COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1o Chambre Section AO1
ARRÊT DU 14 NOVEMBRE 2013
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/ 04956
Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 JUIN 2011
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER No RG 09/ 05161
APPELANTS :
Monsieur Frédéric X... né le 5 Janvier 1976 à CHARPONT (28) de nationalité française chez Monsieur Yannick Y...... 34800 OCTON représenté par Me Bernard BERAL, avocat au barreau de MONTPELLIER (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2011/ 11115 du 13/ 09/ 2011 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
Mademoiselle Laura Z... née le 9 Mars 1969 à MONTBELLIARD de nationalité française... 34700 SOUMONT représentée par la SCP Eric NEGRE, Marie Camille PEPRATX NEGRE, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER, assistée de Me Joël DOMBRE, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER
Mademoiselle Audrey A... née le 13 Août 1977 à PAU... 34520 LA VACQUERIE SAINT MARTIN représentée par Me Bernard BERAL, avocat au barreau de MONTPELLIER (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2011/ 11114 du 13/ 09/ 2011 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
INTIMES :
Monsieur Gérard B... Notaire associé de la SCP ESPERCE-B...- MAURIN... 34700 LODEVE représenté par la SCP Philippe SENMARTIN et associés, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER, assisté de Me Gilles LASRY, avocat plaidant de la SCP BRUGUES et associés au barreau de MONTPELLIER
Mademoiselle Laura Z... née le 9 Mars 1969 à MONTBELLIARD de nationalité française... 34700 SOUMONT représentée par la SCP Eric NEGRE, Marie Camille PEPRATX NEGRE, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER, assistée de Me Joël DOMBRE, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER
SARL ROQUES IMMOBILIER représentée en la personne de son gérant, domicilié ès qualités au dit siège social 8 Place du Marché 34700 LODEVE représentée par la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER assistée de Me Anne CROS de GOUVILLE, avocat plaidant substituant la SCP MELMOUX-PROUZAT-GUERS, avocat au barreau de MONTPELLIER
ORDONNANCE de CLOTURE du 10 SEPTEMBRE 2013
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de Procédure civile, l'affaire a été débattue le MARDI 1er OCTOBRE 2013 à 8H45 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Caroline CHICLET, Conseiller faisant fonction de Président chargé du rapport, et Monsieur Bruno BERTRAND, Conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Caroline CHICLET, Conseiller faisant fonction de Président Monsieur Bruno BERTRAND, Conseiller Monsieur Claude ANDRIEUX, Vice-président placé
Greffier, lors des débats : Marie-Françoise COMTE
MINISTÈRE PUBLIC :
L'affaire a été communiquée au ministère public, qui a fait connaître son avis le 11 mars 2013.
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile ;
- signé par Madame Caroline CHICLET, Président, et par Marie-Françoise COMTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date des 8 et 12 février 2009, rédigé par l'agence immobilière Roques Immobilier, Laura Z... a acquis, sous diverses conditions suspensives, de Frédéric X... et Audrey A... une maison d'habitation avec un petit chalet, atelier et terrain attenant d'une surface totale de 1ha 71a 92ca situés sur la commune de Soumont (34) lieu-dit "... " moyennant le prix de 218. 000 ¿ hors frais dans le but d'y édifier un chenil de 9 box.
L'acte de vente authentique a été régularisé le 12 juin 2009 devant Maître B..., notaire à Lodève (34), en présence de Maître C..., notaire à Audincourt (25).
Ce bien immobilier est situé non loin d'une décharge publique. Ayant appris, postérieurement à la vente, qu'une servitude d'utilité publique allait grever une partie de son bien pendant plus de 43 ans, Laura Z... soutenant avoir été victime de man ¿ uvres dolosives de la part de ses vendeurs et reprochant aux professionnels des manquements à leurs obligations d'information et de conseil, a fait citer tous les intervenants précités le 15 septembre 2009 devant le tribunal de grande instance de Montpellier en annulation de la vente et paiement de dommages intérêts.
