Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1ère Chambre C
(anciennement dénommée 1° Chambre section D)
ARRET DU 08 NOVEMBRE 2016
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/05180
Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 JUIN 2014
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS
N° RG 12/02390
APPELANTE :
SCI LE LOUISIANE inscrite au registre du commerce et des sociétés de MONTPELLIER sous le n° 417598125, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Me Agnès PROUZAT de la SCP VERBATEAM, avocat a u barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assistée de Me Jean-Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX & ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat plaidant
INTIMES :
Maître [I] [A]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Adresse 3]
représentée par Me Gilles LASRY de la SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assisté de Me Hélène BAUMELOU de la SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 1]INS pris en la personne de son syndic en exercice la SARL VIAGENCE CEVENNES, inscrit au RCS de BEZIERS sous le numéro B 477 535 678, elle-même représentée par son représentant légal en exercice
[Adresse 4]
[Adresse 4]
représenté par Me Alain COHEN BOULAKIA de la SELARL JURIPOLE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assisté de Me Sandrine BOURDAROT-COUSY de la SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 07 Septembre 2016
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 28 SEPTEMBRE 2016, en audience publique, madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Madame Chantal RODIER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame Marie-Lys MAUNIER
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Marie-Lys MAUNIER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES :
La marque [Localité 1] appartient au groupe LES VILLAGES D'OR spécialisé dans la réalisation d'ensembles immobiliers destinés à accueillir des occupants seniors, leur offrant des prestations spécifiques ainsi que des services collectifs.
Ce groupe a fait réaliser la construction d'un ensemble immobilier en copropriété dénommé LES PATIOS D'OR DE LAMALOU situé sur la commune de [Localité 2]. La résidence comprend outre des parkings et des appartements répartis sur plusieurs étages, une salle pouvant être à destination de salle de gymnastique, salon, club house, bar, bureau constituant le lot 48 de l'ensemble immobilier. Ce lot a été acquis par acte notarié en date du 4 mars 2010 par la SCI LE LOUISIANE.
Le règlement de copropriété, état descriptif de division a été dressé le 7 mai 2008 par Maître [A] notaire à [Localité 2] qui a également régularisé les actes de ventes en l'état futur d'achèvement. Dans ce cadre le local à usage de services internes, lot 48 est destiné à être mis à la disposition du syndicat des copropriétaires dans le cadre d'un bail annexé.
Par acte en date du 12 juillet 2012, la SCI LE LOUISIANE a fait assigner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Localité 1] et Maître [A] devant le tribunal de grande instance de Béziers, aux fins d'obtenir la nullité de la 14ième résolution de l'assemblée générale de la copropriété du 30 mars 2012, aux termes de laquelle les copropriétaires ont refusé de ratifier le bail de location du club house et de dire que ce bail est opposable au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 1] qui est aussi tenu au paiement des loyers.
Le jugement rendu le 30 juin 2014 par le tribunal de grande instance de Béziers énonce :
'Dit que la clause insérée dans le règlement de copropriété de la résidence LES PATIOS D'OR sise à [Adresse 3] aux termes duquel « le propriétaire du lot N° 48 devra s'engager à mettre à la disposition du syndicat des copropriétaires ledit local, dans les termes et conditions fixés au projet de bail annexé au présent règlement de copropriété, soumis volontairement aux dispositions des articles L 145-1 et suivants du code de commerce. En outre chaque copropriétaire reconnaissant expressément aux termes de l'acte notarié constatant son
acquisition, avoir pris connaissance du présent règlement et s'engager à le respecter est réputé avoir accepté les termes du projet de bail susvisé, lequel fait partie intégrante dudit règlement de copropriété. » est réputée non écrite.
' Déboute la SCI LE LOUISIANE de l'intégralité de ses fins, moyens et prétentions.
' Rejette toutes prétentions plus amples ou contraires.
' Condamne la SCI LE LOUISIANE aux entiers dépens de l'instance.
' Rejette la demande d'exécution provisoire.
