COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1re Chambre Section AO1
ARRÊT DU 21 OCTOBRE 2008
Numéro d'inscription au répertoire général : 07/6168
Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 AOÛT 2007 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER N° RG 05/1170
APPELANTE :
SAS GUIRAUDON GUIPPONI LEYGUE GROUPE venant aux droits de la SNC LANGUEDOC TERRAINS, prise en la personne de son président en exercice domicilié ès qualités au siège social1025 rue Henri Becquerel34000 MONTPELLIERreprésentée par la SCP TOUZERY-COTTALORDA, avoués à la Courassistée de la SCP COULOMBIE GRAS CRETIN, avocats au barreau de MONTPELLIER substitués par Me Fabrice SENANEDSCH
INTIMEE :
SCI FIJAC, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualités au siège socialLe Mas des CavaliersRue Charles Lindberg34130 MAUGUIOreprésentée par la SCP SALVIGNOL - GUILHEM, avoués à la Courassistée de Me Jean-Max VIALATTE, avocat au barreau de GRASSE
ORDONNANCE de CLÔTURE du 11 SEPTEMBRE 2008
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le MARDI 16 SEPTEMBRE 2008 à 14 heures, en audience publique, Monsieur Richard BOUGON, Conseiller ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :
Madame Nicole FOSSORIER, PrésidentMonsieur Richard BOUGON, ConseillerMonsieur Hervé BLANCHARD, Conseillerqui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mlle Marie-Françoise COMTE
ARRÊT :
- contradictoire,- prononcé publiquement par Madame Nicole FOSSORIER, Président,- signé par Madame Nicole FOSSORIER, Président, et par Mlle Marie-Françoise COMTE, Greffier présent lors du prononcé.
FAITS ET PROCÉDURE
Vu le jugement contradictoire rendu par le Tribunal de Grande Instance de Béziers le 22 août 2007 qui, saisi le 25 février 2005 par la société (snc) Languedoc Terrains aux fins de résolution du contrat de vente du 7 juin 2000, déboute cette dernière de toutes ses demandes et la condamne, outre aux dépens, à payer à la société civile immobilière Fijac la somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts et celle de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Vu l'appel interjeté par la société (snc) Languedoc Terrains le 21 septembre 2007 et les 17 pages des dernières conclusions notifiées pour le compte de la société Guiraudon Guipponi Leygue Groupe « anciennement dénommée la société (snc) Languedoc Terrains » le 7 août 2008 sollicitant réformation de la décision déférée par prononcé de la résolution du contrat de vente du 7 juin 2000 et publication de la décision à intervenir à la conservation des hypothèques avec condamnation de la société civile immobilière Fijac, outre aux entiers dépens, à payer 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Vu les 30 pages des conclusions récapitulatives notifiées pour le compte de la société civile immobilière Fijac le 4 septembre 2008 demandant confirmation de la décision déférée avec condamnation de la société Guiraudon Guipponi Leygue Groupe, outre aux entiers dépens, au paiement de 340.000 euros de dommages intérêts pour le préjudice né de l'immobilisation de son patrimoine immobilier et 30.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
MOTIFS DE LA DÉCISION
Par acte du 7 juin 2000 la société (sarl) Languedoc Terrains vend à la société civile immobilière Fijac pour la somme de 196.550,69 euros quatre terrains à bâtir à Saint Gély du Fesc pour une contenance totale de 5.391 m² permettant l'édification d'une surface développée hors œuvre nette de 2.695 m² dans la zone d'aménagement concerté dénommée « Les Verries » créée le 15 avril 1991.
Cet acte comporte en son chapitre 2 article 7, pages 15 et 16, les obligations à la charge du constructeur-acquéreur et relatives à son projet de construction, obligations assorties d'un certain nombre de délais précisés à l'acte (article 7.1.1 à 7.1.4).
L'article 7.3 intitulé « sanctions à l'égard du constructeur » prévoit qu'en « cas d'inobservations des obligations mises à la charge du constructeur par le présent cahier des charges, l'acte de vente ou leurs annexes, l'aménageur pourra, selon la nature de l'infraction commise, et à son choix, obtenir des dommages intérêts et résilier l'acte de location, le cas échéant cumulativement dans les conditions suivantes : », conditions qui sont précisées aux articles 7.3.1 et 7.3.2 subséquents.
L'article 7.3.2 n'est applicable que pour la résiliation de l'acte de location.
L'article 7.3.1 intitulé « dommages intérêts (cas particuliers) » concerne le respect des délais par l'acquéreur des obligations souscrites et relatives à son projet de construction, notamment à l'article 7.1, ainsi que les délais de mise en demeure et la possibilité pour l'aménageur de poursuivre la résolution de la vente dans les « conditions fixées ci-après ».
Il n'est pas contesté que manque à l'acte « les conditions fixées ci-après pour résoudre la vente » évoquées à cet article dans l'hypothèse où l'acquéreur constructeur « ne donne pas suite aux prescriptions de la mise en demeure ».
