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délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1ère Chambre A
ARRET DU 09 FEVRIER 2017
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/04117
Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 AVRIL 2015
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN
N° RG 11/01092
APPELANTS :
Monsieur [Z] [P]
né le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 1] (PAYS BAS)
de nationalité Hollandaise
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE avocat au barreau de MONTPELLIER
Madame [D] [M] épouse [P]
née le [Date naissance 2] 1966 à [Localité 1] (PAYS BAS)
de nationalité Hollandaise
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMES :
Monsieur [E], [F] [I]
né le [Date naissance 1] 1971 à [Localité 3] (IRLANDE)
de nationalité Irlandaise
[Adresse 2]
[Localité 4] (IRLANDE)
Représenté par Me Dominique FALANDRY de la SCP RAYNAUD ET ASSOCIES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES
Madame [P] [N] épouse [I]
née le [Date naissance 2] 1972 à [Localité 5] (IRLANDE)
de nationalité Irlandaise
[Adresse 2]
[Localité 4] (IRLANDE)
Représentée par Me Dominique FALANDRY de la SCP RAYNAUD ET ASSOCIES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 22 Novembre 2016 AVEC RABAT DE L'ORDONNANCE DE CLOTURE AU 13 DECEMBRE 2016
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 DECEMBRE 2016 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Président de chambre , chargé du rapport et Madame Brigitte DEVILLE Conseiller,
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :
Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Président de chambre
Madame Caroline CHICLET, Conseiller
Madame Brigitte DEVILLE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame Aurélie VARGAS greffier stagiaire en préaffectation
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Président de chambre, et par Madame Elisabeth RAMON greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
********
Vu le jugement du Tribunal de Grande Instance de Perpignan en date du 7/04/15 qui a dit que la clause de non garantie insérée dans l'acte en date du 20/02/09 est opposable aux époux [P] ; rejeté la demande de réduction du prix de vente et de dommages intérêts des époux [P] ; rejeté la demande reconventionnelle des époux [I] ; constaté la résolution de la vente en date du 20/02/09 portant sur l'immeuble sis à [Localité 2] cadastré A [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] pour une superficie de 75 a 51 ca ainsi que sur les biens mobiliers garnissant cet immeuble ; condamné les époux [P] à restituer aux époux [I] cet immeuble et les époux [I] à restituer la somme de 284.400 euros ; condamné les époux [P] à payer une somme de 80.000 euros aux époux [I] au titre de la clause pénale ; dit que les époux [P] sont tenus de restituer les fruits perçus de l'exploitation à compter du 14/09/11 ; condamné les époux [P] à payer la somme de 4.000 euros par mois, soit celle totale de 168.000 euros à parfaire au jour de la libération effective des locaux ; ordonné la compensation ; rejeté toutes autres demandes ;
Vu l'appel de cette décision en date du par les époux [P] et leurs écritures en date du 22/11/16 par lesquelles ils demandent à la cour de dire que les époux [I] ont commis une réticence dolosive en cachant le risque d'inondation, de dire nulle la clause de non garantie insérée dans l'acte, de dire qu'ils ne pouvaient pas s'exonérer de leur responsabilité décennale, d'ordonner une réduction de prix à hauteur de la somme de 100.000 euros et de condamner en outre les époux [I] à leur payer une somme de 90.000 euros à titre de dommages intérêts, de rejeter toutes demandes faites par les époux [I], subsidiairement de condamner les époux [I] à leur payer une somme de 50.000 euros au titre des travaux faits dans l'immeuble, de ramener le montant de la clause pénale à 1 euro, de rejeter la demande restitution des fruits et de condamner les époux [I] à leur restituer l'intégralité des sommes reçues soit celle de 284.400 euros ;
Vu les écritures des époux [I] en date du 9/12/16 par lesquelles ils demandent à la cour de débouter les époux [P] en toutes leurs demandes ; de les condamner à leur payer une somme de 5.000 euros au titre de dommages intérêts pour procédure dilatoire et à une amende civile de 3.000 euros ; de dire que la somme de 284.400 euros leur restera acquise au titre de la clause pénale ; de faire droit à leur demande d'intérêt au taux de 6% sur la somme de 403.600 euros à compter du 8/02/11 ; de condamner les époux [P] à leur payer une somme de 30.000 euros à titre de dommages intérêts ; celle de 4.000 euros par mois au titre des fruits de la propriété depuis le jour de la vente ; d'ordonner la capitalisation des intérêts ;