' Condamne la SCI LE LOUISIANE à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 1] la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le tribunal de grande instance considère tout d'abord sur la nullité de la clause du bail après avoir rappelé les dispositions de l'article 39 du décret du 17 mars 1967 reprises dans l'article 87 du règlement de copropriété, qu'il n'est pas contesté que le premier syndic de copropriété la SARL SAGESTIMM appartient au même groupe que la SCI LE LOUISIANE et que l'assemblée générale doit donc ratifier le bail locatif signé entre la SARL SAGESTIMM et la SCI LE LOUISIANE, comme d'ailleurs mis à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 30 mars 2012.
Le tribunal ajoute que l'assemblée générale ne peut être contrainte de ratifier un bail.
Il précise que le défaut de majorité invoqué ne peut suffire à emporter l'annulation de la résolution 14.
Le tribunal de première instance considère également sur la responsabilité du notaire que le défaut d'annexion du bail au règlement de copropriété n'est pas directement constitutif de préjudice, que la validité du bail est conditionnée au vote conforme de l'assemblée générale et qu'en l'absence d'un tel vote le bail n'est pas opposable aux copropriétaires, la clause étant réputée non écrite.
Il ajoute que c'est spécifiquement le défaut de mention du vote nécessaire de l'assemblée générale qui peut causer un préjudice à la SCI LE LOUISIANE mais que le tribunal ne peut substituer un moyen nouveau aux prétentions des parties.
La SCI LE LOUISIANE a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 8 juillet 2014.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 7 septembre 2016.
Les dernières écritures pour la SCI LE LOUISIANE ont été déposées le 6 septembre 2016.
Les dernières écritures pour Maître [A] ont été déposées le 6 septembre 2016.
Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 1] ont été déposées le
20 novembre 2014.
Le dispositif des écritures de la SCI LE LOUISIANE énonce :
A titre principal :
-Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 1] de sa demande tendant à ce que soit réputée non écrite la clause du règlement de copropriété relative à la mise à disposition par le propriétaire du lot 48 dans les conditions fixées au projet de bail annexé au règlement de copropriété soumis volontairement aux dispositions des articles L 145-1 et suivants du code de commerce.
-Prononcer la nullité de la 14ième résolution de l'assemblée générale de la copropriété de la résidence [Localité 1] en date du 30 mars 2012, aux termes de laquelle les copropriétaires ont refusé de ratifier le bail de location du club house liant la SCI LE LOUISIANE au syndicat des copropriétaires.
-Dire que le bail de location liant la SCI LE LOUISIANE au syndicat des copropriétaires est opposable au syndicat des copropriétaires qui est tenu au paiement des loyers et charges stipulés aux termes de ce bail.
-Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 1] au paiement de la somme de 90 985,37 € au titre des loyers et charges dus pour la période du mois d'avril 2010 au mois de septembre 2014 inclus outre les intérêts au taux légal sur la somme de 28 708,75 € à compter du 12 août 2011, date de la notification de la première mise en demeure.
- Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 1] au paiement de la somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d'appel, avec application de l'article 699 du même code au profit de Maître AUCHE.
A titre subsidiaire :
-Juger que Maître [A] est responsable des préjudices subis par la SCI LE LOUISIANE consécutifs au défaut d'annexion du bail au règlement de copropriété ainsi qu'au défaut de ratification du bail par le syndicat des copropriétaires.
-Dire que Maître [A] a manqué à ses obligations de conseils à l'égard de la SCI et a commis une faute engageant sa responsabilité.
-Condamner Maître [A] à payer à la SCI LE LOUISIANE la somme de 192 600 € au titre des préjudices subis correspondant aux loyers et charges qu'aurait due percevoir la SCI pour la période du 1er avril 2010 au 31 mars 2019.
-Condamner Maître [A] au paiement de la somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d'appel, avec application de l'article 699 du même code au profit de Maître AUCHE.