Il est tout autant admis que l'acte de vente du 7 juin 2000 ne comporte aucune clause résolutoire de plein droit, que ce soit avec ou sans mise en demeure.Dans la mesure où l'on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes, voire au seul énoncé des paragraphes et que toutes les clauses des conventions s'interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l'acte entier, l'erreur de formulation affectant l'article 7.3, qui ne vise formellement en son second membre de phrase que la résiliation de « l'acte de location », reste sans conséquence sur la stipulation d'une clause résolutoire au bénéfice de la société Languedoc Terrains.
Outre le fait que cet article 7.3 comporte bien en son premier membre de phrase les seules termes « d'inobservations des obligations mises à la charge du constructeur par le présent cahier des charges, l'acte de vente ou leurs annexes », il introduit les articles 7.3.2 et 7.3.1, ce dernier, malgré son intitulé certes limité, évoquant le respect par l'acquéreur, ce qui suppose une vente, des obligations souscrites et relatives à son projet de construction prévues à l'article 7.1.
Ainsi et par réformation de la décision déférée il n'existe aucun doute, ce qui exclut l'application des dispositions de l'article 1162 du code civil, sur la volonté des parties à l'acte de stipuler aux articles 7.3 et 7.3.1 de l'acte du 7 juin 2000 la possibilité pour la société Languedoc Terrains de « résoudre la vente » dans l'hypothèse où l'acquéreur, la société civile immobilière Fijac, ne respecte pas les obligations assorties de délais mises à sa charge par l'article 7.1 et relatives à son projet de construction, rappel devant tout de même être fait que ce même acte comporte, en ses pages 9 à 11, la reprise des titres 4 (garantie) et 5 (résiliation) de la convention du 27 avril 1998 par laquelle la commune de Saint Gély du Fesc confie à la société (sarl) Languedoc Terrains l'aménagement et l'équipement de la zone d'aménagement concerté dénommée « Les Verries » sous le respect d'obligations avec délai d'engagement et de réalisation de tranches de travaux.
La société Guiraudon Guipponi Leygue Groupe poursuit la résolution de la convention de vente aux motifs que la société civile immobilière Fijac n'a pas respecté les obligations qui étaient les siennes en termes de dépôt de permis de construire puisque si le délai fixé par l'acte de vente pour déposer la demande expirait le 8 décembre 2000, soit six mois après le 7 juin 2000, ce n'est que le 12 décembre 2003 que l'acquéreur a déposé pour la première fois un permis de construire, demande « totalement fantaisiste » qu'elle a ensuite « retirée ».
Si l'article 7.1 prévoit effectivement que la société civile immobilière Fijac s'engage à déposer sa demande d'autorisation administrative appropriée dans un certain délai, la mise en œuvre de la faculté de résolution en cas de non-respect de ce délai suppose, ainsi que figurant à l'article 7.3.1, une mise en demeure de l'acquéreur par l'aménageur « de satisfaire à ses obligations dans un délai de vingt jours ».
La première mise en demeure rappelant ce délai de 20 jours intervient par lettre recommandée du 14 mai 2003, ce que reconnaît d'ailleurs la société civile immobilière Fijac (9e paragraphe de la page 3 de ses conclusions).
Cette notification à la société civile immobilière Fijac comporte le rappel des conditions, notamment de délai, des obligations souscrites pour le dépôt du permis de construire et met en demeure l'acquéreur de s'y conformer dans le délai de 20 jours à compter de la réception de la mise en demeure sous peine « d'action judiciaire aux fins de voir prononcer les sanctions prévues par l'article 7-3 du cahier des charges de cession de terrains ».
Par cet acte la société civile immobilière Fijac est précisément mise en demeure de déposer le permis de construire en exécution des obligations figurant à l'acte de vente « reçu le 7 juin 2000 pour le terrain cadastré section AW n° 37, 38, 39 et 40 à Saint Gély du Fesc » avec rappel que ce dépôt devait intervenir contractuellement dans les six mois de la signature de l'acte authentique.
La portée et l'efficacité de cette mise en demeure ne sauraient être remises en cause aux seuls motifs « qu'elle ne fait que » mentionner « la possibilité pour la société Languedoc Terrains d'engager toute action judiciaire aux fins de voir prononcer les sanctions prévues par l'article 7-3 » et « qu'elle ne vise nullement l'article 7.3.1 ».
En premier lieu il y a lieu de constater que cet article est repris à l'avant-dernier paragraphe de la mise en demeure
D'autre part et en l'absence d'ambiguïté possible sur l'interprétation des articles 7.1 et 7.1.3 ainsi que ci-dessus caractérisé et sans que la mise en demeure n'ait à comporter formellement le terme de clause résolutoire, les sanctions évoquées au pluriel ne sont que de deux types dans les articles mentionnés, l'allocation de dommages-intérêt et/ou la résolution.
