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délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1ère Chambre C
ARRET DU 28 FEVRIER 2017
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/06732
Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 AOUT 2014
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS
N° RG 12/02951
APPELANTE :
SCI THAU ET THUET immatriculée au RCS de BOURG-EN-BRESSE sous le n° 412469710 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 1]
[Adresse 2]
représentée par Me Christine FOMBONNE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant
assistée de Me Nicole MARKARIAN de la SELARL LERICHE CABINET D'AVOCATS, avocats au barreau de LYON, avocat plaidant
INTIMEE :
Syndicat des copropriétaires ESPACE AUTOMOBILE BAGNAS représenté par son Syndic FONCIA SOGI PELLETIER immatriculée au RCS de BEZIERS sous le n° 314686429 situé [Adresse 3]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
représenté par Me Frédéric SIMON de la SCP SIMON, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant substitué par Me Sandra VERGNAUD de la SCP SIMON, avocat au barreau de BEZIERS
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 28 Décembre 2016
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 18 JANVIER 2017, en audience publique, Madame Nathalie AZOUARD ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseillère
Madame Laïla REMILI, Vice-présidente placée auprès
du Premier président de la cour d'appel de Montpellier par ordonnance n° 5/2017 du 2 janvier 2017.
qui en ont délibéré.
Greffière, lors des débats : Madame Nadine CAGNOLATI
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Nadine CAGNOLATI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DU LITIGE :
La SCI THAU & THUET est propriétaire du lot 31 dans l'immeuble en copropriété dénommé 'ESPACE AUTOMOBILE BAGNAS' situé au [Localité 1], essentiellement composé de garages et parkings desservis par une voie de circulation.
Le 9 juillet 2012, s'est tenue une assemblée générale entérinant selon la résolution n° 16 l'annexion des parties communes par l'escalier de secours construit par la SCI HOTEL LE CALIFORNIA, propriétaire du lot 81, à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Par acte en date du 25 septembre 2012, la SCI THAU & THUET a fait assigner le syndicat des copropriétaires ESPACE AUTOMOBILE BAGNAS représenté par son syndic FONCIA SOGI PELLETIER, devant le tribunal de grande instance de BEZIERS, aux fins d'obtenir l'annulation des résolutions n° 10, 11, 12 et 16 de l'assemblée générale du 9 juillet 2012.
Le jugement rendu le 13 août 2014 par le tribunal de grande instance de BEZIERS énonce :
'Rejette l'ensemble des demandes.
'Condamne la SCI THAU & THUET à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le tribunal de grande instance considère sur la résolution n°16 que doit être écartée la règle de l'unanimité exigée par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 au motif que la construction litigieuse ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble dont les lots continuent à servir à l'usage de parkings et garages, et que la libre circulation des véhicules n'est pas sérieusement remise en question au droit de l'escalier litigieux du fait de sa largeur réduite.
Il ajoute que l'escalier de secours ne présente aucune fondation ni affouillement, ne prenant ouvrage sur le sol qu'au moyen de deux poteaux facilement démontables.
Concernant les résolutions 10, 11 et 12 les premiers juges considèrent qu'elles ont été régulièrement votées à la majorité de l'article 24 et que d'ailleurs la SCI se borne à soutenir leur interdépendance avec la résolution n°16.
La SCI THAU & THUET a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 2 septembre 2014.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 28 décembre 2016.
Les dernières écritures pour la SCI THAU & THUET ont été déposées le 19 décembre 2016.
Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires ont été déposées le 20 décembre 2016.
Le dispositif des écritures de la SCI THAU & THUET énonce :
au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
'Infirmer le jugement du 13 août 2014.
'Prononcer l'annulation des résolutions n° 16, 11, 10 et 12 de l'assemblée générale du 9 juillet 2012 pour défaut de vote séparé de chacun des projets de résolutions.
'Condamner la Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance avec distraction au profit de Maître FOMBONNE avec application de l'article 699 du même code.
La SCI soutient que les conséquences découlant de la construction de l'escalier de secours révèlent de l'appropriation de parties communes tant sur le plan matériel que juridique.
Elle expose que l'assise de l'escalier et sa structure sont ancrées dans le sol de la voie de circulation et dans le gros-'uvre des bâtiments.
Elle ajoute que cette construction entraîne une gêne pour certains propriétaires, deux véhicules ne pouvant pas se croiser, certaines man'uvres d'accès aux garages étant rendues difficiles, et que la copropriété est amputée d'une part conséquente de ses parties communes.
La SCI soutient qu'il s'agit en fait d'une approbation pure et simple des parties communes et que l'unanimité des copropriétaires est nécessaire et non la simple majorité dérogatoire de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Concernant la résolution n°11 visant la scission de la SCI Hôtel Le California de la copropriété, elle oppose l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel les copropriétaires doivent avant scission être complètement et loyalement informés de toutes les conséquences.
L'appelante soutient qu'il y a eu avant l'assemblée générale critiquée absence d'information et de mise au point préalable des conséquences matérielles, juridiques et financières de la scission à l'origine de trois procédures.
Elle ajoute que les résolutions 10 et 12 sont contestées non sur le principe mais en raison de leur interdépendance avec l'accaparement des parties communes.
Le dispositif des écritures du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ESPACE AUTOMOBILE BAGNAS énonce :
Au visa de la loi du 10 juillet 1965,
'Confirmer le jugement frappé d'appel
'Condamner la SCI THAU & THUET à lui payer la somme de 2 500 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Le syndicat soutient que la réalisation de l'escalier de secours ne porte aucune atteinte à la destination de l'immeuble, n'empêchant aucunement la circulation et l'accès, ayant une faible emprise.