Sur la validité des stipulations du règlement de copropriété au regard de la destination de l'immeuble, la SCI LE LOUISIANE expose que les clauses d'adhésion dans les règlements de copropriété des résidences de 3ème âge sont aujourd'hui bien établies et validées et que c'est dans le respect de la destination particulière de l'immeuble que le règlement de copropriété prévoit la location du lot 48 au syndicat des copropriétaires et ce afin de permettre aux copropriétaires de bénéficier d'un local à usage de salle de gymnastique, salon, club house...
La SCI ajoute que le local étant destiné à tous les copropriétaires et non à certains d'entre eux, le bail est opposable au syndicat et lie bel et bien la SCI LE LOUISIANE au syndicat des copropriétaires et non aux copropriétaires pris à titre individuel.
L'appelante après avoir fait observer que le moyen tiré de l'application de l'article 39 du décret du 17 mars 1967 n'avait été soulevé par aucun défendeur mais d'office par le tribunal, soutient que ce texte n'est pas applicable au cas d'espèce car il n'a vocation à s'appliquer que pour des conventions devant être régularisées postérieurement à la mise en copropriété de l'immeuble, alors que le bail litigieux préexiste à la mise en copropriété de l'immeuble.
Elle ajoute que le bail est institué par le règlement de copropriété qui constitue à lui seul une convention conforment aux dispositions de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 et auquel adhérent les acquéreurs en devenant copropriétaires. La SCI LE LOUISIANE considère donc qu'il y a une adhésion unanime des copropriétaires à la convention et donc en l'espèce au bail sans qu'il y ait besoin d'une décision spéciale d'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires.
Surabondamment la SCI expose qu'à supposer même que les dispositions de l'article 39 aient vocation à s'appliquer, la société SAGESTIMM étant une personne morale l'article 39 implique une autorisation spéciale lorsque l'entreprise devant contracter avec le syndicat détient directement ou indirectement une participation dans le capital de la société syndic, ce qui n'est pas le cas en l'espèce les sociétés SAGESTIMM et LE LOUISIANE n'ayant aucun lien « capitalistique » qui les lierait directement ou indirectement.
Sur l'annulation de la 14ième résolution de l'assemblée générale du 30 mars 2012, la SCI rappelle que la destination de l'immeuble
(accueil d'occupants seniors) nécessite l'existence d'un local à usage de services internes constitué par le lot 48 lui appartenant.
Elle ajoute que le règlement de copropriété précise que chaque copropriétaire est réputé avoir accepté les termes du bail liant la SCI LE LOUISIANE au syndicat des copropriétaires et que le refus de ratification du bail est contraire à la destination de l'immeuble et doit s'analyser comme une modification du règlement de copropriété nécessitant un vote unanime alors que 17 copropriétaires étaient absents le 30 mars 2012 et non représentés.
La SCI soutient également qu'il en résulte que le règlement de copropriété constitue un document contractuel obligeant les copropriétaires et le syndicat, que son opposabilité et en suivant celle du bail est indiscutable.
Sur la responsabilité du notaire la SCI rappelle que ce dernier est intervenu non seulement en qualité de rédacteur du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, mais a également dressé l'acte authentique de vente du lot n° 48 au bénéfice de la SCI et qu'il n'ignore donc rien de l'économie du projet à savoir que ce lot est destiné à la location, le loyer permettant le financement du prêt souscrit par la SCI pour l'achat. Les contestations de la copropriété sur la validité et l'efficacité de l'acte sont constitutives d'une insécurité juridique imputable au notaire rédacteur du règlement de copropriété et du bail qui aurait du être annexé au règlement ainsi que l'acte de vente du lot 48.
Le notaire selon la SCI a ignoré ces difficultés juridiques comme le démontre son courrier du 25 août 2010. Elle précise que le notaire a commis des fautes incontestables :
*rédaction d'une clause du règlement de copropriété réputée non écrite par le tribunal,
*omission d'annexion du bail au règlement de copropriété,
*méconnaissance des mécanismes d'approbation des termes du bail par l'assemblée générale des copropriétaires.