Vu l'ordonnance de référé présidentiel en date du 16/03/16 qui a dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la décision appelée ;
Par acte sous seing privé en date du 13/10/08 les époux [I] ont vendu aux époux [P] un immeuble d'habitation à [Localité 2] pour le prix de 688.000 euros dont 595.000 euros à valoir sur l'immeuble décrit comme une maison d'habitation avec terrain attenant et piscine comprenant au sous sol 4 caves ; la vente a été régularisée le 20/02/09 l'immeuble étant décrit dans l'acte comme comprenant au sous sol 2 chambres, une salle de bains, une cuisine et un salon ; il est indiqué dans l'acte que la somme de 284.400 euros a été payée comptant par les époux [P] et que le solde soit 403.600 euros sera payé au plus tard le 31/12/10 ; une clause résolutoire était insérée dans l'acte en cas de non paiement du solde à échéance aux termes de laquelle un mois après commandement de payer demeuré infructueux la vente sera résolue de plein droit si le commandement contient déclaration formelle par le vendeur de son intention de se prévaloir de la clause ; que cette clause prévoit aussi que dans cas le vendeur conserve à titre de clause pénale le montant des sommes déjà versées par l'acquéreur indépendamment de tous dommages intérêts ;
Lors d'un épisode pluvial d'octobre 2010 des infiltrations importantes sont apparues au niveau de ce sous sol ;
Constatant que le solde du prix n'avait pas été payé à la date convenu, les époux [I] ont fait signifier une sommation de payer le 8/02/11 visant la clause relative à un intérêt au taux de 6% applicable sur le solde restant dû ; le 12/08/11 ils ont fait signifier un commandent de payer visant la sommation du 8/02/11, la clause relative au taux de 6%, la clause résolutoire et la clause pénale ; ce commandent est demeuré infructueux
Par acte en date du 23/02/11 les époux [P] ont fait assigner les époux [I] en résolution de la vente pour vices cachés ainsi qu'en restitution du prix de vente versé et en paiement de la somme de 50.000 euros à titre de dommages intérêts ;
Par acte en date du 8/09/11 les époux [P] ont fait assigner les époux [I] en nullité de ce commandent de payer et de résolution de la vente ; les deux instances ont été jointes ;
Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 20/12/12 une mesure d'expertise a été ordonnée et le rapport a été déposé le 17/10/13 ;
L'expert indique que le changement de destination des pièces situées au sous sol a été autorisé par arrêté de permis de construire en date du 19/10/05 ; que le fait que la demande de permis de construire mentionne aménagement de l'entresol au lieu du sous sol est sans conséquence des lors que l'analyse des plans des lieux établit que les travaux envisagés portaient bien sur les 4 caves en un appartement ; l'expert indique qu'en l'absence de PPR et de préconisations spécifiques les travaux sont conformes aux exigences légales ;
A l'appui de leur demande de diminution du prix de vente, à hauteur de la somme de 93.000 euros et désormais 100.000 euros, les époux [P] font soutenir que les vendeurs ne peuvent se prévaloir de la clause de non garantie insérée dans l'acte de vente dans la mesure où ils n'ont pas été informés de l'intégralité des travaux d'aménagement réalisés, ce qui caractérise la mauvaise foi des vendeurs ; que les stipulations de l'acte authentique sont incohérentes puisqu'il y est indiqué qu'aucune construction n'a été effectuée dans les 10 dernières années et que des travaux d'aménagement ont été effectués par le vendeur ; qu'aucune police de garantie décennale n'a été souscrite au titre de ces travaux qui par ailleurs ne sont pas conformes au permis de construire ; que l'expert indique que le bien était affecté d'un vice caché lors de la vente consistant dans la possibilité d'accumulation d'une poche d'eau dans la galerie derrière le mur nord-ouest du bâtiment principal ; que ce vice rend l'appartement du sous sol impropre à sa destination ;
Les époux [I] indiquent que l'épisode pluvieux était tout à fait exceptionnel ce qui fait que l'inondation du sous sol ne peut être considérée comme un vice caché ; qu'il n'est pas établi, qu'ayant acheté cet immeuble en 2004, ils avaient eux-même connaissance de ce fait ; que les travaux effectués en 2005 ont été autorisés par permis de construire ;
Les époux [P] indiquent qu'ils ont refusé de payer le solde du prix en raison de l'importance des désordres constatés par l'expert qu'ils avaient diligenté dans son rapport en date du 30/11/10 ; que c'est sur cette base qu'ils ont fait assigner les époux [I] en garantie des vices cachés ; ils rappellent que l'expert judiciaire a indiqué que les vices n'étaient pas visibles pour un profane lors de la vente de 2009 même après un examen attentif ;
