Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1ère Chambre C
ARRET DU 24 JANVIER 2017
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/09761
Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 DECEMBRE 2014
TRIBUNAL D'INSTANCE DE PERPIGNAN
N° RG 11-12-0004
APPELANTS :
Monsieur [Q] [X]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me Christophe GRAU, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES
Madame [U] [X]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Christophe GRAU, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES
INTIMEE :
Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE [Établissement 1] et pour lui son syndic en exercice l'EURL LITTORAL IMMOBILIER dont le siège social est situé [Adresse 2] et pour elle son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par Me Caroline VIEU-BARTHES de la SCP FARRIOL - VIEU-BARTHES - ROGER, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 14 Novembre 2016
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 DECEMBRE 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Chantal RODIER, Conseiller
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Greffier, lors des débats : Monsieur Dominique SANTONJA
L'affaire mise en délibéré au 17 janvier 2017 a été prorogée au 24 janvier 2017
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
FAITS et PROCEDURE- MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES:
[Q] et [U] [X] sont propriétaires d'un lot N° [Cadastre 1] en nature d'appartement dans la résidence [Établissement 1].
Par déclaration au greffe de la juridiction de proximité de Perpignan en date du 13 avril 2010, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Établissement 1] représenté par son syndic, M. [S] a assigné [Q] et [U] [X] pour les voir condamner au paiement d'arriérés de charges.
Après exception de compétence le tribunal d'instance s'est déclaré compétent et a retenu l'affaire.
Le jugement en date du 5 décembre 2014, rendu par le Tribunal d'instance de PERPIGNAN énonce:
Condamne solidairement [Q] et [U] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Établissement 1] la somme de 4406,51 € avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2010 sur la somme de 2727,60 €.
Condamne solidairement [Q] et [U] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Établissement 1] la somme de 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Le juge d'instance retient tout d'abord que le syndicat justifie par les copies des procès verbaux d'assemblée générale de sa désignation en qualité de syndic ainsi que par les contrats signés.
Il considère ensuite que les époux [X] en leur qualité de copropriétaires sont tenus au paiement de la quote-part des charges de copropriété afférentes à leur lot telles que votées par l'assemblée générale.
Il retient que la contestation faite par les consorts [X] de la clé utilisée pour la répartition des charges entre le syndicat principal et le syndicat secondaire concerne les exercices 2000 à 2008 alors que la demande dont il est saisi porte sur des exercices postérieurs.
Il ajoute que le rapport de l'expert comptable invoqué par les époux [X] ne concerne pas la répartition des charges du syndicat secondaire LE BEAUPRE intéressé par le présent litige mais uniquement le syndicat principal.
Il considère que les consorts [X] ne démontrent pas que des sommes intéressants le syndicat principal auraient été prises en charge par le syndicat secondaire, précisant que les seuls courriers des défendeurs sont dépourvus de force probante.
Monsieur et Madame [X] ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe de la cour le 30 décembre 2014.
La clôture de la procédure a été ordonnée le 14 novembre 2016.
Les dernières écritures pour Monsieur et Madame [X] ont été déposées le 25 mars 2015.
Les dernières écritures pour le syndicat de la résidence [Établissement 1] ont été déposées le 21 mai 2015.
Le dispositif des dernières conclusions ses époux [X] énonce:
Infirmer le jugement dans l'ensemble des dispositions.
Débouter l'EURL LITTORAL IMMOBILIER ès qualités de syndic, venant aux droits de M [S].
Condamner l'EURL LITTORAL IMMOBILIER ès qualités de syndic au paiement de la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamner l'EURL LITTORAL IMMOBILIER ès qualités de syndic aux entiers dépens.
Les appelants soutiennent que depuis de nombreuses années les syndics successifs de la résidence [Établissement 1] appliquent une répartition des charges erronée, non conforme à celle prévue au règlement de copropriété avec pour conséquence l'établissement de compte personnel de chaque copropriétaire non conforme à la réalité.
Ils ajoutent que ce problème de répartition a été soumis au syndic judiciaire du syndicat principal qui a saisi un expert comptable pour faire réaliser un audit, qui a évolué vers un contrôle de conformité avec le règlement de copropriété de la répartition des charges.
Les consorts [X] ajoutent qu'en outre le jugement dont ils ont fait appel s'est fondé sur les PV d'assemblée générale de 2009, 2010, 2011 et 2012 et les relevés de compte de 2013 alors qu'un jugement du tribunal de grande instance de Perpignan en date du 25 septembre 2014 a annulé l'assemblée générale du 8 janvier 2010, qu'un arrêt de la cour d'appel de Montpellier en date du 3 mars 2015 a annulé les résolutions de l'assemblée générale d'août 2010, et que les comptes arrêtés au 31 mars 2009 ont été annulés par un jugement définitif du 28 juin 2012.
Le dispositif des dernières écritures du syndicat de la résidence [Établissement 1] pris en la personne de l'EURL LITTORAL IMMOBILIER ès qualités de syndic énonce:
Confirmer le jugement frappé d'appel.