La SCI considère que les fautes commises par le notaire sont directement à l'origine des préjudices qu'elle subit ne pouvant percevoir les loyers alors qu'elle est contrainte de payer les charges.
Le dispositif des écritures du [Localité 1] énonce :
A titre principal :
-Confirmer le jugement déféré en ce qu'il a dit que la clause insérée dans le règlement de copropriété dans les termes suivants :
« le propriétaire du lot N° 48 devra s'engager à mettre à la disposition du syndicat des copropriétaires ledit local, dans les
termes et conditions fixés au projet de bail annexé au présent règlement de copropriété, soumis volontairement aux dispositions des articles L 145-1 et suivants du code de commerce. En outre chaque copropriétaire reconnaissant expressément aux termes de l'acte notarié constatant son acquisition, avoir pris connaissance du présent règlement et s'engager à le respecter est réputé avoir accepté les termes du projet de bail susvisé, lequel fait partie intégrante dudit règlement de copropriété. »
est réputée non écrite.
Et en ce qu'il a condamné la SCI LE LOUISIANE au paiement de la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
A titre subsidiaire :
-Dire que cette clause est inopposable au syndicat des copropriétaires dans la mesure où le projet de bail n'est pas annexé au règlement de copropriété.
A titre très subsidiaire :
-Constater que la clause litigieuse insérée dans le règlement de copropriété ne prévoit pas d'engagement du syndicat des copropriétaires de prendre à bail.
A titre infiniment subsidiaire :
-Condamner Maître [A] à relever et garantir le syndical des copropriétaires de toute condamnation à intervenir.
En toutes hypothèses :
-Débouter la SCI LE LOUISIANE de sa demande tendant à voir prononcer la résolution n°14 de l'assemblée générale critiquée.
-Débouter la SCI LE LOUISIANE de sa demande tendant au paiement des loyers et des charges.
-Condamner toute partie succombante à lui payer la somme de 5 000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens y compris.
Sur la clause du règlement de copropriété réputée non écrite le syndic fait observer qu'en vertu de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, toutes les clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37 de la même loi sont réputées non écrites et que le juge a la possibilité à tout moment de constater l'absence de conformité d'une clause du règlement de copropriété aux dispositions légales.
Il ajoute que c'est l'assemblée générale des copropriétaires qui peut seule décider de donner à bail ou de prendre à bail un lot et il ne peut être tiré argument pour considérer qu'un vote de l'assemblée générale n'est pas indispensable de ce que chaque copropriétaire a signé un acte de vente faisant état d'une possible mise à disposition et ce d'autant que l'acte dont se prévaut la SCI n'est qu'un projet ne contenant aucun engagement précis.
Sur la destination de l'immeuble le syndicat des copropriétaires soutient que ce critère n'est pas déterminé par la seule clause litigieuse et ne saurait à lui seul justifier la violation de règles d'ordre public.
Sur l'inopposabilité du bail dans l'hypothèse où la clause litigieuse ne serait pas réputée non écrite, le syndicat expose que celle-ci ne peut avoir d'effet dans la mesure où le projet de bail n'est pas annexé au règlement de copropriété et qu'à tout le moins il faut constater qu'il n'y a pas d'accord sur la durée du bail et le montant du loyer. Il ajoute qu'en outre au vu du projet de bail le déséquilibre est flagrant au profit du bailleur qui est dispensé de la plupart de ses obligations, alors que le loyer réclamé est exorbitant.
Sur l'application de l'article 39 du décret du 17 mars 1967, le syndicat soutient avoir développé lui-même ce moyen en première instance et ajoute que le bailleur est bien en lien avec le syndic étant d'ailleurs domicilié à la même adresse dans le projet de bail.
Il soutient enfin que, en tout état de cause si la clause peut être imposée au syndicat des copropriétaires, force est de constater qu'elle ne l'engage pas puisqu'il n'est à aucun moment précisé que le syndicat des copropriétaires s'engage à devenir locataire.