Par jugement en date du 7 juin 2011 ce tribunal a :- déclaré Laura Z... recevable en son action en responsabilité et réparation exercée à l'encontre de Maître Gérard B..., notaire associé à Lodève,- dit qu'aucun manquement professionnel n'est établi à l'encontre du notaire et débouté Laura Z... de ses demandes dirigées contre Maître B...,- prononcé l'annulation de la vente sur le fondement de l'article 1116 du code civil pour réticence dolosive des vendeurs,- condamné Frédéric X... et Audrey A... à payer à Laura Z... la somme de 218. 000 ¿ en restitution du prix de vente avec intérêts au taux légal à compter du jugement, outre la somme de 3. 000 ¿ à titre de dommages intérêts pour son préjudice moral,- ordonné la restitution aux vendeurs du bien immobilier par Laura Z...,- dit que la Sarl Roques Immobilier a engagé sa responsabilité contractuelle à l'égard de Laura Z...,- condamné la Sarl Roques Immobilier in solidum avec Frédéric X... et Audrey A... à payer à Laura Z... la somme de 10. 350 ¿ à titre de dommages intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement,- débouté Laura Z... du surplus de ses demandes,- débouté tous les défendeurs de leurs demandes reconventionnelles en dommages intérêts pour procédure abusive,- condamné in solidum Frédéric X..., Audrey A..., la Sarl Roques Immobilier à payer à Laura Z... la somme de 2. 500 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,- condamné Laura Z... à payer à Maître B... une somme de 1. 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du jugement,- condamné in solidum Frédéric X..., Audrey A..., la Sarl Roques Immobilier aux dépens incluant les frais de publication du jugement qui devra être régularisée à la conservation des hypothèques de Montpellier.
Frédéric X... et Audrey A... ont interjeté appel de ce jugement le 7 juillet 2011 sous le no11. 4956 à l'encontre de Laura Z... et de la Sarl Roques Immobilier. Laura Z... a régularisé un appel provoqué le 18 juillet 2011 à l'encontre de Maître B... sous le no11. 5231.
Vu l'ordonnance de jonction des instances d'appel sous le seul no11. 4956 ;
Vu les conclusions de Frédéric X... et Audrey A... remises au greffe le 6 octobre 2011, tendant à infirmer le jugement en toutes ses dispositions, constater que la vente n'est affectée d'aucune man ¿ uvre dolosive ; condamner Madame Z... à payer la somme de 10. 000 ¿ à chacun d'eux à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ; la condamner au paiement de 5. 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Vu les conclusions de Laura Z..., appelante à titre incident, remises au greffe le 29 août 2013, tendant à confirmer le jugement sur l'annulation de la vente fondée sur l'article 1116 du Code Civil, la condamnation au paiement du prix et la restitution du bien et la responsabilité de l'agence ; le réformer pour le surplus ; dire et juger que le notaire est responsable au titre de son devoir de conseil pour manquement fautif à ses obligations et que son préjudice doit s'établir à la somme de 100 000 ¿ ; en conséquence, condamner conjointement et solidairement les vendeurs, le notaire et l'agence immobilière au paiement de cette somme avec intérêts de droit à compter de la demande en justice, ainsi qu'au paiement d'une somme de 4. 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Vu les conclusions de la Sarl Roques Immobilier, appelante à titre incident, remises au greffe le 27 décembre 2011, tendant à titre principal à dire et juger que le jugement est fondé à son égard sur une base légale erronée, à titre subsidiaire qu'elle n'a commis aucune faute à l'égard de Mademoiselle Z... ; à titre infiniment subsidiaire, dire et juger que la faute dolosive des vendeurs exclut automatiquement toute responsabilité de l'agence, conformément à la jurisprudence ; débouter Mademoiselle Z... de ses demandes et la condamner à lui payer 20 000 ¿ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et 6 000 ¿ en exécution de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Vu les conclusions de Maître B..., appelant à titre incident, remises au greffe le 20 janvier 2012, tendant à confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté l'ensemble des demandes formé contre lui ; y ajoutant, dire et juger que Mademoiselle Z... ne justifie d'aucune faute à son égard, qu'il ne saurait être condamné au remboursement du prix de vente, étant tiers à la vente immobilière ; et qu'elle ne justifie d'aucun préjudice en relation certaine de causalité avec son intervention ; la débouter de l'ensemble de ses demandes et la condamner à lui payer les sommes de 5. 000 ¿ de dommages et intérêts pour abus de procédure et de 3. 500 ¿ au titre des frais irrépétibles ;
Vu l'ordonnance de clôture en date du 10 septembre 2013 ;
M O T I F S
Sur l'annulation de la vente :
Il résulte des pièces produites que le 30 juin 2009, soit 18 jours après la signature de l'acte authentique de vente, une servitude d'utilité publique prévoyant le doublement de la capacité de stockage de la décharge préexistante a rendu indisponible pendant 43, 5 ans une grande partie de la propriété acquise par Mademoiselle Z..., soit environ 35 % de la parcelle non bâtie cadastrée AK N 202 de 16. 150 m ².