Condamner époux [X] au paiement de la somme de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
L'EURL LITTORAL IMMOBILIER fait tout d'abord observer que la contestation du règlements des charges par les appelants porte sur une période antérieure à la gestion par le présent syndic soit sur les années 2000 à 2008.
Sur le fond le syndicat rappelle que la résidence [Établissement 1] dépend d'un ensemble immobilier [Établissement 2] comprenant un syndicat principal et sept syndicats secondaires dont LE BEAUPRE.
Il ajoute qu'un syndicat secondaire est un syndicat indépendant avec notamment ses charges propres.
Il soutient que contrairement aux dires des appelants le rapport de l'expert comptable démontre la conformité des clés de répartition avec le règlement de copropriété pour les charges générales et qu'il n'y a eu aucune action judiciaire remettant en cause la répartition des charges.
Il ajoute qu'en tout état de cause l'annulation d'une assemblée générale ayant approuvé les comptes reste sans influence sur l'obligation des copropriétaires de régler les charges résultant du règlement de copropriété.
Le syndicat rappelle également que l'expertise comptable invoquée par les appelants ne concerne que la comptabilité du syndicat principal et que ce rapport est inopposable au syndicat LE BEAUPRE.
Par ailleurs selon le syndicat la question de répartition des charges entre les différents syndicats secondaires et le syndicat principal a surtout pour base le problème de salaires et charges sociales du personnel qui ne se pose plus depuis 2007, le personnel ayant été licencié.
Selon l'intimé le jugement du 25 septembre 2014 qui prononce la nullité de l'assemblée générale du 8 janvier 2010 est sans influence, cette assemblée générale ne comportant aucune délibération d'approbation des comptes.
Sur l'arrêt du 3 mars 2015, l'intimé expose que si l'annulation de la résolution N° 2 de l'assemblée générale du 6 août 2010 a bien été prononcée, et si cette résolution portait sur l'approbation des comptes 2007/2008, toutefois les charges objets du présent litige sont postérieures les consorts [X] étant à jour des charges au 1er avril 2009.
Enfin sur le jugement du 28 juin 2012, le syndicat répond qu'il prononce bien l'annulation de certaines résolutions de l'assemblée générale du 22 juillet 2009 mais n'annule pas la résolution N° 4 portant approbation des comptes de l'exercice 2008/2009.
MOTIFS:
Sur le fond, comme l'a justement relevé le premier juge il n'est pas discuté que les époux [X] sont propriétaires d'un lot dans la résidence [Établissement 1] et qu'ils sont donc tenus au regard des obligations du règlement de copropriété du paiement des charges afférentes à leur lot.
Il sera aussi rappelé que le présent litige a été introduit par le syndicat des copropriétaires pour obtenir le paiement des charges de la copropriété [Établissement 1] au 3 mars 2010 et portant sur la période du 1er avril 2009 au 16 février 2010 pour un montant de 2727,60 € avec mise en demeure du 6 mars 2010.
En cours de première instance le décompte a été actualisé au 3 janvier 2013 à la somme de 4406,51 € .
Il sera ensuite observé que la résidence [Établissement 1] fait parti d'un ensemble immobilier [Établissement 2] pour lequel il existe un syndicat principal et sept syndicats secondaires, soit un par bâtiment dont le BEAUPRE.
Il ressort des différentes pièces produites et en particulier des règlements de copropriété, que concernant le syndicat principal il n'existe pas de clefs de répartition spécifiques aux différents syndicats secondaires puisque le syndicat principal n'a pas vocation à répartir les charges y afférentes auprès des copropriétaires, et qu'ainsi le règlement de copropriété du syndicat principal ne définit qu'une seule et unique clef de répartition à savoir les charges communes générales.
Concernant chaque syndicat secondaire et plus spécifiquement LE BEAUPRE les charges sont réparties selon le règlement de copropriété de septembre 1984, modifié le 1er décembre 1986, et il est opéré une distinction entre les charges générales et les charges spéciales, et les charges sont réparties entre les propriétaires au prorata des quotes-parts de parties communes selon un tableau de répartition des tantièmes comprenant sept colonnes.
Il sera observé qu'il n'est pas justifié de la moindre procédure de contestation ou de demande de modification de la clé de répartition des charges du règlement de copropriété du syndicat LE BEAUPRE.
Concernant le rapport d'expertise comptable du cabinet Jean DUCUP de SAINT PAUL, invoqué par les appelants comme élément apportant la preuve qu'il y a de nombreux dysfonctionnements au sein des syndicats quant à leur gestion, il sera tout d'abord observé que selon le rapport lui-même la mission confiée à l'expert comptable par le syndic judiciaire provisoire du syndicat principal LES TROIS MATS, est d'une part limitée au syndicat principal et d'autre part porte sur les exercices comptables du 1er avril 1999 au 31 mars 2009 soit les exercices antérieurs aux exercices comptables objet du présent litige.