Concernant la responsabilité du notaire le syndicat considère que Maître [A] aurait dû prévoir les conditions dans lesquelles le syndicat des copropriétaires, entité distincte, serait amener à approuver ou non le bail et l'issue en cas de refus de ratification et surtout joindre le projet de bail à l'acte.
De même devant le déséquilibre entre les parties le syndicat considère que le notaire aurait dû inviter le bailleur à modifier le projet.
Le dispositif des écritures de Maître [A] énonce :
-Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI LE LOUISIANE de ses demandes à l'encontre de Maître [A].
-Dire que le règlement de copropriété a un caractère obligatoire et opposable.
-Dire que le contrat de bail est opposable au syndicat des copropriétaires.
-Dire que Maître [A] n'a pas commis de faute.
-Débouter la SCI LE LOUISIANE de ses demandes.
-Dire que la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 1] est irrecevable.
-En tout état de cause la déclarer mal fondée et débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 1] de ses demandes.
-Condamner la SCI LE LOUISIANE et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 1] à lui payer la somme de 4000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Le notaire soutient que les dispositions du règlement de copropriété qu'il a établi sont explicites et s'imposent à tous et qu'il en résulte que les copropriétaires ne peuvent contester l'application du bail commercial du lot 48 qui leur est opposable et qui présente un caractère obligatoire.
Maître [A] en outre considère que la SCI LE LOUISIANE ne justifie pas d'un préjudice en relation directe de causalité et que si le paiement des loyers est soumis à la volonté clairement affirmée des copropriétaires de ratifier le bail, la SCI ne peut demander une indemnisation au titre des sommes que les copropriétaires ont légalement refusé de régler. Il ajoute qu'en outre il n'est pas justifié de ce que si le bail avait été ratifié, les loyers auraient été payés et que la SCI est propriétaire d'un local qui a une valeur économique certaine qui peut être loué ou cédé à des tiers. Il précise qu'une clause du règlement de copropriété prévoit également que le propriétaire du lot 48 aura la faculté de le transformer en logements sans passer par un vote de l'assemblée générale.
Sur l'appel en garantie du syndicat des copropriétaires, Maître [A] soutient que celui-ci est irrecevable car sa responsabilité est recherchée sur le fondement de 1147 du code civil alors qu'aucun mandat distinct de la rédaction de l'acte litigieux n'a été confié au notaire.
Sur le fond Maître [A] considère que le notaire qui n'est pas locataire et n'occupe pas les lieux ne peut être tenu au paiement d'un quelconque loyer.
MOTIFS :
Sur la validité de la clause du règlement de copropriété relative au
lot 48:
Il est constant que le groupe LES VILLAGES D'OR a fait réaliser la construction d'un ensemble immobilier en copropriété dénommé LES PATIOS D'OR DE LAMALOU situé sur la commune de [Localité 2] et que cette résidence comprend outre des parkings et des appartements répartis sur plusieurs étages, une salle pouvant être à destination de salle de gymnastique, salon, club house, bar, bureau constituant le lot 48 de l'ensemble immobilier, acquis par acte notarié en date du 4 mars 2010 par la SCI LE LOUISIANE.
Il est également constant que le règlement de copropriété, état descriptif de division, dressé le 7 mai 2008 par Maître [A] notaire à [Localité 2] qui a également régularisé les actes de ventes en l'état futur d'achèvement mentionne que le local à usage de services internes, lot 48, est destiné à être mis à la disposition du syndicat des copropriétaires dans le cadre d'un bail annexé. Cette disposition figure en pages 39 et 40 du règlement de copropriété au chapitre CHARGES SPECIFIQUES.
Il est enfin constant qu'un projet de bail de location du lot 48 entre la SCI LE LOUISIANE d'une part et le Syndicat des copropriétaires de la de la résidence [Localité 1] d'autre part a été établi, projet qui toutefois n'a pas été annexé au règlement de copropriété comme celui-ci le prévoyait.