La société civile immobilière Fijac indique qu'elle a déposé sa demande de permis de construire le 12 décembre 2003, étant parfaitement indifférent au respect de ses obligations qu'antérieurement des déclarations de travaux pour les clôtures soient intervenues en août 2000 et mars 2001, travaux d'ailleurs demandés par la commune suivant courrier du 23 février 2001 afin de préserver la tenue de ces terrains.
Ce dépôt intervient après l'expiration du délai rappelé par mise en demeure.
Même si les stipulations contractuelles prévoient une prorogation éventuelle des délais en cas de force majeure, d'une durée égale à celle durant laquelle le constructeur a été dans l'impossibilité de réaliser ses obligations, cette preuve doit être, conformément au contrat, apportée par la société civile immobilière Fijac.
Cette dernière, sans alléguer d'ailleurs qu'il s'agisse d'un cas présentant les caractéristiques de la force majeure, expose que le dépôt de son permis de construire le 12 décembre 2003 s'explique par « le retard pris par la société Intermarché pour son propre projet », ce dernier étant lié au sien pour lequel son architecte atteste d'une « complémentarité » et du fait qu'à la suite des exigences architecturales de la commune « le dossier d'Intermarché a pris un retard considérable d'un an ».
A supposer que cette interdépendance soit caractérisée par les seules déclarations de l'architecte mandaté par la société civile immobilière Fijac, voire établie par l'existence de la condition suspensive figurant à la promesse de vente du 10 février 2000, les seules affirmations de ce dernier, d'ailleurs opportunément faites sans aucune indication de date, ne permettent nullement de caractériser l'existence d'un cas de force majeure expliquant le différé dans le dépôt du permis de construire par la société civile immobilière Fijac et les raisons pour lesquelles il n'a pu être fait droit au délai prescrit par la mise en demeure.
En effet M. Georges Z..., architecte, atteste uniquement d'une « adéquation entre les deux projets », d'un « lien intime » et « d'un retard conséquent du dossier d'Intermarché de l'ordre d'un an ».
Enfin il ne peut être considéré que la clause de résiliation a été mise en oeuvre le 14 mai 2003 de mauvaise foi par la société Languedoc Terrains à raison d'une attitude « partisane » de la commune Saint Gély du Fesc manifestée par courrier du 15 décembre 2004 lors de l'instruction des permis de construire sollicités les 3 décembre 2004 et 3 décembre 2005, mauvaise foi qui ne peut pas plus être constituée par les seules affirmations selon lesquelles « la commune Saint Gély du Fesc est unie d'intérêts avec la société Languedoc Terrains » ou que cette dernière « a partie liée avec la commune », cette liaison étant une évidence entre cocontractants de l'acte du 27 avril 1998.
Au vu de ces éléments et indépendamment de toutes les circonstances ultérieures sans conséquence sur la résolution du présent litige, à savoir les difficultés et procédures relatives aux permis de construire déposés les 3 décembre 2004 et 3 décembre 2005, l'appréciation du respect des obligations s'entendant d'ailleurs du seul dépôt et non de l'obtention du permis de construire, il y a lieu, tout en déboutant la société civile immobilière Fijac de sa demande de dommages-intérêts, de prononcer la résolution du contrat de vente du 7 juin 2000 avec publication de la décision à intervenir à la conservation des hypothèques aux frais de la société civile immobilière Fijac.
L'équité conduit à ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
En raison de l'issue du litige et du recours, les dépens de première instance et d'appel doivent être mis à la charge de la société civile immobilière Fijac.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Infirme la décision déférée en toutes ses dispositions,
Prononce la résolution du contrat de vente du 7 juin 2000 réalisé par acte authentique du 7 juin 2000 par lequel la société (sarl) Languedoc Terrains vend à la société civile immobilière Fijac un terrain à bâtir sis à Saint Gély du Fesc cadastré section AW n° 37 pour 13 ares et 50 ca, un terrain à bâtir sis à Saint Gély du Fesc cadastré section AW n° 38 pour 13 ares et 50 ca, un terrain à bâtir sis à Saint Gély du Fesc cadastré section AW n° 39 pour 13 ares et 50 ca et un terrain à bâtir sis à Saint Gély du Fesc cadastré section AW n° 40 pour 13 ares et 41 ca pour une contenance totale de 53 ares 91 ca permettant l'édification d'une surface développée hors œuvre nette de 2.695 m² dans la zone d'aménagement concerté dénommée « Les Verries » créée le 15 avril 1991,
Décide que la présente décision sera publiée à la conservation des hypothèques territorialement compétente à l'initiative de la partie la plus diligente et aux frais de la société civile immobilière Fijac,
Déboute la société civile immobilière Fijac de ses demandes,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Laisse les dépens de première instance et d'appel à la charge de la société civile immobilière Fijac, dépens qui seront recouvrés par l'avoué adverse en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