En effet, l'article 2 de l'arrêté préfectoral en restreignait considérablement l'usage en interdisant « tous les modes d'occupation ou d'utilisation du sol entraînant une présence autre qu'occasionnelle de personnes non liées à l'exploitation » de la décharge.
Or ainsi que le relève le premier juge, les vendeurs n'ignoraient rien de ce projet ni de ses conséquences dommageables pour avoir activement participé à l'enquête publique et vigoureusement protesté en arguant du fait qu'il allait les contraindre à partir en rendant impossible la vente de leur terrain.
Ainsi, dans une longue lettre adressée le 20 novembre 2008 au commissaire enquêteur, ils écrivaient notamment : « L'idée d'une dévaluation foncière est plus que certaine dans notre cas. (¿) Demain, nous serons presque dans l'impossibilité de revendre notre bien (...) la demande d'augmentation du tonnage nous met à la porte et nous oblige à faire nos valises ».
De même Monsieur X... notait sur le registre d'enquête publique : « L'impact foncier est important étant donné qu'à la revente de ma propriété, cela apparaîtra sur les actes notariés et risque de « refroidir » nos futurs acquéreurs ».
C'est dans ces conditions que très rapidement et dès le 20 janvier 2009 il a mis son bien en vente et délibérément passé sous silence dans l'acte authentique le projet sur le point de se concrétiser et l'enquête publique à laquelle il avait donné lieu.
Les vendeurs ne produisent aucun élément de nature à établir qu'ils en ont informé Mademoiselle Z... au moment de l'achat.
Pour dénier toute incidence de la servitude sur la possibilité d'installer un chenil, ils ne sauraient sérieusement prétendre réduire celui-ci en un seul bâtiment de 25 ca contenant 9 box dans lequel les chiens resteraient enfermés jour et nuit, alors que la disponibilité d'un espace aussi vaste que possible leur permettant de satisfaire leur besoin de courir à l'air libre durant la journée constitue l'élément essentiel d'un chenil digne de ce nom, axé sur le bien-être, l'hygiène et l'entretien des animaux.
Or la servitude a pour effet d'amputer largement cet espace et de le rendre inutilisable et inadapté à l'usage recherché par Mademoiselle Z... et qui était la cause de son achat.
Dès lors, et nonobstant le fait qu'elle ait pu constater la proximité de la décharge, la dissimulation délibérée et déloyale d'une information aussi essentielle qu'un projet de servitude restreignant sa jouissance de façon aussi déterminante et lui interdisant d'en user conformément à la destination qu'elle voulait caractérise une réticence dolosive sans laquelle il est évident qu'elle n'aurait pas contracté. En conséquence le jugement est confirmé en ce qu'il prononce l'annulation de la vente sur le fondement de l'article 1116 du code civil, avec pour corollaires la restitution du bien et celle de son prix.
Sur la responsabilité de l'agence immobilière :
Dans ses écritures d'appel, Mademoiselle Z... met en ¿ uvre la responsabilité de la SARL Roques Immobilier en se fondant sur l'article 1382 du Code Civil. Il s'agit en effet du seul fondement possible dès lors qu'aucune convention ne les lie.
En sa qualité de professionnel, l'agent immobilier qui a participé à la présentation du bien, mis les parties en relation et rédigé le compromis de vente scellant leur accord, était tenu d'informer loyalement Mademoiselle Z... sur le produit vendu afin que son consentement soit éclairé.
En particulier, sachant qu'elle souhaitait créer une pension canine puisqu'il l'a mentionné lui-même en demandant le certificat d'urbanisme, il avait l'obligation de vérifier qu'elle pourrait faire de ce bien un usage conforme à cette destination.