Si une clause prévoyant la location par le syndicat des copropriétaires d'un local à usage de services est conforme à la destination d'un immeuble accueillant des seniors et si le règlement de copropriété a valeur contractuelle c'est sous réserve que ses dispositions ne soient pas contraires aux dispositions légales.
L'article 39 du décret du 17 mars 1967 dispose :
Toute convention entre le syndicat et le syndic, ses préposés, parents ou alliés jusqu'au troisième degré doit être spécialement autorisée par une décision de l'assemblée générale.
Il en est de même des conventions entre le syndicat et une entreprise dont les personnes ci-dessus visées sont propriétaires ou associés, ou dans lesquelles elles exercent les fonctions de gérant, d'administrateur ou de directeur, de salarié ou de préposé.
Cet article a été édicté dans le but d'éviter des éventuels conflits d'intérêts et ne distingue pas contrairement à ce que soutient l'appelant selon que la convention préexiste ou pas à la mise en copropriété de l'immeuble.
Il ressort des pièces produites aux débats et plus particulièrement du règlement de copropriété, du projet de bail,
des statuts de la SCI LE LOUISIANNE et du procès-verbal des décisions de l'associé unique de la SAGESTIMM en date du 23 mai 2008, que le projet de bail concernant la location du lot 48 a été conclu entre d'une part la SCI LE LOUISIANE en qualité de bailleur et le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 1] d'autre part en qualité de preneur, que le bailleur, la SCI LE LOUISIANE était représenté par son gérant-associé [T] [I], qui est également associé unique de la société SAGESTIMM, représentant en qualité de syndic le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 1] lors de la signature du projet de bail.
Ainsi comme relevé par les premiers juges en réponse aux moyens soulevés par le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 1], le projet de bail commercial conclu entre la SCI LE LOUISIANE et le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 1] représenté par SAGESTIMM devait être ratifié par l'assemblée générale.
En outre comme déjà relevé l'article 39 du décret ne distingue pas selon que la convention préexiste ou pas à la mise en copropriété de l'immeuble et ce d'autant que le projet de bail n'a pas été annexé au règlement de copropriété comme prévu et ne peut donc être considéré comme faisant partie intégrante du règlement de copropriété.
Par conséquent si le clause du règlement du copropriété relative au lot 48 ne doit pas être réputée non écrite comme jugée en première instance elle s'avère inopposable au syndicat sous réserve d'autorisation par l'assemblée générale.
Sur l'annulation de la 14ième résolution de l'assemblée générale du 30 mars 2012 :
Par procès-verbal en date du 30 mars 2012 dans sa 14ième résolution l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas renouvelé le mandat de syndic de la SAGESTIMM et n'a pas ratifié le bail de location à l'unanimité des parties présentes ou représentées.
Il sera tout d'abord relevé que la SCI LE LOUISIANE semble mal fondée à critiquer le fait qu'il ait été mis à l'ordre du jour de ladite assemblée la question de la ratification du bail alors qu'elle est à l'origine de cette demande selon le courrier adressé le 12 août 2011 par son gérant [T] [I] au syndic alors en exercice la SAGESTIMM.
La SCI LE LOUISIANE demande l'annulation de la résolution 14 au motif que le refus de ratification du bail requiert un vote unanime car il est contraire à la destination de l'immeuble et s'analyse en une modification du règlement de copropriété.
Tout d'abord l'article 39 du décret du 17 mars 1967 ne prévoit pas que les conventions concernées doivent être autorisées par l'assemblée générale statuant à l'unanimité.
En outre les dispositions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 selon lesquelles l'assemblée générale ne peut statuer qu'à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires sont limitées aux décisions relatives à l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
Or en l'espèce le lot 48 n'est pas une partie commune et même si la mise à disposition d'un local à usage de services est conforme à la destination d'un immeuble de résidence senior, le refus de ratification d'un bail sur ce local ne peut requérir un vote unanime.