Ils indiquent que les époux [I] les ont fait expulser de la maison le 31/05/16 ; que cette mesure est illégale ; ils font soutenir le bien fondé de leur procédure estimatoire en l'état des conclusions expertales et en l'état de la dissimulation du risque important d'inondation pouvant affecter les caves transformées en lieu d'habitation, risque qu'ils connaissaient parfaitement ; ils précisent que le propriétaire initial de la maison a subi deux inondations entre 1989 et 2004 après de fortes pluies ; que ce risque est avéré par le refus de permis de construire en date du 12/05/15 qui mentionne le fait qu'une partie du projet consiste à créer une fenêtre au niveau de l'entresol qui est le niveau le plus bas sur la façade SUD OUEST qui reçoit directement les eaux de la crue, ce qui accroît le risque ; que par ailleurs une dame [R] atteste que Mme [I] est arrivée affolée chez elle car elle voulait lui montrer son jardin inondé ; que beaucoup d'eau sortait du regard situé prés de son appartement en sous sol de la maison ; que quelques jours plus tard elle a constaté que le plancher était déformé à cause de l'humidité ;
Ils précisent que le permis de construire obtenu autorisait le changement de destination de la maison en chambres d'hôtes ;
Les époux [I] indiquent que l'expert a précisé d'une part que les hauteurs d'eau constatées en 2010 n'avaient jamais été atteintes entre 1994 et 2011 soit pendant 17 ans ; qu'entre la date de leur achat et celle de leur vente il n'y a jamais eu de précipitations exceptionnelles ; que l'expert a lui-même indiqué que rien ne permet de dire que le vendeur avait connaissance du vice ; qu'ils ont déposé le 7/06/05 une demande de permis de construire pour l'aménagement de l'entresol en habitation et création de 5 chambres d'hôtes à l'étage avec création de deux vélux ; que le permis de construire a été accordé le 19/10/05 ; que les travaux ont été effectués entre le 19/10/05 et le 30/01/06 ; que ce fait est confirmé par l'expert judiciaire ; que le bien n'a jamais été et n'est toujours pas situé dans le périmètre d'un PPRn ou PPRt ;
La cour rappellera, ce qui n'est pas contesté par les parties que dans le cadre de l'acte de vente était inséré une clause résolutoire en cas de non paiement du solde à échéance aux termes de laquelle un mois après commandement de payer demeuré infructueux la vente sera résolue de plein droit si le commandement contient déclaration formelle par le vendeur de son intention de se prévaloir de la clause ; que cette clause prévoit aussi que dans cas le vendeur conserve à titre de clause pénale le montant des sommes déjà versées par l'acquéreur indépendamment de tous dommages intérêts ;
La cour rappellera aussi que dans le cadre de la procédure les époux [I], constatant que le solde du prix n'avait pas été payé à la date convenu, ont fait signifier une sommation de payer le 8/02/11 visant la clause relative à un intérêt au taux de 6% applicable sur le solde restant dû aux époux [P] ; que le 12/08/11 ils ont fait signifier un commandent de payer visant la sommation du 8/02/11, la clause relative au taux de 6%, la clause résolutoire et la clause pénale ; ce commandent est demeuré infructueux
Que certes par acte en date du 23/02/11 les époux [P] ont fait assigner les époux [I] en résolution de la vente pour vices cachés ainsi qu'en restitution du prix de vente versé et en paiement de la somme de 50.000 euros à titre de dommages intérêts ; que cependant la cour constate qu'à ce jour les époux [P] ont abandonné leur demande en résolution de la vente pour vice cachés en la transformation en demande de réduction du prix de vente à hauteur de la somme de 100.000 euros ;
Que cependant et d'une part la procédure suivie par les époux [I] est régulière en ce qu'ils ont respecté les prescriptions qui leurs étaient imposées dans le cadre de l'acte notarié et d'autre part à ce jour les époux [P] sont toujours redevables aux époux [I] d'une somme de plus de 400.000 euros dont ils n'ont jamais indiqué qu'ils avaient l'intention de commencer le paiement ;
La cour constate encore et à ce jour que la demande de réduction du prix de vente faite par les époux [P] n'est que de 100.000 euros ce qui les rend en tout état de cause débiteurs de la somme de plus de 300.000 euros envers les époux [I] ; que donc et même si la cour faisait droit à cette demande de réduction du prix de vente, la clause résolutoire, qui joue son plein jeu par la seule volonté exprimée par le vendeur de s'en prévaloir, serait encore d'application immédiate et obligatoire ;
En conséquence la cour prononcera la résolution de la vente par application de la clause résolutoire et confirmera la décision entreprise de ce chef ;
