [A] est donc en lien causal direct et certain avec la caducité de la promesse unilatérale de vente et il doit être déclaré responsable du préjudice subi par Monsieur [M].
Sur le préjudice :
Monsieur [M] évoque un double préjudice : les investissements engagés en pure perte et une perte de marge sur les bénéfices de la commercialisation des appartements et du commerce.
Il a justifié les frais engagés par la production en cours d'expertise de toutes les factures acquittées.
Seules les factures établies à son nom doivent être retenues à l'exception de celles établies au nom des sociétés SE2A et A2J dont les demandes ne sont pas recevables.
Monsieur [M] justifie avoir engagé des frais à hauteur de la somme hors taxes de 35'292,09 € .
L'expert judiciaire a déterminé une perte de marge en fonction des recettes résultant de la vente des appartements et des dépenses nécessaires pour la réalisation de l'immeuble et sa commercialisation, soit une marge nette de 305'120€, puisque contrairement à ce qu'il soutient, Monsieur [M] aurait nécessairement engagé des frais (honoraires d'architecte et de notaire, frais de démolition, primes d'assurance, frais de vente, frais bancaires etc.) venant en déduction du chiffre d'affaires.
Cependant le préjudice de Monsieur [M] ne peut consister qu'en une perte de chance de mener l'opération de construction jusqu'à son achèvement et de commercialiser la totalité des lots dans les conditions financières espérées.
Me [C], notaire chargé de recevoir les contrats de réservation, a attesté le 20 août 2012 qu'il était en possession de 8 contrats alors que l'immeuble projeté devait comporter 21 logements collectifs et un commerce.
Au regard de ces éléments la perte de chance raisonnable pour Monsieur [M] de percevoir une marge nette doit être indemnisée par l'allocation de la somme de 150'000 €.
Monsieur [A] sera donc condamné à payer à Monsieur [M] à titre de dommages et intérêts la somme totale de 185'292,09€ .
Le jugement sera infirmé sur ce point.
Sur la garantie de la société MAF :
Aux termes de l'article 10. 3 des conditions générales de la police d'assurance souscrite par Monsieur [A] auprès de la société MAF, aucune reconnaissance de responsabilité intervenant en dehors de l'assureur ne lui est opposable.
Précédemment il a été jugé que Monsieur [A], dans son courriel adressé à Monsieur [M] le 13 juin 2012, a admis la nécessité de déposer une demande de permis de construire modificatif et a donc reconnu avoir commis des erreurs dans l'élaboration de ses plans.
Mais si cette reconnaissance de responsabilité est inopposable à son assureur, la responsabilité de Monsieur [A] mettant en jeu la garantie peut être autrement établie.
Or les plans produits à l'appui de la demande de permis de construire faisaient apparaître l'existence des fenêtres et des pavés de verre et malgré ce, Monsieur [A] n'en a pas tenu compte dans l'élaboration de son projet architectural puisque la construction projetée avait pour conséquence d'obstruer ces ouvrages , de priver de lumière et d'aération certains logements de la copropriété voisine et d'entraîner ainsi des troubles anormaux du voisinage.
En dressant ses plans l'architecte a donc commis une faute de nature à engager sa responsabilité professionnelle garantie par la société MAF.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit que la société MAF doit sa garantie à son assuré Monsieur [A].
Les dommages et intérêts alloués à Monsieur [M] sont inférieurs au plafond de garantie stipulé dans les conditions particulières de la police d'assurance et la société MAF doit donc être condamnée in solidum avec Monsieur [A] au paiement de ces dommages.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme le jugement sauf en ce qu'il a déclaré Monsieur [M] recevable en son action au regard de la clause contractuelle de saisine du conseil régional de l'ordre des architectes et en ce qu'il a dit que la société MAF devait sa garantie à son assuré, Monsieur [U] [A].
Et statuant à nouveau sur les chefs infirmés,
Déclare irrecevables les demandes des sociétés SE2A et A2J.
Déclare Monsieur [U] [A] responsable du préjudice subi par Monsieur [H] [M] du fait de la non réalisation de la promesse unilatérale de vente.
En conséquence condamne Monsieur [U] [A] in solidum avec la société MAF à payer à Monsieur [H] [M] la somme de 185'292,09 € à titre de dommages-intérêts.
Condamne in solidum Monsieur [U] [A] et la société MAF à payer à Monsieur [H] [M] la somme de 10000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés tant en première instance qu'en cause d'appel.
Condamne in solidum Monsieur [U] [A] et la société MAF aux dépens de première instance et d'appel, y compris le coût de l'expertise judiciaire, et dit qu'ils seront recouvrés par les avocats de la cause conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
BD