La décision de première instance sera donc confirmée en ce qu'elle a rejetée la demande d'annulation de la 14ième résolution l'assemblée générale des copropriétaires du 30 mars 2012 et par voie de conséquence débouté la SCI LE LOUISIANE de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement des loyers et charges pour la location du lot 48.
Sur la responsabilité du notaire :
Il est constant que Maître [A], notaire est intervenu non seulement en qualité de rédacteur du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, mais a également dressé l'acte authentique de vente du lot n° 48 au bénéfice de la SCI LE LOUISIANE.
Le notaire en sa qualité de rédacteur d'actes est selon l'article 1147 du code civil tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention, il est également tenu à une obligation de conseil.
En l'espèce Maître [A] a omis de s'assurer de l'annexion au règlement de copropriété du projet de bail litigieux comme prévu au règlement et a également omis de prévoir les conditions dans lesquelles ce contrat de bail devrait être approuvé par l'assemblée générale des copropriétaires ainsi que les conséquences en cas de non approbation.
Si le notaire doit alors réparer le préjudice lié au défaut d'efficacité des actes qu'il a rédigés et au manquement à son obligation de conseil il convient aux juges dans le cadre de leur pouvoir souverain d'appréciation de déterminer l'étendue du préjudice réparable.
En l'espèce celui de la SCI LE LOUISIANE ne peut comme elle le soutient être égal à l'intégralité des loyers et des charges qu'elle aurait dû recevoir pour la période du 1er avril 2010 au 31 mars 2019 soit 192 600 €.
En effet il pèse tout d'abord un aléa sur le paiement des loyers par un locataire et d'autre part la SCI LE LOUISIANE qui dispose d'un bien immobilier ne démontre pas qu'elle s'est trouvée devant le refus du syndicat des copropriétaire de valider le projet de bail dans l'impossibilité de disposer de son local et d'en tirer des revenus.
Par conséquent le préjudice subi par la SCI LE LOUISIANE en raison du non respect par le notaire de ses obligations sera fixée à hauteur de 30 % du préjudice locatif invoqué, soit à la somme de 57 780 €.
La décision de première instance sera donc infirmée en ce qu'elle a intégralement déboutée la SCI LE LOUISIANE de sa demande de condamnation du notaire, et Maître [A] sera condamnée à lui payer la somme de 57 780 €.
Sur les demandes accessoires :
La décision de première instance sera infirmée sur ses dispositions concernant les sommes sollicitées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient de condamner Maître [A] à payer la somme de 1500 € à la SCI LE LOUISIANE et celle de 3000 € au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 1] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS:
La cour, statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe.
Infirme le jugement rendu le 2014 par le tribunal de grande instance de Béziers sauf en ce qu'il a débouté la SCI LE LOUISIANE de l'ensemble de ses demandes à l'encontre du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 1].
S'y substituant :
Dit que la clause insérée dans le règlement de copropriété de la résidence LES PATIOS D'OR sise à [Adresse 3] aux termes duquel « le propriétaire du lot N° 48 devra s'engager à mettre à la disposition du syndicat des copropriétaires ledit local, dans les termes et conditions fixés au projet de bail annexé au présent règlement de copropriété, soumis volontairement aux dispositions des articles L 145-1 et suivants du code de commerce. En outre chaque copropriétaire reconnaissant expressément aux termes de l'acte notarié constatant son acquisition, avoir pris connaissance du présent règlement et s'engager à le respecter est réputé avoir accepté les termes du projet de bail susvisé, lequel fait partie intégrante dudit règlement de copropriété. » est inopposable au Syndicat des copropriétaires de la de la résidence [Localité 1].
Dit que Maître [A] a manqué à ses obligations.
Condamne Maître [A] à payer à la SCI LE LOUISIANE la somme de 57 780 € en réparation de son préjudice.
Condamne Maître [A] aux dépens de la procédure de première instance et d'appel.
Condamne Maître [A] à payer à la SCI LE LOUISIANE la somme de 1500 € et au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 1] la somme de 3000 € au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
MM/NA