Par conséquent il ne peut être tiré de conséquence sur les charges de copropriété à compter du 1er avril 2009 de ce que l'expert comptable dans le cadre de cette mission mentionne qu'après sondage il apparaît des anomalies entre les charges à répartir et les charges effectivement facturées aux copropriétaires, l'expert n'ayant travaillé que par sondage, sur les comptes antérieurs au 1er avril 2009, en précisant que la principale difficulté concerne la réparation des charges en personnel, qui en tout état de cause ne se pose plus depuis le licenciement du personnel en 2007.
En outre il sera relevé que l'expert comptable en page 18 de son rapport indique que le règlement de copropriété est bien respecté dans les clés de répartition des charges appliquées.
Concernant les décisions judiciaires sur lesquelles les consorts [X] se fondent également pour contester le paiement des charges qui leur est demandé et critiquer le jugement de première instance :
Il apparaît que si le jugement rendu le 28 juin 2012 par le tribunal de grande instance de Perpignan a effectivement annulé les 5ième et 6ième résolutions de l'assemblée générale du 22 juillet 2009, au motif que la résolution N°5 portant sur l'approbation de la répartition des charges de l'exercice 2008-2009 renferme plusieurs questions, et que l'assemblée générale n'a pas été en mesure de se prononcer distinctement sur chaque question posée, cette annulation n'est pas fondée sur une contestation de la clé de répartition des charges et qu'en outre elle concerne un exercice comptable antérieur à la période visée dans le présent litige.
Il sera également relevé que le même jugement a refusé de faire droit à la demande d'annulation de la résolution N° 4 approuvant les comptes de l'exercice 2008-2009 au motif que les demandeurs ne justifient pas d'une présentation tronquée des comptes.
Le jugement rendu le 25 septembre 2014 par le tribunal de grande instance de Perpignan a prononcé la nullité de l'assemblée générale du 8 janvier 2010 au motif que les règles relatives à la validité des mandats n'étaient pas respectées.
Si cette décision d'annulation de l'assemblée générale dans son ensemble a de fait entraîné l'annulation de toutes les résolutions qu'elle contenait, il sera observé que le tribunal ne s'est nullement prononcé sur les comptes et sur la répartition des charges, et que d'ailleurs le tribunal n'était pas saisi à titre subsidiaire d'une quelconque demande d'annulation portant sur cette question, la lecture du procès verbal de ladite assemblée permettant de s'apercevoir qu'elle ne contient aucune résolution relative aux comptes et aux charges.
Enfin l'arrêt de la cour d'appel de Montpellier en date du 3 mars 2015 a confirmé le jugement frappé d'appel du tribunal de grande instance de Perpignan du 17 juin 2013 sauf en ces dispositions relatives à l'annulation des résolutions N° 2, 3, et 6 de l'assemblée générale du 6 août 2010 et l'infirmant a prononcé l'annulation des-dites résolutions.
La résolution N° 2 porte sur l'approbation des comptes 2007/2008 soit sur un exercice antérieur à la période considérée dans la présente instance, mais surtout si cette résolution a été annulée c'est au motif que s'agissant de voter à nouveau sur des résolutions prises lors d'une assemblée générale précédente annulée, le syndicat des copropriétaires devait à nouveau notifier aux copropriétaires les documents relatifs aux comptes 2007/2008 tenant le caractère autonome de chaque assemblée les unes par rapport aux autres et que l'on ne pouvait se référer à une information donnée pour une assemblée générale précédente, qui plus est annulée.
La résolution N° 3 relative au quitus donné au syndic a été annulé en ce qu'elle se rattache nécessairement à la résolution N°2.
Enfin la résolution N°6 portant sur la souscription d'un contrat d'assurance est sans lien avec l'objet du litige.
Par conséquent il apparaît que tous les éléments mis en avant par les consorts [X] permettent certes de caractériser l'existence d'un contentieux ancien et persistant au sein de la copropriété entre certains copropriétaires et les syndicats, général et secondaires, mais ne démontrent en rien que les charges imputées aux appelants et ressortant des assemblées générales, des relevés de compte et des appels de fond, soient erronées.
C'est donc à juste titre qu'au vu des éléments produits le premier juge a condamné les époux [X] au paiement de la somme de 4406,51 € au vu du relevé de compte du 3 janvier 2013 et dit que les intérêts au taux légal devaient courir à compter de la mise en demeure du 6 mars 2010 sur la somme de 2727,60 €.
La décision déférée sera en outre confirmée en ce qu'elle a condamné les époux [X] au paiement de la somme de 600 € au titre de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens.
Les consorts [X] succombant en leur appel, doivent être condamnés aux dépens de la procédure d'appel ainsi qu'à payer la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS:
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe.
Confirme le jugement rendu par le tribunal d'instance de Perpignan le 5 décembre 2014.
Condamne les époux [X] aux dépens de la procédure d'appel.
Condamne les époux [X] à payer la somme de 1000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
NA