Pour dénier sa responsabilité, la société Roques Immobilier indique qu'en abordant la question de la décharge lors de la visite des lieux Monsieur X... a « clairement dit à Mademoiselle Z... qu'une enquête publique était en cours et que des améliorations d'exploitation étaient à l'étude (p. 6) ».
Dès lors qu'il était informé de l'existence d'une enquête publique, il appartenait à l'agent immobilier de s'enquérir par lui-même de la nature exacte du projet en cours et de sa compatibilité avec la destination souhaitée par l'acquéreur, sans tenir pour véridiques les affirmations du vendeur.
Cette vérification simple et élémentaire de la part d'un professionnel de l'immobilier lui aurait permis de constater qu'en réalité ce projet allait faire perdre tout intérêt à l'achat en privant Mademoiselle Z... d'une grande partie de son droit de jouissance et de l'en informer loyalement dès le stade du compromis.
En s'abstenant d'y procéder, l'agent immobilier a commis une négligence fautive dans l'accomplissement de son devoir d'information qui engage sa responsabilité à son égard.
Cette faute, en ce qu'elle a contribué à ce que son consentement soit surpris et vicié par la dissimulation dolosive des vendeurs, a participé à la réalisation de son préjudice en son entier tant il est évident qu'elle n'aurait pas acquis le bien si elle avait su qu'elle ne pourrait pas en faire l'usage auquel elle le destinait.
Le jugement sera donc réformé en ce qu'il a considéré qu'elle avait seulement perdu une chance de ne pas contracter et l'a évaluée à 90 %.
Sur la responsabilité du notaire :
Maître B... a annexé à l'acte authentique du 12 juin 2009 deux certificats d'urbanisme délivrés le 29 mai 2009 par le maire de la commune de Soumont.
Or ils ne font apparaître aucune servitude d'urbanisme et ne comportent aucune mention permettant de soupçonner l'existence du projet qui s'est concrétisé un mois plus tard par l'arrêté préfectoral du 30 juin 2009.
En présence de ces documents d'urbanisme récents, qui concluaient à « une opération réalisable » et étaient a priori dignes de foi, il n'était pas tenu d'effectuer des vérifications supplémentaires, en l'absence de tout élément qui en révèle l'utilité et permette d'attirer son attention sur une éventuelle difficulté.
Aucun élément ne permet de supposer que le notaire, dont l'étude est à Lodève et non dans la commune où sont situées les parcelles vendues, avait été informé de l'enquête publique à laquelle avait donné lieu ce projet et de ce que les parcelles vendues étaient exposées à un risque imminent de restriction du droit de jouissance de leur propriétaire.
Dès lors c'est à bon droit que le premier juge retient que n'est pas démontré un manquement quelconque de sa part à ses obligations d'information et de conseil et d'assurer l'efficacité de son acte.
Sur la réparation du préjudice :
Le préjudice souffert par Mademoiselle Z... inclut, d'une part, le montant des honoraires de négociation qu'elle a payés à la SARL Roques Immobilier, soit la somme de 8. 500 ¿ et, d'autre part, son préjudice moral exactement fixé par le premier juge à la somme de 3. 000 ¿. Ne produisant aucune pièce justificative d'un préjudice financier, elle doit être déboutée du surplus de sa demande.
Ainsi, son préjudice total s'établit à la somme de 11. 500 ¿. Les vendeurs comme l'agent immobilier en étant entièrement responsables en raison de leurs fautes respectives, ils devront le prendre en charge intégralement.
P A R C E S M O T I F S
La cour :
Confirme le jugement déféré sauf sur la réparation du préjudice ;
Le réformant et statuant à nouveau de ce seul chef ;
Condamne in solidum Frédéric X... et Audrey A... en application de l'article 1116 du Code Civil, et la Sarl Roques Immobilier sur le fondement de l'article 1382 à payer à Laura Z... la somme de 11. 500 ¿ à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement ;
Y ajoutant ;
Les condamne in solidum aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile et aux dispositions relatives à l'aide juridictionnelle, et à payer à Laura Z... la somme de 3. 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du même code.