En ce qui concerne la demande d'application de la clause pénale insérée dans l'acte et dont rappel a été déjà fait par la cour, la cour constate que les époux [P] sont redevable de la somme de plus de 400.000 euros aux époux [I] depuis maintenant plus de 8 ans ; qu'ils retiennent cette somme sans aucune raison alors même qu'il résulte de leurs propres écritures qu'ils sont toujours redevable, et dans le meilleur des cas pour eux, d'une somme de plus de 200.000 euros dont ils ne proposent en aucun cas le paiement et bien évidemment n'ont pas commencé ce paiement alors même qu'ils ont continué pendant tout ce temps à exploiter les chambres d'hôtes et donc à encaisser le prix de location ;
La cour dira aussi que cette clause pénale a été librement acceptée par les époux [P] et qu'ils s'étaient engagés à payer le solde du prix dans le délai de 1 an après la vente d'un bien leur appartenant d'une valeur indiquée de plus de 600.000 euros ; que c'est dans ces conditions que les époux [I] ont accepté le fractionnement du paiement du prix ; la cour dira donc que la clause pénale doit ressortir de son plein effet et que donc les époux [I] sont bien fondés en leur demande de conservation de la somme de 284.400 euros à ce titre ;
La cour dira aussi que les époux [I] sont bien fondés en leur demande de perception des intérêts au taux de 6 % sur la somme de 403.600 euros depuis le 8/02/11 et jusqu'à la date de la présente décision ;
En ce qui concerne la demande de condamnation de restitution des fruits perçus au titre de l'exploitation des chambres d'hôtes depuis le jour de la prise de possession des lieux jusqu'à la date de départ des époux [P], la cour rappellera que la résolution de la vente a pour effet de remettre les parties en l'état au jour de la passation de l'acte notarié ; que donc cette demande est recevable en la forme dans la mesure où les époux [I] ont été privés des fruits de leur bien pendant toute cette période ;
La cour dira que cependant cette demande ne saurait être équivalente au chiffre d'affaire estimatif produit par les époux [I] au titre de cette exploitation dans la mesure où cette exploitation génère aussi des frais d'exploitation qui viennent grever le résultat net comptable ;
En conséquence et au regard des éléments de calcul produit en la procédure, la cour possède des éléments suffisants pour fixer ce chef de préjudice à la somme de 1.000 euros par mois depuis le jour de la prise de possession jusqu'au jour du départ effectif des époux [P] ;
La cour déboutera par contre les époux [I] en leur demande de condamnation des époux [P] à payer une somme au titre de l'amende civile, rappelant que le droit à ester en justice est un droit fondamental pour toute personne de même que celui d'utiliser toutes les voies de droit mises à sa disposition ; que rien dans le cadre de la présente instance ne vient démontrer la volonté des époux [P] d'intenter une procédure abusive, même s'ils succombent en toutes leurs demandes en cause d'appel ;
Il en ira de même et au titre de la demande de condamnation à dommages intérêts pour procédure abusive et dilatoire ;
La cour dira aussi que la demande de condamnation présentée par les époux [I] à condamnation des époux [P] à leur payer une somme de 30.000 euros à titre de dommages intérêts sera rejetée comme faisant double emploi avec l'application de la clause pénale et l'obtention des intérêts de 6% sur la somme restant due ;
Par contre la cour condamnera les époux [P] à payer une somme de 5.000 euros aux époux [I] sur la base des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de toute la procédure ;
Par ces motifs,
La cour,
Statuant publiquement contradictoirement et en dernier ressort,
Reçoit les époux [P] en leur appel et le déclare régulier en la forme,
Au fond,
Confirme la décision entreprise en ce qu'elle a ordonné la résolution de la vente intervenue entre les époux [P] et les époux [I] et à ordonner la restitution du bien par les époux [P] sous astreinte ;
Infirme la décision entreprise en ce qui concerne l'application de la clause pénale et statuant à nouveau de ce chef ;
Dit que les époux [I] conserveront la somme de 284.400 euros au titre de la clause pénale ;
Condamne les époux [P] à payer aux époux [I] un intérêt au taux de 6% sur la somme de 403.600 euros depuis le 8/02/11 jusqu'à la présente décision ;
Emendant sur la somme allouée au titre des fruits du bien immobilier, condamne les époux [P] à payer aux époux [I] une somme de 1.000 euros par mois à compter de la prise de possession des lieux jusqu'au jour du départ effectif ;
Confirme la décision entreprise en toutes ses autres dispositions non contraires ;
Rejette toutes autres demandes ;
Condamne les époux [P] à payer aux époux [I] la somme de 5.000 euros sur la base des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de toute la procédure.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
YBS