Il considère qu'il n'y a pas aliénation des parties communes et que c'est bien la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 qui doit s'appliquer.
Elle précise que d'ailleurs la SCI THAU & THUET n'a pas son lot sur la partie où se trouve l'escalier et qu'elle ne justifie d'aucun préjudice.
Le syndicat des copropriétaires ajoute que la scission d'une partie d'un élément de copropriété est indépendant juridiquement de l'autorisation de travaux affectant des parties communes, qu'elle est autorisée par l'article 28 de la loi et selon la majorité de l'article 24 de ladite loi.
Il considère donc que la scission a été adoptée légalement ainsi que ses conséquences ( résolutions 10 et 12).
MOTIFS
La SCI THAU & THUET demande l'annulation de la résolution n° 16 de l'assemblée générale du 9 juillet 2012 votée selon la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, au motif que les travaux litigieux « entérinés » par cette résolution requièrent un vote unanime car ils constituent une véritable approbation des parties communes et portent atteintes à la destination de l'immeuble.
Elle soutient que c'est la règle de l'unanimité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 qui doit donc s'appliquer et non celle de la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'article 25 de ladite loi.
Il sera d'abord rappelé que les dispositions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 selon lesquelles l'assemblée générale ne peut statuer qu'à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires sont limitées aux décisions relatives à l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
Or en l'espèce il est constant que la destination de l'immeuble est le stationnement de véhicules dans des garages ou sur des places de parking et que les travaux litigieux consistent en la création d'un escalier métallique de secours de l'hôtel Le California qui prend appui sur la voie de circulation qui est une partie commune au moyen de deux poteaux métalliques et de la première marche.
La SCI THAU & THUET doit rapporter la preuve que les travaux litigieux aboutissent à une véritable appropriation des parties communes.
Il ressort cependant des pièces produites que l'escalier litigieux s'il s'appuie sur le sol des parties communes n'a que très peu d'emprise au sol.
Il est en outre affirmé mais insuffisamment démontré que cet escalier soustrairait les parties communes à leur destination c'est- à-dire à la libre circulation de véhicules.
Il n'est produit aucun constat ou relevé permettant de dire que l'escalier prenant appui sur la voie de circulation porte atteinte aux droits des autres copropriétaires d'aller et venir en voiture.
Les courriers de plusieurs copropriétaires produits par la SCI THAU & THUET font état seulement de ce que certains d'entre eux ne veulent pas de la création de servitudes, de ce que cet escalier est source de perturbation car des poubelles y seraient déposées dessous.
Enfin si les propriétaires des garage 42 et 43 affirment dans leur lettre de soutien à l'action de la SCI THAU & THUET être gênés pour rentrer dans leurs garages situés face à l'escalier aucun élément concret ne vient corroborer ces simples affirmations.
C'est à juste titre que les premiers juges ont considéré après étude des éléments soumis à débat qu'un escalier de secours dont l'emprise sur la voie commune de circulation est de faible importance, ne présentant aucune fondation, ne prenant appui sur le sol qu'au moyen de deux poteaux et constitué d'une structure métallique facilement démontable ne privait pas les autres copropriétaires de l'usage de la partie commune affectée par cet escalier et que la destination essentielle subsistait.
C'est à bon droit qu'ils ont dès lors jugé que la résolution n° 16 avait été prise à la majorité nécessaire.
La décision de première instance sera donc confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande d'annulation de la 16ième résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 9 juillet 2012.
La SCI THAU & THUET sollicite également la nullité de la résolution n° 11 de l'assemblée générale du 9 juillet 2012 de scission de la SCI Hôtel Le Californiaa lot 81 de la copropriété au motif du non respect des dispositions de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que par voie de conséquence celle des résolutions n° 10 et 12 de ladite assemblée.
En appel elle soutient que selon l'article 28 les copropriétaires doivent avant scission être complètement et loyalement informés de toutes les conséquence de la scission et se prononcer en assemblée générale sur la totalité de ces conditions.
Toutefois elle se limite à reprendre les prescriptions de l'article 28 de la loi sans exposer en quoi au cas présent ces prescriptions n'auraient pas été respectées.
Il ressort en outre de la lecture de la convocation à l'assemblée générale du 9 juillet 2012 qu'à la résolution n° 11 a été joint le plan définissant la nouvelle copropriété, qu'aux résolutions n° 10 et 12 portant sur l'approbation du modificatif et sur l'adaptation du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division suite au projet de scission ont été joints le projet modificatif de copropriété par un géomètre et une simulation de quote-part avec une nouvelle grille de répartition des tantièmes.
La SCI THAU & THUET ne rapporte pas la preuve, ni même ne précise en quoi ces documents n'auraient pas permis qu'elle soit suffisamment informée.
Par conséquent la demande de nullité des résolutions n° 10, 11 et 12 sera rejetée et la décision de première instance confirmée.
La décision de première instance sera également confirmée en ce qu'elle a mis les dépens à la charge de la SCI THAU & THUET l'a condamnée à payer la somme de 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Succombant en son appel la SCI THAU & THUET sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires ESPACE AUTOMOBILE BAGNAS la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS:
La cour, statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe.
Confirme le jugement rendu le 13 août 2014, par le tribunal de grande instance de BEZIERS en toutes ses dispositions.
Condamne la SCI THAU & THUET aux dépens de la procédure d'appel.
Condamne la SCI THAU & THUET à payer au syndicat des copropriétaires ESPACE AUTOMOBILE BAGNAS la somme de 2000 € au titre des frais exposés et non compris dans les dépens sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIERELE PRESIDENT
NC/NA
